Il caso delle delibere condominiali nulle e le conseguenze sui tempi d'impugnazione

Invalidità delibere assembleari

Che cosa accade se una delibera assembleare condominiale è invalida?

In che modo è possibile distinguere un vizio da un altro e come catalogarli?

La differenza di gravità tra le varie ipotesi di violazione di legge ha dei riflessi anche sulla impugnazione?

La legge delinea in modo generico le ipotesi d'invalidità delle deliberazioni assembleari, indicando i rimedi che possono essere azionati in tali ipotesi (cfr. art. 1137 c.c. e 71-quater disp. att. c.c.).

La riforma del condominio è intervenuta sul tessuto normativo apportando dei chiarimenti e delle specificazioni che, nei fatti, riprendono l'opera interpretativa portata avanti dalla dottrina e dalla giurisprudenza.

Sono le sentenze, quindi, che rivestono un ruolo preminente in questa materia e a esse, assieme alle disposizioni normative succitate, bisogna guardare per fornire una risposta precisa ai quesiti posti in principio.

Prima d'ogni cosa è utile una breve premessa sulla funzione svolta dell'assemblea condominiale.

Condominio e delibere assembleari

L'assemblea è l'organo deliberante del condominio.

Ciò vuol dire che in seno all'assise condominiale vengono adottate le decisioni necessarie alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile.

È l'adunanza dei condòmini, ad esempio, che nomina l'amministratore, dispone le innovazioni, decide se intraprendere o resistere a una causa (non rientrante tra quelle che l'amministratore può gestire autonomamente), approva i conti di gestione, ecc.

Ogni singola decisione, quindi, deve essere presa con la maggioranza all'uopo richiesta.

Si pensi, ad esempio alle innovazioni, deliberabili con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136, quinto comma, c.c.).

Il mancato rispetto di determinate maggioranze e di altri requisiti di carattere procedimentale comportano l'annullabilità delle deliberazioni. Sul punto è chiarissimo l'art. 66 disp. att. c.c. (riformulato dalla legge n. 220/2012, la riforma del condominio) oltre a quanto dissero le Sezioni Unite con la sentenza n. 4806 del 2005, la quale ha sostanzialmente catalogato i vizi delle delibere nell'alveo della nullità o dell'annullabilità. I principi allora espressi devono tutt'ora essere considerati pienamente validi.

Nel caso in cui, invece, l'assemblea decidesse su materie che non fossero di sua competenza (es. vendita dell'alloggio del portiere), o deliberasse qualche cosa d'illecito (es. pagamento in nero del portiere dello stabile), o ancora andasse a incidere su diritti individuali (es. divieto di detenzione di animali domestici), la deliberazione dovrebbe essere considerata nulla.

A tale conclusione si arriva leggendo la sentenza n. 4806 del 2005 resa dalle Sezioni Unite, le quali specificarono che devono essere considerate nulle quelle delibere assembleari mancanti degli elementi essenziali (es. delibere orali), quelle decisioni dell'assise con oggetto impossibile o illecito (cioè contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) e ancora le deliberazioni su questioni non rientranti nella competenza dell'assemblea e quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto (così Cass. SS.UU. 8 marzo 2005 n. 4806).

Delibera assembleare nulla e legittimazione a impugnare

Una delle conseguenze della nullità delle deliberazioni è che i condòmini possono impugnarle senza limitazioni di tempo, vale a dire anche anni dopo la loro adozione.

Uniche preclusioni: la prescrizione per la ripetizione dell'indebito e l'eventuale usucapione.

Quest'affermazione la si desume dal contenuto dell'art. 1421 c.c., dettato in materia di contratti ma avente portata generale.

In sostanza chi ha pagato senza doverlo fare rischia di non aver indietro l'ingiusto versamento se agisce 10 anni dopo la sua effettuazione.

Nel caso di deliberazione nulla, poi, non è solamente il termine di trenta giorni – di cui all'art. 1137 c.c. – a non dover essere tenuto in considerazione, ma nemmeno il riferimento ai condomini assenti e ai presenti dissenzienti/astenuti.

La deliberazione nulla può essere impugnata da qualunque condomino abbia interesse a farne accertare la nullità, ivi compresi coloro che votarono favorevolmente. L'interesse risiede nel pregiudizio che quella decisione può arrecare al condomino e nel caso di nullità è indifferente l'espressione di voto favorevole.

Una sentenza resa dalla Suprema Corte di Cassazione nel marzo del 2010 rappresenta un'utile esempio di quanto fin'ora affermato.

Per fare un esempio pratico di deliberazione nulla, rimanendo collegati a quanto deciso nella sentenza n. 6714/10 della Cassazione, si pensi alla decisione, adottata a maggioranza, con la quale i condomini decidano di modificare un criterio di ripartizione delle spese stabilito per legge.

In simili circostanze la deliberazione deve essere considerata nulla in quanto per la deroga ai criteri di ripartizione delle spese sanciti dalla legge è necessaria l'unanimità dei consensi di tutti i comproprietari.

Parte della dottrina condominiale (G. Branca) ha dubitato del fatto che tutti i condomini potessero essere legittimati a impugnare, preferendo sostenere che solo gli assenti o i dissenzienti potessero far valere l'invalidità della decisione.

La Corte di Cassazione, invece, che già in precedenti occasioni aveva avuto modo di pronunciarsi in modo opposto rispetto alla dottrina citata, nella sentenza n. 6714 ha ribadito che la nullità delle deliberazioni assembleari può essere fatta valere, ex art. 1421 c.c., da qualunque interessato e quindi anche dal condomino che ha espresso voto favorevole (Cass. 19 marzo 2010 n. 6714).