Agibilità parziale di un edificio

Novità per il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è un documento attestante il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico di un immobile e dei suoi impianti, misurati in base ai parametri fissati dalla normativa vigente; insomma esso certifica la sua idoneità a essere abitato o utilizzato per altre destinazioni.

Il certificato va richiesto al Comune ogni qual volta viene ultimata una nuova costruzione, una demolizione con ricostruzione, la sopraelevazione o ampliamento di un edificio esistente o ancora una ristrutturazione che modifichi in maniera sostanziale un edificio esistente.
Va altresì richiesta in caso di cambio di destinazione d’uso dell’immobile.

La richiesta e il rilascio del certificato di agibilità sono disciplinati dagli artt. 24 e 25 del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01), a cui sono state apportate delle significative modifiche con l’art. 30 comma 1, lettere g) e h) del decreto legge n.69/2013, il cosiddetto decreto del Fare, poi convertito in legge 9 agosto 2013, n. 98.

Con questa modifica normativa, infatti, si è finalmente data una disciplina dettagliata all’istituto della cosiddetta agibilità parziale o frazionata, fino ad allora applicata in maniera soggettiva e non univoca dai vari comuni.
Nella pratica, infatti, pur non essendo prevista dalla normativa vigente, il ricorso a questa figura era piuttosto frequente.

Lo scopo, in tempi di crisi dell’edilizia, è quello di favorire il trasferimento o la possibilità di abitazione di edifici non ancora completi: è possibile infatti richiedere l’agibilità solo per una porzione del fabbricato o solo per determinate unità immobiliari che ne fanno parte.

Il testo originario del decreto prevedeva, in caso di richiesta di agibilità parziale, il prolungamento dei tempi di completamento dell’opera di altri tre anni, per una sola volta. Tale previsione è stata però eliminata con l’approvazione definitiva del testo di legge.

Quando può essere richiesta l’agibilità parziale?

Il certificato di agibilità parziale può essere richiesto per singolo edificio o porzioni di edificio. Il caso dei singoli edifici è quello dei supercondomini (condomini costituiti da più fabbricati) o dei cosiddetti condomini orizzontali (ad esempio villette a schiera).

In tale fattispecie è possibile richiedere l’agibilità parziale a condizione che:
• tali porzioni siano funzionalmente autonome;
• siano state ultimate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria (strade, reti di acqua, luce e gas e fognature, ecc.);
• le parti strutturali siano state completate e collaudate e gli impianti delle parti comuni siano conformi alle norme.

Per la richiesta del certificato di agibilità per le singole unità immobiliari, le condizioni da rispettare sono le seguenti:
• le parti strutturali siano state completate e collaudate;
• sia stata certificata la rispondenza alle norme degli impianti;
• siano state completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria considerate fondamentali per l’edificio.

Naturalmente dovranno essere rispettate tutte quelle norme di salubrità, igienicità, aerazione e sicurezza in genere previste per l’agibilità e quindi per l’utilizzo dell’edificio da parte delle persone.

Come richiedere l’agibilità parziale di un edificio?

La richiesta di agibilità parziale dell’immobile va inoltrata allo Sportello Unico del comune, entro 15 giorni dall’ultimazione delle opere di finitura dell’intervento.

La modalità di richiesta dell’agibilità parziale è del tutto analoga a quella del certificato di agibilità, come analogo è l’iter di approvazione da parte dell’ente.

Tuttavia, in alternativa, il decreto del Fare ha introdotto un’altra importante novità: la possibilità di sostituire alla richiesta di agibilità, con l’attesa di una risposta da parte del comune, un’autocertificazione redatta da un tecnico (il direttore dei lavori o, se non è stato nominato, un altro professionista abilitato), attestante la conformità dell’opera al progetto e la sua agibilità.
In tal caso, quindi, al certificato di agibilità, sarà sostituita una dichiarazione di agibilità.

L’autocertificazione dovrà essere corredata dai seguenti documenti:
• richiesta di accatastamento che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto ;
• dichiarazione dell’impresa installatrice attestante la conformità degli impianti;
• certificato di collaudo statico;
• certificazione di conformità alle norme antisismiche;
• accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• rispondenza alle condizioni sanitarie.

Come si può notare, l’autocertificazione presuppone che siano rispettate non solo le prescrizioni in materia di igiene, sicurezza, risparmio energetico, ecc., cioè gli aspetti precipui per cui viene richiesta l’agibilità, ma anche la conformità urbanistica ed edilizia del manufatto costruito.

In ogni caso l’autocertificazione ha trovato finora scarsa applicazione, perché le Regioni possono disciplinare diversamente tale istituto.
Ad esempio, possono stabilire se l’agibilità si intende automaticamente rilasciata con la presentazione dell’autocertificazione o è necessario attendere eventuali controlli.