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Agibilità parziale di un edificio

Il certificato di agibilità parziale, introdotto dal Decreto del Fare, può essere richiesto per singoli edifici, porzioni di edificio o unità immobiliari.
11 Giugno 2015 ore 00:42 - NEWS Leggi e Normative Tecniche
certificato di agibilità , abitabilità

Novità per il certificato di agibilità


Il certificato di agibilità è un documento attestante il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico di un immobile e dei suoi impianti, misurati in base ai parametri fissati dalla normativa vigente; insomma esso certifica la sua idoneità a essere abitato o utilizzato per altre destinazioni.

Il certificato va richiesto al Comune ogni qual volta viene ultimata una nuova costruzione, una demolizione con ricostruzione, la sopraelevazione o ampliamento di un edificio esistente o ancora una ristrutturazione che modifichi in maniera sostanziale un edificio esistente.
Va altresì richiesta in caso di cambio di destinazione d'uso dell'immobile.

agibilità parzialeLa richiesta e il rilascio del certificato di agibilità sono disciplinati dagli artt. 24 e 25 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01), a cui sono state apportate delle significative modifiche con l'art. 30 comma 1, lettere g) e h) del decreto legge n.69/2013, il cosiddetto decreto del Fare, poi convertito in legge 9 agosto 2013, n. 98.

Con questa modifica normativa, infatti, si è finalmente data una disciplina dettagliata all'istituto della cosiddetta agibilità parziale o frazionata, fino ad allora applicata in maniera soggettiva e non univoca dai vari comuni.
Nella pratica, infatti, pur non essendo prevista dalla normativa vigente, il ricorso a questa figura era piuttosto frequente.

Lo scopo, in tempi di crisi dell'edilizia, è quello di favorire il trasferimento o la possibilità di abitazione di edifici non ancora completi: è possibile infatti richiedere l'agibilità solo per una porzione del fabbricato o solo per determinate unità immobiliari che ne fanno parte.

Il testo originario del decreto prevedeva, in caso di richiesta di agibilità parziale, il prolungamento dei tempi di completamento dell'opera di altri tre anni, per una sola volta. Tale previsione è stata però eliminata con l'approvazione definitiva del testo di legge.


Quando può essere richiesta l'agibilità parziale?


Il certificato di agibilità parziale può essere richiesto per singolo edificio o porzioni di edificio. Il caso dei singoli edifici è quello dei supercondomini (condomini costituiti da più fabbricati) o dei cosiddetti condomini orizzontali (ad esempio villette a schiera).


In tale fattispecie è possibile richiedere l'agibilità parziale a condizione che:
• tali porzioni siano funzionalmente autonome;
• siano state ultimate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria (strade, reti di acqua, luce e gas e fognature, ecc.);
• le parti strutturali siano state completate e collaudate e gli impianti delle parti comuni siano conformi alle norme.

Per la richiesta del certificato di agibilità per le singole unità immobiliari, le condizioni da rispettare sono le seguenti:
• le parti strutturali siano state completate e collaudate;
• sia stata certificata la rispondenza alle norme degli impianti;
• siano state completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria considerate fondamentali per l'edificio.

Naturalmente dovranno essere rispettate tutte quelle norme di salubrità, igienicità, aerazione e sicurezza in genere previste per l'agibilità e quindi per l'utilizzo dell'edificio da parte delle persone.


Come richiedere l'agibilità parziale di un edificio?


La richiesta di agibilità parziale dell'immobile va inoltrata allo Sportello Unico del comune, entro 15 giorni dall'ultimazione delle opere di finitura dell'intervento.

La modalità di richiesta dell'agibilità parziale è del tutto analoga a quella del certificato di agibilità, come analogo è l'iter di approvazione da parte dell'ente.

agibilità parzialeTuttavia, in alternativa, il decreto del Fare ha introdotto un'altra importante novità: la possibilità di sostituire alla richiesta di agibilità, con l'attesa di una risposta da parte del comune, un'autocertificazione redatta da un tecnico (il direttore dei lavori o, se non è stato nominato, un altro professionista abilitato), attestante la conformità dell'opera al progetto e la sua agibilità.
In tal caso, quindi, al certificato di agibilità, sarà sostituita una dichiarazione di agibilità.

L'autocertificazione dovrà essere corredata dai seguenti documenti:
• richiesta di accatastamento che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto ;
• dichiarazione dell'impresa installatrice attestante la conformità degli impianti;
• certificato di collaudo statico;
• certificazione di conformità alle norme antisismiche;
• accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• rispondenza alle condizioni sanitarie.

Come si può notare, l'autocertificazione presuppone che siano rispettate non solo le prescrizioni in materia di igiene, sicurezza, risparmio energetico, ecc., cioè gli aspetti precipui per cui viene richiesta l'agibilità, ma anche la conformità urbanistica ed edilizia del manufatto costruito.

In ogni caso l'autocertificazione ha trovato finora scarsa applicazione, perché le Regioni possono disciplinare diversamente tale istituto.
Ad esempio, possono stabilire se l'agibilità si intende automaticamente rilasciata con la presentazione dell'autocertificazione o è necessario attendere eventuali controlli.

riproduzione riservata
Articolo: Agibilità parziale
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Agibilità parziale: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Roberto
    Roberto
    4 giorni fa
    Per un edificio edificato su due livelli costituenti due unità abitative distinte e separate (aventi in comune il solo garage con unico accesso), é possibile chiedere l'agibilità per una sola unità abitativa (e l'eventuale porzione di garage di proprietà sebbene con unico accesso), qualora l'altra non sia stata ancora ultimata considerando che il collaudo statico é stato comunque effettuato sull intero edificio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberto
      3 giorni fa
      Sì, è possibile. Naturalmente l'unità immobiliare deve essere completa di tutti gli impianti funzionanti e certificati. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Riky
    Riky
    Mercoledì 30 Dicembre 2020, alle ore 12:30
    Devo effettuare la trasformazione di una finestra in porta finestra, mediante SCIA.
    successivamente dovrò fare l'agibilità parziale dell'immobile anche se non tocco gli impianti?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Riky
      Martedì 5 Gennaio 2021, alle ore 12:45
      È possibile, l'importante è di essere in possesso di tutte le certificazioni di conformità impiantistiche dell'immobile necessarie per la richiesta di agibilità/abitabilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nino
    Nino
    Mercoledì 23 Dicembre 2020, alle ore 19:18
    Mi trovo nella condizione in cui una particella di terreno è stata edificata, due fabbricati (ognuno con proprio subalterno) con regolare autorizzazione da parte del Comune, un terzo fabbricato è stato realizzato abusivamente e l'Amministrazione ha emesso ordinanza di demolizione, impugnata con ricorso al TAR.
    Mi chiedevo se per i due fabbricati, insistenti sulla stessa particella, ognuno su proprio sub alterno, posso eseguire lavori edili, ed ottenere conseguente certificato di Agibilità.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nino
      Martedì 5 Gennaio 2021, alle ore 12:41
      Sono due condizioni differenti che non possono essere associate. L'immobile costruito con regolare permesso a costruire può essere soggetto ad interventi di ristrutturazione o altro anche se la stessa persona ha una ordinanza di demolizione su di un altra costruzione limitrofa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Martedì 27 Ottobre 2020, alle ore 18:18
    Approfitto della sua competenza per chiedere se, acquistando un appartamento senza certificato di agibilità (ante 1967), facendo poi lavori di ridistribuzione degli spazi e andando a fare richiesta di agibilità parziale per il solo appartamento, dovrò avere il collaudo statico, fogna ecc. per ottenere l'agibilità parziale della singola unità abitativa?
    E se non fossero anche questi presenti?
    L'appartamento sarebbe a quel punto non conforme dal punto di vista urbanistico ed edilizio, con conseguenti problemi al rogito con il notaio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonio
      Giovedì 29 Ottobre 2020, alle ore 11:00
      La Sua è una domanda che implica la conoscenza della storia del fabbricato dal permesso a costruire all'ultimazione dei lavori. Se alla dichiarazione di fine lavori è stato allegato il collaudo statico e locativo è un discorso che può avviare la Sua pratica e portarla al termine. Diversamente sarà irta di ostacoli tecnico-burocratici. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gino
    Gino
    Giovedì 23 Luglio 2020, alle ore 02:02
    Nella richiesta di agibilità parziale e precisamente nel produrre il certificato antisismico in un appartamento costruito prima del 1932 il professionista deve constatare di persona muro per muro di "tutto l'edificio" o può solo adeguarsi alle planimetrie catastali depositate degli altri immobili, se gli altri inquilini non rispondono alla richiesta di fare visionare gli altri appartamenti?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gino
      Domenica 26 Luglio 2020, alle ore 07:37
      La certificazione antisismica sia essa parziale o totale viene redatta dopo aver visionato tutte le planimetrie in precedenza reperite in catasto ed in comune. Questo serve a capire se nel tempo ci sono stati dei mutamenti sostanziali alle murature portanti. Fatta la prima indagine si passa al sopralluogo tecnico con accertamenti visivi ed, all'occorrenza, strumentali. Se non destano dubbi si procede all'emissione del certificato, altrimenti anche chi inizialmente si è opposto all'accesso, sarà costretto attraverso l'imposizione giudiziaria. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Soloct46
    Soloct46
    Venerdì 6 Marzo 2020, alle ore 20:52
    Desidero approfittare della vostra competenza per chiedervi se secondo voi ho la possibilità di chiedere l'abitabilità parziale per una villetta progettata in x-lam su 2 livelli più sottotetto.
    Per mancanza fondi non ho costruito il sottotetto ma ho chiuso la casa con un terrazzo a norma.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Soloct46
      Lunedì 9 Marzo 2020, alle ore 12:08
      S', è possibile. L'importante è che i due livelli siano ultimati, funzionali in ogni loro parte ed indipendenti da sottotetto, naturalmente con tutte le certificazioni di conformità che il caso richiede. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Giankybologna07
    Giankybologna07
    Venerdì 14 Febbraio 2020, alle ore 19:53
    Sfrutto la gentilezza dell'architetto, per chiedere una seconda domanda.
    Temo che l'ingegnere che ha eseguito i lavori ( un cialtrone) pur ottenendo l'agibilità, non abbia chiesto l'autorizzazione paesaggistica per il tubo di scarico esterno.
    Qualora volessi chiedere l'accertamento di compatibilità paesaggistica, il certificato di agibilità sarebbe fatto salvo oppure dovrei chiederne uno nuovo?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giankybologna07
      Lunedì 17 Febbraio 2020, alle ore 11:37
      Se non comporta modifiche sostanziali, non deve aggiornare il certificato di agibilità/abitabilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Giankybologna07
        Giankybologna07 Pasquale
        Lunedì 17 Febbraio 2020, alle ore 15:20
        Ma è proprio questo che non capisco.
        Cosa si intende per "modifiche sostanziali" e chi stabilisce cosa è sostanziale e cosa no?
        Giancarlo
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Giankybologna07
          Martedì 18 Febbraio 2020, alle ore 10:19
          Un esempio di una modifica sostanziale è data da una diversa collocazione del tubo di scarico su una facciata laterale/posteriore con conseguente rivisitazione dell'impianto di convogliamento dei fumi.  Le norme sono regolamentate dall'ente preposto al vincolo (Soprintendenza) che, a seconda  della natura stessa del vincolo, rilascia il nullaosta all'esecuzione di determinati lavori. Cordiali saluti.      
          rispondi al commento
          • Giankybologna07
            Giankybologna07 Pasquale
            Martedì 18 Febbraio 2020, alle ore 12:39
            Mi scusi, ma come mai allora ci sono sentenze del Consiglio di Stato e di diversi TAR, tra cui gli ultimi 2, TAR lombardia e TAR toscana, 1 mese fa, che dicono che il titolo edilizio e l'agibilità sono 2 cose distinte e non sovrapponibili e che un immobile anche se non è del tutto a norma dal punto di vista edilizio, può benissimo essere agibile.?
            Tra l'altro se l'agibilità attesta, l'igiene, la salubrità, la sicurezza degli impanti, e la sicurezza strutturale dell'edificio, cosa ha a che fare con una diversa collocazione di un tubo?
            Mi spiego, se si chiedesse l'accertamento di compatibilità paesaggistica per quel tubo, la sicurezza degli impianti, la salubrità, l'igiene ecc non cambierebbe assolutamente, tanto meno la sicurezza strutturale dell'edificio.
            Quindi non si può chiedere l'accertamento senza dover richiedere agibilità, glielo chiedo perchè ho letto tante sentenze che affermano che agibilità e titolo edilizio possono convivere anche se non in linea.
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Giankybologna07
              Mercoledì 19 Febbraio 2020, alle ore 09:35
              Richiamandomi alla precedente risposta, se le prescrizioni dettate dall'ente preposto al vicolo impongono una maniera diversa di scaricare i fumi, va da sè che un differente tracciato obbliga la verifica dell'impianto da parte della ditta installatrice. Se le risultanze portano all'emissione di una nuova certificazione di conformità, con i relativi allegati, questa va trasmessa una copia al comune ad integrazione/modifica della precedente documentazione prodotta. Cordiali saluti. 
              rispondi al commento
  • Giankybologna07
    Giankybologna07
    Giovedì 16 Gennaio 2020, alle ore 19:14
    Qualora abbia un appartamento con 2 bagni e 2 camere da letto, oltre a soggiorno cottura ovviamente, qualora volessi rinunciare al bagno di servizio e farne un disimpegno, che cosa devo comunicare al comune?
    Il certificato di agibilità attuale mi verrebbe inficiato?
    Ribadisco si parla di un semplice bagnetto di servizio, non il bagno principale; l'appartamento sarebbe perfettamente funzionale e autonomo anche senza questo bagno.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giankybologna07
      Lunedì 20 Gennaio 2020, alle ore 10:48
      All'interno della Sua abitazione ha facoltà di modificare la distribuzione degli spazi come meglio crede. Per tali lavori va presentata al comune una Cila, redatta da un professionista abilitato di Sua fiducia, ed al termine di essa sarà richiesta una nuova agibilità/abitabilità che andrà a sostituire qualla attualmente vigente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Giankybologna07
        Giankybologna07 Pasquale
        Mercoledì 22 Gennaio 2020, alle ore 13:21
        Ma se si parla di un bagno di servizio, che non voglio più utilizzare, per quale motivo dovrei richiedere l'agibilità se non modifico impianti, distributivo dei muri, e niente altro e tanto più se l'appartamento pur senza quel bagno rimarrebbe comunque funzionalmente autonomo?
        È una follia una cosa del genere.
        Un appartamento che ha 2 camere e 2 bagni di 90 mq dovrebbe diventare inagibile perchè un bagno di servizio di 3 mq, non vuole più essere usato come bagno ma come sgabuzzino?
        Ma che logica è?
        Ripeto, io non cambio la planimetria interna, rimane tutto immutato, semplicemente il bagno non viene più utilizzato, rimane uno sgabuzzino.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Giankybologna07
          Giovedì 23 Gennaio 2020, alle ore 09:33
          Capisco il Suo riserbo ma le norme urbanistiche sono queste. Lei può anche non presentare nulla al comune e rimuovere semplicemente i pezzi igienici ed usare come ripostiglio il secondo bagno ma deve sapere che al momento di una eventuale compravendita, permuta, mutuo, ecc. dovrà ripristinare nuovamente il bagno oppure presentare una Cila in sanataria. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Berna1
    Berna1
    Martedì 29 Agosto 2017, alle ore 12:47
    Buongiorno,
    sto avviando la fase progettuale di una casa unifamiliare, disposta su 2 livelli di cui si vuole ultimare e chiedere l'agibilità parziale del solo piano terra (completo di cucina, bagno, camera e soggiorno e quindi autonomo) mantenendo al grezzo il piano primo che verrà ultimato fra qualche anno e che sarà adibito a zona notte (camere e bagno).
    Il parere dell'ufficio tecnico comunale è stato negativo.
    Secondo voi il mio caso non è previsto dal decreto?
    rispondi al commento
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