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Come fare il cambio di destinazione d'uso di un immobile

Cambio di destinazione d'uso: vediamo nel dettaglio quando è possibile, come si fa, i permessi necessari, costi e oneri urbanistici da corrispondere al Comune.
- NEWS Proprietà

La destinazione d'uso degli immobili


Con Il termine cambio di destinazione d'uso si intende l'operazione che consente di modificare la funzione alla quale l'unità immobiliare è adibita. In ambito urbanistico la destinazione d'uso indica l'insieme delle finalità e delle modalità di utilizzo di una costruzione edilizia.

Si definisce cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio a una diversa categoria funzionale.
Se si resta all'interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Cambio d'uso e requisiti

Quali sono le categorie funzionali, ovvero le differenti destinazioni d'uso?



  • residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura, tra cui anche quelle utilizzate in modo promiscuo tipo abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere, quando la prevalente superficie dell'unità è destinata ad uso abitativo;

  • industriale e artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini, imprese edili e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda;

  • commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media e grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

  • turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi e aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;

  • direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione e organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere;

  • commerciale all'ingrosso e depositi;

  • agricola e funzioni connesse: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.

Nel tempo e in base alle necessità può accadere che si verifichi il bisogno o la scelta di modificare la destinazione per cui l'immobile o il locale è stato realizzato ed usato per anni.

Un caso molto comune è per esempio il cambio destinazione d uso da ufficio ad abitazione oppure il contrario o anche cambiare la destinazione commerciale di un locale a pian terreno in residenziale.


Cambio destinazione d'uso: cosa dice la norma


Il cambio di destinazione d'uso è una trasformazione che interessa l'immobile sia dal punto di vista catastale sia dal punto di vista urbanistico. La trasformazione, per essere possibile, deve necessariamente essere fatta dopo aver ottenuto un'autorizzazione, un permesso di costruire, in assenza della quale la trasformazione è un abuso edilizio, oppure, di una SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, se il cambio avviene nella stessa categoria funzionale.

Nel caso in cui un fabbricato o unità immobiliare abbia due diverse destinazioni d'uso, si assegna allo stesso quella prevalente in termini di superficie utile: ad esempio se una unità è residenziale al 51% e al 49 % commerciale, allora trattasi di residenziale.

Per sapere se il tipo di trasformazione richiesta sia realizzabile o meno è necessario controllare quanto previsto dalle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale, PRG, del Comune in cui ricade l'unità immobiliare. Presso tutti gli uffici comunali è possibile consultare il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico e individuare l'immobile all'interno delle mappe, così da poter capire a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi realizzabili su di esso.

Cambio d'uso e permesso di costruire

In quali casi non è possibile fare un cambio di destinazione?



  • Se l'immobile non possiede le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge, nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie come le superfici minime, ad esempio il bagno con superficie minima di 2,5 mq, i rapporti aeroilluminanti tra le superfici finestrate e quelle dei locali;

  • se lo strumento urbanistico comunale indica esplicitamente che sull'immobile interessato non è possibile realizzare il cambio destinazione d'uso;

  • se esistono dei divieti imposti ad esempio dal regolamento condominiale. In tal caso il divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l'unanimità dei condomini, come ad esempio quello approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell'acquisto dell'immobile dalla ditta costruttrice. Nel caso in cui invece il regolamento sia di altra natura e approvato con qualsiasi altra maggioranza, quest'ultimo non può contenere restrizioni all'uso dei singoli locali.


Come si fa un cambio di destinazione d'uso


Il cambio di destinazione d'uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di costruire, perché alla fine dell'intervento l'organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d'uso, qualunque sia l'entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Dal punto di vista operativo il primo passaggio è sicuramente quello di verificare la legittimità dell'immobile e l'assenza di abusi, ovvero la regolarità urbanistica, attraverso la ricerca e la raccolta dei documenti, quali permesso a costruire, concessioni, agibilità depositati presso gli uffici comunali.

Verificata la regolarità urbanistica si procederà al controllo del rispetto dei requisiti igienico-sanitari e alla presentazione del progetto utile al cambio di destinazione d'uso.

Ottenuto il permesso da parte del Comune e terminati i lavori sarà necessario richiedere sempre al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d'impianto, il certificato energetico APE etc. indicativi delle conformità degli impianti alle normative vigenti.


Cambio di destinazione d'uso: oneri di urbanizzazione


Il cambio di destinazione d'uso di un fabbricato, ovvero il passaggio a una diversa categoria autonoma e funzionale dal punto di vista urbanistico, anche se non si sono eseguite opere edili, comporta la modifica del carico urbanistico come conseguenza dei diversi consumi d'acqua, carico nella fognatura, parcheggi etc.

Carico urbanistico e oneri di urbanizzazione

Nasce dunque l'obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione in proporzione alla differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione rispetto a quella già in atto.

L'importo degli oneri di urbanizzazione da versare è un valore che varia da Comune a Comune e dal tipo di passaggio di categoria richiesto, non esistono dunque tariffari generali.


Quanto costa un cambiare la destinazione d'uso?


L'intera operazione di cambio di destinazione d'uso è costituita da fasi diverse e può risultare più o meno costosa in base a una grande quantità di variabili.

In linea generale, però, i passaggi fondamentali sono tre:


- i lavori edili necessari a rendere l'immobile idoneo ai requisiti normativi della nuova categoria, come ad esempio la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc.

- le spese tecniche che variano a seconda delle pratiche che il professionista deve espletare affinché il cambio sia possibile, come ad esempio pratiche catastali, energetiche, impiantistiche, ma anche dalla tipologia di lavori realizzati a cui segue la Direzione lavori e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere;

- gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, variabili da Comune a Comune.


Cambio destinazione d'uso catastale


Successivamente a un cambio d'uso urbanistico va effettuata una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale, ovvero un aggiornamento.

La variazione catastale comporta sempre una modifica relativamente alla rendita e alla categoria catastale, con la conseguente modifica anche delle imposte da pagare.

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Articolo: Cambio destinazione d'uso
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Cambio destinazione d'uso: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Andrea scuderi
    Andrea scuderi
    Lunedì 19 Luglio 2021, alle ore 18:58
    Buonasera Ing. Possiedo un capannone che vorrei vendere cat. D7. Chi lo compra vorrebbe trasformare in opificio. È possibile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrea scuderi
      Mercoledì 21 Luglio 2021, alle ore 17:30
      Tecnicamente è una operazione fattibile. Prima di procedere all'acquisto dell'immobile è opportuno che il l'acquirente consulti il regolamento edilizio comunale, le prescrizioni e divieti in esso contenuti, in quanto dovrà provvedere all'esecuzione di lavori, anche radicali, per adattare il capannone specificatamente alla nuova attività a cui sarà destinato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ellis
    Ellis
    Sabato 19 Giugno 2021, alle ore 18:06
    La mia unità abitativa è al piano terra, accatastata come arti e mestieri (usata come deposito) e al primo piano e secondo come abitazione.
    Immagino sia considerata come unita' promiscua.
    Potrei cambiare destinazione d'uso come abitazione di pertinenza dei due piani superiori?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ellis
      Martedì 20 Luglio 2021, alle ore 22:02
      Prima di ogni cosa è opportuno verificare se sussistono le condizioni per trasformare il laboratorio artigianale ad abitativo (altezza, luminosità, salubrità, ecc.) e poi consultare il regolamento edilizio sulla possibilità del cambio di destinazione d'uso. Nel caso sia possibile, la nuova unità a destinazione abitativa non può essere pertinenza di un'altra abitazione residenziale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • F.li
    F.li
    Domenica 13 Giugno 2021, alle ore 21:50
    Accanto al nostro condominio stanno costruendo un capannone grandissimo.
    Quando noi abbiamo comprato le nostre case li c’era un bosco, chi è che ha potuto scegliere il cambio della destinazione di quel terreno?
    Immagino il comune, ma in una zona adibita nei tempi del rogito esclusivamente residenziale e boschiva si può fare tutto ciò senza interpellare i residenti?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale F.li
      Martedì 15 Giugno 2021, alle ore 10:41
      Di solito i comuni ogni decennio fanno un restyling del piano regolatore per verificare se i vecchi piani attuativi di determinate zone hanno avuto lo sviluppo previsto. In questa rivisitazione vengono determinate le nuove aree da destinare al terziario, sviluppo dei servizi e parte al residenziale. Nel Suo caso è probabile che sia stata approvata una variante a cui ci si poteva opporre o proporre per iscritto le proprie perplessità rispetto al nuovo progetto territoriale nei tempi stabiliti dal bando di pubblicazione. Trascorso detto tempo, il piano è diventato operativo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Clacola
    Clacola
    Giovedì 10 Giugno 2021, alle ore 00:06
    Devo ottenere una autorizzazione per noleggio auto senza conducente ed il SUAP mi ha chiesto un autorimessa rigorosamente accatastata come D8.
    Io posseggo sia un garage accatastato come C/6 che un locale commerciale accatastato come C/1.
    Devo per forza fare una variazione di destinazione d'uso?
    Se sì su quale delle 2 categorie conviene farla?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Clacola
      Giovedì 10 Giugno 2021, alle ore 18:39
      La categoria catastale D/8, imposta dal comune, è la più indicata per l'attività che andrà a svolgere. Riguardo all'unità immobiliare da assoggettare al cambio di destinazione d'uso, sulla carta è il C/6. Nello specifico, però, vanno valutate le condizioni di visibilità, la facilità di accesso e soprattutto le migliori condizioni di conservazione e soprattutto valutando l'entità minima dei lavori di adeguamento funzionale rispetto all'attività che intraprenderà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Vincenzo
    Vincenzo
    Lunedì 7 Giugno 2021, alle ore 02:18
    Ero interessato all'acquisto di un immobile di 140 mq attualmente accatastato C7.
    In passato aveva già i progetti depositati, ora sono scaduti.
    Volevo sapere quanto mi costerebbe il tutto ristrutturando e facendo due appartamenti.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vincenzo
      Martedì 8 Giugno 2021, alle ore 10:49
      Deve considerare che il costo medio va dai 700/900 euro per mq.  per finiture di media qualità, comprensivi di compensi tecnici. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giovanna
    Giovanna
    Venerdì 4 Giugno 2021, alle ore 17:03
    Ho un Loft a Roma accatastato C2.
    Vorrei fare un cambio di destinazione d'uso in abitazione.
    Quanto mi costerà?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giovanna
      Domenica 6 Giugno 2021, alle ore 18:38
      Fermo restando la verifica la sussistenza dei requisiti ed il rispetto dei parametri urbanistici, i costi per la presentazione della Scia e della successiva variazione catastale per cambio di destinazione d'uso di aggira intorno ai tremila euro, oltre CPA ed iva. La direzione lavori va considerata a parte in base all'entità delle opere a farsi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Valentina
    Valentina
    Giovedì 13 Maggio 2021, alle ore 16:36
    Ho un loft accatastato A10 a Milano (50 mq circa) e vorrei procedere al cambio di destinazione d'uso in A3.
    So che non sono richiesti lavori e che devo quindi solo sostenere le spese tecniche e gli oneri di urbanizzazione/diritti di segreteria.
    Sto per vendere l'immobile e mi chiedevo se mi convenisse fare io il cambio oppure venderlo direttamente come A10.
    Non so bene quale possa essere la differenza a livello di prezzo di vendita.
    Avete consigli?
    Quanto potrei spendere per il cambio di destinazione d'uso?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Valentina
      Sabato 15 Maggio 2021, alle ore 12:06
      La valutazione è legata alla richiesta nella zona dove è ubicato l'immobile. Se le attività terziarie sono prevelanti rispetto all'abitativo-residenziale, è opportuno lasciare la destinazione attuale, diversamente è auspicabile il cambio con una possibile e consistente rivalutazione dell'unità immobiliare in alcuni casi anche del 50/60%.  Il costo della pratica urbanistica e catastale si aggira intorno ai 2.500,00 euro oltre CPA ed iva. Da calcolarsi a parte gli oneri di urbanizzazione e diritti vari. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Valentina
        Valentina Pasquale
        Lunedì 17 Maggio 2021, alle ore 18:00
        Grazie infinite.
        Provvederò allora a informarmi meglio e, se del caso, farò il cambio.
        rispondi al commento
  • Ivanlenoci
    Ivanlenoci
    Mercoledì 12 Maggio 2021, alle ore 19:43
    È possibile procedere al cambio di destinazione d'uso di un immobile posseduto con comodato d'uso?
    Se la possibilità di procedere al cambio di destinazione è concordato all'interno della scrittura privata tra comandante e comandatario, è possibile dunque procedere alla modifica?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ivanlenoci
      Giovedì 13 Maggio 2021, alle ore 17:17
      Non è possibile. In ogni caso è sempre richiesta la firma del proprietario dell'immobile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fabio
    Fabio
    Sabato 8 Maggio 2021, alle ore 18:56
    Ho una casa di circa 250 mq riscaldati. Io e mia sorella siamo cointestatari.
    Io vivo sopra con la mia famiglia e lei al piano terra da sola.
    Da più un anno mia sorella si è sposata ed ha cambiato residenza, vivendo in un’altra abitazione, ora lei vorrebbe dividere la sua parte di abitazione in due mini appartamenti, separandoli dal mio.
    Ho iniziato a fare le pratiche per l’istallazione dei contatori di luce acqua, acqua e gas per le due destinazioni.
    Ora le chiedo se è possibile usufruire del Superbonus e Sismabonus utilizzando i tetti massimali di un condominio invece di una singola abitazione.
    Al termine dei lavori i due mini appartamenti (circa 60 mq.) di mia sorella avranno bagno, cucina e camera da letto.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fabio
      Lunedì 10 Maggio 2021, alle ore 11:04
      Per usufruire di importo superiore è opportuno procedere prima al frazionamento e successivamente accedere al Superbonus del 110%. In questo modo il calcolo conterà di tre unità immobiliari anziché una. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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