Acquisto di un bene mediante usucapione: come funziona?

NEWS DI Comprare casa10 Dicembre 2018 ore 16:20
Quali sono le regole per poter acquistare la proprietà o altro diritto reale su un bene attraverso l'usucapione. Come deve essere il possesso e quali sono i tempi

Usucapione: che cos'è?


Tra i modi di acquisto della proprietà l’articolo 1158 del codice civile prevede l’istituto dell’usucapione. Siamo in presenza di un modo di acquisto a titolo originario per il quale, a differenza dei modi di acquisto a titolo derivativo, non è richiesto il consenso del precedente titolare del diritto di proprietà sul bene.

Il presupposto dell’acquisto di un bene per usucapione è il possesso; è necessario pertanto comprendere in cosa consista questo concetto. Il possesso non è un diritto bensì una situazione di fatto che corrisponde all’esercizio di un diritto sul bene. L’articolo 1140 del codice civile lo definisce come il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

Requisiti usucapione
Ciò premesso, possiamo sostenere che si può essere possessore di un bene, ossia comportarsi come suo proprietario senza esserlo realmente. Dall’altro canto, si può essere proprietari di un bene senza averne il possesso. Il protrarsi nel tempo di questa situazione ha degli effetti sanciti dalla Legge, in quanto il nostro ordinamento ricollega a questa situazione una precisa conseguenza: il proprietario non possessore perde il diritto di proprietà mentre il possessore non proprietario lo acquista.

Il fondamento dell’usucapione è soddisfare un’esigenza di carattere generale, quella di eliminare le situazioni di incertezza circa l’appartenenza dei beni, al fine di assicurare la certezza dei diritti sulle cose. L’incertezza compromette l’interesse generale e limita la circolazione dei beni e della ricchezza. L’usucapione serve per provare in giudizio l'acquisto del diritto di proprietà sul bene avvenuto a seguito di una condizione consolidatasi nel tempo.


Quali sono i requisiti per l'usucapione


Per acquistare la proprietà mediante usucapione ci deve essere il possesso continuato e ininterrotto nel tempo. È irrilevante, ai fini dell’usucapione, che il possesso sia in buona o in mala fede, ossia che il possessore abbia o meno conoscenza dell’altruità della cosa posseduta.
Questa circostanza può influire solo sulla durata del possesso necessaria per l’usucapione che sarà più breve (usucapione abbreviata) nei casi di possesso in buona fede.

Altro requisito necessario che deve caratterizzare il possesso è che esso sia goduto alla luce del sole; nel caso avvenga in maniera violenta o clandestina, il tempo utile per usucapire comincia a decorrere solo dal momento in cui la violenza e la clandestinità siano cessate.

Affinché si possa parlare di possesso si deve accertare la presenza di quel particolare elemento soggettivo definito come animus possidendi, che consiste nella volontà di possedere un bene con l’intento di comportarsi come il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale.

Da distinguere rispetto all’animus detinendi, di chi esercita il potere di fatto riconoscendo l’altruità della cosa. Il locatario o comodotario che detengano un bene in forza di un contratto di locazione o comodato non avranno il possesso del bene, poiché ne hanno la materiale disponibilità riconoscendo in altri il soggetto titolare del diritto di proprietà. Le parti coinvolte sono entrambe consapevoli che la detenzione deriva da un contratto che ha conferito un diritto personale di godimento e non un diritto reale di proprietà.

L’usucapione è un istituto giuridico che consente al possessore di diventare proprietario di un bene a titolo originario, qualora il possesso abbia tutte le caratteristiche previste dalla legge. L’usucapiente, nel caso abbia posseduto il bene come libero da pesi o da diritti reali altrui, ne acquista la proprietà come libera e piena.


Tipologie di usucapione


Il tempo necessario per poter acquistare il bene tramite usucapione varia a secondo della tipologia del bene, dell'elemento soggettivo che caratterizza l'animo del possessore (buona o mala fede del possessore), dell'esistenza o meno di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento (ad esempio un contratto), dell'esistenza o meno della trascrizione del titolo (forma di pubblicità propria dei beni immobili e mobili registrati).

Usucapione terreno
A fronte di quanto rilevato possiamo effettuare le seguenti classificazioni: usucapione ordinaria e usucapione abbreviata.
Per quanto concerne l’usucapione ordinaria relativa ai beni immobili, precisiamo che si considerano tali quelli elencati, a puro titolo esemplificativo, dall’articolo 812 del codice civile. Costituisce un bene immobile ai fini dell’usucapione, una casa , un appartamento, un terreno, un fondo rustico, un lastrico solare.

In forza di quanto stabilito dall’articolo 1158 del codice civile, la durata del possesso necessario per usucapire il diritto di proprietà o altri diritti reali su beni immobili è di 20 anni (usucapione ordinaria) .
L’usucapione ordinaria per i diritti reali su beni mobili (articolo 1161 del codice civile) si compie con il possesso continuato per 10 anni, in mancanza di un titolo idoneo e in caso di buona fede del possessore. Se questo è in mala fede l'usucapione si compie con il decorso di 20 anni.

L’articolo 1559 e l'articolo 1559 bis del codice civile prevedono l’usucapione abbreviata e l'usucapione speciale di beni immobili. Colui che acquista il possesso in buona fede da un soggetto che non è il proprietario di un bene immobile può usucapirlo, con il decorso di 10 anni, se vi sia un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà che sia stato debitamente trascritto.
Il termine per stabilire il compimento dell'usucapione decorre dalla data di trascrizione del titolo.
La stessa disposizione trova applicazione per l'acquisto degli altri diritti immobiliari.

L’usucapione abbreviata su beni mobili iscritti nei pubblici registri si compie con il decorso di tre anni dalla trascrizione del titolo, purché ricorra anche qui la buona fede del possessore.

Per i beni mobili non registrati, quando manca il titolo astrattamente idoneo, necessario per l'acquisto, ma sussistano gli altri requisiti appena visti, l'usucapione si compie per effetto del possesso protratto per dieci anni.

Tornando all’articolo 1559 bis del codice civile segnaliamo che esso è stato introdotto per regolamentare l’usucapione ordinaria e l’usucapione abbreviata della piccola proprietà rurale, che consente al possessore di divenire proprietario di un terreno agricolo con annesso fabbricato.
La normativa è posta a protezione soprattutto del lavoro rurale, oltre che della proprietà e dispone quanto segue:

La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni. Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione. La legge speciale stabilisce la procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolarizzazione del titolo di proprietà. Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale. Art. 1159 bis cod.civ.

Interruzione dell'usucapione


Abbiamo detto che l’usucapione è il possesso continuato e ininterrotto nel tempo.
Ciò significa che i poteri e le attività posti in essere sul bene dal possessore devono essersi protratti senza essere stati interrotti dal legittimo proprietario con atti che dimostrino la volontà di impedire l’acquisto del bene per usucapione.

L'usucapione e l'acquisto di una proprietà
Come può il proprietario interrompere il decorso del tempo impedendo l’usucapione?
A tal fine egli deve notificare al possessore un atto di citazione finalizzato alla restituzione del bene prima che egli completi il termine necessario per usucapire. Non basta una lettera di formale diffida né tanto meno una telefonata o una email. Non valgono inoltre atti di turbativa del possesso.

L’usucapiente, dal suo canto, per rendere ufficiale la sua posizione e poterla opporre a terzi, dovrà agire in giudizio affinché il giudice accerti, dinnanzi al Tribunale competente per territorio, l’acquisto della proprietà sul bene e dichiari l'attore proprietario del bene in via esclusiva.
La sentenza di accertamento (non è costitutiva poiché l’usucapione si compie ai sensi di legge e non per intervento del giudice) verrà trascritta sulla base di quanto statuito dall’articolo 2651 del codice civile.

In forza delle attuali interpretazioni giurisprudenziali si ritiene possibile la soluzione dell'eventuale contenzioso dinnanzi a un Organismo di Mediazione. In tal caso si addiverrà a una soluzione bonaria che necessita del consenso di entrambe le parti al trasferimento della proprietà tramite usucapione (negozio di accertamento dell'avvenuto usucapione).

La legge, infine, all'articolo 1167 del codice civile, afferma che l'usucapione si interrompe quando il possessore viene privato del possesso per oltre un anno. L'interruzione si considera come non avvenuta se è stata intrapresa l'azione volta al recupero del possesso e questo è stato recuperato.

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Articolo: Come acquistare un bene per usucapione
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Come acquistare un bene per usucapione: Commenti e opinioni


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  • Marilena
    Marilena
    Giovedì 19 Ottobre 2017, alle ore 21:06
    Ho acquistato una villetta a schiera con giardino quasi 11 anni fa.
    Oggi il venditore (con cui non sono chiaramente in buoni rapporti), mi dice che all'interno del mio giardino c'è un triangolo di terreno ancora di sua proprietà e che vorrebbe recintarlo.
    Il mio terreno è stato chiaramente recintato da lui prima di vendermi a corpo la proprietà.
    Sono già nell'usucapione? Può essere considerata truffa?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Marilena
      Lunedì 30 Ottobre 2017, alle ore 16:09
      Andrebbero lette le carte e fatto un soprallugo per capire e poter rispondere. Magari hai tutte le ragioni, o forse no. Qui non lo si può dire.
      rispondi al commento
  • Steve
    Steve
    Mercoledì 2 Agosto 2017, alle ore 11:06
    Posso richiedere l'applicazione della usucapione su un posto auto scoperto in un cortile condominiale in uso continuativo da 40 anni ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Steve
      Mercoledì 9 Agosto 2017, alle ore 11:57
      Teoricamente sì, ma l'usucapione di una parte comune non è cosa così semplice. Andrebbe valutata con attenzione.
      rispondi al commento
  • Monica G.
    Monica G.
    Lunedì 23 Gennaio 2017, alle ore 10:24
    Le scrivo per chiederle un consiglio in merito a questa situazione:
    Mia mamma, dopo la morte di mio padre, all’epoca 1994 io e i miei fratelli eravamo piccoli (5-9-10 anni) si è trasferita su sollecitazione dei miei nonni nella casa di famiglia, una villetta bifamigliare( piano terra dei miei nonni e piano primo di una sorella di mia mamma e suo marito).
    Quando sono venuti a mancare entrambi i mie nonni (2007) l’appartamento al piano terra è passato in proprietà a mia mamma e ai suoi 3 fratelli.
    Premesso che mio fratello, si è impegnato ad acquistare con regolare contratto questa unità abitativa, ed aveva già preparato tutte le carte(impostate con un referente della banca) per presentare la richiesta per il mutuo, acquisto che però è saltato in quanto i miei zii proprietari dell’appartamento al primo piano, non vogliono che la casa venga acquistata con un mutuo( il compromesso era già stato firmato dagli altri tre fratelli) hanno deciso che la casa si può vendere solo in blocco unico.
    Io volevo sapere se loro hanno la possibilità di avere questa pretesta, possedendo si il 100% dell’appartamento superiore ma solo 1/4 e solo da parte di mia zia, non di suo marito, dell’appartamento sottostante; inoltre sono a chiedere se mia mamma e/o i miei fratelli avremmo qualche possibilità di richiedere l’usucapione sull’appartamento sottostante, in cui viviamo dal 1994.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Monica G.
      Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 15:27
      Il mutuo non può essere rifiutato dai venditori. Io credo gli si possa imporre di vendere, specie se il compromesso è stato già firmato.
      rispondi al commento
  • Carmine
    Carmine
    Lunedì 21 Novembre 2016, alle ore 12:10
    Chiedo a chio è esperto chiarimenti.
    Stò per comprare una proprietà al mare, con giardino davanti e dietro recintati e delimitati, parte del giardino posteriore non risulta accatastato con l'abitazione, ma si presume che sia ancora della società costruttrice, stiamo facendo accertamenti per sapere se la società è ancora attiva, se compro così comè a che vado incontro in futuro?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Carmine
      Lunedì 21 Novembre 2016, alle ore 18:28
      Sarebbe meglio, prima di acquistare, regolarizzare la situazione. E' difficile dire a cosa vai incontro, quanto meno ad una causa per acquisirne la proprietà per usucapione.
      rispondi al commento
  • Roberto
    Roberto
    Mercoledì 15 Giugno 2016, alle ore 16:26
    Gent.mi, nel 1998 ho acquistato una casa, succesivamente mi sono reso conto di avere una stanza, collegata al resto della casa con porta e gradini, non inserita nel mappale ma con un mappale diverso.

    Di questa stanza sto pagando un Imu come seconda casa.

    Come posso fare ad inserire questa stanza nelle mie proprietà ?

    Roberto Arba
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Roberto
      Mercoledì 15 Giugno 2016, alle ore 18:07
      Devi provvedere ad una procedura di accatastamento come unico immobile. A seconda della situazione preso i pubblici registri potrebbe essere necessari anche un'annotazione (e quindi un atto notarile) presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.
      rispondi al commento
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