Qual è la differenza tra Sanatoria e Condono?

News di Normative
Nella pratica professionale capita spesso di percepire che non si comprenda la differenza tra Condono e Sanatoria: cerchiamo di fare chiarezza sull'argomento.
11 Febbraio 2015 ore 16:12
Arch. Carmen Granata

Sanatoria edilizia e condono edilizio


edificio abusivoNella pratica professionale capita di frequente che clienti ravveduti si rivolgano a un architetto per chiedere il condono di lavori edili eseguiti in assenza di titolo autorizzativo, ma tale dizione non è esatta.

Infatti non è molto chiara la differenza tra Condono edilizio e Sanatoria edilizia e se questo può essere comprensibile per persone che non siano addetti ai lavori, appare quantomeno preoccupante quando a non capirla sono gli stessi tecnici, anche se giovani e inesperti.
In questo articolo cercheremo di fare chiarezza spiegando la differenza tra le due procedure.


Cos'è il condono edilizio?


La prima e fondamentale differenza è che il Condono è una legge speciale, mentre la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.
In Italia si sono succeduti tre condoni: quelli disciplinati dalle leggi n. 47 dell'85, n. 724 del ‘94 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.

L'ultimo condono ha permesso di sanare abusi realizzati entro il 31 marzo 2003 e la domanda andava presentata entro il 31 marzo 2004.
Pertanto non è possibile oggi chiedere alcun condono edilizio.

condono edilizioCon il Condono edilizio, in quanto legge speciale, i cittadini possono ottenere l'annullamento, totale o parziale, di un reato penale.
Come tale esso ha validità temporale limitata e va in deroga alla vigente normativa.
Ciò vuol dire che con il condono era possibile sanare anche tanti interventi solitamente non permessi dalla normativa vigente, come la costruzione di abitazioni in zona agricola, ma solo se realizzati in determinati periodi.

Nel caso del condono le sanzioni da corrispondere consistono non solo negli oneri concessori opportunamente incrementati da versare all'amministrazione comunale, ma anche in una oblazione da versare nelle casse dello Stato.
Non è un caso, infatti, che lo strumento del Condono, non solo edilizio, sia stato utilizzato da vari governi in periodi di difficile congiuntura economica, per rimpinguare le finanze statali.


Cos'è la sanatoria edilizia?


Il Permesso di costruire in sanatoria, una volta denominato Concessione edilizia in sanatoria, è disciplinato dal Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01 art. 36, Accertamento di conformità), e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da esso, ma normalmente assentibili.

Requisito fondamentale è che sussista la cosiddetta doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'abuso che al momento della richiesta di sanatoria.

sanatoria ediliziaFacciamo un esempio: Tizio realizza delle difformità rispetto al permesso di costruire assentito, ampliando di alcuni metri cubi il volume a disposizione.
Dopo qualche anno, in procinto di vendere la sua proprietà, deve assicurarne la conformità dal punto di vista urbanistico, e decide quindi di chiedere un Permesso in Sanatoria.
Nel frattempo nel suo comune è stato approvato un nuovo Piano Regolatore. Il permesso in sanatoria sarà concesso soltanto se anche il nuovo Piano consente gli aumenti volumetrici, così come avveniva all'epoca dell'abuso.

Naturalmente per aver realizzato degli interventi privi di autorizzazione bisognerà corrispondere una sanzione pecuniaria che è pari al doppio del contributo di costruzione da pagare normalmente al Comune (una ragione in più per non realizzare interventi in maniera irregolare).

Nel caso in cui l'entità di tali oneri non sia quantificabile, ad esempio se si realizza una nuova finestra, o per interventi per i quali è prevista la gratuità, si pagherà un importo minimo pari a 516 euro.


C.I.L.A. e S.C.I.A. in sanatoria


È possibile sanare interventi per i quali sarebbe stata necessaria una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività, quando i lavori sono stati ultimati senza presentare la comunicazione o quando sono ancora in corso d'opera.

Infatti la legge consente di presentare una Cila o Scia tardive, pagando una sanzione pecuniaria, nel caso di lavori già ultimati o ancora in corso di esecuzione.

Anche in questo caso il mio consiglio è quello di non procedere allegramente iniziando i lavori prima degli adempimenti burocratici, se non si vuole incorrere in un significativo aggravio di costi, anche perché con l'entrata in vigore della Legge di Stabilità (L. 164/14) le sanzioni sono state notevolmente aumentate.

Infatti la sanzione per Cila in sanatoria è stata aumentata da 258 euro a 1.000 euro.
Di conseguenza, la sanzione per la Cila in corso d'opera, ridotta di un terzo, è salita da 86 euro a 333,33 euro.

Per la Scia in corso d'opera la sanzione pecuniaria è pari a 516 euro; tale importo è uguale o superiore a seconda dell'entità, dell'intervento nel caso di Scia in sanatoria.

In ogni caso tali sanzioni possono essere aumentate a discrezione delle varie Regioni.


Il Piano Casa non è un Condono Edilizio


Per concludere, un accenno al Piano casa.
Anche esso è una legge speciale, perché va in deroga ai normali indici volumetrici consentiti dai comuni, permettendo degli ampliamenti volumetrici, ed ha una scadenza temporale.

Ma, attenzione: il Piano Casa non è un condono, pertanto permette di realizzare ampliamenti o demolizioni e ricostruzioni con aumento di volume, a determinate condizioni, ma non di sanare delle opere già realizzate irregolarmente.

Articolo: Differenza tra Sanatoria e Condono
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Differenza tra Sanatoria e Condono: Commenti e opinioni


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  • Pedro
    Pedro
    6 giorni fa
    Devo vendere un appartamento. 
    Avendo una loggia chiusa con una finestra, volevo sapere se posso regolare cio' con una sanatoria.
    O in qualche altro modo e se ciò può essere un problema per chi acquista con mutuo visto che deve avere l'assenzo del perito.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pedro
      5 giorni fa
      Innanzitutto è necessario accertarsi sulla possibilità di presentare una "Scia o una Dia in sanatoria" che, dalla descrizione ed alla tipologia di abuso, non è semplice. L'altra ipotesi è quella di ripristinare lo stato dei luoghi originario per la conformità urbanistico-catastale. Le consiglio di affidarsi ad un tecnico di Sua fiducia, il quale esperiti i dovuti accertamenti, Le saprà indicare la soluzione più conveniente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giovanni Ronzoni
    Giovanni Ronzoni
    6 giorni fa
    Ho acquistato 10 anni fa un immobile sul quale mancavano due pareti (una del corridoio d'ingresso, che ha fatto si che l'ingresso sia diretto nel soggiorno, i rapporti illuminanti sono rispettati perchè c'è un'ampia doppia porta finestra, l'altra una piccola parete di un antibagno che però ha la porta su un disimpegno notte, quindi anche qui non ci sono problemi di rapporti illuminanti o di disimpegni mancanti).
    Il perito di allora non ha posto veti e ho ottenuto tranquillamente il mutuo. (in tutto il condominio tutti hanno le stesse modifiche, chi prima, chi dopo le ha fatte.)
    Ora dovrei rivendere, ma vorrei sanare la cosa soprattutto per evitare intoppi dell'ultima ora e ulteriori ritardi.
    Quali sono i passi da seguire?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giovanni Ronzoni
      5 giorni fa
      Inl caso di vendita serve la conformità urbanistico-catastale con lo stato di fatto. Per procedere Lei ha due possibilità: la prima è quella di valutare, economicamente se i lavori sono minimi, di ripristinare lo stato pregresso; la seconda di incaricare un tecnico di Sua fiducia per presentare al comune una Cila in sanatoria con successiva variazione catastale. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Ettore
    Ettore
    Venerdì 10 Marzo 2017, alle ore 17:23
    Spero in un suo consiglio, ho ristrutturato la mia abitazione ampliandola di un piano, al termine dei lavori ho chiesto all'impresario la certificazione ma dopo varie chiamate si scopre che non ha chiesto nessun permesso ed è scomparso.
    A cosa si va incontro?
    Non capisco perche debba pagare io le conseguenze di un delinquente! 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ettore
      Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 09:45
      La buona fede non può essere un alibi davanti alla legge. La possibilità di condonare, ad oggi, è praticamente impossibile. Una volta accertato l'abuso, l'immobile viene sottoposto al sequestro giudiziario ed il proprietario denunciato alle competenti autorità con l'apertura di due procedimenti a suo carico: penale ed amministrativo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Anna
    Anna
    Mercoledì 8 Marzo 2017, alle ore 17:45
    Ho un dubbio: se il comune accorda una sanatoria che va a ledere i miei diritti perchè non vengono rispettate le distanze dalla mia abitazione, a chi mi devo rivolgere per far valere i miei diritti visto che l'abuso è stato sanato per chi l'ha fatto?
    Bisogna fare causa al comune?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Anna
      Venerdì 10 Marzo 2017, alle ore 22:05
      Ogni provvedimento autorizzativo, tra cui la sanatoria edilizia, viene rilasciato con la dicitura "fatti salvi i diritti dei terzi".  Se i Suoi diritti per qualsiasi motivo sono stati lesi, va fatta immediatamente un esposto/denuncia al sindaco del Suo comune chiedendo la revoca del provvedimento. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Maria
    Maria
    Sabato 4 Marzo 2017, alle ore 17:10
    Se collego la mia abitazione al box sottostante sempre di mia proprietà con una scala interna è possibile poi fare una sanatoria?
    Cosa andrei incontro?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maria
      Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 10:09
      Perchè fare cose irregolari quando sono consentite dalla legge. L'intervento che Lei intende eseguire è un atto lecito. Le consiglio di incaricare un tecnico di Sua fiducia ed istruire una regolare pratica edilizia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Maria
        Maria Pasquale
        Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 10:41
        Mi hanno detto che non è regolare collegare un box con un appartamento sia per motivi di sicurezza (incendi ) che per quanto riguarda la destinazione del uso.
        Se era una cantina non ci sarebbero stati problemi, comunque io avevo pensato di lasciare i primi 3 metri dopo la saracinesca ancora box e poi mettere una porta taglia fuoco e collegare questa restante parte di box all'appartamento!
        quindi lei mi sta dicendo che potrei farlo tranquillamente?
        CHE BELLA NOTIZIA!!!
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Maria
          Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 12:52
          Le porto un esempio: quante abitazioni hanno il box-auto "in casa" isolate da una sola porta tagliafuoco? Naturalmente vanno rispettate tutte le prescrizioni in materia di sicurezza. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Cristian
    Cristian
    Mercoledì 22 Febbraio 2017, alle ore 22:14
    Un secondo piano di un appartamento che risulta lavanderia mentre è vissuto come  zona notte per metterlo in regola c è bisogno di una sanatoria ?
    Mediamente la cifra è inferiore o superiore ai 10.000€ ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cristian
      Venerdì 24 Febbraio 2017, alle ore 19:33
      Innanzitutto va verificata la possibilità di un cambio di destinazione d'uso, se sussistono i requisiti minimi previsti dal regolamento edilizio vigente nel Suo comune. In questo caso pagherebbe gli oneri concessori e di urbanizzazione che potrebbero essere inferiori alla cifra da Lei preventivato. Diversamente la cosa si complica non poco perchè allo stato non ci sono le condizioni per la riapertura dei termini di una nuova sanatoria edilizia ed i costi sarebbero "salatissimi". Cordiali saluti.   
      rispondi al commento
  • Denticecarlo
    Denticecarlo
    Martedì 21 Febbraio 2017, alle ore 16:52
    Buonasera,
    ho acquistato un immobile a Roma è nel terrazzo è presente una veranda dal 2002 (è una struttura in legno con tenda come "tetto" e chiusure laterali rimuovibili in policarbonato).
    E' qualcosa per cui si può richiedere una sanatoria? quei pochi mq esterni mi fanno comodo e pagherei volentieri un aumento di cubatura. Attendo suo cortese riscontro, grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Denticecarlo
      Mercoledì 22 Febbraio 2017, alle ore 10:30
      La Sua non è una veranda ma un "pergolato" chiuso lateralmete la lastre in policarbonato che si possono rimuovere senza opere particolari. Così come l'ha descritta, non deve fare nulla.  Diventa un abuso edilizio quando l'attuale tetto a tenda viene sostituito da una copertura fissa e l'ancoraggio dei laterali. Cordiali saluti.   
      rispondi al commento
  • Francescade pompeis
    Francescade pompeis
    Venerdì 17 Febbraio 2017, alle ore 11:52
    Salve, a causa di tecnici incompetenti e condomini fastidiosi mi sono stati messi i sigilli a casa per un innalzamento del solaio di copertura di mia proprieta' esxlusiva...mi trovo ad oggi a fare pratiche per sanatoria ma e' possibile che il costo sia superiore ai 30 mila euro? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francescade pompeis
      Domenica 19 Febbraio 2017, alle ore 17:47
      In generale sanare un abuso ha dei costi esosi, variabili sia per comune che per tipologia di reato. Se il Suo immobile ricade in zona sottoposta a vincoli paesaggistico-ambientali, il costo si raddoppia sia in termini di oblazione che di iter burocratici. Inoltre non sono da trascurare anche le spese legali per il dissequestro. Dare una valutazione al Suo caso, non conoscendo in modo certosino i fatti accaduti, è difficilissimo, sicuramente sono numeri importanti. Cordiali saluti.   
      rispondi al commento
  • Rossella
    Rossella
    Giovedì 16 Febbraio 2017, alle ore 14:36
    Un abuso per il quale è stata fatta una causa, e poi andata in prescrizione, e per il quale è stato pagato il condono.
    Come si può procedere per terminare i lavori?
    C'è bisogno del prossimo condono?
    O basterebbe il piano regolatore comunale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rossella
      Venerdì 17 Febbraio 2017, alle ore 17:30
      La presecrizione mette al "riparo" le sanzioni di carattere penale mentre l'abuso edilizio rimane.  Una possibilità di condonare esiste realmente se la data di costruzione è antecedente al 31/12/2003 (ultimo condono), diversamente è molto difficile rientrare in una sanatoria che, al momento nessun governo, ne parla.  Certo, una variante al piano regolatore, renderebbe tutto più semplice. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Rossella
        Rossella Pasquale
        Lunedì 20 Febbraio 2017, alle ore 14:10
        Grazie per la risposta.
        Vorrei aggiungere che si tratta della regione Campania, dove il condono 2003 non è stato accettato.
        Ed infatti questa casa è stata costruita proprio in questo anno, in vista del condono e pagato pure.
        I lavori sono fermi da allora dopo un primo sigillo e dunque poi causa e prescrizione.
        Se per il piano regolatore comunale non sussiste alcun tipo di vincolo.
        Ci sarebbe dunque speranza di completare la casa?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Rossella
          Mercoledì 22 Febbraio 2017, alle ore 09:40
          Se la costruzione non ricade in zone sottoposte ai vincoli paesaggistico-ambientali oppure  nella cosiddetta "zona rossa" o nei "parchi" a tutela integrale, qualche speranza c'è di portare a termine l'opera. Diversamente diventa molto difficile. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
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