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Come fare il cambio di destinazione d'uso di un immobile

Cambio di destinazione d'uso: vediamo nel dettaglio quando è possibile, come si fa, i permessi necessari, costi e oneri urbanistici da corrispondere al Comune.
25 Settembre 2018 ore 09:58 - NEWS Proprietà

La destinazione d'uso degli immobili


Con Il termine cambio di destinazione d'uso si intende l'operazione che consente di modificare la funzione alla quale l'unità immobiliare è adibita. In ambito urbanistico la destinazione d'uso indica l'insieme delle finalità e delle modalità di utilizzo di una costruzione edilizia.

Si definisce cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio a una diversa categoria funzionale.
Se si resta all'interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Cambio d'uso e requisiti

Quali sono le categorie funzionali, ovvero le differenti destinazioni d'uso?



  • residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura, tra cui anche quelle utilizzate in modo promiscuo tipo abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere, quando la prevalente superficie dell'unità è destinata ad uso abitativo;

  • industriale e artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini, imprese edili e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda;

  • commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media e grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

  • turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi e aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;

  • direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione e organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere;

  • commerciale all'ingrosso e depositi;

  • agricola e funzioni connesse: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.

Nel tempo e in base alle necessità può accadere che si verifichi il bisogno o la scelta di modificare la destinazione per cui l'immobile o il locale è stato realizzato ed usato per anni.

Un caso molto comune è per esempio il cambio destinazione d uso da ufficio ad abitazione oppure il contrario o anche cambiare la destinazione commerciale di un locale a pian terreno in residenziale.


Cambio destinazione d'uso: cosa dice la norma


Il cambio di destinazione d'uso è una trasformazione che interessa l'immobile sia dal punto di vista catastale sia dal punto di vista urbanistico. La trasformazione, per essere possibile, deve necessariamente essere fatta dopo aver ottenuto un'autorizzazione, un permesso di costruire, in assenza della quale la trasformazione è un abuso edilizio, oppure, di una SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, se il cambio avviene nella stessa categoria funzionale.

Nel caso in cui un fabbricato o unità immobiliare abbia due diverse destinazioni d'uso, si assegna allo stesso quella prevalente in termini di superficie utile: ad esempio se una unità è residenziale al 51% e al 49 % commerciale, allora trattasi di residenziale.

Per sapere se il tipo di trasformazione richiesta sia realizzabile o meno è necessario controllare quanto previsto dalle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale, PRG, del Comune in cui ricade l'unità immobiliare. Presso tutti gli uffici comunali è possibile consultare il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico e individuare l'immobile all'interno delle mappe, così da poter capire a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi realizzabili su di esso.

Cambio d'uso e permesso di costruire

In quali casi non è possibile fare un cambio di destinazione?



  • Se l'immobile non possiede le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge , nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie come le superfici minime, ad esempio il bagno con superficie minima di 2,5 mq, i rapporti aeroilluminanti tra le superfici finestrate e quelle dei locali;

  • se lo strumento urbanistico comunale indica esplicitamente che sull'immobile interessato non è possibile realizzare il cambio destinazione d'uso;

  • se esistono dei divieti imposti ad esempio dal regolamento condominiale. In tal caso il divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l'unanimità dei condomini, come ad esempio quello approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell'acquisto dell'immobile dalla ditta costruttrice. Nel caso in cui invece il regolamento sia di altra natura e approvato con qualsiasi altra maggioranza, quest'ultimo non può contenere restrizioni all'uso dei singoli locali.


Come si fa un cambio di destinazione d'uso


Il cambio di destinazione d'uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di costruire, perché alla fine dell'intervento l'organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d'uso, qualunque sia l'entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Dal punto di vista operativo il primo passaggio è sicuramente quello di verificare la legittimità dell'immobile e l'assenza di abusi, ovvero la regolarità urbanistica, attraverso la ricerca e la raccolta dei documenti, quali permesso a costruire, concessioni, agibilità depositati presso gli uffici comunali.

Verificata la regolarità urbanistica si procederà al controllo del rispetto dei requisiti igienico-sanitari e alla presentazione del progetto utile al cambio di destinazione d'uso.

Ottenuto il permesso da parte del Comune e terminati i lavori sarà necessario richiedere sempre al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d'impianto, il certificato energetico APE etc. indicativi delle conformità degli impianti alle normative vigenti.


Cambio di destinazione d'uso: oneri di urbanizzazione


Il cambio di destinazione d'uso di un fabbricato, ovvero il passaggio a una diversa categoria autonoma e funzionale dal punto di vista urbanistico, anche se non si sono eseguite opere edili, comporta la modifica del carico urbanistico come conseguenza dei diversi consumi d'acqua, carico nella fognatura, parcheggi etc.

Carico urbanistico e oneri di urbanizzazione

Nasce dunque l'obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione in proporzione alla differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione rispetto a quella già in atto.

L'importo degli oneri di urbanizzazione da versare è un valore che varia da Comune a Comune e dal tipo di passaggio di categoria richiesto, non esistono dunque tariffari generali.


Quanto costa un cambiare la destinazione d'uso?


L'intera operazione di cambio di destinazione d'uso è costituita da fasi diverse e può risultare più o meno costosa in base a una grande quantità di variabili.

In linea generale, però, i passaggi fondamentali sono tre:


- i lavori edili necessari a rendere l'immobile idoneo ai requisiti normativi della nuova categoria, come ad esempio la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc.

- le spese tecniche che variano a seconda delle pratiche che il professionista deve espletare affinché il cambio sia possibile, come ad esempio pratiche catastali, energetiche, impiantistiche, ma anche dalla tipologia di lavori realizzati a cui segue la Direzione lavori e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere;

- gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, variabili da Comune a Comune.


Cambio destinazione d'uso catastale


Successivamente a un cambio d'uso urbanistico va effettuata una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale, ovvero un aggiornamento.

La variazione catastale comporta sempre una modifica relativamente alla rendita e alla categoria catastale, con la conseguente modifica anche delle imposte da pagare.

riproduzione riservata
Articolo: Cambio destinazione d'uso
Valutazione: 4.16 / 6 basato su 451 voti.

Cambio destinazione d'uso: Commenti e opinioni



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  • Luca@82
    Luca@82
    20 ore 59 min. 13 sec. fa
    Salve.. Acquisto casa con 2 subalterni e quindi 2 appartamenti ma comunicanti tra loro.. Il notaio dice che dovrò pagare tasse per uno come prima casa e l altro come seconda casa. Se pago tutto come prima casa e poi effettuo la fusione tra i due supera i 300 mq e quindi poi perderei le agevolazioni in quanto poiché superiore i 240mq passerebbe immobile di lusso. C è modo ed in quale modo sapere prima del rogito se dopo la fusione se anche superiore dei 240mq può restare in A2 e non passare immobile di lusso? Grazie 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luca@82
      10 ore 34 min. 49 sec. fa
      Sì può simulare con una certa attendibilità la categoria catastale che, a seguito della fusione, all'unità immobiliare verrebbe assegnata. Il programma è dell'agenzia delle entrate, DocFa, è di uso comune nell'ambito tecnico e che un professionista abilitato di Sua fiducia Le può essere di aiuto prima di presentare la variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ringo
    Ringo
    5 giorni fa
    Io e mio fratello stiamo per acquistare una villa unifamiliare su 2 piani + interrato di circa 418 mq totali di cui: 278 mq unità immobiliare ( A/2) primo piano + una parte piano del piano terra + piano interrato 109 mq laboratorio (C/3) parte del piano terra 31 mq garage (C/6) completamente staccato dall’edificio principale.
    L’idea finale è quella di ristrutturare e realizzare due appartamenti che saranno la prima casa rispettivamente mia e di mio fratello.
    Chiedo se è possibile che io acquisti l’unità immobiliare come prima casa e mio fratello acquisti il laboratorio e il garage esterno in maniera tale da riuscire ad usufruire entrambi del superbonus (mio fratello contestualmente al cambio di destinazione d’uso da C/3 ad A/2).
    Ci sono altre soluzioni più convenienti per gestire l’acquisto?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ringo
      2 giorni fa
      Prima di ogni cosa è opportuno verificare se sussistono le condizioni per trasformare il laboratorio artigianale ad abitativo (altezza, luminosità, salubrità, ecc.) e poi consultare il regolamento edilizio sulla possibilità del cambio di destinazione d'uso. Se questa condizione venisse meno, può acquistare l'unità immobiliare abitativa esistente e frazionare nelle rispettive quote e rendere le due locali (garage e locale C/3 portato a C/2) pertinenziale alla abitazione principale. In questo modo pagherà l'imposta di registro al 2% su tutta la consistenza. Successivamente si lavori servirà una divisione per definire le rispettive quote di proprietà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Danilima
    Danilima
    Venerdì 26 Marzo 2021, alle ore 14:43
    Ho un immobile che era accatastato come ufficio, finalmente dopo tanto tempo è stato trasformato ed accatastato come uso abitativo.
    Volevo sapere per il rilascio della SCIA per cominciare i lavori quanto tempo passerà?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Danilima
      Lunedì 29 Marzo 2021, alle ore 15:13
      Dalla data di presentazione della Scia è necessario attendere 30 giorni per poter dare luogo ai lavori. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paul
    Paul
    Martedì 16 Marzo 2021, alle ore 21:31
    Starei acquistando un loft accatastato C3 da convertire in A3.
    È un piano terra di circa 58 metri quadri.
    L'immobile è localizzato a Milano.
    È possibile avere una stima dei costi per questa operazione e delle tempistiche ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paul
      Giovedì 18 Marzo 2021, alle ore 16:32
      I costi per la presentazione della Scia e della successiva variazione catastale per cambio di destinazione d'uso di aggira intorno ai tremila euro oltre CPA ed iva. La direzione lavori va considerata a parte in base all'entità delle opere a farsi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Hotel
    Hotel
    Martedì 2 Marzo 2021, alle ore 15:33
    Ho un'immobile accatastato in categoria D2, vorrei cessare l'attività.
    È possibile cambiare la destinazione d'uso in A?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Hotel
      Mercoledì 3 Marzo 2021, alle ore 15:31
      È possibile solo se il comune ha previsto la conversione dei volumi da attività lavorative terziarie a residenziale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Cristian
    Cristian
    Martedì 2 Marzo 2021, alle ore 14:40
    Buongiorno,
    vorrei avere alcune informazioni riguardante il cambiamento d'uso di una porzione di un fabbricato residenziale che sono in procinto di acquistare.
    Attualmente alcuni locali sono adibiti in C2 e vorrei trasformarli in residenziale, ma visto che il vecchio proprietario ha già esaurito il 20 % di cubatura per un ampliamento che ha eseguito qualche mese fa, mi chiedevo se potevano bocciarmi la pratica.
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cristian
      Mercoledì 3 Marzo 2021, alle ore 15:28
      In primis è opportuno verificare che i locali da trasformare abbiano i requisiti minimi come l'altezza di 2,70 mt.  soddisfare il rapporto superficie/lumi ingredienti, ecc. In seconda battuta accertarsi che il regolamento edilizio comunale non sia da ostacolo. Riguardo all'ampliamento eseguito dal vecchio proprietario, non inficia la Sua richiesta. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Casa 2021
    Casa 2021
    Sabato 13 Febbraio 2021, alle ore 19:57
    Vorrei avere alcune informazioni riguardante il superbonus.
    Ho intenzione di acquistare un immobile che al catasto è diviso in due immobili aventi entrambi categoria C2.
    Uno avente 78 mq e l'altro 39 mq.
    La mia intenzione è quella di fonderlo in un unico immobile e cambiare la destinazione d'uso in unità abitativa a fine dei lavori.
    Primo quesito: è possibile usufruire del superbonus in questo caso?
    Se si, il limite di spesa è pari a € 96.000 o al doppio essendo 2 immobili all'inizio dei lavori?
    Secondo quesito: se la fusione catastale non è possibile contestualmente alla fruizione del superbonus, si può usufruire del superbonus singolarmente e successivamente fondere i due immobili?
    Oppure eventualmente sarebbe meglio fonderlo prima di effettuare i lavori e fruire del super bonus?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Casa 2021
      Lunedì 15 Febbraio 2021, alle ore 11:57
      La strada più semplice ed anche più conveniente sotto l'aspetto economico è di procedere prima alla fusione ed al cambio di destinazione d'uso e successivamente, con un'altra pratica edilizia per il Superbonus. Le rammento che i relativi lavori di fusione sono fiscalmente detraibili nella misura del 50% della spesa sostenuta fino al limite massimo di 96.000 euro complessivi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Missaggia
    Missaggia
    Giovedì 28 Gennaio 2021, alle ore 12:27
    Ho un magazzino in area agricola accatastato C2.
    Circa 20 anni fa un vicino ha eseguito un cambio d'uso da stalla ad abitazione.
    Il comune può vietarmi il cambio se l'ha precedentemente concesso al vicino?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Missaggia
      Venerdì 29 Gennaio 2021, alle ore 18:37
      Se in vent'anni il regolamento edilizio vigente nel Suo comune non ha subìto modifiche "restrittive", anche Lei ne ha pieno diritto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luca@82
    Luca@82
    Mercoledì 13 Gennaio 2021, alle ore 12:36
    Buongiorno.. Pongo una dimanda: sto acquistando un immobile indipendente di cui al piano terra c è un locale commerciale.. Premetto che da questo locale commerciale c è una porta interna che lo collega all abitazione.. Volevo sapere se per richiedere il cambio di destinazione da C/1 ad A/2  ci possono essere problemi e se necessitano di dare lavori o meno.. Grazie 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luca@82
      Giovedì 14 Gennaio 2021, alle ore 11:57
      Tecnicamente è una operazione fattibile, ma non basta. Prima di procedere all'acquisto dell'immobile è opportuno consultare il regolamento edilizio comunale e le prescrizioni e divieti in esso contenuti. Acquisita la certezza del possibilità del cambio di destinazione d'uso, dovrà provvedere all'esecuzione dei lavori per poi richiedere l'agibilità/abitabilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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