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Agibilità parziale di un edificio

Il certificato di agibilità parziale, introdotto dal Decreto del Fare, può essere richiesto per singoli edifici, porzioni di edificio o unità immobiliari.
Pubblicato il

Novità per il certificato di agibilità


Il certificato di agibilità è un documento attestante il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico di un immobile e dei suoi impianti, misurati in base ai parametri fissati dalla normativa vigente; insomma esso certifica la sua idoneità a essere abitato o utilizzato per altre destinazioni.

Il certificato va richiesto al Comune ogni qual volta viene ultimata una nuova costruzione, una demolizione con ricostruzione, la sopraelevazione o ampliamento di un edificio esistente o ancora una ristrutturazione che modifichi in maniera sostanziale un edificio esistente.
Va altresì richiesta in caso di cambio di destinazione d'uso dell'immobile.

agibilità parzialeLa richiesta e il rilascio del certificato di agibilità sono disciplinati dagli artt. 24 e 25 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01), a cui sono state apportate delle significative modifiche con l'art. 30 comma 1, lettere g) e h) del decreto legge n.69/2013, il cosiddetto decreto del Fare, poi convertito in legge 9 agosto 2013, n. 98.

Con questa modifica normativa, infatti, si è finalmente data una disciplina dettagliata all'istituto della cosiddetta agibilità parziale o frazionata, fino ad allora applicata in maniera soggettiva e non univoca dai vari comuni.
Nella pratica, infatti, pur non essendo prevista dalla normativa vigente, il ricorso a questa figura era piuttosto frequente.

Lo scopo, in tempi di crisi dell'edilizia, è quello di favorire il trasferimento o la possibilità di abitazione di edifici non ancora completi: è possibile infatti richiedere l'agibilità solo per una porzione del fabbricato o solo per determinate unità immobiliari che ne fanno parte.

Il testo originario del decreto prevedeva, in caso di richiesta di agibilità parziale, il prolungamento dei tempi di completamento dell'opera di altri tre anni, per una sola volta. Tale previsione è stata però eliminata con l'approvazione definitiva del testo di legge.


Quando può essere richiesta l'agibilità parziale?


Il certificato di agibilità parziale può essere richiesto per singolo edificio o porzioni di edificio. Il caso dei singoli edifici è quello dei supercondomini (condomini costituiti da più fabbricati) o dei cosiddetti condomini orizzontali (ad esempio villette a schiera).

In tale fattispecie è possibile richiedere l'agibilità parziale a condizione che:
• tali porzioni siano funzionalmente autonome;
• siano state ultimate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria (strade, reti di acqua, luce e gas e fognature, ecc.);
• le parti strutturali siano state completate e collaudate e gli impianti delle parti comuni siano conformi alle norme.

Per la richiesta del certificato di agibilità per le singole unità immobiliari, le condizioni da rispettare sono le seguenti:
• le parti strutturali siano state completate e collaudate;
• sia stata certificata la rispondenza alle norme degli impianti;
• siano state completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria considerate fondamentali per l'edificio.

Naturalmente dovranno essere rispettate tutte quelle norme di salubrità, igienicità, aerazione e sicurezza in genere previste per l'agibilità e quindi per l'utilizzo dell'edificio da parte delle persone.


Come richiedere l'agibilità parziale di un edificio?


La richiesta di agibilità parziale dell'immobile va inoltrata allo Sportello Unico del comune, entro 15 giorni dall'ultimazione delle opere di finitura dell'intervento.

La modalità di richiesta dell'agibilità parziale è del tutto analoga a quella del certificato di agibilità, come analogo è l'iter di approvazione da parte dell'ente.

agibilità parzialeTuttavia, in alternativa, il decreto del Fare ha introdotto un'altra importante novità: la possibilità di sostituire alla richiesta di agibilità, con l'attesa di una risposta da parte del comune, un'autocertificazione redatta da un tecnico (il direttore dei lavori o, se non è stato nominato, un altro professionista abilitato), attestante la conformità dell'opera al progetto e la sua agibilità.
In tal caso, quindi, al certificato di agibilità, sarà sostituita una dichiarazione di agibilità.

L'autocertificazione dovrà essere corredata dai seguenti documenti:
• richiesta di accatastamento che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;
• dichiarazione dell'impresa installatrice attestante la conformità degli impianti;
• certificato di collaudo statico;
• certificazione di conformità alle norme antisismiche;
• accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• rispondenza alle condizioni sanitarie.

Come si può notare, l'autocertificazione presuppone che siano rispettate non solo le prescrizioni in materia di igiene, sicurezza, risparmio energetico, ecc., cioè gli aspetti precipui per cui viene richiesta l'agibilità, ma anche la conformità urbanistica ed edilizia del manufatto costruito.

In ogni caso l'autocertificazione ha trovato finora scarsa applicazione, perché le Regioni possono disciplinare diversamente tale istituto.
Ad esempio, possono stabilire se l'agibilità si intende automaticamente rilasciata con la presentazione dell'autocertificazione o è necessario attendere eventuali controlli.

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Agibilità parziale
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  • Alessia
    Alessia
    Lunedì 13 Febbraio 2023, alle ore 23:20
    Sto per acquistare una casa che ha una agibilità parziale.
    È valido questo doc per il rogito?
    Nel doc ci sono i vari subalterni che costituiscono l’intero immobile.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alessia
      Martedì 14 Febbraio 2023, alle ore 10:15
      Sì, è un documento valido. Faccia attenzione all'elenco subalterni riportato nel certificato e all'inclusione del Suo immobile. Cordiali saluti
      rispondi al commento
  • Gianni
    Gianni
    Domenica 23 Ottobre 2022, alle ore 14:04
    Devo acquistare un appartamento in possesso del Certificato di Agibilità parziale.
    Cosa vuol dire?
    L’agibilità è da intendersi solo per l’appartamento?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gianni
      Martedì 25 Ottobre 2022, alle ore 18:18
      Sì, sta ad indicare che la richiesta di agibilità/abitabilità è stata presentata per la sola unità immobiliare.  In ogni caso resta valida la sua efficacia.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Emanuela
    Emanuela
    Martedì 19 Luglio 2022, alle ore 08:31
    Sono erede di un appartamento in un condominio abitato da trent'anni dai miei parenti.
    Adesso questi ultimi mi hanno chiesto i miei documenti perché a quanto pare all'epoca (trent'anni fa) fu fatta un'agibilità parziale e non totale, e l'architetto ha richiesto documenti e firma di tutti gli eredi per avviare la pratica di agibilità totale appunto.
    È possibile che ciò accada?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Emanuela
      Mercoledì 20 Luglio 2022, alle ore 11:30
      Purtroppo sì è possibile. Fino a qualche decennio fa era il comune a rilasciare l'agibilità/abitabilità, oggi è il professionista esterno che provvede a rilasciare questo importantissimo documento. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Davide
    Davide
    Venerdì 25 Febbraio 2022, alle ore 17:43
    Ho permesso a costruire di una struttura industriale/commerciale di 2 piani, un piano in cemento armato interrato e un altro piano in ferro, con soppalco.
    I due piani sono comunicanti con una scala interna.
    Volendo costruire, al momento, solo il piano interrato ed iniziare a lavorare, è possibile chiedere l'agibilità parziale dell'immobile solo per questo piano?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Davide
      Lunedì 28 Febbraio 2022, alle ore 11:29
      Sì, è possibile solo se il locale interrato ha, da progetto, i requisti tecnici per essere destinato alla lavorazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Vanity
    Vanity
    Giovedì 10 Febbraio 2022, alle ore 06:47
    Approfitto della sua professionalità perchého visitato un Centro ad uso commerciale/direzionale per valutare dei locali ad uso ambulatorio medico.
    Tra la documentazione che mi hanno consegnato Vi è l'agibilità parziale 2011, datata 4 anni prima rispetto alle dichiarazioni di Conformità degli impianti 2015.
    Non dovrebbero esserci anche un certificato di agibilità successivo alla data delle dichiarazioni di Conformità degli impianti?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vanity
      Lunedì 14 Febbraio 2022, alle ore 10:50
      Se ad oggi non sono state apportate modifiche certificate agli impianti esistenti, rimane valida l'agibilità parziale redatta nel 2011. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Matteo
    Matteo
    Domenica 28 Marzo 2021, alle ore 13:52
    Ho preso un locale in affitto uso commerciale, ma manca l’agibilità.
    Questo dettaglio era stato omesso dicendo che sicuramente i proprietari ne erano in possesso.
    Parlato con i proprietari dicono che è compito mio pagarla perché per ogni nuova attività va rifatto richiesta.
    Ma di base manca una agibilità precedente alla mia richiesta (vi sono stati altri locali in affitto), verificata in comune.
    Giustamente non mi va di pagare una agibilità di partenza che rimane ai proprietari con un costo molto più alto rispetto ad una “integrazione di agibilità”.
    Voi cosa ne pensate in merito?
    I proprietari posso rifiutare di pagarla anche se verbalmente mi è stato detto che c’era una agibilità di base?
    Oppure il comune ha smarrito tali documenti che ora nemmeno i proprietari si ritrovano?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Matteo
      Martedì 30 Marzo 2021, alle ore 15:35
      Concordo con la Sua disamina. Il locale commerciale deve avere di per sé la propria agibilità che, se le va bene per il tipo di attività, non è costretto a rinnovarla. È palese che rifacendo i lavori di ristrutturazione per una migliore visibilità, va nuovamente richiesta. Riguardo alla documentazione, non credo sia andata smarrita. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fiore
    Fiore
    Martedì 9 Marzo 2021, alle ore 17:02
    Ho eseguiti dei lavori con cambio di destinazione d'uso al piano terra da box auto e ripostiglio in abitazione.
    Ho provveduto al pagamento degli oneri di urbanizzazione ecc.
    Preciso che nel PDC è previsto la realizzazione del cappotto.
    Ho finito i lavori e vorrei fare una chiusura parziale per poi realizzare il cappotto su tutto il fabbricato usufruendo del superbonus.
    Il fabbricato è composto al primo piano da appartamento già ristrutturato e al piano terra dell'appartamento oggetto di trasformazione.
    Iil comune sostitene che non sia possibile procedere con una chiusura parziale adducendo il fatto che una volta eseguita la chiusara parziale non completo i lavori senza specificare la normativa.
    Tale procedura e corretta?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fiore
      Mercoledì 10 Marzo 2021, alle ore 17:43
      Le condizioni imposte nel PDC non sono derogabili altrimenti vengono meno i presupposti per il cambio di destinazione d'uso che Le è stato concesso. Inoltre l'agibilità parziale non è possibile applicarla in quanto l'unità immobiliare è unica e non può rendere abitabile autonomamente una porzione di essa. Il mancato completamento dei lavori comporta l'inagibilità della casa e un' ulteriore provvedimento autorizzativo, con altri oneri, per portarli a termine in futuro. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • 072418
    072418
    Venerdì 5 Febbraio 2021, alle ore 07:28
    Salve buongiorno, volevo un'informazione sto costruendo una casa in cooperativa, siamo 10 soci siccome le case sono composte da garage e 3 piani e i prezzi lievitano é possibile con l'abitabilità parziale finire solo un piano per poter sciogliere mutuo cooperativa e passare ognuno ad un singolo mutuo?quanto tempo jo poi per poter finire la casa e avere abitabilità definitiva? Grazie mille Daniele
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale 072418
      Lunedì 8 Febbraio 2021, alle ore 11:17
      L'agibilità parziale va intesa come completamento funzionale dell'intera unità immobiliare. Quindi non è possibile parzializzare una parte della villetta ed ottenere l'agibilità/abitabilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Travaglia Marco
    Travaglia Marco
    Sabato 23 Gennaio 2021, alle ore 22:31
    La richiesta di agibilità parziale permette in caso di vendita di accedere al mutuo.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Travaglia Marco
      Lunedì 25 Gennaio 2021, alle ore 11:19
      Sì, ha validità a tutti gli effetti di legge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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