Opere di urbanizzazione primaria e secondaria

Le opere di urbanizzazione sono fondamentali per la fruizione del territorio

Per funzionare correttamente e garantire una soddisfacente qualità della vita ai residenti, qualsiasi insediamento urbano esistente o di nuova fondazione, deve dotarsi di servizi e infrastrutture fondamentali, dette appunto opere di urbanizzazione.

La loro previsione fin dalla fase progettuale è richiesta esplicitamente sia dalle leggi vigenti in materia di edilizia e di governo del territorio, sia dai regolamenti edilizi locali e dagli strumenti di pianificazione urbanistica come il Piano Regolatore Generale (PRG) o il Piano di Fabbricazione.


Infatti, ai sensi dell'articolo 12 del Testo Unico dell'Edilizia, è possibile rilasciare un Permesso di Costruire solo se:

• la zona è già dotata delle necessarie opere di urbanizzazione;
  
  
• è prevista la loro installazione da parte del Comune entro tre anni;
  
  
• esiste una specifica convenzione con la quale gli interessati si impegnano alla loro esecuzione contemporaneamente all'attuazione dell'intervento oggetto del permesso.
  
  

Perciò, per la nuova costruzione di un singolo edificio le opere di urbanizzazione sono già quasi sempre presenti, mentre, nel caso di una lottizzazione la loro installazione precede o viene eseguita contemporaneamente alla costruzione degli edifici.

L'esecuzione delle opere di urbanizzazione costituisce inoltre la prova evidente di un abuso edilizio in atto: per dimostrare la sussistenza del reato di lottizzazione abusiva è infatti sufficiente verificare il frazionamento di un unico terreno in più lotti vendibili separatamente (lottizzazione in seguito a un'attività giuridica) e/o la messa in atto di opere di trasformazione del territorio in contrasto con le prescrizioni urbanistiche vigenti (lottizzazione in seguito a un'attività materiale).

Categorie di opere di urbanizzazione

L'articolo 4 della legge 29 settembre 1984 n. 847 distingue le opere di urbanizzazione in primarie e secondarie. Tuttavia questa classificazione non presuppone una gerarchia, in quanto entrambe le categorie sono fondamentali per una corretta fruizione e gestione del territorio, ma si riferisce all'ordine cronologico di esecuzione.

Le opere di urbanizzazione primaria servono a garantire il corretto funzionamento degli edifici, anche da punto di vista igienico-sanitario.

Quali sono le opere di urbanizzazione primaria?

• le strade residenziali, cioè quelle di vicinato e interne a una singola lottizzazione o comparto edilizio, con le relative opere complementari come rotonde, marciapiedi, attraversamenti pedonali e segnaletica;
  
  
• le piste ciclabili e i percorsi pedonali di rilevanza locale;
  
  
• gli spazi di sosta e parcheggio, pubblici e pertinenziali;
  
  
• le fognature per le acque bianche e nere;
  
  
• l'illuminazione pubblica;
  
  
• gli impianti a rete per l'adduzione ai singoli edifici di acqua, gas, energia elettrica e linee telefoniche e di trasmissioni dati;
  
  
• gli spazi di verde pubblico attrezzato.
  
  

Sono inoltre equiparabili alle opere di urbanizzazione primaria anche i cimiteri, che tuttavia non vengono generalmente inseriti nelle nuove lottizzazioni perché già presenti in ogni comune.

Quali sono le opere di urbanizzazione secondaria?

• le chiese con i relativi spazi complementari ad uso parrocchiale e in generale tutti gli edifici di culto;
  
  
• i mercati rionali;
  
  
• le sedi distaccate degli uffici comunali;
  
  

• i centri sociali e i centri civici di quartiere, generalmente dotati di servizi e spazi di aggregazione come sale studio, biblioteche pubbliche, ludoteche, eccetera;
  
  
• gli asili nido e le scuole materne;
  
  
• le scuole dell'obbligo (primarie di primo e secondo grado);
  
  
• gli impianti sportivi e le aree verdi di quartiere;
  
  
• attrezzature sanitarie come consultori e ambulatori locali;
  
  
• gli impianti per il trattamento, il riciclaggio e lo smaltimento dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, e inoltre le installazioni per la bonifica delle aree inquinate.
  
  

Si tratta dunque di opere e servizi destinati a migliorare sensibilmente la qualità della vita dei residenti sia facilitando l'approvvigiamento di beni e servizi di prima necessità, sia fornendo spazi di aggregazione e rispondendo a esigenze di tipo sociale, culturale, di svago e religioso.

Oneri di urbanizzazione: quando e come pagarli

Il costo dell'installazione, gestione e manutenzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria è sostenuto dal Comune, che tuttavia richiede la compartecipazione dei cittadini attraverso la corresponsione degli oneri di urbanizzazione.

Si tratta di importi pecuniari a cui sono soggetti in maniera obbligatoria gli interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi di ristrutturazione urbanistica, ampliamento e nuova costruzione.Il rilascio del relativo titolo abilitativo è infatti subordinato al regolare pagamento di quanto dovuto.

Tali somme vengono inoltre destinate dalla legge 232/2016 esclusivamente all'urbanizzazione, manutenzione e riqualificazione del territorio. Gli oneri si distinguono in oneri diurbanizzazione primaria e secondaria. Il loro valore varia generalmente in base al comune di appartenenza, alle diverse zone dello strumento di pianificazione urbanistica e alla destinazione d'uso dell'edificio.

Gli oneri per le aree già edificate come i centri storici o gli insediamenti consolidati sono infatti tendenzialmente più bassi di quelli dei territorio ancora da urbanizzare. Inoltre, in alcuni casi come la ristrutturazione di un edificio esistente del centro storico, gli oneri di urbanizzazione primaria non sono generalmente dovuti.


Nelle lottizzazioni e negli interventi più complessi come la costruzione di centri commerciali, cinema multisala o interi comparti edilizi il pagamento degli oneri può inoltre avvenire in tre modi:

• pagando la somma richiesta, eventualmente suddivisa in più rate;
  
  
• eseguendo direttamente le urbanizzazioni primarie ed eventualmente secondarie, se richieste dall'intervento: in questo caso il Comune richiede la stipula di un'apposita convenzione contenente le prescrizioni esecutive e il valore delle opere eseguite, che viene scorporato da quanto dovuto;
  
  
• cedendo gratuitamente al Comune una porzione di terreno da destinare alle opere di urbanizzazione o ad altre opere di pubblica utilità.
  
  

Ciascun Comune è dunque dotato di una specifica disciplina degli oneri di urbanizzazione contenuta nel regolamento edilizio, nelle norme tecniche di attuazione del piano regolatore o in uno specifico regolamento. Ne è parte integrante una tabella con gli importi unitari calcolati al metro quadrato e divisi in oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

Il calcolo degli importi dovuti spetta normalmente al progettista.Se l'intervento risulta oneroso è dunque richiesta la compilazione di uno specifico modulo descrittivo, generalmente piuttosto complesso: quello del comune di Bologna si compone ad esempio di ben ventidue pagine.

Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria si calcolano separatamente ma con lo stesso metodo.

Nel caso di una ristrutturazione, un ampliamento o di una nuova costruzione per prima cosa occorre consultare attentamente la tabella degli oneri e le relative istruzioni per determinare l'importo unitario corretto, verificando inoltre se l'intervento risulta totalmente o parzialmente esente.


Successivamente si passa al calcolo vero e proprio: secondo il criterio generale, che tuttavia prevede numerose eccezioni, si deve considerare la Superficie Utile, che va moltiplicato per il rispettivo valore unitario e quindi si sommano gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per ottenere quanto dovuto.

A questa cifra occorre inoltre sommare il Costo di Costruzione e le eventuali monetizzazioni delle dotazioni aggiuntive in fatto di parcheggi e verde pubblico previste dagli standard urbanistici: si tratta però di argomenti che esulano da questa trattazione.

Nel caso di un cambio destinazione d'uso, con o senza opere edilizie, il procedimento risulta invece più complesso: in questo caso l'importo unitario dovuto è infatti determinato dagli oneri di arrivo, cioè della destinazione d'uso di progetto dell'edificio, e quelli di partenza, cioè della destinazione d'uso attuale. Se la differenza è negativa l'intervento non risulta oneroso e gli oneri dovuti sono pari a 0.


Facciamo un esempio di fantasia per maggiore chiarezza:
il signor Rossi, residente nel Comune di XYZ, ha un appartamento con Superficie Utile di 100 mq situato nella zona B che vuole adibire ad ufficio. Secondo la tabella degli oneri contenuta nel PRG, gli oneri di urbanizzazione primaria per la funzione residenziale e terziaria (ufficio) in zona B sono rispettivamente di 10 e 15 €/mq; mentre gli oneri di urbanizzazione secondaria ammontano a 20 e 30 €/mq.

Gli oneri totali ammontano a:

• oneri di urbanizzazione primaria: 5 €/mq (15-10) * 100 mq = 500 €
  
  
• oneri di urbanizzazione secondaria: 10 €/mq (30-20) * 100 mq = 1000 €.

Il signor Rossi dovrà perciò corrispondere al Comune di XYZ una somma complessiva di 1500 euro.