Decoro architettonico, balconi, canne fumarie, verande e finestre

Decoro architettonico

Ogni edificio ha una sua estetica, non è necessario che si tratti di palazzi di particolare pregio storico artistico: per valutare se uno stabile abbia un proprio decoro architettonico basta valutare se esistono delle linee armoniche, sia pur estremamente semplici, che ne connotino l'estetica (cfr. tra le tante Cass. n. 851/07).

Il decoro architettonico sia pur non espressamente menzionato tra i beni comuni dall'art. 1117 dev'essere considerato tale e di conseguenza può essere tutelato quale oggetto di condominio tra i partecipanti alla compagine.

L'alterazione del decoro architettonico, di cui spesso si sente parlare, altro non è che un peggioramento dell'estetica dell'edificio che comporta un danno economicamente valutabile alle parti di proprietà comune e/o di proprietà esclusiva in termini di deprezzamento (cfr. Cass. n. 1286/10).

Chi lamenta l'alterazione del decoro, dunque, deve provare questi aspetti e può chiedere tanto la remissione in pristino dello stato dei luoghi (leggasi eliminazione dell'opera lesiva) tanto il risarcimento del danno.

Un regolamento condominiale di natura contrattuale può vietare non solamente l'alterazione del decoro dell'edificio ma qualunque modificazione dell'estetica dello stabile.

Il divieto di alterare il decoro fa riferimento sia agli interventi sulle parti di proprietà esclusiva, sia a quelli su parti comuni.

Decoro architettonico e opere interne e individuali

Rispetto alle opere che possono comportare un'alterazione del decoro architettonico dell'edificio, è necessario considerare non solamente gli interventi deliberati dall'assemblea (si pensi alle innovazioni che non devono alterare il decoro, cfr. art. 1120, quarto comma, c.c.), ma anche le opere eseguite dai singoli condòmini.

Tali interventi possono:

a) insistere su parti di proprietà esclusiva visibili dall'esterno;

b) essere effettuati su parti di proprietà comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., ossia utilizzandoli per le proprie personali esigenze;

c) su parti di proprietà esclusiva non visibili dall'esterno.

In nessun caso, sia direttamente, sia indirettamente, gli interventi summenzionati possono avere come conseguenza un'alterazione del decoro architettonico dell'edificio.

Decoro architettonico, balconi e fioriere

I balconi, com'è noto, possono essere distinti in due categorie:

a) quelli incassati, che non sporgono rispetto alla facciata dell'edificio e che generalmente possono essere considerati in parte in comproprietà tra le unità immobiliari cui il solaio serve da copertura e piano di calpestio e in parte di proprietà condominiale (parte orizzontale);

b) quelli aggettanti che, di norma, sono considerati di proprietà esclusiva in capo al titolare dell'unità immobiliare della quale rappresentano un prolungamento (cfr. Cass. n. 21 gennaio 2000 n. 637).

Sebbene i balconi aggettanti debbano essere considerati parti di proprietà esclusiva, gli interventi manutentivi sugli stessi, per essere considerati legittimi, devono sempre tener conto dell'estetica dell'edificio nel quale sono inseriti non potendola alterare (cfr. in tal senso Cass. 23 dicembre 2010 n. 26076).

Rispetto ai balconi aggettanti, la Cassazione ci dice che solamente i fregi decorativi della parte frontale e di quella inferiore (così detto sottobalcone) devono essere considerati di proprietà comune (cfr. tra le tante Cass. n. 14576/04).

E se a fungere da parapetto di un balcone aggettante sono delle fioriere di cemento armato?

Esse se prive di particolari fregi (da valutarsi in concreto), non possono essere considerate parti comuni, sicché le spese per la loro manutenzione e conservazione devono essere affrontate per intero dai proprietari dei rispettivi appartamenti e balconi.

Questa in grandi linee la posizione espressa dalla Corte di Cassazione quando è stata chiamata a pronunciarsi sulla materia (Cass. 30 aprile 2012 n. 6624).

In quell'occasione gli ermellini esclusero la condominialità delle fioriere in cemento armato poiché dagli atti di causa era emerso che rispetto a tali manufatti (comuni vasconi trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti) deve escludersi o almeno deve dubitarsi, che gli stessi abbiano un qualche pregio artistico e facciano parte del decoro architettonico dell'edificio ovvero costituiscano parte integrante della struttura dello stabile; avuto riguardo inoltre alla loro prevalente funzione di protezione della terrazza, di cui fungono da parapetto non essendo al riguardo sufficiente ai fini protettivi il solo corrimano, così come in concreto realizzato (Cass. 30 aprile 2012 n. 6624).

Decoro architettonico e verande

Che cosa succede se un condomino decide di trasformare il proprio balcone in veranda?

Ricordiamo che la veranda, ossia, quella struttura solitamente realizzata con profilati d'acciaio o alluminio e dei vetri, può ledere il decoro dell'edificio.

Le risposte possibili sono due:

a) nulla, l'opera passa inosservata (ad esempio perché non è il primo a farlo);

b) si scatena un vero e proprio putiferio (magari proprio perché è il primo a comportarsi in quel modo).

In questo secondo caso un'eventuale causa finalizzata a ottenere la rimozione di quel manufatto potrebbe portare il condomino a una condanna.

Sebbene molto spesso non vi sia una percezione di un comportamento illegittimo verso il condominio poiché si pensa d'intervenire su parti di proprietà esclusiva, proprio come accade per i balconi, le cose non stanno propriamente così.

A ogni buon conto è sempre bene rammentare che la decisione di realizzare una veranda deve essere sempre comunicata all'amministratore che, a sua volta, deve darne notizia all'assemblea (art. 1122, secondo comma, c.c.).

Questo adempimento, introdotto nel codice civile dalla legge n. 220/2012, serve per l'appunto a evitare l'esecuzione di opere lesive delle parti comuni.

Una veranda modificando l'estetica dell'edificio, può alterare il decoro, ossia peggiorarlo.

È evidente che in presenza di una difformità di vedute su questo aspetto, l'unico organo deputato a dirimere la controversia non può che essere l'Autorità Giudiziaria.

I limiti alla realizzazione di verande non derivano solamente dalle norme di legge, ma possono essere contenuti anche nel regolamento condominiale e la sua incisività può essere differente a seconda che si tratti di regolamento assembleare o contrattuale.

Così, ad esempio, riguardo al regolamento assembleare è stato affermato che esso può contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell'edificio condominiale e che, a tal fine, sono suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti arrivando anche a vietare interventi modificativi delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (cfr. Cass. 3 settembre 1998, n. 8731, Cass. 29 luglio 1995, n. 831 e Trib. Milano 15 ottobre 2013 n. 12784).

D'altra parte anche l'art. 1122 c.c. parla chiaro: le opera su parti di proprietà esclusiva non possono ledere il decoro architettonico dell'edificio.

In buona sostanza qualora dovesse esistere un regolamento condominiale che vietasse alterazioni del decoro, si può stare certi che la realizzazione di una veranda porterebbe sicuramente con sé delle contestazioni in tal senso. Resterebbe poi da stabilire se il manufatto debba considerarsi realmente alterativo.

Il contenuto del regolamento contrattuale, invece, può essere ben più stringente; in pratica mentre il regolamento assembleare può tutelare il decoro (e quindi non vietare in radice la possibilità di verandare un balcone), lo statuto contrattuale può negare ab origine il diritto del singolo sulle cose comuni e su quelle di proprietà esclusiva e l'assemblea può ribadire quel divieto con una propria deliberazione negatoria dell'autorizzazione (cfr. in tal senso tra le varie, Cass. n. 8883/2005 e Trib. Milano 15 ottobre 2013 n. 12784).

In quest'ultimo e in generale in ogni caso, solamente il consenso scritto di tutti gli altri condomini può evitare contestazioni di qualunque genere.

Decoro architettonico e canna fumaria

L'installazione di una canna fumaria sulle parti comuni ma a servizio di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva può essere considerata opera alterativa del decoro architettonico dell'edificio?

Sebbene non possano sorgere dubbi sul fatto che appoggiare una canna fumaria sul muro perimetrale di un edificio in condominio rappresenti una modificazione della cosa comune (il muro ha funzione di chiusura degli ambienti interni) ciò non vuol dire che la modificazione ex se sia illegittima; al contrario essa può rappresentate una particolare modalità d'uso delle cose comuni, nel rispetto di quanto previsto dall'art. 1102 c.c. Tale possibilità si ha anche quando l'intervento sia alterativo del decoro architettonico (Trib. Busto Arsizio 8 aprile 2011).

L'appoggio della canna fumaria su un muro dell'edificio può essere considerata legittima purché non alteri l'estetica dell'edificio. È bene comunque non dimenticare che è necessaria una verificazione caso per caso di quanto appena specificato.

Decoro architettonico e allargamento di una finestra

Un condomino può decidere autonomamente di allargare una finestra della propria unità immobiliare?

Al di là delle necessarie autorizzazioni amministrative sottese all'esecuzione dell'intervento edilizio, la domanda ha dei risvolti anche per ciò che concerne i profili condominiali.

Una cosa è certa: trattandosi di allargamento d'una finestra l'operazione non deve essere considerata illegittima per ciò che concerne le norme che regolano:

a) l'apertura di luci e vedute;

b) la trasformazione di luci in vedute (essendola già).

E rispetto al decoro architettonico? Quali gli aspetti da considerare?

L'allargamento d'una finestra è sicuramente un'ipotesi astrattamente suscettibile di alterare il decoro dell'edificio. Ciò tanto se l'apertura si trovi sulla facciata esterna quanto se affacci sul cortile interno.

La dimostrazione dell'alterazione del decoro (che è cosa ben diversa dalla semplice modificazione dell'estetica) e di conseguenza del danno sarà a carico di chi la contesta. Alla domanda di remissione in pristino, infine, può essere unita una richiesta di risarcimento del danno.

Trattandosi di opera su parte di proprietà esclusiva si deve seguire la procedura individuata dall'art. 1122 c.c.