Permesso di Costruire

Interventi subordinati a Permesso di Costruire

Il Permesso di Costruire è un provvedimento amministrativo che viene rilasciato, su richiesta, dal Comune di competenza territoriale e che abilita all'esecuzione di un intervento edilizio.

Ha sostituito il precedente istituto della Concessione edilizia, prima ancora chiamato Licenza Edilizia.


Non tutti gli interventi edilizi necessitano di Permesso di Costruire, ma solo alcuni:

a) gli interventi di nuova costruzione;

b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti o che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A (centri storici), comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 e successive modifiche (Testo Unico in materia di beni culturali e ambientali).

Si tratta quindi di interventi di una certa consistenza.

Quando si può presentare una DIA anziché un Permesso di Costruire

Fra gli interventi citati ve ne sono alcuni per i quali, in alternativa al Permesso di Costruire, è consentito optare per una DIA (Denuncia di Inizio Attività), ossia una pratica edilizia semplificata che non prevede il rilascio di un permesso da parte del Comune e con la quale, trascorsi 30 giorni dalla presentazione senza ricevere comunicazioni dall'amministrazione pubblica (silenzio-assenso), è possibile avviare i lavori.

Gli interventi per i quali è possibile scegliere fra Permesso di Costruire o DIA sono:

- gli interventi di ristrutturazione sopra indicati alla lettera c);

- gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati;

- gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.


Da cosa dipende la scelta fra una pratica o l'altra in uno di questi ultimi casi citati?
La DIA offre senz'altro un percorso burocratico semplificato, ideale per chi desidera realizzare subito i lavori. Tuttavia, con la DIA il tecnico si carica di maggiori responsabilità sulla conformità dell'intervento agli strumenti urbanistici ed edilizi, cosa che non sempre può essere un vantaggio.

La molteplicità degli interventi realizzabili genera spesso casi dubbi di interpretazione normativa, che è bene porre sotto l'esame dei tecnici comunali. In questi casi è preferibile ottenere da parte del Comune una certezza sulla fattibilità dell'intervento, in modo da cominciare i lavori in assoluta tranquillità.

Per tali motivi, anche per gli interventi realizzabili con DIA, talvolta si preferisce optare per il Permesso di Costruire.

Normativa di Riferimento sul Permesso di Costruire

È opportuno precisare che quanto detto finora si riferisce alla normativa nazionale vigente (D.P.R. 380/2001 – Testo Unico in materia edilizia).

Le Regioni hanno poi facoltà di stabilire ulteriori interventi edilizi da subordinare a Permesso di Costruire, come anche concedere la presentazione di pratiche semplificate (es. SCIA) per alcuni degli interventi sopra citati.

Prima di presentare una pratica edilizia in Comune è allora sempre utile verificare, oltre la normativa nazionale, l'esistenza di specifiche norme regionali.

L'iter per richiedere un Permesso di Costruire

La richiesta di Permesso di Costruire va presentata dal proprietario del terreno o dell'immobile agli uffici comunali di competenza territoriale, corredata di:

- attestazione concernente il titolo di legittimazione (es. copia atto notarile);

- elaborati progettuali;

- dichiarazione del progettista abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alle altre norme di settore (antisismiche, sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica);

- qualora l'intervento interessi beni sottoposti a particolare tutela, autorizzazione preventiva da parte dell'ente preposto alla tutela del vincolo;

- calcolo del contributo da corrispondere (solo se dovuto e composto da oneri di urbanizzazione e costo di costruzione);

- altri documenti richiesti dal Comune (es. ricevuta diritti di segreteria, fotocopie carte identità dei soggetti coinvolti, ecc.).

Il Comune comunica, entro 10 giorni dalla presentazione della domanda, il nominativo del responsabile del procedimento, il quale avrà tempo 60 giorni (dalla presentazione della domanda) per formulare una proposta di provvedimento.

La proposta consisterà nel rilascio del titolo autorizzativo oppure nel diniego totale al progetto o ancora nella richiesta di integrazioni o modifiche.

Permesso di Costruire Silenzio-Assenso

Il termine precedentemente indicato per una risposta da parte dell'amministrazione comunale non è da sottovalutare, poiché una volta superato tale termine subentrerà il silenzio-assenso, ossia il Permesso di costruire si intenderà rilasciato.

Ciò vale anche nei casi in cui il Permesso di Costruire è subordinato all'autorizzazione preventiva di altri enti (es. Soprintendenza).

Ricordiamo che la domanda per l'ottenimento del Permesso di Costruire prevede di allegare fra i vari documenti la dichiarazione del progettista abilitato che asseveri la conformità del progetto ad una serie di norme.

La presenza della dichiarazione del progettista si rende fondamentale per la formazione del silenzio-assenso. In pratica la dichiarazione sostituirà la motivazione della pubblica amministrazione in caso di inerzia nella conclusione del processo amministrativo.

Permesso di Costruire: durata

Nel Permesso di Costruire rilasciato dal Comune sono indicati i termini per l'inizio e l'ultimazione dei lavori.

Il termine per l'inizio lavori non può essere superiore a un anno dal rilascio del Permesso. Il termine per l'ultimazione non può superare i tre anni dall'inizio dei lavori.

Sono concesse proroghe per fatti sopravvenuti indipendenti dalla volontà del titolare del Permesso (es. calamità naturali, condizioni di cantiere sfavorevoli e inaspettate, ecc.).

Decorsi i termini, il Permesso di Costruire decade per la parte di lavori ancora non eseguita. Si dovrà allora presentare una nuova richiesta di Permesso seguendo nuovamente l'iter descritto.

Trasferibilità del Permesso di Costruire

Un Permesso di Costruire è trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o aventi causa. Esso non incide sulla titolarità della proprietà o su altri diritti reali.

Per cui il Permesso di Costruire rilasciato ad un proprietario che comincia a costruire un immobile e che, prima della fine dei lavori, vende terreno e fabbricato ad altra persona, potrà essere tranquillamente trasferito al nuovo proprietario previa richiesta di voltura agli uffici tecnici del Comune.

Permesso di Costruire in sanatoria

Il proprietario che realizza lavori senza chiedere il Permesso di Costruire, o che realizza lavori in difformità da un Permesso rilasciato, ha la possibilità di presentare richiesta di Permesso in sanatoria.

La sanatoria è consentita solo se prima non siano state irrogate sanzioni da parte dell'amministrazione comunale e se le opere realizzate siano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente (sia al momento di realizzazione delle stesse, sia al momento della presentazione della domanda).

Il rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria è subordinato al pagamento del contributo di costruzione in misura doppia. In caso di intervento in parziale difformità, il contributo è determinato solo sulla parte realizzata abusivamente.

Per il Permesso di Costruire in sanatoria non è previsto il silenzio-assenso. Il Comune deve pronunciarsi entro 60 giorni dalla presentazione della domanda, decorsi i quali la domanda si intende rifiutata (principio del silenzio-rifiuto).

Permesso di Costruire in deroga agli strumenti urbanistici

Il Permesso di Costruire in deroga agli strumenti urbanistici vigenti (cioè senza il rispetto di tutte le norme) può essere rilasciato solo per edifici pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale e, comunque, nel rispetto di alcune leggi di settore che non possono essere mai tralasciate.

La deroga può riguardare esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza, di distanza fra fabbricati e talvolta di destinazione d'uso.

Considerati i presupposti, il Permesso di Costruire in deroga non è generalmente richiedibile in caso di abitazioni private.

Permesso di Costruire e consenso dei condòmini

Gli atti amministrativi (come ad esempio un Permesso di Costruire) sono rilasciati salvo diritti di terzi. Ciò significa che l'amministrazione comunale è tenuta a verificare se il richiedente ha titolo per richiedere il Permesso e se ciò che richiede è lecito, lasciando però a terzi interessati (ad esempio i condòmini) il diritto di difendersi nelle sedi competenti.

È pur vero, però, che l'amministrazione comunale non può rilasciare permessi e lavarsi le mani ignorando diritti altrui. Per cui, quando le opere indicate nella richiesta di Permesso di Costruire interessano parti comuni condominiali, l'amministrazione richiede spesso di presentare copia di assenso ai lavori degli altri condòmini.

In caso di opere che vadano ad incidere sul diritto di altri comproprietari diventa infatti doveroso e prudente per il Comune esigere il consenso di tutti e negare il rilascio del permesso in caso di dissidio.

Contestazione del Permesso di Costruire da parte del vicino di casa

I vicini di casa intenzionati a contestare dei lavori per motivi legati al Permesso di Costruire possono impugnare il titolo davanti al Tribunale Amministrativo Regionale.

I termini per presentare ricorso sono stati delineati nel tempo attraverso una serie di sentenze poiché non esiste una norma certa in merito. Pertanto, ricadiamo in un ambito delicato e talvolta poco chiaro.

Attualmente si ritiene assodato che il termine per l'impugnativa decorre dalla conclusione dei lavori o, comunque, dal momento in cui la costruzione realizzata è tale da non aver dubbi in ordine alla portata dell'intervento (C.d.S. n. 4910/2015).

Un'altra sentenza (C.d.S. n. 4485/2007) fa partire la decorrenza dalla piena conoscenza, che può derivare a seconda dei casi dalla presa visione degli atti oppure dai lavori, quando da questi sia possibile evincerne la lesività.

In pratica i termini per impugnare decorrono da quando si è edotti a sufficienza per percepire la lesività del titolo.

L'argomento è delicato ed in questi casi specifici richiede senza dubbio l'assistenza di un bravo avvocato insieme al quale procedere.