Nella pratica professionale mi capita di frequente che clienti ravveduti mi si rivolgano per chiedere il condono per lavori edili eseguiti in assenza di titolo autorizzativo.
In effetti non è molto chiara la differenza tra Condono edilizio e Sanatoria edilizia e se questo può essere comprensibile per delle persone che non sono addetti ai lavori, appare quantomeno preoccupante quando a non capirla sono gli stessi colleghi, soprattutto se giovani e inesperti.
In questo articolo cercheremo di fare chiarezza spiegando la differenza tra le due procedure.
La prima e fondamentale differenza è che il Condono è una legge speciale, mentre la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.
Il Permesso di costruire in sanatoria, una volta denominato Concessione edilizia in sanatoria, è disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia, e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da esso, ma assentibili.
Requisito fondamentale è che sussista la cosiddetta doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, al momento della realizzazione dell’abuso e al momento della richiesta di sanatoria.
Facciamo un esempio: Tizio realizza delle difformità rispetto al permesso di costruire assentito, ampliando di alcuni metri cubi il volume a disposizione.
Dopo qualche anno, in procinto di vendere la sua proprietà, deve assicurarne la conformità dal punto di vista urbanistico, e decide quindi di chiedere un Permesso in Sanatoria.
Nel frattempo nel suo comune è stato approvato un nuovo Piano Regolatore. Il permesso in sanatoria sarà concesso soltanto se anche il nuovo Piano consente gli aumenti volumetrici, così come avveniva all’epoca dell’abuso.
Naturalmente per aver realizzato degli interventi privi di autorizzazione, bisognerà corrispondere una sanzione pecuniaria che è pari al doppio del contributo di costruzione che bisognerebbe normalmente pagare al Comune (una ragione in più per non realizzare interventi in maniera irregolare).
Nel caso in cui l’entità di tali oneri non sia quantificabile, ad esempio se si realizza una nuova finestra, o per interventi per i quali è prevista la gratuità, si pagherà un importo minimo pari a 516 euro.
Il Condono edilizio, invece, come detto è una legge speciale grazie alla quale i cittadini possono ottenere l’annullamento, totale o parziale, di una pena. Come tale esso ha validità temporale limitata e va in deroga alla vigente normativa.
Ciò vuol dire che con il condono era possibile sanare anche tanti interventi solitamente non permessi dalla normativa vigente, come la costruzione di abitazioni in zona agricola, ma solo se realizzati in determinati periodi.
In Italia si sono succeduti tre condoni: quelli disciplinati dalle leggi n. 47 dell’85, n. 724 del ‘94 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.
L’ultimo condono ha permesso di sanare abusi realizzati entro il 31 marzo 2003 e la domanda andava presentata entro il 31 marzo 2004.
Pertanto non è possibile oggi chiedere alcun condono edilizio.
Nel caso del condono le sanzioni da corrispondere consistono non solo negli oneri concessori opportunamente incrementati da versare all’amministrazione comunale, ma anche in una oblazione da versare nelle casse dello Stato.
Non è un caso, infatti, che lo strumento del Condono, non solo edilizio, sia stato utilizzato da vari governi in periodi di difficile congiuntura economica, per rimpinguare le finanze statali.
Per concludere, un accenno al Piano Casa. Anche questo è una legge speciale, perché va in deroga ai normali indici volumetrici consentiti dai comuni permettendo degli ampliamenti volumetrici, ed ha una scadenza temporale.
Ma, attenzione: il Piano Casa non è un condono e pertanto permette di realizzare ampliamenti o demolizioni e ricostruzioni con aumento di volume, a determinate condizioni, ma non di sanare delle opere già realizzate irregolarmente.
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