Nozione di innovazioni
Non tutti gli interventi sullo stabile condominiale possono essere considerati uguali.
Il codice parla di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di manutenzione straordinaria di notevole entità, elevando in tal modo il parametro economico a indicatore dei quorum necessari per l'approvazione di tali interventi.
Un discorso a parte meritano le innovazioni.
Il codice civile se ne occupa in relazione alla procedura deliberativa ed agli effetti per i condomini in relazione al tipo d'innovazione deliberata.
La riforma del condominio è intervenuta inserendo nel codice civile le maggioranze necessarie a deliberare particolari tipologie d'innovazione (che potremmo definire di interesse sociale e di adeguamento normativo e tecnologico) in passato previste da varie leggi speciali.
Il modo migliore per comprendere cosa si debba intendere per innovazione è quello di darne una definizione.
Il legislatore non si è preoccupato di definire tale concetto, né con il codice civile né con le leggi speciali.
Il merito di una definizione compiuta va dato alla Suprema Corte di Cassazione secondo la quale per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Un esempio chiarirà il concetto: intervenire sul cancello d'ingresso ai box perché arrugginito, ripristinandone funzionalità ed aspetto è da considerarsi un intervento di manutenzione che al massimo può assumere i connotati della straordinarietà e notevole entità.
Ed ancora l'automatizzazione dello stesso cancello non rientra nel concetto d'innovazione in quanto l'intervento sul bene comune ne rende più comodo il godimento.
L'installazione di un impianto di ascensore, invece, è da ritenersi intervento innovativo.
D'altronde la funzione delle innovazioni è ben specificata dal primo comma dell'art. 1120 c.c. a norma del quale I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Le maggioranze necessarie per deliberare un'innovazione sono particolarmente alte.
Quorum deliberativi per le innovazioni
Il richiamato quinto comma dell'art. 1136 c.c. stabilisce che le innovazioni di cui al primo comma dell'art. 1120 c.c. devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
Come si diceva in precedenza la riforma del condominio ha sostituito il vecchio art. 1120 c.c. introducendo nel nuovo testo dei riferimenti a maggioranze semplificate per specifiche deliberazioni.
Recita il secondo comma dell'art. 1120 c.c.:
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, [per il contenimento del consumo energetico degli edifici – parte abrogata dal d.l. n. 145/2013] e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
Rispetto a queste tipologie d'innovazione, l'amministratore ha il dovere di convocare l'assemblea entro trenta giorni da una richiesta, debitamente documentata, presentatagli anche da un solo condomino (art. 1120, terzo comma, c.c.).
Nell'ambito delle innovazioni il legislatore ha previsto una disciplina particolare per degli interventi che, seppur consentiti, sono da considerarsi esosi e/o non necessari.
È il caso delle c.d. innovazioni gravose e/o voluttuarie. La norma di riferimento è l'art. 1121 c.c. che recita:
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Un'innovazione è gravosa quando la sua esecuzione comporti una notevole spesa, è voluttuaria quando non necessaria in relazione alle condizioni dello stabile ed al tipo d'intervento deliberato.
Per chiarire: si pensi all'assemblea che invece di decidere la pitturazione di un portone perfettamente integro e funzionante decida di sostituirlo con uno di notevole qualità e costo.
In questo caso, poiché il bene sarà fruibile da tutti i condomini, il codice, al fine di evitare l'inutile esborso di somme di denaro da parte dei dissenzienti, consente l'intervento innovativo solo se i favorevoli decidano di sobbarcarsi interamente la spesa.
Questa condizione non è necessaria qualora il bene sia suscettibile di utilizzazione separata.
Si pensi alla decisione d'installare un ascensore; il bene potrà essere utilizzato solo dai favorevoli (ad esempio con la predisposizione di codici per l'accesso alla cabina, ecc.) e le relative spese di installazione e manutenzione saranno a loro totale carico.
In tal caso i contrari avranno facoltà di subentrare in futuro corrispondendo la loro quota parte.
È importante ribadire che le innovazioni gravose e/o voluttuarie che siano devono essere sempre approvate con le maggioranze previste dal succitato quinto comma dell'art. 1136 c.c.
Non tutti gli interventi innovativi sono considerati leciti.
Così sempre l'art. 1120 c.c. al quarto comma specifica che sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Anche in questo caso un esempio chiarirà il concetto: se l'assemblea di condominio decide d'intervenire su prospetto del palazzo modificandone l'aspetto, è chiaro che l'innovazione andrà ad incidere sul decoro architettonico.
