La riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013, ha introdotto l'obbligo di tenuta dell'anagrafe condominiale e dei dati sulle condizioni di sicurezza.
Le novità legislative introdotte dalla riforma del condominio destano interesse e, com'è normale che sia, anche delle perplessità.
Tra i dubbi dei commentatori, degli addetti ai lavori e degli utenti, uno su tutti pare essere più ricorrente: quali sono i dati relativi alle condizioni di sicurezza e di conseguenza che cosa potrà fare l'amministratore se il condomino non li comunica?
Prima di entrare nel merito della questione rispondendo all'interrogativo, vale la pena comprendere più da vicino che cosa debba intendersi per anagrafica condominiale.
Anagrafica condominiale e obblighi di comunicazione
La legge n. 220/2012, tra le varie cose, ha modificato l'art. 1130 c.c.
Esso, al nuovo n. 6 specifica che l'amministratore, a partire dal prossimo 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma), dovrà curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili (art. 1130 n. 6 c.c. nuova formulazione).
La norma si lascia leggere facilmente.
L'amministratore dovrà tenere un registro con tutti i dati relativi all'immobile ed alle persone che lo occupano ad esempio: proprietario, usufruttuario, conduttore, ecc. Quanto a quest'ultimo, che spesso resta ignoto al condominio, la riforma rappresenta sicuramente un grattacapo in più per chi ha dato in locazione in nero un'unità immobiliare.
L'anagrafica dovrà essere tenuta con la costante collaborazione del condomino; la reticenza di quest'ultimo gli comporterà solamente l'addebito dei costi per la ricerca delle informazioni indicate nella norma.
Portando queste affermazioni teoriche nella pratica quotidiana, come avviene già oggi, è molto probabile che gli amministratori predisporranno una così detta scheda immobile che i condomini dovranno riconsegnare compilata con tutte le informazioni richieste.
Dati relativi alle condizioni di sicurezza
Entriamo nel vivo della questione, iniziando a far luce sui dubbi di cui si parlava in principio.
Quali sono i dati inerenti la sicurezza dell'unità immobiliare.
Ad avviso di chi scrive, si tratta di tutte quelle certificazioni riguardanti la perfetta funzionalità degli impianti e più in generale l'abitabilità dell'edificio.
Si pensi alle dichiarazioni di conformità ex d.m. n. 37/08 o all'agibilità ex d.p.r. n. 380/01.
Tra le altre cose è bene ricordare che l'agibilità può essere rilasciata solamente in presenza di tutte le certificazioni di conformità degli impianti e l'esperimento del collaudo dell'edificio.
Proprio l'agibilità, quindi, potrebbe rappresentare il documento (unico) utile ad attestare la sicurezza e quindi l'agibilità delle unità immobiliari.
Ai sensi dell'art. 24, primo comma, del d.p.r. n. 380, infatti, il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
Nella fase, per così dire, di leale collaborazione tra amministratore e condomino, pertanto, basterà che il condomino ne comunichi all'amministratore l'esistenza indicando gli estremi identificativi dell'atto.
Dati sulla sicurezza, silenzio del condominio e poteri dell'amministratore
Si diceva che se il condomino non collaborerà, l'amministratore potrà acquisire d'ufficio queste informazioni con addebito dei costi a suo carico.
Che cosa potrà fare nel caso di atti amministrativi quali, per l'appunto, il certificato di agibilità?
Leggendo la norma contenuta nel nuovo art. 1130 n. 6 c.c. e quelle riguardanti l'accesso agli atti amministrativi (art. 22 l n. 241/90), la risposta più logica pare la seguente: l'amministratore, quale legale rappresentante del condominio e quindi portatore di un interesse riconosciutogli dalla legge (per l'appunto il nuovo art. 1130 n. 6 c.c.), potrà avanzare una richiesta di accesso e copia per i documenti relativi ai dati sulla sicurezza che il condomino non ha inteso comunicare.
Le novità legislative introdotte dalla riforma del condominio destano interesse e, com'è normale che sia, anche delle perplessità.
La norma si lascia leggere facilmente.
Si diceva che se il condomino non collaborerà, l'amministratore potrà acquisire d'ufficio queste informazioni con addebito dei costi a suo carico.
