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Come fare il cambio di destinazione d'uso di un immobile

Cambio di destinazione d'uso: vediamo nel dettaglio quando è possibile, come si fa, i permessi necessari, costi e oneri urbanistici da corrispondere al Comune.
Pubblicato il / Aggiornato il

La destinazione d'uso degli immobili


Con Il termine cambio di destinazione d'uso si intende l'operazione che consente di modificare la funzione alla quale l'unità immobiliare è adibita. In ambito urbanistico la destinazione d'uso indica l'insieme delle finalità e delle modalità di utilizzo di una costruzione edilizia.

Si definisce cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio a una diversa categoria funzionale.
Se si resta all'interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Cambio d'uso e requisiti

Quali sono le categorie funzionali, ovvero le differenti destinazioni d'uso?



  • residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura, tra cui anche quelle utilizzate in modo promiscuo tipo abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere, quando la prevalente superficie dell'unità è destinata ad uso abitativo;

  • industriale e artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini, imprese edili e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda;

  • commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media e grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

  • turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi e aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;

  • direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione e organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere;

  • commerciale all'ingrosso e depositi;

  • agricola e funzioni connesse: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.

Nel tempo e in base alle necessità può accadere che si verifichi il bisogno o la scelta di modificare la destinazione per cui l'immobile o il locale è stato realizzato ed usato per anni.

Un caso molto comune è per esempio il cambio destinazione d uso da ufficio ad abitazione oppure il contrario o anche cambiare la destinazione commerciale di un locale a pian terreno in residenziale.


Cambio destinazione d'uso: cosa dice la norma


Il cambio di destinazione d'uso è una trasformazione che interessa l'immobile sia dal punto di vista catastale sia dal punto di vista urbanistico. La trasformazione, per essere possibile, deve necessariamente essere fatta dopo aver ottenuto un'autorizzazione, un permesso di costruire, in assenza della quale la trasformazione è un abuso edilizio, oppure, di una SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, se il cambio avviene nella stessa categoria funzionale.

Nel caso in cui un fabbricato o unità immobiliare abbia due diverse destinazioni d'uso, si assegna allo stesso quella prevalente in termini di superficie utile: ad esempio se una unità è residenziale al 51% e al 49 % commerciale, allora trattasi di residenziale.

Per sapere se il tipo di trasformazione richiesta sia realizzabile o meno è necessario controllare quanto previsto dalle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale, PRG, del Comune in cui ricade l'unità immobiliare. Presso tutti gli uffici comunali è possibile consultare il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico e individuare l'immobile all'interno delle mappe, così da poter capire a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi realizzabili su di esso.

Cambio d'uso e permesso di costruire

In quali casi non è possibile fare un cambio di destinazione?



  • Se l'immobile non possiede le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge, nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie come le superfici minime, ad esempio il bagno con superficie minima di 2,5 mq, i rapporti aeroilluminanti tra le superfici finestrate e quelle dei locali;

  • se lo strumento urbanistico comunale indica esplicitamente che sull'immobile interessato non è possibile realizzare il cambio destinazione d'uso;

  • se esistono dei divieti imposti ad esempio dal regolamento condominiale. In tal caso il divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l'unanimità dei condomini, come ad esempio quello approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell'acquisto dell'immobile dalla ditta costruttrice. Nel caso in cui invece il regolamento sia di altra natura e approvato con qualsiasi altra maggioranza, quest'ultimo non può contenere restrizioni all'uso dei singoli locali.


Come si fa un cambio di destinazione d'uso


Il cambio di destinazione d'uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di costruire, perché alla fine dell'intervento l'organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d'uso, qualunque sia l'entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Dal punto di vista operativo il primo passaggio è sicuramente quello di verificare la legittimità dell'immobile e l'assenza di abusi, ovvero la regolarità urbanistica, attraverso la ricerca e la raccolta dei documenti, quali permesso a costruire, concessioni, agibilità depositati presso gli uffici comunali.

Verificata la regolarità urbanistica si procederà al controllo del rispetto dei requisiti igienico-sanitari e alla presentazione del progetto utile al cambio di destinazione d'uso.

Ottenuto il permesso da parte del Comune e terminati i lavori sarà necessario richiedere sempre al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d'impianto, il certificato energetico APE etc. indicativi delle conformità degli impianti alle normative vigenti.


Cambio di destinazione d'uso: oneri di urbanizzazione


Il cambio di destinazione d'uso di un fabbricato, ovvero il passaggio a una diversa categoria autonoma e funzionale dal punto di vista urbanistico, anche se non si sono eseguite opere edili, comporta la modifica del carico urbanistico come conseguenza dei diversi consumi d'acqua, carico nella fognatura, parcheggi etc.

Carico urbanistico e oneri di urbanizzazione

Nasce dunque l'obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione in proporzione alla differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione rispetto a quella già in atto.

L'importo degli oneri di urbanizzazione da versare è un valore che varia da Comune a Comune e dal tipo di passaggio di categoria richiesto, non esistono dunque tariffari generali.


Quanto costa un cambiare la destinazione d'uso?


L'intera operazione di cambio di destinazione d'uso è costituita da fasi diverse e può risultare più o meno costosa in base a una grande quantità di variabili.

In linea generale, però, i passaggi fondamentali sono tre:

- i lavori edili necessari a rendere l'immobile idoneo ai requisiti normativi della nuova categoria, come ad esempio la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc.

- le spese tecniche che variano a seconda delle pratiche che il professionista deve espletare affinché il cambio sia possibile, come ad esempio pratiche catastali, energetiche, impiantistiche, ma anche dalla tipologia di lavori realizzati a cui segue la Direzione lavori e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere;

- gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, variabili da Comune a Comune.


Cambio destinazione d'uso catastale


Successivamente a un cambio d'uso urbanistico va effettuata una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale, ovvero un aggiornamento.

La variazione catastale comporta sempre una modifica relativamente alla rendita e alla categoria catastale, con la conseguente modifica anche delle imposte da pagare.

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Cambio destinazione d'uso
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  • Carlo2
    Carlo2
    Giovedì 3 Agosto 2023, alle ore 23:08
    Sono interessato ad acquistare un immobile accatastato come C1 per realizzare una mia attività artigianale di produzione ( senza vendita al pubblico).
    É possibile la conversione da C1 a C3?
    Ho letto da qualche parte che l'immobile perderebbe di valore per cui mi chiedevo se é possibile svolgere la mia attività artigianale mantenendo il C1.
    Nel caso convertissi l'immobile in C3, in futuro sarà possibile riportarlo in C1?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Carlo2
      Sabato 5 Agosto 2023, alle ore 15:46
      Tecnicamente è una operazione fattibile rimanendo nella stessa categoria C.
      Prima di procedere all'acquisto dell'immobile è opportuno che Lei consulti il regolamento edilizio comunale, le prescrizioni e divieti in esso contenuti, in quanto dovrà provvedere all'esecuzione di lavori, anche radicali, per adattare il locale commerciale specificatamente alla nuova attività artigianale a cui sarà destinato.
      La perdita del valore è nominale per cui è un processo reversibile. Sul tipo di attività da svolgere e la compatibilità della destinazione attuale, deve interpellare l'apposito "Sportello Unico per le Attività Produttive" del comune.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fabiuccio92
    Fabiuccio92
    Sabato 28 Gennaio 2023, alle ore 12:11
    Ho un locale di 350 mq circa, da D1 lo vorrei portare a C3.
    Si puo fare?
    Quanto mi costerebbe?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fabiuccio92
      Lunedì 30 Gennaio 2023, alle ore 13:59
      Tecnicamente è una operazione fattibile. Prima di procedere va consultato il regolamento edilizio comunale, le prescrizioni e divieti in esso contenuti, in quanto dovrà provvedere all'esecuzione di lavori, anche radicali, per adattare l'attuale opificio alla nuova attività a cui vuole destinare il locale.  Riguardo alle spese tecniche per la presentazione della Scia/Permesso a costruire e della successiva variazione catastale per cambio di destinazione d'uso, di aggirano mediamente intorno ai 4.500,00 euro, oltre CPA ed iva.  La direzione lavori va considerata a parte in base all'entità delle opere a farsi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gianni
    Gianni
    Domenica 4 Settembre 2022, alle ore 13:02
    Ho un locale a Piano Terra che da C1, con cambio di destinazione, ho portato a C2.
    Dopo più di un anno mi è arrivata la notifica dell'Agenzia dell'Entrate che mi ha riportato la categoria catastale a C1.
    La loro motivazione è stata che l'edificio, in cui è presente il mio locale, al piano terra ha solo locali C1.
    Ma non posso avere un deposito privato?
    L'uso è personale. Se venissero a fare un sopralluogo (non sono venuti invocato il decreto coronavirus...) lo potrebbero verificare.
    Mi è stato dato il suggerimento di riesame in autotutela...graziep.s. nel deposito è presente ancora il wc, posso tenerlo o è un ostacolo alla categoria C2?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gianni
      Lunedì 5 Settembre 2022, alle ore 19:58
      È probabile che nel Docfa non sia stato citato il numero e la data del provvedimento autorizzativo comunale che autorizza il cambio di destinazione d'uso. Pertanto in sede di ricorso in autotutela è necessario esibire detta documentazione per confermare la variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Gianni
        Gianni Pasquale
        Sabato 10 Settembre 2022, alle ore 10:05
        Grazie per la risposta. nel Docfa, nella relazione è stato scritto che il cambio di destinazione con opere è stato fatto con CILA n. xxxxx del xx/xx/xxxx.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Gianni
          Lunedì 12 Settembre 2022, alle ore 22:17
          Il catasto non può opporsi al provvedimento comunale. Nel suo caso, promuovendo il ricorso in autotutela ed esibendo la Cila con il cambio di destinazione d'uso, Le sarà concesso d'obbligo. Cordiali saluti.  
          rispondi al commento
          • Giamp
            Giamp Pasquale
            Lunedì 3 Aprile 2023, alle ore 16:43
            Ho avuto un sopralluogo da parte dell'ufficio territoriale (Agenzia delle Entrate) in merito ad un cambio di destinazione d'uso fatto due mesi prima dell'acquisto dell'immobile.
            Da negozio la vecchia proprietaria l'ha fatto diventare residenziale.
            Dopodichè ho acquistato.
            L'agenzia mi contesta il fatto che non ho pagato l'imposta di registro come negozio in quanto nella destinazione d'uso non sono stati fatti lavori enormi ma solo lavori in economia come sistemazione del bagno e dello scarico per la cucina.
            Mi chiede ora foto e quanto altro di documentabile.
            Visto che è passato un anno dall'acquisto nel frattempo ho iniziato con una nuova scia i lavori per la ristrutturazione completa e non trovo tutte le vecchie foto che documentano per bene lo scarico della cucina esistente etc.
            Come posso fare?
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Giamp
              Giovedì 6 Aprile 2023, alle ore 16:57
              L'Agenzia delle Entrate palesa il fatto che sia stato effettuato un cambio di destinazione d'uso senza opere per cui ha "eluso" l'imposta di registro sul locale commerciale C/1. Le consiglio di farsi consegnare dalla vecchia proprietaria copia della documentazione presentata in comune per il cambio di destinazione d'uso in modo da leggere cosa è stato relazionato e cosa realmente è stato fatto.  Inoltre, con molta probabilità, il tecnico incaricato redattore della Scia, ha la documentazione per fare opposizione. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
  • Maria
    Maria
    Sabato 30 Luglio 2022, alle ore 10:07
    Possiedo un appartamento che ha una stanza sulla terrazza sul tetto.
    La stanza ha un'altezza ridotta e vorremmo estenderla a un'altezza maggiore.
    Cosa mi serve per quello?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maria
      Mercoledì 3 Agosto 2022, alle ore 11:20
      È opportuno verificare se sussistono le condizioni imposte dal regolamento edilizio comunale per elevare in altezza la stanza sul tetto.
      Le consiglio di recarsi presso lo sportello unico di edilizia privata del Suo comune per tutte le informazioni del caso, meglio se affiancata da un professionista di Sua fiducia.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Tessa
    Tessa
    Sabato 30 Luglio 2022, alle ore 04:09
    Vorremmo acquistare un immobile di circa 850 mq che ora è in D2 per trasformarlo in abitativo prima casa.
    Mi può dire quanto verrebbe a costare il cambio di destinazione d'uso e se rischiamo che vada in categoria villa per le dimensioni?
    Vorrei sapere, se possibile, anche il costo di un eventuale frazionamento fra piano terra e primo piano.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Tessa
      Mercoledì 3 Agosto 2022, alle ore 11:15
      Prima di procedere all'acquisto dell'immobile è opportuno che consulti il piano regolatore ed il regolamento edilizio comunale, sulla reale fattibilità del Suo progetto di conversione.
      Il costo della pratica urbanistica e catastale si aggira intorno ai 3.600,00 euro, oltre CPA ed iva, esclusa la direzione dei lavori.
      Da calcolarsi a parte, invece, gli oneri di urbanizzazione e diritti vari che possono valere sui 20,00 €/mq.
      Il rischio di finire nella categoria A/1 è altissimo, per evitarlo deve frazionare la consistenza originaria in almeno 4 unità immobiliari per rimanere sotto la soglia dei 240 mq.
      Per quanto riguarda l'ulteriore compenso al professionista per il frazionamento incide per altri 1.600,00 euro, oltre CPA ed iva.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Salvatore
    Salvatore
    Venerdì 3 Giugno 2022, alle ore 19:19
    Ho un locale commerciale che ha delle scale che portano al piano sotto che è destinato a uso deposito l’altezza è 2.40 largo 7 metri lungo 6,50, dove ha delle finestre che filtrano la luce solare dalle grate.
    Posso richiedere il cambio di uso da deposito a uso commerciale ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Salvatore
      Martedì 7 Giugno 2022, alle ore 10:06
      Sì, è possibile. L'operazione di cambio di destinazione d'uso va fatta attraverso la procedura di fusione con il locale commerciale al piano terra. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giam
    Giam
    Martedì 24 Maggio 2022, alle ore 12:12
    Mi piacerebbe trasformare un'unità abitativa (A3), posta al piano terra e con ingresso indipendente, in locali da affittare come asilo nido.
    Cosa comporterebbe, a parte i lavori di messa a norma secondo le direttive dell'ASL di competenza?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giam
      Martedì 24 Maggio 2022, alle ore 16:28
      Prima di ogni cosa è opportuno verificare se sussistono le condizioni imposte dal regolamento edilizio comunale sulla possibilità del cambio di destinazione per trasformare l'abitazione in asilo nido (da A/3 a categoria B/5 o D/8) e lo studio di fattibilità rispettando i parametri urbanistici minimi non derogabili (come l'altezza, la luminosità, la salubrità, ecc.).  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Silsim
    Silsim
    Martedì 12 Aprile 2022, alle ore 13:12
    Buongiorno, ho effettuato un cambio di destinazione d'uso da negozio a civile abitazione/garage pagando gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria al comune (circa 9.000,00 euro). Ho chiesto il rilascio del passo carrabile e il rifacimento del marciapiede per l'accesso carrabile, il comune mi ha risposto che concederà il passo carribile senza sostenere le spese e sulla base di progetto redatto a mie spese e sottoposto ad loro approvazione. Una domanda gli oneri di urbanizzazione non comprendono la modifica del marciapiede per consentire l'accesso carrabile al garage direttamente dalla strada comunale?Grazie  
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Silsim
      Mercoledì 13 Aprile 2022, alle ore 13:57
      Una volta le spese di apertura del varco carrabile nel marciapiede erano a carico del comune, oggi solo la manutenzione e la messa in sicurezza nel tempo. E' una pratica onerosa che segue un iter burocratico diverso dal rilascio del permesso a costruire con le spese tutte a carico del richiedente. E' opportuno, però, consultare il regolamento edilizio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ashur
    Ashur
    Lunedì 11 Aprile 2022, alle ore 08:36
    Buongiorno, se acquistassi come privato un locale (nuovo, mai entrato in attività) che è C1 potrei svolgere la mia attività (mi basta un computer ed una scrivania) lì dentro senza cambiare destinazione d'uso? non ricevo mai nessuno, sono io ad andare dai miei clienti. attualmente lavoro a casa.
    Grazie, un saluto. A
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ashur
      Mercoledì 13 Aprile 2022, alle ore 13:37
      Sì, non ci sono particolari problemi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Miky3
        Miky3 Pasquale
        Lunedì 2 Ottobre 2023, alle ore 20:42
        Dovrei vendere un terreno solo che una parte di esso fa parte della categoria catastale C7.
        Si potrebbe fare una modifica di accatastamento e portarla ad abitativa?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Miky3
          Martedì 3 Ottobre 2023, alle ore 15:27
          Il problema non è catastale ma urbanistico in quanto si dovrebbe apportare una variante sostanziale al piano regolatore comunale di difficile fattibilità. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Miky3
            Miky3 Pasquale
            Martedì 3 Ottobre 2023, alle ore 20:15
            Okok grazie mille
            rispondi al commento
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