Qual è la differenza tra Sanatoria e Condono?

NEWS DI Normative
Nella pratica professionale capita spesso di percepire che non si comprenda la differenza tra Condono e Sanatoria: cerchiamo di fare chiarezza sull'argomento.
11 Febbraio 2015 ore 16:12
Arch. Carmen Granata

Sanatoria edilizia e condono edilizio


edificio abusivoNella pratica professionale capita di frequente che clienti ravveduti si rivolgano a un architetto per chiedere il condono di lavori edili eseguiti in assenza di titolo autorizzativo, ma tale dizione non è esatta.

Infatti non è molto chiara la differenza tra Condono edilizio e Sanatoria edilizia e se questo può essere comprensibile per persone che non siano addetti ai lavori, appare quantomeno preoccupante quando a non capirla sono gli stessi tecnici, anche se giovani e inesperti.
In questo articolo cercheremo di fare chiarezza spiegando la differenza tra le due procedure.


Cos'è il condono edilizio?


La prima e fondamentale differenza è che il Condono è una legge speciale, mentre la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.
In Italia si sono succeduti tre condoni: quelli disciplinati dalle leggi n. 47 dell'85, n. 724 del ‘94 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.

L'ultimo condono ha permesso di sanare abusi realizzati entro il 31 marzo 2003 e la domanda andava presentata entro il 31 marzo 2004.
Pertanto non è possibile oggi chiedere alcun condono edilizio.

condono edilizioCon il Condono edilizio, in quanto legge speciale, i cittadini possono ottenere l'annullamento, totale o parziale, di un reato penale.
Come tale esso ha validità temporale limitata e va in deroga alla vigente normativa.
Ciò vuol dire che con il condono era possibile sanare anche tanti interventi solitamente non permessi dalla normativa vigente, come la costruzione di abitazioni in zona agricola, ma solo se realizzati in determinati periodi.

Nel caso del condono le sanzioni da corrispondere consistono non solo negli oneri concessori opportunamente incrementati da versare all'amministrazione comunale, ma anche in una oblazione da versare nelle casse dello Stato.
Non è un caso, infatti, che lo strumento del Condono, non solo edilizio, sia stato utilizzato da vari governi in periodi di difficile congiuntura economica, per rimpinguare le finanze statali.


Cos'è la sanatoria edilizia?


Il Permesso di costruire in sanatoria, una volta denominato Concessione edilizia in sanatoria, è disciplinato dal Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01 art. 36, Accertamento di conformità), e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da esso, ma normalmente assentibili.

Requisito fondamentale è che sussista la cosiddetta doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'abuso che al momento della richiesta di sanatoria.

sanatoria ediliziaFacciamo un esempio: Tizio realizza delle difformità rispetto al permesso di costruire assentito, ampliando di alcuni metri cubi il volume a disposizione.
Dopo qualche anno, in procinto di vendere la sua proprietà, deve assicurarne la conformità dal punto di vista urbanistico, e decide quindi di chiedere un Permesso in Sanatoria.
Nel frattempo nel suo comune è stato approvato un nuovo Piano Regolatore. Il permesso in sanatoria sarà concesso soltanto se anche il nuovo Piano consente gli aumenti volumetrici, così come avveniva all'epoca dell'abuso.

Naturalmente per aver realizzato degli interventi privi di autorizzazione bisognerà corrispondere una sanzione pecuniaria che è pari al doppio del contributo di costruzione da pagare normalmente al Comune (una ragione in più per non realizzare interventi in maniera irregolare).

Nel caso in cui l'entità di tali oneri non sia quantificabile, ad esempio se si realizza una nuova finestra, o per interventi per i quali è prevista la gratuità, si pagherà un importo minimo pari a 516 euro.


C.I.L.A. e S.C.I.A. in sanatoria


È possibile sanare interventi per i quali sarebbe stata necessaria una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività, quando i lavori sono stati ultimati senza presentare la comunicazione o quando sono ancora in corso d'opera.

Infatti la legge consente di presentare una Cila o Scia tardive, pagando una sanzione pecuniaria, nel caso di lavori già ultimati o ancora in corso di esecuzione.

Anche in questo caso il mio consiglio è quello di non procedere allegramente iniziando i lavori prima degli adempimenti burocratici, se non si vuole incorrere in un significativo aggravio di costi, anche perché con l'entrata in vigore della Legge di Stabilità (L. 164/14) le sanzioni sono state notevolmente aumentate.

Infatti la sanzione per Cila in sanatoria è stata aumentata da 258 euro a 1.000 euro.
Di conseguenza, la sanzione per la Cila in corso d'opera, ridotta di un terzo, è salita da 86 euro a 333,33 euro.

Per la Scia in corso d'opera la sanzione pecuniaria è pari a 516 euro; tale importo è uguale o superiore a seconda dell'entità, dell'intervento nel caso di Scia in sanatoria.

In ogni caso tali sanzioni possono essere aumentate a discrezione delle varie Regioni.


Il Piano Casa non è un Condono Edilizio


Per concludere, un accenno al Piano Casa.
Anche esso è una legge speciale, perché va in deroga ai normali indici volumetrici consentiti dai comuni, permettendo degli ampliamenti volumetrici, ed ha una scadenza temporale.

Ma, attenzione: il Piano Casa non è un condono, pertanto permette di realizzare ampliamenti o demolizioni e ricostruzioni con aumento di volume, a determinate condizioni, ma non di sanare delle opere già realizzate irregolarmente.

Articolo: Differenza tra Sanatoria e Condono
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Differenza tra Sanatoria e Condono: Commenti e opinioni


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  • Gavmauro
    Gavmauro
    Venerdì 26 Maggio 2017, alle ore 19:45
    Buonasera, dovrei comprare una casa in una porzione di corte che era destinata ad uso lavanderia. Nel 2001 è stato autorizzata una concessione edilizia in sanatoria per opere di restauro e risanamento conservativo dello stesso bene. Attualmente il bene viene venduto come abitazione, ma dai documenti della sanatoria risulta ancora essere una lavanderia. Se io lo comprassi, potrei avere dei problemi nell'ottenere l'abitabilità? Che cosa dovrei verificare affinché questa mi sia concessa? Grazie, Mauro.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gavmauro
      Martedì 30 Maggio 2017, alle ore 18:34
      Certamente, una richiesta di agibilità/abitabilità Le comporterebbe un diniego. L'acquisto della porzione di corte viene fatto alle condizioni urbanistico-catastali in cui si trova l'immobile. Le consiglio innanzitutto di verificare il possibilità di un cambio di destinazione d'uso della lavanderia rispetto alle prescrizioni dettate dal regolamento edilizio vigente nel Suo comune e di tenerne conto economicamente in sede di stipula, oltre alle necessarie opere edilizie per rendere la porzione in oggetto ad uso abitativo-residenziale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alfredo
    Alfredo
    Mercoledì 5 Aprile 2017, alle ore 17:14
    Devo comprare una casa rurale dove il propretario ha allargato la superficie interna di un locale (senza toccare il perimetro esterno) riducendo lo spessore dei muri (prima avevano uno spessore di circa m.1,5, attualmente sono di circa 40 centimetri).
    Da verifica catastale risulta lo stato di fatto ma da concessione edilizia in sanatoria presentate da un tecnico abilitato in comune, risultano i muri con lo spessore iniziale.
    Per usufruire del piano casa , cosa devo fare per regolarizzare lo stato di fatto in comune?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alfredo
      Sabato 8 Aprile 2017, alle ore 15:49
      Per rientrare nel piano casa va regolarizzata al comune la posizione urbanistica dello stato di fatto attraverso la presentazione di una Scia in sanatoria. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Franco
    Franco
    Domenica 2 Aprile 2017, alle ore 01:21
    Ho comprato casa in cui il seminterrato (cantina) risulta più grande rispetto alla piantina catastale in quanto è stata annessa alla cantina una zona che a catasto è definita come zona biciclette.
    In più questa cantina ci sono dei  tramezzi non presenti sulla piantina catastale.
    Posso chiedere una scia con queste modifiche?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Franco
      Lunedì 3 Aprile 2017, alle ore 17:07
      Sì, con la presentazione di una Cila ed una successiva variazione catastale, per errata rappresentazione grafica. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Franco
    Franco
    Domenica 2 Aprile 2017, alle ore 01:17
    Volevo chiedere se posso chiedere una scia per una cantina in cui ci sono dei tramezzini che non sono presenti sulla piantina catastale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Franco
      Lunedì 3 Aprile 2017, alle ore 17:03
      Sì, ne ha facoltà. Il provvedimento più indicato nel Suo caso è, però, una Cila. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Emanuele
    Emanuele
    Martedì 28 Marzo 2017, alle ore 15:39
    Ho comprato casa in costruzione e adesso mi ritrovo con una piantina castale corretta per il primo piano mentre per il secondo piano mi ritrovo un muro tra due colonne portanti che in realtà non c'è.
    Siccome devo vendere casa ed ho paura che per questo piccolo particolare ( anche se a me il mutuo è passato senza problemi, ed anche una surroga ) mi si blocchi la vendita, come posso fare? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Emanuele
      Mercoledì 29 Marzo 2017, alle ore 19:10
      Nel caso di una futura vendita è necessario produrre la conformità urbanistico-catastale con lo stato di fatto. Per procedere Lei ha due possibilità: la prima è quella di valutare, economicamente se i lavori sono minimi, di ripristinare lo stato pregresso; la seconda di incaricare un tecnico di Sua fiducia per presentare al comune una Cila in sanatoria con successiva rettifica catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Pedro
    Pedro
    Domenica 19 Marzo 2017, alle ore 18:05
    Devo vendere un appartamento. 
    Avendo una loggia chiusa con una finestra, volevo sapere se posso regolare cio' con una sanatoria.
    O in qualche altro modo e se ciò può essere un problema per chi acquista con mutuo visto che deve avere l'assenzo del perito.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pedro
      Lunedì 20 Marzo 2017, alle ore 09:07
      Innanzitutto è necessario accertarsi sulla possibilità di presentare una "Scia o una Dia in sanatoria" che, dalla descrizione ed alla tipologia di abuso, non è semplice. L'altra ipotesi è quella di ripristinare lo stato dei luoghi originario per la conformità urbanistico-catastale. Le consiglio di affidarsi ad un tecnico di Sua fiducia, il quale esperiti i dovuti accertamenti, Le saprà indicare la soluzione più conveniente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giovanni Ronzoni
    Giovanni Ronzoni
    Domenica 19 Marzo 2017, alle ore 07:12
    Ho acquistato 10 anni fa un immobile sul quale mancavano due pareti (una del corridoio d'ingresso, che ha fatto si che l'ingresso sia diretto nel soggiorno, i rapporti illuminanti sono rispettati perchè c'è un'ampia doppia porta finestra, l'altra una piccola parete di un antibagno che però ha la porta su un disimpegno notte, quindi anche qui non ci sono problemi di rapporti illuminanti o di disimpegni mancanti).
    Il perito di allora non ha posto veti e ho ottenuto tranquillamente il mutuo. (in tutto il condominio tutti hanno le stesse modifiche, chi prima, chi dopo le ha fatte.)
    Ora dovrei rivendere, ma vorrei sanare la cosa soprattutto per evitare intoppi dell'ultima ora e ulteriori ritardi.
    Quali sono i passi da seguire?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giovanni Ronzoni
      Domenica 19 Marzo 2017, alle ore 23:08
      Inl caso di vendita serve la conformità urbanistico-catastale con lo stato di fatto. Per procedere Lei ha due possibilità: la prima è quella di valutare, economicamente se i lavori sono minimi, di ripristinare lo stato pregresso; la seconda di incaricare un tecnico di Sua fiducia per presentare al comune una Cila in sanatoria con successiva variazione catastale. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Ettore
    Ettore
    Venerdì 10 Marzo 2017, alle ore 17:23
    Spero in un suo consiglio, ho ristrutturato la mia abitazione ampliandola di un piano, al termine dei lavori ho chiesto all'impresario la certificazione ma dopo varie chiamate si scopre che non ha chiesto nessun permesso ed è scomparso.
    A cosa si va incontro?
    Non capisco perche debba pagare io le conseguenze di un delinquente! 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ettore
      Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 09:45
      La buona fede non può essere un alibi davanti alla legge. La possibilità di condonare, ad oggi, è praticamente impossibile. Una volta accertato l'abuso, l'immobile viene sottoposto al sequestro giudiziario ed il proprietario denunciato alle competenti autorità con l'apertura di due procedimenti a suo carico: penale ed amministrativo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Anna
    Anna
    Mercoledì 8 Marzo 2017, alle ore 17:45
    Ho un dubbio: se il comune accorda una sanatoria che va a ledere i miei diritti perchè non vengono rispettate le distanze dalla mia abitazione, a chi mi devo rivolgere per far valere i miei diritti visto che l'abuso è stato sanato per chi l'ha fatto?
    Bisogna fare causa al comune?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Anna
      Venerdì 10 Marzo 2017, alle ore 22:05
      Ogni provvedimento autorizzativo, tra cui la sanatoria edilizia, viene rilasciato con la dicitura "fatti salvi i diritti dei terzi".  Se i Suoi diritti per qualsiasi motivo sono stati lesi, va fatta immediatamente un esposto/denuncia al sindaco del Suo comune chiedendo la revoca del provvedimento. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Serena
        Serena Pasquale
        Martedì 13 Giugno 2017, alle ore 23:15
        Ho comprato una casa a gennaio ed ho effettuato dei lavori senza nessuna autorizzazione, avendo un locale garage al piano terra attaccato alla sala, ho bucato la muratura creando un varco e diviso quello che era il garage con una cucina ed un bagno ed ho chiuso la porta di 3 metri che mi permetteva di entrare con la macchina.
        Ho quindi aumentato la cubatura del mio appartamento.
        Potrei ora regolarizzare il tutto?
        E se si in che modo?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Serena
          Lunedì 19 Giugno 2017, alle ore 17:13
          Il Suo è un abuso assai comune che, molto spesso, viene sanato solo al momento di una futura vendita. Il modo più semplice è quello di ripristinare lo stato dei luoghi pregresso; più complesso invece, è inoltrare al comune una Dia in sanataria per cambio di destinazione d'uso, previa verifica di fattibilità nel rispetto delle norme edilizie vigenti nel Suo comune. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
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