Abusi edilizi, sanatorie e condoni
Quando parliamo di lavori edili, da un punto di vista burocratico, facciamo riferimento a una materia molto complessa, tanto che spesso non è chiara la differenza tra sanatoria e condono edilizio, due concetti importanti sia per gli addetti ai lavori che per il cittadino.
Si tratta di soluzioni molto diverse impiegate per regolarizzare gli abusi edilizi che non devono essere confuse. A causa delle difficoltà che spesso si incontrano in questo settore, dovute anche al groviglio di norme vigenti, talvolta si è costretti, in caso di lavori, ad affidarsi a un professionista specializzato e a sostenere i costi che ne derivano.
Quando si effettuano lavori di costruzione, manutenzione o ristrutturazione è bene conoscere il significato di termini come abuso edilizio, condono edilizio e sanatoria, al fine di essere preparati ed evitare di incorrere in spiacevoli sanzioni.
Alla base del condono e della sanatoria c'è un abuso edilizio, ovvero una violazione delle norme urbanistiche ed edilizie, per aver realizzato opere edili senza autorizzazione amministrativa o permesso.
Prima di entrare nel merito delle differenze tra condono e sanatoria dobbiamo puntualizzare che, mentre il condono edilizio è riconducibile a un provvedimento legislativo speciale, con il termine sanatoria ci si riferisce a un provvedimento amministrativo emesso sulla base della normativa urbanistica vigente. Vediamo nel dettaglio quali sono gli aspetti specifici di questi due concetti.
Che cos'è il condono edilizio
Il condono edilizio è strettamente collegato al concetto di abuso edilizio, senza il quale non si potrebbe parlare di condono. In pratica è una sorta di grazia concessa dallo Stato a favore di coloro che hanno posto in essere una condotta illecita.
Chi ha realizzato un'opera in violazione della normativa urbanistica ed edilizia può denunciare spontaneamente la propria situazione per ottenerne la messa in regola.
Il condono edilizio è infatti legato ad un'istanza specifica da parte di chi ha realizzato l'abuso e consente di legittimare le violazioni realizzate durante precise finestre temporali.
La legge disciplina quelle che sono le casistiche che possono beneficiare del condono, previa domanda da parte del cittadino. Sarà la legge stessa, di volta in volta, a definire l'ambito del condono. Il legislatore può, ad esempio, stabilire che vi rientrino opere realizzate su terreni agricoli non edificabili o opere che hanno dimensioni volumetriche maggiori rispetto a quelle consentite, o ancora, opere realizzate in contrasto con le norme disciplinanti la distanza tra costruzioni.
Il condono permette di derogare alla normativa violata in materia di costruzioni edili.
È sempre regolamentato da una legge dello Stato che ne determina il momento di inizio e la durata. Esso, infatti, ha una efficacia temporale limitata e possiede carattere straordinario.
In Italia si sono succedute tre leggi di condono. Si tratta della legge n. 47 del 1985, la legge n. 724 del 1994 e il D.L n. 269 del 2003, convertito in legge n. 326 del 2003.
In caso di condono edilizio i cittadini hanno la possibilità di ottenere l'annullamento, in tutto o in parte, di un reato penale (l'abuso edilizio), commesso in un determinato periodo di tempo per la violazione della normativa urbanistica vigente.
In sostanza, si regolarizzano gli abusi compiuti negli anni precedenti e dovuti a violazione delle regole di costruzione, ampliamento o modifiche effettuate in ambito edile.
Con il condono è possibile rendere lecito un intervento che prima non lo era perché difforme alle disposizioni legislative in materia.
Cosa deve fare il soggetto interessato al condono edilizio?
Una volta ottenuto il condono, previa domanda al comune, sarà tenuto a versare oneri all'amministrazione comunale, unitamente al pagamento di un'oblazione a favore dello Stato.
In sostanza, si deve espletare una pratica burocratica e pagare una somma di denaro.
Spesso e volentieri è uno strumento utilizzato dal Governo in periodi di difficile congiuntura economica quando si ha bisogno di nuove entrate, in quanto consente di incrementare le casse dello Stato.
È bene chiarire che siamo di fronte a un procedimento che richiede parecchio tempo per essere espletato. Per poter presentare la domanda di Condono è necessario rivolgersi all'ufficio condoni del Comune e fornire la documentazione necessaria, nei termini prestabiliti.
In questo momento non esistono condoni edilizi, tuttavia, su un immobile può pendere un procedimento in relazione al quale l'amministrazione comunale non ha ancora espresso il proprio parere. In caso di acquisto di un immobile pertanto è opportuno appurare che non vi siano richieste di condono ancora rimaste inevase.
Sanatoria edilizia: di cosa si tratta?
Quando parliamo di sanatoria facciamo riferimento a un provvedimento amministrativo volto a mettere in regola tutte quelle situazioni in cui non si è fatta la preventiva richiesta del permesso di costruire, della Cila (Comunicazioni inizio lavori asseverata) o della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività).
Per il fatto di avere eseguito opere senza permessi e autorizzazioni bisognerà innanzitutto corrispondere una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione da versare al Comune.
Nel caso in cui non si possa quantificare con esattezza l'importo si verserà una somma minima di 516 euro.
Per ottenere la sanatoria, tuttavia, non è sufficiente pagare una sanzione.
È fondamentale provare che le opere edili da sanare abbiano acquisito la cosiddetta doppiaconformità. Questo vuol dire che devono essere realizzate nel rispetto della normativa urbanistica ed edilizia vigente nel momento in cui sono stati eseguiti gli interventi abusivi; in secondo luogo, devono risultare conformi alle norme in vigore al momento della richiesta della sanatoria.
In sostanza si tratta di una concessione data a posteriori.
La sanatoria può essere richiesta dal possessore del titolo abilitativo (o chi non possiede), dal committente, dal costruttore oppure da chi ha acquistato l'immobile in un tempo successivo. Ricordiamo che la sanatoria può essere richiesta anche per le opere aventi un minore impatto, cioè quegli interventi per i quali sarebbe stato sufficiente richiedere solamente la Cila o la Scia.
Possiamo concludere, infine, che mentre il condono è rivolto a tutti i cittadini che si trovino in una determinata situazione in un certo lasso temporale, la sanatoria riguarda solo coloro che ne fanno espressa domanda. In entrambi i casi l'opera diviene lecita e si evitano le conseguenze penali connesse alla commissione di una abuso edilizio.
