Definizione di condominio negli edifici

Condominio negli edifici come comunione forzosa

Il condominio negli edifici può essere definito secondo due angoli visuali:

a) guardando al contenuto del diritto;

b) con riferimento all'organizzazione necessaria per la gestione e conservazione dei beni comuni.

Partiamo dalla prima possibilità che presuppone il secondo aspetto.

Il condominio negli edifici è una particolare forma di comunione – detta forzosa – nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) e parti di proprietà comune: prima di soffermarci su queste ultime (il cuore del concetto di condominio) è bene specificare alcuni aspetti.

Salvo alcuni casi particolari che consentono lo scioglimento del condominio (cfr. artt. 61 e 62 disp. att. c.c.), parliamo di comunione forzosa perché i condòmini, ossia i proprietari delle unità immobiliari, non possono rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni.

Si badi: molto spesso si sente dire di condòmini (per lo più i costruttori) esonerati dal pagamento delle spese condominiali. Tale esonero non è equiparabile ad una rinuncia: una cosa sono le spese (sempre suscettibili di particolari forme di ripartizione ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c.) altro la proprietà che è irrinunciabile.

Perfino chi non usa, per distacco, l'impianto di riscaldamento non perde la proprietà ma solo l'uso di quel bene (cfr. art. 1118, terzo comma, c.c.).

Operata questa doverosa precisazione, torniamo alla definizione di condominio: quali sono le parti comuni dell'edificio?

La legge ne individua alcune nell'art. 1117 c.c. Al riguardo è bene tenere a mente due aspetti:

a) la norma non contiene un'elencazione tassativa dei beni comuni, ma rappresenta un elenco aperto (cfr. Cass. 4 giugno 2014 n. 12572);

b) ancora oggi non è chiaro se si debba parlare di presunzione di condominialità o di condominialità (cfr. Cass. 16 gennaio 2014 n. 822).

Rispetto a quanto affermato al punto a), la giurisprudenza ha chiarito che la condominialità è data dalla relazione di accessorietà e funzionalità (ed anche dall'incorporazione) di un bene rispetto alle unità immobiliari, sicché anche uno dei beni elencato nell'art. 1117 c.c. può non essere condominiale se non serve a tutti o a un gruppo di condòmini, ma solamente ad uno di essi.

Per sapere, quindi, se un bene è condominiale o meno è necessario domandarsi: a che cosa serve?

Il titolo (leggasi atto d'acquisto o regolamento contrattuale) può sgombrare il campo da ogni dubbio, ossia stabilire con certezza se un bene debba o meno essere considerato condominiale.

È utile ricordare che il condominio negli edifici sorge senza necessità di particolari forme costitutive, ma per il semplice fatto che almeno due unità immobiliari appartengano a due persone diverse ed abbiano in comune beni strumentali al loro godimento (cfr. Cass. 21 dicembre 2007 n. 27145).

Condominio negli edifici, quale realtà giuridica?

Se osserviamo il condominio dal punto di vista dell'organizzazione, la legge non ci dice nulla in merito e la giurisprudenza aumenta solamente il caos.

Che cos'è il condominio?

Una persona giuridica? Sicuramente no!

Un ente di gestione? Fino alla sentenza n. 9148/08 lo si considerava tale, ma le Sezioni Unite con l'arresto appena citato hanno aspramente criticato questo accostamento.

Un centro d'imputazione d'interessi distinto da quelli dei suoi partecipanti? Forse (cfr. Cass. 19 marzo 2009, n. 6665).

La giurisprudenza di merito, nelle prime pronunce dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio, ha rilanciato l'idea che il condominio debba essere considerato un'entità distinta da quella dei condòmini che lo compongono, con una novità: l'autonomia patrimoniale. Secondo i Tribunali (cfr su tutti Trib. Reggio Emilia 16 maggio 2014 e Trib. Milano 27 maggio 204), infatti, la presenza di un conto corrente e l'uso della locuzione patrimonio del condominio (art. 1129 c.c.) altro non sono che la conferma dell'esistenza del condominio quale entità giuridicamente distinguibile dai comproprietari che vi partecipano.

In attesa di un intervento legislativo che armonizzi la materia della personalità giuridica del condominio, quello che possiamo dire ad oggi è che il condominio è un organizzazione di persone fiscalmente differente dai condòmini che vi partecipano (il condominio ha un proprio codice fiscale) la cui gestione è curata dall'assemblea, che decide con il metodo maggioritario, la quale può ed in alcuni casi (condomini con più di otto partecipanti) deve demandare il compimento di alcuni atti ad un amministratore.

L'amministratore altro non è che un mandatario dei condòmini (si badi, non un organo del condominio), con compiti di gestione delle parti comuni nel rispetto della legge e delle deliberazioni assembleari.