Pagamento del canone di locazione

Canone di locazione

La locazione è un contratto personale di godimento a prestazioni corrispettive nel quale una parte – il locatore – si obbliga a concedere il godimento di un bene e l'altra parte – il conduttore – si obbliga a pagare un corrispettivo, il così detto canone di locazione (cfr. art. 1571 c.c.).

Il contratto di locazione può essere stipulato per soddisfare esigenze abitative o per fini differenti (es. locazione studi professionali o locali commerciali).

La determinazione del canone di locazione è rimessa alla libera contrattazione delle parti, ma rispetto a determinate tipologie di accordo tale libertà di contrattazione è limitata da vincoli di carattere legislativo e regolamentare. Non si tratta di misure di canone predeterminato, quanto piuttosto di limiti di canone invalicabili rispetto allo specifico accordo.

Un esempio chiarirà questo aspetto. S'ipotizzi che le parti addivengano all'intesa di stipulare un contratto così detto 3+2 (durata triennale con rinnovo biennale automatico, salvo particolari motivi che legittimano la disdetta del locatore).

Il contratto appena citato viene comunemente (e legislativamente) definito come contratto a canone concordato. In sostanza il canone di locazione non può essere superiore a quanto stabilito da accordi territoriali fra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini maggiormente rappresentative, nel rispetto di quanto specificato dalla legge n. 431/98 (art. 2 terzo comma) e dal successivo decreto ministeriale del 30 dicembre 2002 (art. 1).

Lo stesso dicasi per la locazione ad uso transitorio, nonché per le locazioni di immobili per ragioni di studio universitario.

Diversa la situazione per i contratti così detti 4+4 e per quelli per uso diverso da quello abitativo; in tali circostanze il canone di locazione è liberamente determinato dalle parti. Lo stesso dicasi per i contratti ad uso turistico.

I contratti di locazione, salvo il caso di quelli con durata inferiore a trenta giorni, devono essere registrati presso l'agenzia delle entrate.

Tempi e modalità di pagamento del canone di locazione

Quando ed in che modo il conduttore deve pagare il canone di locazione?

Partiamo dal dato temporale; si tratta di un aspetto dell'accordo che le parti disciplinano nel contratto.

Solitamente il pagamento è previsto con cadenza mensile anticipata: in sostanza per il godimento dell'unità immobiliare nel mese X pago all'inizio del mese. Nulla vieta che le parti possano prevedere un pagamento posticipato o, ad esempio, bimestrale, trimestrale, ecc.

Quanto alle modalità di pagamento, esse dipendono dalla misura del canone pattuito. Fino ad € 999,99 è consentito il pagamento in contanti, mentre per importi superiori è obbligatorio il pagamento per mezzo di bonifico o assegno bancario o postale.

L'assegno, non essendo equiparabile al denaro contante, può essere sempre rifiutato quale modalità di pagamento, salvo il caso in cui il contratto preveda diversamente.

Rispetto alla fatidica soglia di € 1.000,00 prevista dalla legge rispetto all'obbligo di bonifico anche il Ministero delle finanze è intervento per chiarire che sotto questa cifra resta legittimo il pagamento in contante.

Ritardo nel pagamento del canone di locazione

Che cosa succede se il conduttore paga in ritardo il canone di locazione?

L'art. 5 della legge n. 392/78 specifica che il mancato pagamento del canone entro venti giorni dalla scadenza prevista – com'anche degli oneri accessori quando l'ammontare arrivi a due mensilità di canone – comporta la risoluzione del contratto, salvo l'applicazione del così detto termine di grazia.

Che cosa vuol dire termine di grazia?

L'art. 55 della legge n 392/78 consente al conduttore, al massimo per tre volte nel corso di un quadriennio di pagare i canoni scaduti (oltre interessi e spese legali) all'udienza prevista per la convalida dello sfratto per morosità.

Il pagamento nei modi e nel termine così previsto comporta una sorta di sanatoria: insomma il contratto è salvo e tutto riprende come prima.

In casi di particolare difficoltà economica (comprovata) del conduttore, il termine di pagamento può essere spostato fino a centoventi giorni dalla data dell'udienza di comparizione.

Nei casi di morosità incolpevole (es. perdita del lavoro) a determinate condizioni è possibile accedere ad un fondo che ha lo scopo di sopperire a questa situazione di difficoltà e quindi salvaguardare il contratto.

Resta ferma la possibilità per le parti di chiedere la rinegoziazione del canone di locazione: essa potrà avvenire solamente nel caso in cui v'è accordo tra entrambe le parti.