Finestre condominiali e spese di manutenzione

Finestre condominiali

Di chi sono le finestre che danno luce ed aria alle parti comuni ed in che modo si ripartiscono le spese per la loro manutenzione?

È usuale che negli edifici in condominio, in corrispondenza della tromba delle scale, siano posizionate delle finestre.

La funzione, intuibile, di queste aperture è quella di dare luce ed aria agli ambienti interni, in questo caso, per l'appunto le scale di collegamento dei vari piani.

L'art. 1117 c.c. non contiene l'indicazione delle finestre, quali cose di proprietà comune; ciò però non è indicativo del fatto che le stesse non lo siano in quanto è noto che la Cassazione, in più di un'occasione, ha specificato che l'art. 1117 c.c. non contiene un'indicazione tassativa delle parti comuni dell'edificio (ex multis Cass. 18 settembre 2009 n. 20249).

In sostanza affinché possa operare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi - la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso (così Cass. 21 dicembre 2007 n. 27145).

Nel caso delle finestre poste in corrispondenza del vano scale, quindi, non v'è motivo di dubitare che le stesse debbano essere considerate un tutt'uno con i muri perimetrali e quindi essere considerate, al pari degli stessi, di proprietà comune.

Diversa indicazione può provenire solamente dagli atti d'acquisto delle singole unità immobiliari o dal regolamento di condominio di natura contrattuale che sia stato trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

Il così detto titolo d'acquisto, infatti, è in grado di escludere la condominialità di una parte dell'edificio, un impianto o un servizio che, per proprie caratteristiche, sarebbe stato automaticamente considerato tale.

Per fare un esempio - non è ricorrente, ma nemmeno eccezionale - soprattutto nei piccoli condomini, la riserva della proprietà delle scale ai titolari delle unità immobiliari del primo piano.

In casi del genere il proprietario del piano terreno conserva il solo diritto d'uso se connesso al diritto d'accesso al lastrico solare.

In queste fattispecie le finestre restano comunque di proprietà comune, in quanto esse sono incorporate nei muri perimetrali, che se non esclusi dal novero dei beni comuni, devono essere considerati tali.

Finestre condominiali e ripartizione delle spese

Chiariti questi aspetti è utile domandarsi: nel caso d'interventi conservativi riguardanti le finestre condominiali, come andranno ripartite le spese?

In linea generale la risposta dovrebbe essere la seguente: la ripartizione delle spese relative agli interventi manutentivi riguardanti le finestre di proprietà comune deve essere effettuata ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c. e quindi sulla base dei millesimi di proprietà.

La soluzione, tuttavia non è poi così scontata poiché la particolare ubicazione di questi beni può portare a ipotizzare che vista la loro collocazione in corrispondenza delle scale, la spesa debba essere ripartita sulla base delle indicazioni contenute nell'art. 1124 c.c., dedicato per l'appunto alle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale.

A parere di certa dottrina le spese per la manutenzione delle parti accessorie delle scale comuni (corrimano, pianerottoli, e simili) devono essere ripartite, per analogia, in base all'art. 1124 c.c.

Non vengono prese in considerazione le finestre: la scelta, a ben vedere, pare giusta. Sebbene, infatti, esse diano luce ed aria alle scale, non può negarsi che la loro posizione, sulla facciata dello stabile, le renda una parte di questa sicché è corretto affermare, in conformità alla prima soluzione data, che la spesa di manutenzione e conservazione delle finestre debba essere ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Per il costo di manutenzione di questa parte comune si può beneficiare, alternativamente, della detrazione fiscale del 50% (relativa ai così detti bonus per ristrutturazione) oppure di quella in misura del 65% della spesa effettuata (se l'intervento è configurabile come volto al risparmio energetico).

In ogni caso è compito dell'amministratore condominiale eseguire i pagamenti nei modi indicati dalla legge (bonifico bancario) e certificare la spesa di riferimento del singolo condomino, affinché lo stesso possa accedere al godimento del beneficio fiscale.