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Come fare il cambio di destinazione d'uso di un immobile

NEWS Proprietà25 Settembre 2018 ore 09:58
Cambio di destinazione d'uso: vediamo nel dettaglio quando è possibile, come si fa, i permessi necessari, costi e oneri urbanistici da corrispondere al Comune.

La destinazione d’uso degli immobili


Con Il termine cambio di destinazione d’uso si intende l’operazione che consente di modificare la funzione alla quale l'unità immobiliare è adibita. In ambito urbanistico la destinazione d’uso indica l'insieme delle finalità e delle modalità di utilizzo di una costruzione edilizia.

Si definisce cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio a una diversa categoria funzionale.
Se si resta all'interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Cambio d'uso e requisiti

Quali sono le categorie funzionali, ovvero le differenti destinazioni d’uso?



  • residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura, tra cui anche quelle utilizzate in modo promiscuo tipo abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere, quando la prevalente superficie dell'unità è destinata ad uso abitativo;

  • industriale e artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini, imprese edili e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda;

  • commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media e grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

  • turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi e aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;

  • direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione e organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere;

  • commerciale all'ingrosso e depositi;

  • agricola e funzioni connesse: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.

Nel tempo e in base alle necessità può accadere che si verifichi il bisogno o la scelta di modificare la destinazione per cui l’immobile o il locale è stato realizzato ed usato per anni.

Un caso molto comune è per esempio il cambio destinazione d uso da ufficio ad abitazione oppure il contrario o anche cambiare la destinazione commerciale di un locale a pian terreno in residenziale.


Cambio destinazione d'uso: cosa dice la norma


Il cambio di destinazione d’uso è una trasformazione che interessa l'immobile sia dal punto di vista catastale sia dal punto di vista urbanistico. La trasformazione, per essere possibile, deve necessariamente essere fatta dopo aver ottenuto un'autorizzazione, un permesso di costruire, in assenza della quale la trasformazione è un abuso edilizio, oppure, di una SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, se il cambio avviene nella stessa categoria funzionale.

Nel caso in cui un fabbricato o unità immobiliare abbia due diverse destinazioni d’uso, si assegna allo stesso quella prevalente in termini di superficie utile: ad esempio se una unità è residenziale al 51% e al 49 % commerciale, allora trattasi di residenziale.

Per sapere se il tipo di trasformazione richiesta sia realizzabile o meno è necessario controllare quanto previsto dalle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale, PRG, del Comune in cui ricade l'unità immobiliare. Presso tutti gli uffici comunali è possibile consultare il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico e individuare l’immobile all'interno delle mappe, così da poter capire a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi realizzabili su di esso.

Cambio d'uso e permesso di costruire

In quali casi non è possibile fare un cambio di destinazione?



  • Se l'immobile non possiede le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge , nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie come le superfici minime, ad esempio il bagno con superficie minima di 2,5 mq, i rapporti aeroilluminanti tra le superfici finestrate e quelle dei locali;

  • se lo strumento urbanistico comunale indica esplicitamente che sull'immobile interessato non è possibile realizzare il cambio destinazione d'uso;

  • se esistono dei divieti imposti ad esempio dal regolamento condominiale. In tal caso il divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l'unanimità dei condomini, come ad esempio quello approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell'acquisto dell'immobile dalla ditta costruttrice. Nel caso in cui invece il regolamento sia di altra natura e approvato con qualsiasi altra maggioranza, quest'ultimo non può contenere restrizioni all’uso dei singoli locali.


Come si fa un cambio di destinazione d’uso


Il cambio di destinazione d'uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di costruire, perché alla fine dell’intervento l'organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d’uso, qualunque sia l'entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Dal punto di vista operativo il primo passaggio è sicuramente quello di verificare la legittimità dell'immobile e l'assenza di abusi, ovvero la regolarità urbanistica, attraverso la ricerca e la raccolta dei documenti, quali permesso a costruire, concessioni, agibilità depositati presso gli uffici comunali.

Verificata la regolarità urbanistica si procederà al controllo del rispetto dei requisiti igienico-sanitari e alla presentazione del progetto utile al cambio di destinazione d'uso.

Ottenuto il permesso da parte del Comune e terminati i lavori sarà necessario richiedere sempre al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d'impianto, il certificato energetico APE etc. indicativi delle conformità degli impianti alle normative vigenti.


Cambio di destinazione d'uso: oneri di urbanizzazione


Il cambio di destinazione d'uso di un fabbricato, ovvero il passaggio a una diversa categoria autonoma e funzionale dal punto di vista urbanistico, anche se non si sono eseguite opere edili, comporta la modifica del carico urbanistico come conseguenza dei diversi consumi d'acqua, carico nella fognatura, parcheggi etc.

Carico urbanistico e oneri di urbanizzazione

Nasce dunque l'obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione in proporzione alla differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione rispetto a quella già in atto.

L'importo degli oneri di urbanizzazione da versare è un valore che varia da Comune a Comune e dal tipo di passaggio di categoria richiesto, non esistono dunque tariffari generali.


Quanto costa un cambiare la destinazione d'uso?


L'intera operazione di cambio di destinazione d'uso è costituita da fasi diverse e può risultare più o meno costosa in base a una grande quantità di variabili.

In linea generale, però, i passaggi fondamentali sono tre:

- i lavori edili necessari a rendere l'immobile idoneo ai requisiti normativi della nuova categoria, come ad esempio la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc.

- le spese tecniche che variano a seconda delle pratiche che il professionista deve espletare affinché il cambio sia possibile, come ad esempio pratiche catastali, energetiche, impiantistiche, ma anche dalla tipologia di lavori realizzati a cui segue la Direzione lavori e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere;

- gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, variabili da Comune a Comune.


Cambio destinazione d’uso catastale


Successivamente a un cambio d’uso urbanistico va effettuata una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale, ovvero un aggiornamento.

La variazione catastale comporta sempre una modifica relativamente alla rendita e alla categoria catastale, con la conseguente modifica anche delle imposte da pagare.

riproduzione riservata
Articolo: Cambio destinazione d'uso
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Cambio destinazione d'uso: Commenti e opinioni


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  • Spago1
    Spago1
    Domenica 30 Giugno 2019, alle ore 17:03
    Ho un laboratorio di circa 250 mq con categoria catastale C/3 e dopo lavori di ristrutturazione con nuova realizzazione di diversa distribuzione interna degli spazi, per parte di esso circa 70 mq è stata creata una zona uffici (che sono direttamente legati all'attività che si svolge nel laboratorio stesso) con servizi igienici che avrebbero categoria catastale A/10.
    Per ciò che riguarda il catasto come si segnala tale modifica?
    rispondi al commento
  • Nandoreale
    Nandoreale
    Sabato 9 Marzo 2019, alle ore 15:07
    Salve vorrei prendere in fitto un locale per fare 1 studio dentistico ,il problema è  che ha denominazione in c1 e dovrebbe essere trasformato in a10 .Un mio tecnico riguardando  le leggi mi dice che è  impossibile che il comune al centro storico in Napoli acconsentirebbe visto che è  fronte strada vero??
    rispondi al commento
  • Aniello2
    Aniello2
    Lunedì 18 Febbraio 2019, alle ore 11:11
    Vorrei sapere come risolvere un problema riguardando un cambio di destinazione urbanistica.
    Sto fittando un locale che precedentemente era situata una macelleria e al catasto risulta regolarmente come c1.
    Il comune di residenza non avendo nessuna carta a disposizione che possa dimostrare che c'era una macelleria mi ha chiesto di presentare un permesso di costruzione chiedendomi gli oneri da versare. mentre io ho presentato una SCIA perche per me il locale gia tiene il cambio essendoci prima di me un altra attività commerciale.
    Come faccio a dimostrare il tutto?
    rispondi al commento
  • Antonio19
    Antonio19
    Domenica 23 Dicembre 2018, alle ore 18:00
    Vorrei fittare nel Comune di Napoli un immobile accatastato come ufficio A10 per svolgere eventualmente attività di tipo turistico/ricettiva, è possibile fare questo cambio di destinazione d'uso?
    rispondi al commento
  • Michael 1
    Michael 1
    Giovedì 13 Dicembre 2018, alle ore 18:41
    Sono di Bergamo.
    E' da un po di tempo che sono alla ricerca di un immobile in centro citta' ma purtroppo i prezzi sono troppo alti, mi si è presentata una ghiotta offerta in uno stabile molto grande che è prevalentemente a uso abitativo ma c'e un ala del palazzo che è esclusivamente di uffici.
    L'immobiliare mi ha offerto una proposta molto ghiotta che consiste in un ufficio commerciale al secondo piano di 90 mq + box che all'atto della vendità viene cambiato ad uso abitativo.
    Volevo sapere inanzitutto se fosse possibile sapere di agevolazioni e inoltre se ha mercato una conversione del genere.
    rispondi al commento
  • Efo54
    Efo54
    Mercoledì 24 Ottobre 2018, alle ore 20:40
    Gli oneri di urbanizzazione relativi al cambio di destinazione d'uso per civile abitazione possono essere portati in detrazione fiscale del 50% come ristrutturazione?
    rispondi al commento
  • Nicola3
    Nicola3
    Lunedì 1 Ottobre 2018, alle ore 10:53
    Ho un immobile A/10 vorrei cambiare la destinazione d'uso,  come  fare?
    rispondi al commento
  • Nico23
    Nico23
    Giovedì 27 Settembre 2018, alle ore 17:50
    Vorrei trasformare la cantina in un ambiente ad uso abitativo volevo sapere se è possibile.
    rispondi al commento
  • Marcello muri
    Marcello muri
    Mercoledì 26 Settembre 2018, alle ore 16:42
    Stiamo valutando di prendere in affitto un capannone attualmente accatastato C3.
    Deve dventare la sede direzionale della nostra attività, andrebbe quindi cambiata la destinazione d'uso in A10.
    Vorrei sapere se il cambio di destinazione è fattibile e se può farmi avere un preventivo dove siano indicate anche le tempistiche della pratica.
    Il capannone si trova a Roma in via del Mandrione.
    rispondi al commento
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