Cambio di destinazione d'uso di un immobile

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche24 Dicembre 2014 ore 18:00
Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.

Che cos'è la destinazione d'uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d'uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

È frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d'uso per la quale un'unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un'abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d'uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d'igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d'uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d'uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell'intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l'uso dell'immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d'uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l'esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l'obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d'uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell'assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante


Il decreto n. 133 del 12 settembre 2014, cosiddetto Sblocca Italia, ha introdotto, tra le semplificazioni in edilizia anche quelle concernenti il cambio di destinazione d'uso definito urbanisticamente rilevante.
Ma cosa si intende per cambio d'uso urbanisticamente rilevante?

Il decreto ha introdotto un nuovo articolo, il 23-ter, nel Testo Unico per l'Edilizia (d.p.r. 380/01).
Tale articolo suddivide le destinazioni d'uso in quattro categorie:
- Residenziale e turistico - ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.

Si definisce pertanto cambio d'uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.
Pertanto le indicazioni illustrate nel precedente paragrafo sono relative ai mutamenti d'uso comportanti il passaggio da una categoria all'altra.

Queste disposizioni restano valide, sempre fatte salve diverse disposizioni legislative delle singole Regioni.


Cambio di destinazione d'uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all'ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d'uso catastale, all'ex Ufficio dell'Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte ( Imu , Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d'uso costi


Per poter avere un'idea dei costi a cui si può andare incontro nell'effettuare un cambio di destinazione d'uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l'esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




riproduzione riservata
Articolo: Cambio di destinazione d'uso
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Cambio di destinazione d'uso: Commenti e opinioni


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  • Roberto20
    Roberto20
    Martedì 5 Giugno 2018, alle ore 16:24
    Vorrei prendere un fitto un locale sotto il mio condominio che è considerato locale commerciale per cui il costo della tari risulta molto elevato.
    Vorrei usarlo come deposito e cambiarne quindi, in accordo con il proprietario, la destinazione d’uso.
    Non ci sono lavori da effettuare.
    Quali permessi dovrei chiedere?
    Quali e di che entità potrebbero essere i costi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberto20
      Giovedì 7 Giugno 2018, alle ore 08:35
      Nel Suo caso il provvedimento da presentare al comune è una Scia.  Tale operazione comporta una spesa, compreso la variazione catastale, che varia tra i 2.100 e i 2.600 euro, oltre cpa ed iva. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Andreade bei
    Andreade bei
    Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 17:23
    Salve sono interessato all'acquisto di un immobile attualmente accatastato come c/7 da trasformare come mia principale abitazione e prima casa... al momento è usato come tettoia (classici mattoni pieni rossi) da una azienda... Ditemi se è corretto.. Praticamente acquistandola NON avrei nessun agevolazione fiscale... pagherei il 10% sull'importo accordato di iva... poi dovrei chiedere l'urbanzzazione in comune, sono circa 160mq coperti per cui a spanne compreso il tecnico 20000€.. una volta ottenuta procedo ai lavori di ristrotturazione e ancora una vollta non posso chiedere le detrazioni in quanto non è ancora prima casa... finito i lavori cambio da categoria catastale e chiedo l'abitabilità... spero che non sia cosi... 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andreade bei
      Martedì 5 Giugno 2018, alle ore 08:40
      Innanzitutto Le consiglio di consultare il regolamento edilizio vigente nel comune dove è ubicato l'immobile per accertarsi di eventuali divieti o prescrizioni sulla reale possibilità di variare la destinazione d'uso a abitazione civile, compreso il parere favorevole dell'Asl competente per territorio.  Se il Suo progetto è fattibile può beneficiare dell'iva al 4% sia sulle forniture che sui lavori, mentre sulla restante parte del Suo discorso concordo pienamente. Prima dell'acquisto, Le consiglio di incaricare un tecnico di Sua fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alex6
    Alex6
    Lunedì 21 Maggio 2018, alle ore 18:30
    A Milano a quanto ammontano gli oneri di urbanizzazione?
    Esempio da c/3 a residenza?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alex6
      Martedì 29 Maggio 2018, alle ore 08:35
      L'incidenza degli oneri di urbanizzazione per immobili adibiti a "Residenza" nel comune di Milano, variano da un minino di 12,00 ad un massimo di 30,00 €./mc. vuoto per pieno, che tradotti in mq. vanno da 36,00 ai 90,00 euro. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • M.p.
    M.p.
    Lunedì 21 Maggio 2018, alle ore 17:49
    Vorrei acquistare un immobile in cui destinare un piano rialzato con finestra e bagno a studio professionale.
    È fattibile?Come dovrei muovermi prima di acquistare per essere certa di poterlo fare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale M.p.
      Mercoledì 23 Maggio 2018, alle ore 10:11
      Le strade da seguire sono due: la prima, come sempre è opportuno consultare il regolamento edilizio vigente nel comune dove è ubicato l'immobile per accertarsi di eventuali divieti o prescrizioni; la seconda, ad esito favorevole della prima richiesta, verificare se nel regolamento di condominio sussistono limitazioni in tal senso. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giuseppe6360
    Giuseppe6360
    Domenica 6 Maggio 2018, alle ore 13:57
    Ho un locale commerciale di 58 mq categoria C/1 piano terra non necessita di lavori strutturali, dovrei effettuare il cambio destinazione uso in garage, chi può indicativamente dirmi i costi?
    Dopo di che dovrei venderlo come garage.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giuseppe6360
      Mercoledì 23 Maggio 2018, alle ore 10:06
      In prima istanza Le consiglio di consultare il regolamento edilizio vigente nel comune dove è ubicato l'immobile per accertarsi di eventuali divieti o prescrizioni. Sul compenso per la parte tecnica i costi si aggiraro sui 2.400/3.000 euro, oltre Cpa ed iva, compreso la variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Salvatorevillari
    Salvatorevillari
    Lunedì 19 Marzo 2018, alle ore 13:46
    Stavo valutando l'acquisto di un appartamento di superficie catastale pari a 60 mq sita a Milano, zona Pacini/Città Studi (attualmente accatastata come ufficio A/10, il cui cambio di destinazione d'uso da ufficio ad abitazione verrà eseguito a carico della parte venditrice).
    Poichè acquisterei senza usufruire delle agevolazioni 1° casa, mi interessa molto conoscere anticipatamente il valore approssimaativo della nuova rendita catastale per calcolare l'importo delle spese notarili.
    Adesso l'ufficio ha una rendita catastale di € 2.347,30 quanto diventerebbe in seguito al passaggio ad abitazione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Salvatorevillari
      Mercoledì 21 Marzo 2018, alle ore 09:09
      Il D.M. 701/94 prevede che il tecnico di parte presenti una rendita proposta e l'Ufficio Tecnico Erariale ha un anno di tempo per rivederla. Quindi è piuttosto difficile fare previsione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Will1
    Will1
    Giovedì 22 Febbraio 2018, alle ore 11:48
    Ho un'Associazione Culturale (scuola di musica) che si sviluppa su 2 piani;
    il Primo piano è C1 mentre il sottonegozio e accatastato come magazzino, vorrei chiedere se i miei soci tesserati possono usufruire eventualmente degli spazi sottostanti durante l'attività dell'associazione.
    Spero riusciate a darmi una risposta perchè sembra che nessuno sappia dirmi niente di preciso.
    Fabio
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Will1
      Lunedì 26 Febbraio 2018, alle ore 23:16
      Per legge il locale a destinazione C2 non può essere destinato ad attività diversa da quella originaria. Se detto sottonegozio presenta una superficie e finestre, di adeguata ampiezza il cui rapporto è tale da permettere la frequentazione di persone, ha facoltà di chiedere il cambio di destinazione d'uso e, conseguentemente, l'autorizzazione sanitaria.  Se il locale non presenta una propria autonomia, va richiesta anche la fusione al locale principale (C1). Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Giulianagrimaldi
    Giulianagrimaldi
    Martedì 20 Febbraio 2018, alle ore 13:01
    Buongiorno, mi trovo in una situazione che non riesco a inquadrare con l'aiuto del solo articolo.
    Sto acquistando un appartamento da una persona giuridica che sarà frutto di un frazionamento e di un cambio di destinazione d'uso a carico della proprietà da ufficio ad A/2.

    Attualmente il piano del condominio (3° piano) consta di un open space che deve essere diviso in due appartamenti (il primo è già stato aggiudicato a una persona che ha presentato offerta d0'acquisto all'agenzia immobiliare). La parete divisoria non esiste, ma la proprietà si impegnerebbe nell'ordine a fare:
    - frazionamento tramite costruzione del muro divisorio tra le due unità dopo l'accettazione della proposta di acquisto;
    - cambio di destinazione d'uso tra la proposta d'acquisto e il compromesso.

    La proprietà però non vuole fornire relazione attestante regolarità urbanistica e il possesso dei requisiti per l'agibilità. Verrà messa a disposizione la pratica CILA, il Docfa e l'attestato per la prestazione energetica. Eventuali altre verifiche accessorie dovranno essere effettuate da noi. A questo punto la mia paura è di trovarmi in mano un appartamento abusivo, per il quale non potrò avere i permessi per avviare il cantiere di ristrutturazione oppure per il quale dovrò sanare ulteriormente lo status. Ci sono rischi reali in tale situazione? Qualcuno mi sa indicare se ci possono essere sgradite sorprese strada facendo? grazie mille!
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giulianagrimaldi
      Mercoledì 21 Febbraio 2018, alle ore 19:11
      La relazione sulla conformità urbanistico-catastale è obbligatoria per legge ed è un onere a totale carico della proprietà. Questo documento rappresenta la liceità della costruzione l rispetto ai dettami del regolamento edilizio comunale vigente al momento del rilascio del permesso a costruire. Le consiglio di non sorvolare o tralasciare, diversamente potrebbe avere limitazioni al Suo progetto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daniele6
    Daniele6
    Mercoledì 14 Febbraio 2018, alle ore 15:52
    Ho aquistato un piccolo appartamente con un box di 15 mq a piano terra che vorrei trasformare in uno studiolo.
    Il locale ha una finestrella.
    Non mi interssa cambiare la destinazione d'uso ma rendere fruibile diversamente questo locale.
    Quali potrebbero essere le criticità?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniele6
      Giovedì 15 Febbraio 2018, alle ore 10:57
      Le norme sull'agibilità/abitabilità sono piuttosto stringenti e nel Suo caso la Sua richiesta non troverebbe accoglimento. Essendo una unità immobiliare autonoma, per la categoria A/10 necessita di una maggiore supeficie, la costruzione di servizi igienico-sanitari oltre ad avere un rapporto luce/mq. adeguato. Le consiglio di usare il box come meglio crede ma senza presentare la richiesta di cambio di destinazione d'uso. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
      • Daniele6
        Daniele6 Pasquale
        Giovedì 15 Febbraio 2018, alle ore 12:28
        Grazie mille 
        rispondi al commento
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