Quando è possibile l'usucapione del lastrico solare in condominio

Usucapione del lastrico solare

È possibile acquistare la proprietà del lastrico solare tramite usucapione, ma occorre il rispetto di determinate regole.

Con il termine usucapione si fa riferimento ad una modalità di acquisto della proprietà a titolo originario che costituisce un istituto giuridico fondamentale nell'ambito del diritto civile italiano.

A seguito del possesso per un determinato tempo si potrà acquisirne, anche in ambito condominiale, la proprietà esclusiva.

L'usucapione in condominio può avere effetti significativi sulla gestione delle parti comuni e sui diritti dei singoli condomini, è però opportuno conoscere le regole al fine di assumere comportamenti che consentano di evitare contrasti all'interno del condominio.

Usucapione delle parti comuni del condominio

L'usucapione del bene comune è ammesso da parte di uno dei condomini a condizione che egli ne faccia un uso esclusivo e goda del bene con modalità inconciliabili rispetto ad un eventuale utilizzo altrui.

È quanto evidenziato dalla Corte di Cassazione, sez. II, con sentenza n. 32808 del 2021.

Lastrico solare - Getty Images

Si ricorda che il lastrico solare, come stabilito dall'articolo 1117 del codice civile, rientra tra le parti comuni dello stabile condominiale, ovvero le parti che appartengono in comune a tutti i condomini.

Che cos'è l'usucapione

L'usucapione è una modalità di acquisto della proprietà su un bene a titolo originario. Questo vuol dire che non si ha un passaggio formale di proprietà dal precedente al nuovo titolare del bene, in quanto l'acquisto è la conseguenza diretta del possesso della cosa, protratto per un certo periodo di tempo.

Il possesso che giova ai fini dell'usucapione è quello acquistato pacificamente e senza spoglio. L'attività corrispondente all'esercizio del diritto deve avvenire pubblicamente.Il tempo necessario per l'acquisto della proprietà varia in funzione della tipologia di bene oggetto del diritto. Per quanto di nostro interesse considereremo soltanto i beni immobili.

In tal caso saranno necessari i seguenti requisiti:

• possesso continuo e ininterrotto per 20 anni (ovvero il possesso non deve essere occasionale e non deve subire interruzioni);
• possesso effettuato alla luce del sole, cioè non di nascosto e furtivamente (possesso pacifico).

In presenza delle predette condizioni ci si potrà rivolgere all'Autorità Giudiziaria affinché questa accerti l'avvenuto acquisto della proprietà mediante usucapione.

A differenza dell'occupazione abusiva, l'usucapione di un bene presuppone il rispetto di determinate regole e soprattutto deve avvenire alla luce del sole.

Cosa deve provare un condomino per usucapire il lastrico solare?

Secondo quanto evidenziato dalla recente Corte di Cassazione con la sentenza n. 32808 del 2021 il condomino che utilizzi il lastrico solare e che per questo ne vanti l'acquisto a titolo di usucapione deve dimostrare il possesso idoneo all'acquisto per lo stesso, il che vuol dire che tale possesso deve essere esclusivo e incompatibile con la comproprietà degli altri partecipanti al condominio.

Usucapione lastrico solare - Getty Images

Deve essere evidente la volontà di possedere "uti domini", ovvero come se si fosse i proprietari esclusivi e non quindi come meri condomini. Non si ritiene sufficiente il fatto che gli altri condomini si astengano dall'uso della cosa comune.

Il possessore che invoca l'avvenuta usucapione del bene deve in pratica svolgere un'attività chiaramente contrastante con il possesso altrui, con onere della prova a suo carico.

Questo sta a significare che si deve compiere un atto che escluda l'uso da parte degli altri. Infatti il mero utilizzo del bene comune da parte di un condomino in modo semplicemente più intenso rispetto agli altri non determina l'insorgenza dell'usucapione. quindi non significa che vi sia un uso a carattere esclusivo.

Occorre assumere un comportamento il cui compimento da parte del condomino interessato all'usucapione determini l'assoluta impossibilità per gli altri proprietari di proseguire un qualsivoglia rapporto di carattere materiale con il bene comune.

Non deve esservi alcun dubbio in merito poiché se così fosse non potrebbe decorrere il termine utile per acquisire tramite usucapione. La miglior cosa sarebbe pertanto comunicare in modo esplicito agli altri condomini, avvalendosi anche di modalità formali come una lettera raccomandata, la propria volontà di possedere in modalità esclusiva.

Intervento dell'autorità giudiziaria

Nel caso in cui il condomino, possessore esclusivo del lastrico solare, intenda acquisirne la proprietà facendo valere l'usucapione, dovrà chiedere l'intervento dell'autorità giudiziaria.

In tal caso l'amministratore dello stabile non verrà coinvolto direttamente.

Acquisto lastrico solare - Getty Images

Egli non rappresenta infatti i singoli condomini a tutela dei diritti individuali. Ciascun condomino dovrà dunque partecipare direttamente al procedimento di accertamento dell'usucapione e il contraddittorio in giudizio verrà esteso a ciascuno di essi.