Come fare il cambio di destinazione d'uso di un immobile
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La destinazione d'uso degli immobili
Con Il termine cambio di destinazione d'uso si intende l'operazione che consente di modificare la funzione alla quale l'unità immobiliare è adibita. In ambito urbanistico la destinazione d'uso indica l'insieme delle finalità e delle modalità di utilizzo di una costruzione edilizia.
Si definisce cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio a una diversa categoria funzionale.
Se si resta all'interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.
Quali sono le categorie funzionali, ovvero le differenti destinazioni d'uso?
- residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura, tra cui anche quelle utilizzate in modo promiscuo tipo abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere, quando la prevalente superficie dell'unità è destinata ad uso abitativo;
- industriale e artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini, imprese edili e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda;
- commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media e grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;
- turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi e aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;
- direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione e organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere;
- commerciale all'ingrosso e depositi;
- agricola e funzioni connesse: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.
Nel tempo e in base alle necessità può accadere che si verifichi il bisogno o la scelta di modificare la destinazione per cui l'immobile o il locale è stato realizzato ed usato per anni.
Un caso molto comune è per esempio il cambio destinazione d uso da ufficio ad abitazione oppure il contrario o anche cambiare la destinazione commerciale di un locale a pian terreno in residenziale.
Cambio destinazione d'uso: cosa dice la norma
Il cambio di destinazione d'uso è una trasformazione che interessa l'immobile sia dal punto di vista catastale sia dal punto di vista urbanistico. La trasformazione, per essere possibile, deve necessariamente essere fatta dopo aver ottenuto un'autorizzazione, un permesso di costruire, in assenza della quale la trasformazione è un abuso edilizio, oppure, di una SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, se il cambio avviene nella stessa categoria funzionale.
Nel caso in cui un fabbricato o unità immobiliare abbia due diverse destinazioni d'uso, si assegna allo stesso quella prevalente in termini di superficie utile: ad esempio se una unità è residenziale al 51% e al 49 % commerciale, allora trattasi di residenziale.
Per sapere se il tipo di trasformazione richiesta sia realizzabile o meno è necessario controllare quanto previsto dalle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale, PRG, del Comune in cui ricade l'unità immobiliare. Presso tutti gli uffici comunali è possibile consultare il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico e individuare l'immobile all'interno delle mappe, così da poter capire a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi realizzabili su di esso.
In quali casi non è possibile fare un cambio di destinazione?
- Se l'immobile non possiede le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge, nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie come le superfici minime, ad esempio il bagno con superficie minima di 2,5 mq, i rapporti aeroilluminanti tra le superfici finestrate e quelle dei locali;
- se lo strumento urbanistico comunale indica esplicitamente che sull'immobile interessato non è possibile realizzare il cambio destinazione d'uso;
- se esistono dei divieti imposti ad esempio dal regolamento condominiale. In tal caso il divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l'unanimità dei condomini, come ad esempio quello approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell'acquisto dell'immobile dalla ditta costruttrice. Nel caso in cui invece il regolamento sia di altra natura e approvato con qualsiasi altra maggioranza, quest'ultimo non può contenere restrizioni all'uso dei singoli locali.
Come si fa un cambio di destinazione d'uso
Il cambio di destinazione d'uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di costruire, perché alla fine dell'intervento l'organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d'uso, qualunque sia l'entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.
Dal punto di vista operativo il primo passaggio è sicuramente quello di verificare la legittimità dell'immobile e l'assenza di abusi, ovvero la regolarità urbanistica, attraverso la ricerca e la raccolta dei documenti, quali permesso a costruire, concessioni, agibilità depositati presso gli uffici comunali.
Verificata la regolarità urbanistica si procederà al controllo del rispetto dei requisiti igienico-sanitari e alla presentazione del progetto utile al cambio di destinazione d'uso.
Ottenuto il permesso da parte del Comune e terminati i lavori sarà necessario richiedere sempre al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d'impianto, il certificato energetico APE etc. indicativi delle conformità degli impianti alle normative vigenti.
Cambio di destinazione d'uso: oneri di urbanizzazione
Il cambio di destinazione d'uso di un fabbricato, ovvero il passaggio a una diversa categoria autonoma e funzionale dal punto di vista urbanistico, anche se non si sono eseguite opere edili, comporta la modifica del carico urbanistico come conseguenza dei diversi consumi d'acqua, carico nella fognatura, parcheggi etc.
Nasce dunque l'obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione in proporzione alla differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione rispetto a quella già in atto.
L'importo degli oneri di urbanizzazione da versare è un valore che varia da Comune a Comune e dal tipo di passaggio di categoria richiesto, non esistono dunque tariffari generali.
Quanto costa un cambiare la destinazione d'uso?
L'intera operazione di cambio di destinazione d'uso è costituita da fasi diverse e può risultare più o meno costosa in base a una grande quantità di variabili.
In linea generale, però, i passaggi fondamentali sono tre:
- i lavori edili necessari a rendere l'immobile idoneo ai requisiti normativi della nuova categoria, come ad esempio la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc.
- le spese tecniche che variano a seconda delle pratiche che il professionista deve espletare affinché il cambio sia possibile, come ad esempio pratiche catastali, energetiche, impiantistiche, ma anche dalla tipologia di lavori realizzati a cui segue la Direzione lavori e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere;
- gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, variabili da Comune a Comune.
Cambio destinazione d'uso catastale
Successivamente a un cambio d'uso urbanistico va effettuata una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale, ovvero un aggiornamento.
La variazione catastale comporta sempre una modifica relativamente alla rendita e alla categoria catastale, con la conseguente modifica anche delle imposte da pagare.
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