Cambio di destinazione d'uso di un immobile

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche
Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.
24 Dicembre 2014 ore 18:00
Arch. Carmen Granata

Che cos'è la destinazione d'uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d'uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

È frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d'uso per la quale un'unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un'abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d'uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d'igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d'uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d'uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell'intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l'uso dell'immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d'uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l'esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l'obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d'uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell'assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante


Il decreto n. 133 del 12 settembre 2014, cosiddetto Sblocca Italia, ha introdotto, tra le semplificazioni in edilizia anche quelle concernenti il cambio di destinazione d'uso definito urbanisticamente rilevante.
Ma cosa si intende per cambio d'uso urbanisticamente rilevante?

Il decreto ha introdotto un nuovo articolo, il 23-ter, nel Testo Unico per l'Edilizia (d.p.r. 380/01).
Tale articolo suddivide le destinazioni d'uso in quattro categorie:
- Residenziale e turistico - ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.

Si definisce pertanto cambio d'uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.
Pertanto le indicazioni illustrate nel precedente paragrafo sono relative ai mutamenti d'uso comportanti il passaggio da una categoria all'altra.

Queste disposizioni restano valide, sempre fatte salve diverse disposizioni legislative delle singole Regioni.


Cambio di destinazione d'uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all'ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d'uso catastale, all'ex Ufficio dell'Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte ( Imu , Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d'uso costi


Per poter avere un'idea dei costi a cui si può andare incontro nell'effettuare un cambio di destinazione d'uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l'esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




riproduzione riservata
Articolo: Cambio di destinazione d'uso
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Cambio di destinazione d'uso: Commenti e opinioni


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  • Minopalazzo
    Minopalazzo
    2 ore 18 min. 32 sec. fa
    Salve vorrei acquistare un locale commerciale di 40mq in un comune della provincia di brindisi,ma vorrie fare un cambio di destinazione d'uso a garage o ad abitazione.potrei sapere a quali costi vado incontro? 
    rispondi al commento
  • Punto15
    Punto15
    6 giorni fa
    Ho scoperto dopo quasi 30 anni che l'appartamento di 60mq che ho ereditato negli anni 80 risulta come deposito e non come abitazione.
    Indicativamente che cifra dovrò sprendere per mettere tutto in regola?
    rispondi al commento
  • Emanuela3
    Emanuela3
    Lunedì 9 Ottobre 2017, alle ore 17:08
    Ho un appartamento residenziale di 70 mq circa che devo trasformare in studio medico quindi a10..
    Posso avere un'idea dei costi?
    Il palazzo possiede agibilità.
    rispondi al commento
  • Rosa mariamassafra bavaro
    Rosa mariamassafra bavaro
    Venerdì 6 Ottobre 2017, alle ore 15:47
    Salve, ho ricevuto in eredità due locali  nel centro storico di un paesino nell'entroterra barese, acatastati come stalla. Avrei intenzione di fare dei lavori e cambiare la destinazione d'uso : da stalla ad abitazione, quali costi dovrei sostenere per fare questo cambio?cordialità
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rosa mariamassafra bavaro
      Venerdì 6 Ottobre 2017, alle ore 23:16
      Le spese per la redazione del progetto per il cambio di destinazione e la relativa variazione catastale si aggira tra i 2.200 e i 2.700 euro, oltre cpa ed iva. Va compensata a parte la direzione dei lavori. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Edoardo2
    Edoardo2
    Martedì 3 Ottobre 2017, alle ore 07:25
    Prima di effettuare un eventuale acquisto vorrei avere delle idee chiare.
    Scrivo da Pistoia.
    Ho la possibilità di partecipare ad un'asta per un opificio D/1 di 835 MQ con rendita di €5722,00 confinante con la mia abitazione.
    Prima di partecipare vorrei capire quanto mi costerebbe effettuare un passaggio a garage (che non capisco quale sia il codice), oppure C/7.
    Nel piano regolatore, il terreno è a TP4.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Edoardo2
      Venerdì 6 Ottobre 2017, alle ore 19:12
      La sigla TP4 sta per "Insediamenti esistenti produttivi isolati in ambito urbano". Solitamente il terreno circostante è prevalentemente "agricolo" che difficilmente si presta a cambi di destinazione. Premesso ciò è opportuno accertare presso la sezione urbanistica del comune di Pistoia, la reale possibilità del cambio di destinazione da D/1 a C/6 in quanto vanno valutati anche gli oneri concessori.  Sui costi della pratica edilizia si possono stimare compensi tecnici che si aggirano tra i 4.000/5.000 euro, oltre CPA ed iva a parte la variazione catastale. Prima dell'acquisto, Le consiglio di incaricare un tecnico di Sua fiducia per verificare la fattibilità del Suo progetto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Silva matteo
    Silva matteo
    Sabato 9 Settembre 2017, alle ore 11:37
    Vorrei sapere a che cifra ammonterebbero le spese (in maniera approssimativa) per passare da abitazione a studio professionale senza eseguire opere edilizie.
    Matteo Silva

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Silva matteo
      Venerdì 6 Ottobre 2017, alle ore 18:52
      Il compenso della parte tecnica si aggiraro sui 1.800/2.300 euro, oltre Cpa ed iva, compreso la variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Tanguyde saint-cyr
    Tanguyde saint-cyr
    Domenica 27 Agosto 2017, alle ore 19:44
    Buongiorno, vorrei comprare una piccola villa di montagna a Monreale in Sicilia. La villa è composta da un piano terra di circa 55 m2 appoggiata su una parete rocciosa e un primo piano di 70 m2 con 3 camere da letto. Tempo fa, il proprietario ha trasformato il piano terra in soggiorno / cucina con due grandi aperture sul 90% della lunghezza senza autorisazione. Prima di comprare questa villa vorrei sapere se è possibile variare la destinazione d'uso del piano terra e quale sono le procedure e i costi ? Cordiali saluti.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Tanguyde saint-cyr
      Lunedì 28 Agosto 2017, alle ore 08:53
      Il territorio del comune di Monreale è sottoposto ad una serie di restrizioni e vincoli di natura paesaggistico-ambientali. Prima di ogni altra cosa è opportuno accertarsi se la villetta ricade o meno in tali zone in quanto il parere favorevole dell'ente preposto, rispetto ad una eventuale Dia/Scia in sanatoria, è vincolante. Se il vincolo non sussiste, aumentano le possibilità ad una regolarizzazione della posizione urbanistica. In questo caso va accertato il periodo dell'abuso e la relativa conformità agli strumenti urbanistici vigenti al momento dell'esecuzione dele opere e presentare una Dia o una Scia in sanatoria. Sui costi della pratica edilizia si possono stimare i compensi tecnici che si aggirano sui 3.200 euro, oltre CPA ed iva. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Jennjk
    Jennjk
    Venerdì 18 Agosto 2017, alle ore 23:44
     Vorrei acquistare un locale che ora è un bar per poterlo poi sistemare come studio per la mia attività di designer, si può fare? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Jennjk
      Lunedì 28 Agosto 2017, alle ore 11:51
      Se si rimane nell'ambito della stessa categoria "C" è un progetto che porta ad un risultato positivo. Tale condizione diventa più complessa per ottenere il cambio di destinazione ad uso nella categoria "A". Innanzitutto vanno accertati eventuali divieti previsti del regolamento edilizio vigente nel comune dove è ubicato l'immobile e le eventuali limitazioni condominali (se esiste). Ad esito positivo si passa alle caratteristiche dell'immobile che deve rispondere ad una serie di requisiti certificati ed inderogabili come l'altezza, il rapporto lumi/superficie per ambiente, ecc., compreso l'acquisizione del parere favorevole dell'Asl competente per territorio. Prima dell'acquisto, Le consiglio di incaricare un tecnico di Sua fiducia per verificare la fattibilità del Suo progetto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daniele
    Daniele
    Venerdì 18 Agosto 2017, alle ore 12:37
    Mi trovo in una situazione particolare nel 2007 mia suocera assieme ai suoi fratelli hanno suddivisi i beni dei genitori e lei è stata assegnata un'abitazione in campagna con fondi agricoli questo ultimo sempre nella divisione sono stati stralciato dall'abitazione e diviso in maniera equa ai fratelli ora mi trovo a dover ristrutturare e dividere l'unità in 2 appartamenti ma il comune mi chiede l'atto unilaterale d'obbligo che doveva essere stato fatto al momento della divisioni, il comune mi chiede 30.000 euro per cambiare la destinazione d'uso.... chi ne deve rispondere il notaio per una sua mancanza o mia suocera?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniele
      Lunedì 28 Agosto 2017, alle ore 12:26
      Una premessa. E' un'abitudine consolidata quella dei comuni che "obbligano" i cittadini a sottoscrivere questo “atto unilaterale d’obbligo” (che è solo a favore dell'Ente richiedente), nel quale è riportato che, se il comune approverà una variante al PRG esistente, i sottoscrittori pagheranno un determinato importo di denaro al comune o eseguiranno a propria cura e spese le opere di urbanizzazione, da cedere poi al comune. In questo caso il comune non assume nessun obbligo di pianificare il territorio nei confronti di questi soggetti. Nel Suo caso il notaio ha semplicemente operato una divisione ereditaria, chi poteva o doveva dare maggiori delucidazioni a Sua suocera doveva essere il tecnico che ha fatto le valutazioni del caso e, magari, tenerne in considerazione per la quantificazione e la formulazione delle quote. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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