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Agibilità parziale di un edificio

Il certificato di agibilità parziale, introdotto dal Decreto del Fare, può essere richiesto per singoli edifici, porzioni di edificio o unità immobiliari.
11 Giugno 2015 ore 00:42 - NEWS Leggi e Normative Tecniche
certificato di agibilità , abitabilità

Novità per il certificato di agibilità


Il certificato di agibilità è un documento attestante il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico di un immobile e dei suoi impianti, misurati in base ai parametri fissati dalla normativa vigente; insomma esso certifica la sua idoneità a essere abitato o utilizzato per altre destinazioni.

Il certificato va richiesto al Comune ogni qual volta viene ultimata una nuova costruzione, una demolizione con ricostruzione, la sopraelevazione o ampliamento di un edificio esistente o ancora una ristrutturazione che modifichi in maniera sostanziale un edificio esistente.
Va altresì richiesta in caso di cambio di destinazione d'uso dell'immobile.

agibilità parzialeLa richiesta e il rilascio del certificato di agibilità sono disciplinati dagli artt. 24 e 25 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01), a cui sono state apportate delle significative modifiche con l'art. 30 comma 1, lettere g) e h) del decreto legge n.69/2013, il cosiddetto decreto del Fare, poi convertito in legge 9 agosto 2013, n. 98.

Con questa modifica normativa, infatti, si è finalmente data una disciplina dettagliata all'istituto della cosiddetta agibilità parziale o frazionata, fino ad allora applicata in maniera soggettiva e non univoca dai vari comuni.
Nella pratica, infatti, pur non essendo prevista dalla normativa vigente, il ricorso a questa figura era piuttosto frequente.

Lo scopo, in tempi di crisi dell'edilizia, è quello di favorire il trasferimento o la possibilità di abitazione di edifici non ancora completi: è possibile infatti richiedere l'agibilità solo per una porzione del fabbricato o solo per determinate unità immobiliari che ne fanno parte.

Il testo originario del decreto prevedeva, in caso di richiesta di agibilità parziale, il prolungamento dei tempi di completamento dell'opera di altri tre anni, per una sola volta. Tale previsione è stata però eliminata con l'approvazione definitiva del testo di legge.


Quando può essere richiesta l'agibilità parziale?


Il certificato di agibilità parziale può essere richiesto per singolo edificio o porzioni di edificio. Il caso dei singoli edifici è quello dei supercondomini (condomini costituiti da più fabbricati) o dei cosiddetti condomini orizzontali (ad esempio villette a schiera).


In tale fattispecie è possibile richiedere l'agibilità parziale a condizione che:
• tali porzioni siano funzionalmente autonome;
• siano state ultimate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria (strade, reti di acqua, luce e gas e fognature, ecc.);
• le parti strutturali siano state completate e collaudate e gli impianti delle parti comuni siano conformi alle norme.

Per la richiesta del certificato di agibilità per le singole unità immobiliari, le condizioni da rispettare sono le seguenti:
• le parti strutturali siano state completate e collaudate;
• sia stata certificata la rispondenza alle norme degli impianti;
• siano state completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria considerate fondamentali per l'edificio.

Naturalmente dovranno essere rispettate tutte quelle norme di salubrità, igienicità, aerazione e sicurezza in genere previste per l'agibilità e quindi per l'utilizzo dell'edificio da parte delle persone.


Come richiedere l'agibilità parziale di un edificio?


La richiesta di agibilità parziale dell'immobile va inoltrata allo Sportello Unico del comune, entro 15 giorni dall'ultimazione delle opere di finitura dell'intervento.

La modalità di richiesta dell'agibilità parziale è del tutto analoga a quella del certificato di agibilità, come analogo è l'iter di approvazione da parte dell'ente.

agibilità parzialeTuttavia, in alternativa, il decreto del Fare ha introdotto un'altra importante novità: la possibilità di sostituire alla richiesta di agibilità, con l'attesa di una risposta da parte del comune, un'autocertificazione redatta da un tecnico (il direttore dei lavori o, se non è stato nominato, un altro professionista abilitato), attestante la conformità dell'opera al progetto e la sua agibilità.
In tal caso, quindi, al certificato di agibilità, sarà sostituita una dichiarazione di agibilità.

L'autocertificazione dovrà essere corredata dai seguenti documenti:
• richiesta di accatastamento che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;
• dichiarazione dell'impresa installatrice attestante la conformità degli impianti;
• certificato di collaudo statico;
• certificazione di conformità alle norme antisismiche;
• accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• rispondenza alle condizioni sanitarie.

Come si può notare, l'autocertificazione presuppone che siano rispettate non solo le prescrizioni in materia di igiene, sicurezza, risparmio energetico, ecc., cioè gli aspetti precipui per cui viene richiesta l'agibilità, ma anche la conformità urbanistica ed edilizia del manufatto costruito.

In ogni caso l'autocertificazione ha trovato finora scarsa applicazione, perché le Regioni possono disciplinare diversamente tale istituto.
Ad esempio, possono stabilire se l'agibilità si intende automaticamente rilasciata con la presentazione dell'autocertificazione o è necessario attendere eventuali controlli.

riproduzione riservata
Articolo: Agibilità parziale
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Agibilità parziale: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Matteo
    Matteo
    Domenica 28 Marzo 2021, alle ore 13:52
    Ho preso un locale in affitto uso commerciale, ma manca l’agibilità.
    Questo dettaglio era stato omesso dicendo che sicuramente i proprietari ne erano in possesso.
    Parlato con i proprietari dicono che è compito mio pagarla perché per ogni nuova attività va rifatto richiesta.
    Ma di base manca una agibilità precedente alla mia richiesta (vi sono stati altri locali in affitto), verificata in comune.
    Giustamente non mi va di pagare una agibilità di partenza che rimane ai proprietari con un costo molto più alto rispetto ad una “integrazione di agibilità”.
    Voi cosa ne pensate in merito?
    I proprietari posso rifiutare di pagarla anche se verbalmente mi è stato detto che c’era una agibilità di base?
    Oppure il comune ha smarrito tali documenti che ora nemmeno i proprietari si ritrovano?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Matteo
      Martedì 30 Marzo 2021, alle ore 15:35
      Concordo con la Sua disamina. Il locale commerciale deve avere di per sé la propria agibilità che, se le va bene per il tipo di attività, non è costretto a rinnovarla. È palese che rifacendo i lavori di ristrutturazione per una migliore visibilità, va nuovamente richiesta. Riguardo alla documentazione, non credo sia andata smarrita. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fiore
    Fiore
    Martedì 9 Marzo 2021, alle ore 17:02
    Ho eseguiti dei lavori con cambio di destinazione d'uso al piano terra da box auto e ripostiglio in abitazione.
    Ho provveduto al pagamento degli oneri di urbanizzazione ecc.
    Preciso che nel PDC è previsto la realizzazione del cappotto.
    Ho finito i lavori e vorrei fare una chiusura parziale per poi realizzare il cappotto su tutto il fabbricato usufruendo del superbonus.
    Il fabbricato è composto al primo piano da appartamento già ristrutturato e al piano terra dell'appartamento oggetto di trasformazione.
    Iil comune sostitene che non sia possibile procedere con una chiusura parziale adducendo il fatto che una volta eseguita la chiusara parziale non completo i lavori senza specificare la normativa.
    Tale procedura e corretta?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fiore
      Mercoledì 10 Marzo 2021, alle ore 17:43
      Le condizioni imposte nel PDC non sono derogabili altrimenti vengono meno i presupposti per il cambio di destinazione d'uso che Le è stato concesso. Inoltre l'agibilità parziale non è possibile applicarla in quanto l'unità immobiliare è unica e non può rendere abitabile autonomamente una porzione di essa. Il mancato completamento dei lavori comporta l'inagibilità della casa e un' ulteriore provvedimento autorizzativo, con altri oneri, per portarli a termine in futuro. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • 072418
    072418
    Venerdì 5 Febbraio 2021, alle ore 07:28
    Salve buongiorno, volevo un'informazione sto costruendo una casa in cooperativa, siamo 10 soci siccome le case sono composte da garage e 3 piani e i prezzi lievitano é possibile con l'abitabilità parziale finire solo un piano per poter sciogliere mutuo cooperativa e passare ognuno ad un singolo mutuo?quanto tempo jo poi per poter finire la casa e avere abitabilità definitiva? Grazie mille Daniele
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale 072418
      Lunedì 8 Febbraio 2021, alle ore 11:17
      L'agibilità parziale va intesa come completamento funzionale dell'intera unità immobiliare. Quindi non è possibile parzializzare una parte della villetta ed ottenere l'agibilità/abitabilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Travaglia Marco
    Travaglia Marco
    Sabato 23 Gennaio 2021, alle ore 22:31
    La richiesta di agibilità parziale permette in caso di vendita di accedere al mutuo.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Travaglia Marco
      Lunedì 25 Gennaio 2021, alle ore 11:19
      Sì, ha validità a tutti gli effetti di legge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Roberto
    Roberto
    Lunedì 18 Gennaio 2021, alle ore 18:40
    Per un edificio edificato su due livelli costituenti due unità abitative distinte e separate (aventi in comune il solo garage con unico accesso), é possibile chiedere l'agibilità per una sola unità abitativa (e l'eventuale porzione di garage di proprietà sebbene con unico accesso), qualora l'altra non sia stata ancora ultimata considerando che il collaudo statico é stato comunque effettuato sull intero edificio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberto
      Martedì 19 Gennaio 2021, alle ore 10:13
      Sì, è possibile. Naturalmente l'unità immobiliare deve essere completa di tutti gli impianti funzionanti e certificati. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Riky
    Riky
    Mercoledì 30 Dicembre 2020, alle ore 12:30
    Devo effettuare la trasformazione di una finestra in porta finestra, mediante SCIA.
    successivamente dovrò fare l'agibilità parziale dell'immobile anche se non tocco gli impianti?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Riky
      Martedì 5 Gennaio 2021, alle ore 12:45
      È possibile, l'importante è di essere in possesso di tutte le certificazioni di conformità impiantistiche dell'immobile necessarie per la richiesta di agibilità/abitabilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nino
    Nino
    Mercoledì 23 Dicembre 2020, alle ore 19:18
    Mi trovo nella condizione in cui una particella di terreno è stata edificata, due fabbricati (ognuno con proprio subalterno) con regolare autorizzazione da parte del Comune, un terzo fabbricato è stato realizzato abusivamente e l'Amministrazione ha emesso ordinanza di demolizione, impugnata con ricorso al TAR.
    Mi chiedevo se per i due fabbricati, insistenti sulla stessa particella, ognuno su proprio sub alterno, posso eseguire lavori edili, ed ottenere conseguente certificato di Agibilità.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nino
      Martedì 5 Gennaio 2021, alle ore 12:41
      Sono due condizioni differenti che non possono essere associate. L'immobile costruito con regolare permesso a costruire può essere soggetto ad interventi di ristrutturazione o altro anche se la stessa persona ha una ordinanza di demolizione su di un altra costruzione limitrofa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Martedì 27 Ottobre 2020, alle ore 18:18
    Approfitto della sua competenza per chiedere se, acquistando un appartamento senza certificato di agibilità (ante 1967), facendo poi lavori di ridistribuzione degli spazi e andando a fare richiesta di agibilità parziale per il solo appartamento, dovrò avere il collaudo statico, fogna ecc. per ottenere l'agibilità parziale della singola unità abitativa?
    E se non fossero anche questi presenti?
    L'appartamento sarebbe a quel punto non conforme dal punto di vista urbanistico ed edilizio, con conseguenti problemi al rogito con il notaio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonio
      Giovedì 29 Ottobre 2020, alle ore 11:00
      La Sua è una domanda che implica la conoscenza della storia del fabbricato dal permesso a costruire all'ultimazione dei lavori. Se alla dichiarazione di fine lavori è stato allegato il collaudo statico e locativo è un discorso che può avviare la Sua pratica e portarla al termine. Diversamente sarà irta di ostacoli tecnico-burocratici. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gino
    Gino
    Giovedì 23 Luglio 2020, alle ore 02:02
    Nella richiesta di agibilità parziale e precisamente nel produrre il certificato antisismico in un appartamento costruito prima del 1932 il professionista deve constatare di persona muro per muro di "tutto l'edificio" o può solo adeguarsi alle planimetrie catastali depositate degli altri immobili, se gli altri inquilini non rispondono alla richiesta di fare visionare gli altri appartamenti?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gino
      Domenica 26 Luglio 2020, alle ore 07:37
      La certificazione antisismica sia essa parziale o totale viene redatta dopo aver visionato tutte le planimetrie in precedenza reperite in catasto ed in comune. Questo serve a capire se nel tempo ci sono stati dei mutamenti sostanziali alle murature portanti. Fatta la prima indagine si passa al sopralluogo tecnico con accertamenti visivi ed, all'occorrenza, strumentali. Se non destano dubbi si procede all'emissione del certificato, altrimenti anche chi inizialmente si è opposto all'accesso, sarà costretto attraverso l'imposizione giudiziaria. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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