Dal 2020 stop alle tasse sui canoni di affitto non pagati
Quello degli affitti che non vengono percepiti dai padroni di casa è uno dei problemi che maggiormente preoccupano i proprietari di immobili concessi in locazione ad uso abitativo.
Il Decreto Crescita (articolo 3-quinques) introduce un'importante novità in ambito di canoni di locazione di immobili ad uso abitativo che non sono stati riscossi.
A partire dal 2020 sarà possibile non assoggettare a tassazione i canoni non percepiti dal locatore a far data dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento.
I canoni non incassati non andranno più inseriti nella dichiarazione dei redditi.
Prima di approfondire le novità apportate dal Decreto Crescita, facciamo un passo indietro e vediamo quella che era fino ad oggi la situazione.
Partiamo dall'articolo 26 del Tuir che stabilisce il principio in base al quale i redditi fondiari (tra i quali rientrano i canoni di locazione ad uso abitativo) concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente proprietario dell'immobile locato.
Prima dell'entrata in vigore del Decreto Crescita il reddito locativo veniva tassato indipendentemente dall'effettivo incasso da parte del titolare del diritto di proprietà sull'immobile.
Dal punto di vista fiscale era sufficiente il diritto alla percezione di tale corrispettivo.
L'Irpef o la cedolare secca si dovevano pagare anche sugli affitti non percepiti.
Unica possibilità per porre freno a questa situazione, era agire con un procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Solo con la decisione del giudice, cioè con la risoluzione contrattuale, era possibile non assoggettare a tassazione il canone non pagato.
Per le imposte versate dal proprietario contribuente in riferimento al canone di locazione non incassato viene prevista l'attribuzione di un credito di imposta pari alle maggiori imposte versate.
Le imposte pagate verranno recuperate una volta interrotto il rapporto locativo.
La legge prevedeva che i canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, anche non incassati effettivamente, contribuivano a formare il reddito del contribuente, fino alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.Anche di fronte ad un inquilino moroso il locatore era tenuto a pagare le tasse.
Cosa cambia con il Decreto Crescita?
Con il Decreto Crescita la situazione è cambiata a favore dei proprietari di immobili grazie ad una norma che ha apportato delle modifiche ad un sistema ritenuto da molti iniquo, che si basa sul principio di competenza e non di cassa.
Si fa riferimento al diritto di percepire e non all'effettivo incasso della somma da tassare.
Le novità introdotte dal D.L 34/2019 riguardano l'esclusione dalla tassazione dei canoni di locazione di immobili abitativi, non percepiti a seguito della morosità dell'inquilino.
Oggi per bloccare la tassazione dei canoni non incassati non si dovrà più attendere la conclusione dell'iter giudiziario, ovvero la fine del procedimento di convalida di sfratto per morosità.
In caso di affitto non pagato il locatore potrà non dichiarare al Fisco i canoni non pagati dal conduttore in una fase precedente. Vediamo quando.
La nuova norma afferma che i canoni dovuti in forza di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che non siano stati percepiti non concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente, qualora sia fornita prova della mancata percezione del canone. In che modo?
Sarà sufficiente avviare un procedimento di sfratto per morosità, senza dover attendere l'ordinanza del giudice. L'intimazione di sfratto per morosità o l'ingiunzione di pagamento costituiranno prova sufficiente.
L'effetto positivo delle nuove disposizioni legislative è che non dovranno essere riportati nella dichiarazione dei redditi di locazione non percepiti in caso di morosità dell'inquilino.
In buona sostanza si anticiperà il momento a partire dal quale il padrone di casa potrà detassare i canoni dell'affitto da lui non incassati.
È evidente il vantaggio di tale soluzione per i proprietari di immobili locali che, soprattutto in momenti di crisi economic,a non avranno ulteriori oneri economici.
Cosa succede in caso di eventuale successiva riscossione dei canoni d'affitto?
Un'ulteriore disposizione viene aggiunta dal Decreto Crescita per disciplinare il caso in cui l'inquilino dovesse saldare le morosità pregresse. La nuova norma stabilisce che l'incasso di canoni non percepiti negli anni precedenti è soggetta alla tassazione separata.
Entrata in vigore e ambito di applicazione delle nuove regole
La semplificazione fiscale entrerà in vigore per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati a partire dal 1° gennaio 2020. Per i contratti in corso, cioè quelli stipulati fino al 31 dicembre 2019 valgono le regole fino ad oggi applicate.
Cosa succede dunque per i contratti di locazione che sono già in piedi prima del 2020, per i quali il canone non percepito è stato ugualmente oggetto di tassazione?
In riferimento alle imposte versate su canoni scaduti e non riscossi, per i quali vi è stato avviato un procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto di morosità, il contribuente ha maturato un credito di imposta di pari ammontare.
Si evidenzia inoltre che le novità previste dal Decreto Crescita riguardano unicamente le locazioni di immobili ad uso abitativo, con esclusione dei contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso diverso. Nessun rimedio per i locatori di immobili ad uso commerciale, fin quando il contratto di locazione risulterà in vigore.
