Agibilità parziale di un edificio

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Il certificato di agibilità parziale, introdotto dal Decreto del Fare, può essere richiesto per singoli edifici, porzioni di edificio o unità immobiliari.
11 Giugno 2015 ore 00:42
Arch. Carmen Granata

Novità per il certificato di agibilità


Il certificato di agibilità è un documento attestante il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico di un immobile e dei suoi impianti, misurati in base ai parametri fissati dalla normativa vigente; insomma esso certifica la sua idoneità a essere abitato o utilizzato per altre destinazioni.

Il certificato va richiesto al Comune ogni qual volta viene ultimata una nuova costruzione, una demolizione con ricostruzione, la sopraelevazione o ampliamento di un edificio esistente o ancora una ristrutturazione che modifichi in maniera sostanziale un edificio esistente.
Va altresì richiesta in caso di cambio di destinazione d’uso dell’immobile.

agibilità parzialeLa richiesta e il rilascio del certificato di agibilità sono disciplinati dagli artt. 24 e 25 del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01), a cui sono state apportate delle significative modifiche con l’art. 30 comma 1, lettere g) e h) del decreto legge n.69/2013, il cosiddetto decreto del Fare, poi convertito in legge 9 agosto 2013, n. 98.

Con questa modifica normativa, infatti, si è finalmente data una disciplina dettagliata all’istituto della cosiddetta agibilità parziale o frazionata, fino ad allora applicata in maniera soggettiva e non univoca dai vari comuni.
Nella pratica, infatti, pur non essendo prevista dalla normativa vigente, il ricorso a questa figura era piuttosto frequente.

Lo scopo, in tempi di crisi dell’edilizia, è quello di favorire il trasferimento o la possibilità di abitazione di edifici non ancora completi: è possibile infatti richiedere l’agibilità solo per una porzione del fabbricato o solo per determinate unità immobiliari che ne fanno parte.

Il testo originario del decreto prevedeva, in caso di richiesta di agibilità parziale, il prolungamento dei tempi di completamento dell’opera di altri tre anni, per una sola volta. Tale previsione è stata però eliminata con l’approvazione definitiva del testo di legge.


Quando può essere richiesta l’agibilità parziale?


Il certificato di agibilità parziale può essere richiesto per singolo edificio o porzioni di edificio. Il caso dei singoli edifici è quello dei supercondomini (condomini costituiti da più fabbricati) o dei cosiddetti condomini orizzontali (ad esempio villette a schiera).

In tale fattispecie è possibile richiedere l’agibilità parziale a condizione che:
• tali porzioni siano funzionalmente autonome;
• siano state ultimate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria (strade, reti di acqua, luce e gas e fognature, ecc.);
• le parti strutturali siano state completate e collaudate e gli impianti delle parti comuni siano conformi alle norme.

Per la richiesta del certificato di agibilità per le singole unità immobiliari, le condizioni da rispettare sono le seguenti:
• le parti strutturali siano state completate e collaudate;
• sia stata certificata la rispondenza alle norme degli impianti;
• siano state completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria considerate fondamentali per l’edificio.

Naturalmente dovranno essere rispettate tutte quelle norme di salubrità, igienicità, aerazione e sicurezza in genere previste per l’agibilità e quindi per l’utilizzo dell’edificio da parte delle persone.


Come richiedere l’agibilità parziale di un edificio?


La richiesta di agibilità parziale dell’immobile va inoltrata allo Sportello Unico del comune, entro 15 giorni dall’ultimazione delle opere di finitura dell’intervento.

La modalità di richiesta dell’agibilità parziale è del tutto analoga a quella del certificato di agibilità, come analogo è l’iter di approvazione da parte dell’ente.

agibilità parzialeTuttavia, in alternativa, il decreto del Fare ha introdotto un’altra importante novità: la possibilità di sostituire alla richiesta di agibilità, con l’attesa di una risposta da parte del comune, un’autocertificazione redatta da un tecnico (il direttore dei lavori o, se non è stato nominato, un altro professionista abilitato), attestante la conformità dell’opera al progetto e la sua agibilità.
In tal caso, quindi, al certificato di agibilità, sarà sostituita una dichiarazione di agibilità.

L’autocertificazione dovrà essere corredata dai seguenti documenti:
• richiesta di accatastamento che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto ;
• dichiarazione dell’impresa installatrice attestante la conformità degli impianti;
• certificato di collaudo statico;
• certificazione di conformità alle norme antisismiche;
• accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• rispondenza alle condizioni sanitarie.

Come si può notare, l’autocertificazione presuppone che siano rispettate non solo le prescrizioni in materia di igiene, sicurezza, risparmio energetico, ecc., cioè gli aspetti precipui per cui viene richiesta l’agibilità, ma anche la conformità urbanistica ed edilizia del manufatto costruito.

In ogni caso l’autocertificazione ha trovato finora scarsa applicazione, perché le Regioni possono disciplinare diversamente tale istituto.
Ad esempio, possono stabilire se l’agibilità si intende automaticamente rilasciata con la presentazione dell’autocertificazione o è necessario attendere eventuali controlli.

riproduzione riservata
Articolo: Agibilità parziale
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Agibilità parziale: Commenti e opinioni


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  • Berna1
    Berna1
    Martedì 29 Agosto 2017, alle ore 12:47
    Buongiorno,
    sto avviando la fase progettuale di una casa unifamiliare, disposta su 2 livelli di cui si vuole ultimare e chiedere l'agibilità parziale del solo piano terra (completo di cucina, bagno, camera e soggiorno e quindi autonomo) mantenendo al grezzo il piano primo che verrà ultimato fra qualche anno e che sarà adibito a zona notte (camere e bagno).
    Il parere dell'ufficio tecnico comunale è stato negativo.
    Secondo voi il mio caso non è previsto dal decreto?
    rispondi al commento
  • Vito Francesco Nettis
    Vito Francesco Nettis
    Sabato 1 Luglio 2017, alle ore 09:16
    Buongiorno,
    vivo in un condominio con sei appartamenti e vari locali sprovvisti di abitabilità. Desidero sapere se posso chiederla singolarmente e se ce qualche articolo di Legge.
    In attesa di una Vostra risposta, porgo distinti saluti.
    Vito Francesco Nettis
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vito Francesco Nettis
      Lunedì 3 Luglio 2017, alle ore 12:47
      La norma di riferimento è il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, agli artt. 24 e 25. In merito a ciò vanno tenute in debito conto le varie leggi locali che ciascuna regione e comune hanno, poi, emanato nel tempo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giadaottelli
    Giadaottelli
    Giovedì 19 Novembre 2015, alle ore 10:55
    Messaggio 2si può chiedere il fine lavori e agibilità parziale x le abitazioni? e con futuro completamento opere finire fuori?perchè il tecnico comunale dice di no... però queste rifiniture non pregiudicano l'agibilità delle abitazioni... e non sta scritto da nessuna parte che è obbligatorio completare tutto quanto per avere l'agibilità!! (a meno che non mi dia lui 15000 euro per finire il tutto!)
    rispondi al commento
  • Giadaottelli
    Giadaottelli
    Giovedì 19 Novembre 2015, alle ore 10:52
    Buongiorno, sto ultimando 1 bifam. internamente è finito, abbiamo le conformità degli impianti, esternamente i parapetti, le scale comuni sono finite.per motivi economici non sono state completate delle opere esterne, che a mio parere sono da considerarsi rifiniture estetiche: una gronda intorno alla terrazza e il rivestimento in pietra del portico.
    rispondi al commento
  • Elam
    Elam
    Martedì 16 Giugno 2015, alle ore 19:40
    Grazie! nella mia ignoranza pensavo che essendo una nuova costruzione si poteva al momento dell'accatastamento imputare direttamente i proprietari corretti alle rispettive parti.
    rispondi al commento
  • Elam
    Elam
    Martedì 16 Giugno 2015, alle ore 12:33
    Il pdc è uno solo cointestato, quindi al momento dell'accatastamento non è possibile giá imputare il proprietario corretto?bisogna fare per forza atto notarile?scusi ma non me ne intendo propriograzie
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Elam
      Martedì 16 Giugno 2015, alle ore 13:00
      No, la proprietà è sempre al 50% non si può stabilire senza atto notarile di chi è un immobile e di chi l'altro.
      rispondi al commento
  • Elam
    Elam
    Lunedì 15 Giugno 2015, alle ore 22:05
    Ho un dubbio riguardo l'accatastamento:una casa cointestata al 50%, viene demolita e ricostruita in posizione e struttura diversa (ora è un immobile con 2 appartamenti):Quando accatasto il primo appartamento il geom. può già intestarlo solo a me e di conseguenza quando si andrà ad accatastare il secondo appartamento lo intesterà a l'altro proprietario oppure deve x forza mettere tutto al 50% e poi dovremo fare un atto notarile? saluti, grazie
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Elam
      Martedì 16 Giugno 2015, alle ore 10:05
      Se il titolo autorizzativo è stato richiesto da entrambi come comproprietari, siete sempre proprietari al 50%, finchè non procedete alla divisione.
      rispondi al commento
  • Elam
    Elam
    Lunedì 15 Giugno 2015, alle ore 21:55
    Confermo io l'ho richiesto parzialmente. Una cosa fondamentale è che la scadenza del pdc si proroga una sola volta di tre anni.
    rispondi al commento
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