Come fare il cambio di destinazione d'uso di un immobile

NEWS DI Proprietà25 Settembre 2018 ore 09:58
Cambio di destinazione d'uso: vediamo nel dettaglio quando è possibile, come si fa, i permessi necessari, costi e oneri urbanistici da corrispondere al Comune.

La destinazione d’uso degli immobili


Con Il termine cambio di destinazione d’uso si intende l’operazione che consente di modificare la funzione alla quale l'unità immobiliare è adibita. In ambito urbanistico la destinazione d’uso indica l'insieme delle finalità e delle modalità di utilizzo di una costruzione edilizia.

Si definisce cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio a una diversa categoria funzionale.
Se si resta all'interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Cambio d'uso e requisiti

Quali sono le categorie funzionali, ovvero le differenti destinazioni d’uso?



  • residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura, tra cui anche quelle utilizzate in modo promiscuo tipo abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere, quando la prevalente superficie dell'unità è destinata ad uso abitativo;

  • industriale e artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini, imprese edili e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda;

  • commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media e grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

  • turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi e aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;

  • direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione e organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere;

  • commerciale all'ingrosso e depositi;

  • agricola e funzioni connesse: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.

Nel tempo e in base alle necessità può accadere che si verifichi il bisogno o la scelta di modificare la destinazione per cui l’immobile o il locale è stato realizzato ed usato per anni.

Un caso molto comune è per esempio il cambio destinazione d uso da ufficio ad abitazione oppure il contrario o anche cambiare la destinazione commerciale di un locale a pian terreno in residenziale.


Cambio destinazione d'uso: cosa dice la norma


Il cambio di destinazione d’uso è una trasformazione che interessa l'immobile sia dal punto di vista catastale sia dal punto di vista urbanistico. La trasformazione, per essere possibile, deve necessariamente essere fatta dopo aver ottenuto un'autorizzazione, un permesso di costruire, in assenza della quale la trasformazione è un abuso edilizio, oppure, di una SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, se il cambio avviene nella stessa categoria funzionale.

Nel caso in cui un fabbricato o unità immobiliare abbia due diverse destinazioni d’uso, si assegna allo stesso quella prevalente in termini di superficie utile: ad esempio se una unità è residenziale al 51% e al 49 % commerciale, allora trattasi di residenziale.

Per sapere se il tipo di trasformazione richiesta sia realizzabile o meno è necessario controllare quanto previsto dalle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale, PRG, del Comune in cui ricade l'unità immobiliare. Presso tutti gli uffici comunali è possibile consultare il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico e individuare l’immobile all'interno delle mappe, così da poter capire a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi realizzabili su di esso.

Cambio d'uso e permesso di costruire

In quali casi non è possibile fare un cambio di destinazione?



  • Se l'immobile non possiede le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge , nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie come le superfici minime, ad esempio il bagno con superficie minima di 2,5 mq, i rapporti aeroilluminanti tra le superfici finestrate e quelle dei locali;

  • se lo strumento urbanistico comunale indica esplicitamente che sull'immobile interessato non è possibile realizzare il cambio destinazione d'uso;

  • se esistono dei divieti imposti ad esempio dal regolamento condominiale. In tal caso il divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l'unanimità dei condomini, come ad esempio quello approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell'acquisto dell'immobile dalla ditta costruttrice. Nel caso in cui invece il regolamento sia di altra natura e approvato con qualsiasi altra maggioranza, quest'ultimo non può contenere restrizioni all’uso dei singoli locali.


Come si fa un cambio di destinazione d’uso


Il cambio di destinazione d'uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di costruire, perché alla fine dell’intervento l'organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d’uso, qualunque sia l'entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Dal punto di vista operativo il primo passaggio è sicuramente quello di verificare la legittimità dell'immobile e l'assenza di abusi, ovvero la regolarità urbanistica, attraverso la ricerca e la raccolta dei documenti, quali permesso a costruire, concessioni, agibilità depositati presso gli uffici comunali.

Verificata la regolarità urbanistica si procederà al controllo del rispetto dei requisiti igienico-sanitari e alla presentazione del progetto utile al cambio di destinazione d'uso.

Ottenuto il permesso da parte del Comune e terminati i lavori sarà necessario richiedere sempre al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d'impianto, il certificato energetico APE etc. indicativi delle conformità degli impianti alle normative vigenti.


Cambio di destinazione d'uso: oneri di urbanizzazione


Il cambio di destinazione d'uso di un fabbricato, ovvero il passaggio a una diversa categoria autonoma e funzionale dal punto di vista urbanistico, anche se non si sono eseguite opere edili, comporta la modifica del carico urbanistico come conseguenza dei diversi consumi d'acqua, carico nella fognatura, parcheggi etc.

Carico urbanistico e oneri di urbanizzazione

Nasce dunque l'obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione in proporzione alla differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione rispetto a quella già in atto.

L'importo degli oneri di urbanizzazione da versare è un valore che varia da Comune a Comune e dal tipo di passaggio di categoria richiesto, non esistono dunque tariffari generali.


Quanto costa un cambiare la destinazione d'uso?


L'intera operazione di cambio di destinazione d'uso è costituita da fasi diverse e può risultare più o meno costosa in base a una grande quantità di variabili.

In linea generale, però, i passaggi fondamentali sono tre:

- i lavori edili necessari a rendere l'immobile idoneo ai requisiti normativi della nuova categoria, come ad esempio la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc.

- le spese tecniche che variano a seconda delle pratiche che il professionista deve espletare affinché il cambio sia possibile, come ad esempio pratiche catastali, energetiche, impiantistiche, ma anche dalla tipologia di lavori realizzati a cui segue la Direzione lavori e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere;

- gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, variabili da Comune a Comune.


Cambio destinazione d’uso catastale


Successivamente a un cambio d’uso urbanistico va effettuata una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale, ovvero un aggiornamento.

La variazione catastale comporta sempre una modifica relativamente alla rendita e alla categoria catastale, con la conseguente modifica anche delle imposte da pagare.

riproduzione riservata
Articolo: Cambio destinazione d'uso
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Cambio destinazione d'uso: Commenti e opinioni


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  • Nicola3
    Nicola3
    Lunedì 1 Ottobre 2018, alle ore 10:53
    Ho un immobile A/10 vorrei cambiare la destinazione d'uso,  come  fare?
    rispondi al commento
  • Nico23
    Nico23
    Giovedì 27 Settembre 2018, alle ore 17:50
    Vorrei trasformare la cantina in un ambiente ad uso abitativo volevo sapere se è possibile.
    rispondi al commento
  • Marcello muri
    Marcello muri
    Mercoledì 26 Settembre 2018, alle ore 16:42
    Stiamo valutando di prendere in affitto un capannone attualmente accatastato C3.
    Deve dventare la sede direzionale della nostra attività, andrebbe quindi cambiata la destinazione d'uso in A10.
    Vorrei sapere se il cambio di destinazione è fattibile e se può farmi avere un preventivo dove siano indicate anche le tempistiche della pratica.
    Il capannone si trova a Roma in via del Mandrione.
    rispondi al commento
  • Gevarix1
    Gevarix1
    Giovedì 19 Luglio 2018, alle ore 09:50
    Vorrei acquistare un capannone agricolo e trasformarlo in magazzino idraulico.
    Cosa devo fare?
    Il capannone è un capannone in lamiera  adibito ad allevamento animali .
    Mi sapete dire il costo piu' o meno   
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gevarix1
      Domenica 22 Luglio 2018, alle ore 10:31
      Il Suo progetto non dovrebbe presentare grossi problemi, è opportuno accertarsi di eventuali prescrizioni previste dal regolamento edilizio vigente nel comune dove è ubicato l'immobile.  Sui compensi per la parte tecnica si aggiraro sui 1.900/2.400 euro, oltre Cpa ed iva, compreso la variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Silvia9
    Silvia9
    Sabato 14 Luglio 2018, alle ore 11:26
    Vorrei utilizzare il mio garage come negozio (attività commerciale, rivendita bombole in gas, pellet ecc) categoria c/6.
    Non ci sono lavori da fare,
    Sarebbe possibile?
    Eventuali costi? . 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Silvia9
      Lunedì 16 Luglio 2018, alle ore 22:59
      In genere il Regolamento Edilizio prevede che un locale a destinazione commerciale debba avere un'altezza minima di mt. 3,00 una superficie minima di mq. 9,00 ed una superficie aeroilluminante pari ad 1/8 della superficie utile calpestabile. Inoltre vanno accertati eventuali divieti o prescrizioni come il parere dei Vigili del Fuoco, dell'Asl, ecc. Sul compenso della sola parte tecnica i costi si aggiraro sui 2.800/3.400 euro, oltre Cpa ed iva, compreso la variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Dekk
    Dekk
    Mercoledì 4 Luglio 2018, alle ore 12:22
    Sto acquistando un locale Loft accatastato come A/10 e vorrei tramutarlo in uso abitativo C/2.
    Quali sono i requisiti minimi per effettuare questa operazione? 
    È legato esclusivamente ai mq dell'immobile ?
    Attualmente sono 24 mq compreso il bagno.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Dekk
      Domenica 8 Luglio 2018, alle ore 19:30
      Per il cambio di destinazione ad uso abitativo-residenziale è richiesta una superficie minima di 28 metriquadri non derogabile se non per strutture a carattere turistico-ricettivo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Roberto20
    Roberto20
    Martedì 5 Giugno 2018, alle ore 16:24
    Vorrei prendere un fitto un locale sotto il mio condominio che è considerato locale commerciale per cui il costo della tari risulta molto elevato.
    Vorrei usarlo come deposito e cambiarne quindi, in accordo con il proprietario, la destinazione d’uso.
    Non ci sono lavori da effettuare.
    Quali permessi dovrei chiedere?
    Quali e di che entità potrebbero essere i costi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberto20
      Giovedì 7 Giugno 2018, alle ore 08:35
      Nel Suo caso il provvedimento da presentare al comune è una Scia.  Tale operazione comporta una spesa, compreso la variazione catastale, che varia tra i 2.100 e i 2.600 euro, oltre cpa ed iva. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Andreade bei
    Andreade bei
    Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 17:23
    Salve sono interessato all'acquisto di un immobile attualmente accatastato come c/7 da trasformare come mia principale abitazione e prima casa... al momento è usato come tettoia (classici mattoni pieni rossi) da una azienda... Ditemi se è corretto.. Praticamente acquistandola NON avrei nessun agevolazione fiscale... pagherei il 10% sull'importo accordato di iva... poi dovrei chiedere l'urbanzzazione in comune, sono circa 160mq coperti per cui a spanne compreso il tecnico 20000€.. una volta ottenuta procedo ai lavori di ristrotturazione e ancora una vollta non posso chiedere le detrazioni in quanto non è ancora prima casa... finito i lavori cambio da categoria catastale e chiedo l'abitabilità... spero che non sia cosi... 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andreade bei
      Martedì 5 Giugno 2018, alle ore 08:40
      Innanzitutto Le consiglio di consultare il regolamento edilizio vigente nel comune dove è ubicato l'immobile per accertarsi di eventuali divieti o prescrizioni sulla reale possibilità di variare la destinazione d'uso a abitazione civile, compreso il parere favorevole dell'Asl competente per territorio.  Se il Suo progetto è fattibile può beneficiare dell'iva al 4% sia sulle forniture che sui lavori, mentre sulla restante parte del Suo discorso concordo pienamente. Prima dell'acquisto, Le consiglio di incaricare un tecnico di Sua fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alex6
    Alex6
    Lunedì 21 Maggio 2018, alle ore 18:30
    A Milano a quanto ammontano gli oneri di urbanizzazione?
    Esempio da c/3 a residenza?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alex6
      Martedì 29 Maggio 2018, alle ore 08:35
      L'incidenza degli oneri di urbanizzazione per immobili adibiti a "Residenza" nel comune di Milano, variano da un minino di 12,00 ad un massimo di 30,00 €./mc. vuoto per pieno, che tradotti in mq. vanno da 36,00 ai 90,00 euro. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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