Condominio: dissenso dalle liti

Dissenso dalle liti condominiali

Nell'ambito di un condominio, tanto che si parli di liti attive – cioè quelle liti promosse dalla compagine – tanto che si faccia riferimento a liti passive – ossia quelle cause in cui la compagine è chiamata a difendersi – può accadere che non tutti i comproprietari si trovino d'accordo sulla necessità d'iniziare una causa o di resistervi.

Si occupa della vicenda l'art. 1132 c.c., rubricato per l'appunto Dissenso dei condomini rispetto alle liti. La norma presenta più di una criticità e merita particolare attenzione rispetto ai reali effetti che è in grado di produrre.

L'articolo in questione si compone di tre commi che recitano:

Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

Una premessa è obbligatoria: il campo di applicazione dell'articolo in esame è limitato alle liti che rientrano nell'ambito delle competenze dell'assemblea.

Applicazione dell'art. 1132 c.c.

La restrizione dell'ambito di applicabilità dell'art. 1132 c.c. alle liti di competenza assembleare sta a significare che il condomino non può dissociarsi da quelle azioni iniziate d'ufficio dall'amministratore.

Esempio: il condomino non può esercitare il dissenso dalla lite rispetto a quelle azioni che mirano al recuperare il credito dal condomino moroso ai sensi dell'art. 63, primo comma, disp. att. c.c.

Del pari il condomino non può dissentire nel caso di atti conservativi o di azioni volte all'esecuzione di delibere.

Cerchiamo, allora, con l'ausilio di un esempio pratico, di capire meglio come e quando si applica la norma e, di conseguenza, che cosa debba fare chi non vuole partecipare a una controversia.

Poniamo il caso che sorgano contestazioni circa l'effettuazione di alcuni lavori di manutenzione. Non riuscendo a risolvere la questione bonariamente è necessario prendere una decisione sul da farsi.

L'amministratore convoca l'assemblea che, con le maggioranze previste dalla legge (art. 1136, quarto comma, c.c. ossia maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi), decide di agire in giudizio. Non tutti i condomini sono d'accordo con tale scelta e decidono di non aderire all'iniziativa giudiziaria contro l'impresa appaltatrice. Il loro dissenso, quindi, potrà essere espresso tramite una comunicazione da notificare all'amministratore entro 30 giorni dalla decisione di resistere in giudizio. Per gli assenti questo termine decorre dalla comunicazione dello svolgimento dell'assemblea.

Dei dubbi sono stati sollevati in relazione al significato da dare al termine notificare. Alcune sentenze ritengono che con tale parola si sia inteso indicare la notifica fatta a mezzo di ufficiale giudiziario. Altre tesi propendono per un'interpretazione più ampia del vocabolo, affermando che s'intende più semplicemente portare a conoscenza in modo certo, tanto da ritenere sufficiente la comunicazione fatta in assemblea. Quest'ultima ipotesi pare, a oggi, quella che ha trovato maggiori consensi anche in seno alla giurisprudenza (si veda sull'argomento e sui diversi, orientamenti a cura di M. Di Pirro, Codice del nuovo condominio, Simone, 2013).

Una volta fatto ciò il dissenziente rispetto alle liti, laddove sia costretto a pagare una somma alla controparte, avrà diritto di rivalsa nei confronti del condominio (art. 1132, secondo comma, c.c.). Inoltre, egli beneficerà degli effetti positivi nel caso di vittoria di una controversia (si pensi alla sentenza che impone all'impresa di completare un'opera ecc.) e sarà tenuto a contribuire alle spese legali solo se non sia stato possibile recuperarle dalla controparte (ad esempio perché al termine del giudizio si è avuta una compensazione delle spese o perché la controparte non è solvibile, art. 1132, terzo comma, c.c.).

E per le spese legali che il condominio deve sostenere fino alla pronuncia della sentenza?

Il primo comma dell'art. 1132 c.c. sul punto è chiarissimo: il dissenso del condomino opera nell'ipotesi di conseguenze negative per il caso di soccombenza; in buona sostanza fino alla sentenza il condomino dovrà pagare le spese legali sostenute dal condominio sulla base dei millesimi di proprietà o della diversa misura prevista da un diverso accordo (art. 1123, primo comma, c.c.), potendo eventualmente vedersi rimborsato nel caso di vittoria con condanna alle spese legali della controparte.