Come acquistare un bene per usucapione

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L'usucapione, ossia la modalità di acquisto della proprietà o di un diritto reale su un bene, ha effetto per il semplice passare del tempo o serve una sentenza?
19 Novembre 2013 ore 16:34
Avv. Alessandro Gallucci

Acquistare casa con l'usucapioneLa proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

Questo il contenuto dell'art. 1158 c.c. che si occupa di disciplinare Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari.

Il codice civile, come in altri casi, ci dice quali siano gli effetti dell'usucapione – acquisto della proprietà o di altri diritti reali (es. servitù) – ma non che cosa sia effettivamente questo istituto.

Il compito in questi casi spetta a dottrina e giurisprudenza.

Parlando di usucapione gli operatori del diritto intendono far riferimento ad un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali di godimento (escluse le servitù non apparenti), in virtù di un possesso non vizioso e continuato per un determinato periodo di tempo, che varia a seconda della natura del bene posseduto (Katia Mascia, L'usucapione.
La casistica giurisprudenziale di acquisto della proprietà di beni mobili e immobili e di altri diritti reali attraverso il decorso del tempo
, Halley Editrice, 2007).


Requisiti per l'usucapione


Acquistare per usucapione, quindi, vuol dire possedere una cosa per almeno vent'anni (nel caso di titolo inidoneo a trasferire il diritto, se l'acquirente è in buona fede il periodo di tempo è ridotto a dieci anni, cfr. art. 1159 c.c.).

Possesso e passaggio del tempo, dunque, sono elementi imprescindibili.

L'art. 1163 c.c. ricorda che il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità e cessata.

Per la configurabilità del possesso ad usucapionem, è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all'uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ius in re aliena (ex plurimis Cass. 9 agosto 2001 n. 11000), un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto (Cass. 11 maggio 1996 n. 4436, Cass. 13 dicembre 1994n. 10652) (Cass. 23 maggio 2012 n. 8158).


Usucapione immobiliEsempio:

Per acquisire per usucapione la proprietà di un immobile, si pensi ad un terreno, è necessario possederlo, ossia comportarsi come proprietario per almeno vent'anni e, come si suole dire, alla luce del sole.

Il possesso clandestino, infatti, non può essere conteggiato ai fini dell'acquisto di cui stiamo parlando.

Come distinguere clandestinità da non clandestinità del possesso?

Secondo la Cassazione il requisito della non clandestinità, richiesto dall'art. 1163 c.c., va riferito non agli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, ma al fatto che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto, così da palesare l'animo del possessore di voler assoggettare la cosa al proprio potere senza che sia necessaria l'effettiva conoscenza da parte del preteso danneggiato (v. Cass. 17-7-1998 n. 6997; Cass. 14-5-1979 n. 2800; Cass. 10-4-1973 n. 1021; Cass. 9-10-1970 n. 1910).


In particolare, è stato precisato che, ai fini dell'accertamento della mancanza di clandestinità, è necessario che il possesso sia acquistato ed esercitato pubblicamente in modo visibile a tutti o almeno ad un'apprezzabile ed indistinta generalità di soggetti e non solo al precedente possessore o ad una limitata cerchia di persone che abbiano la possibilità di conoscere la situazione di fatto soltanto grazie al proprio particolare rapporto col possessore (Cass. 23 luglio 2013 n. 17881).

Attenzione, infine, all'eventuale tolleranza rispetto all'utilizzazione del bene. Ai sensi dell'art. 1144 c.c., infatti, gli atti compiuti con l'altrui tolleranza non possono servire di fondamento all'acquisto del possesso.

In pratica se il proprietario della cosa, avvedutosi del fatto che il suo bene sia utilizzato da altri, lascia fare tollerando, non si potrà parlare di acquisto per usucapione.

Come ha avuto modo di specificare la Cassazione, la mera conoscenza dell'altrui potere di fatto sulla cosa non implica tolleranza del suo esercizio, la quale è caratterizzata dalla condiscendenza del dominus derivante da rapporti di buon vicinato, di parentela, di amicizia, di cortesia o di opportunità manifestata al destinatario in modo che quest'ultimo ne abbia consapevolezza e nell'usufruire del bene abbia sempre presente l'eventualità e la legittimità del sopravveniente divieto (Cass. 1 dicembre 1997 n. 12133).

Ad ogni buon conto spetta a chi dice d'aver tollerato il comportamento altrui darne prova.


Accertamento del diritto


Tizio è convinto che esistano tutti i requisiti che gli consentano di poter dire di aver acquistato per usucapione la proprietà di un bene immobile o, ad esempio, la servitù di passaggio su un bene.

Che cosa fare per trasformare questa sua convinzione in un fatto giuridicamente vincolante, insomma per ufficializzare l'avvenuta usucapione?

Per lungo tempo s'è pensato che fosse necessario far accertare giudizialmente l'usucapione per poter poi disporre del bene usucapito.

In buona sostanza, si diceva, dalla ricorrenza dei requisiti per l'acquisto per usucapione non discendevano di diritto la proprietà o l'altro diritto reale e quindi la parte non poteva disporne liberamente (cfr. Cass. 12 novembre 1996 n. 9884).

La situazione, però, è cambiata tant'è che oggi si afferma che è valido il contratto di compravendita di un bene che la parte venditrice dichiara, senza alcuna sentenza in un suo favore, di avere usucapito (Cass. 5 febbraio 2007 n. 2485).

Ad ogni buon conto, per evitare incertezze dovute a sempre possibili cambiamenti di orientamento giurisprudenziale, è sempre bene che, chi ritiene di aver acquistato per usucapione la proprietà o un altro diritto reale sopra un bene immobile, si rivolga ad un avvocato di propria fiducia per iniziare la causa necessaria per sancire definitivamente tale acquisto.

riproduzione riservata
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  • Marilena
    Marilena
    Giovedì 19 Ottobre 2017, alle ore 21:06
    Ho acquistato una villetta a schiera con giardino quasi 11 anni fa.
    Oggi il venditore (con cui non sono chiaramente in buoni rapporti), mi dice che all'interno del mio giardino c'è un triangolo di terreno ancora di sua proprietà e che vorrebbe recintarlo.
    Il mio terreno è stato chiaramente recintato da lui prima di vendermi a corpo la proprietà.
    Sono già nell'usucapione? Può essere considerata truffa?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Marilena
      Lunedì 30 Ottobre 2017, alle ore 16:09
      Andrebbero lette le carte e fatto un soprallugo per capire e poter rispondere. Magari hai tutte le ragioni, o forse no. Qui non lo si può dire.
      rispondi al commento
  • Steve
    Steve
    Mercoledì 2 Agosto 2017, alle ore 11:06
    Posso richiedere l'applicazione della usucapione su un posto auto scoperto in un cortile condominiale in uso continuativo da 40 anni ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Steve
      Mercoledì 9 Agosto 2017, alle ore 11:57
      Teoricamente sì, ma l'usucapione di una parte comune non è cosa così semplice. Andrebbe valutata con attenzione.
      rispondi al commento
  • Monica G.
    Monica G.
    Lunedì 23 Gennaio 2017, alle ore 10:24
    Le scrivo per chiederle un consiglio in merito a questa situazione:
    Mia mamma, dopo la morte di mio padre, all’epoca 1994 io e i miei fratelli eravamo piccoli (5-9-10 anni) si è trasferita su sollecitazione dei miei nonni nella casa di famiglia, una villetta bifamigliare( piano terra dei miei nonni e piano primo di una sorella di mia mamma e suo marito).
    Quando sono venuti a mancare entrambi i mie nonni (2007) l’appartamento al piano terra è passato in proprietà a mia mamma e ai suoi 3 fratelli.
    Premesso che mio fratello, si è impegnato ad acquistare con regolare contratto questa unità abitativa, ed aveva già preparato tutte le carte(impostate con un referente della banca) per presentare la richiesta per il mutuo, acquisto che però è saltato in quanto i miei zii proprietari dell’appartamento al primo piano, non vogliono che la casa venga acquistata con un mutuo( il compromesso era già stato firmato dagli altri tre fratelli) hanno deciso che la casa si può vendere solo in blocco unico.
    Io volevo sapere se loro hanno la possibilità di avere questa pretesta, possedendo si il 100% dell’appartamento superiore ma solo 1/4 e solo da parte di mia zia, non di suo marito, dell’appartamento sottostante; inoltre sono a chiedere se mia mamma e/o i miei fratelli avremmo qualche possibilità di richiedere l’usucapione sull’appartamento sottostante, in cui viviamo dal 1994.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Monica G.
      Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 15:27
      Il mutuo non può essere rifiutato dai venditori. Io credo gli si possa imporre di vendere, specie se il compromesso è stato già firmato.
      rispondi al commento
  • Carmine
    Carmine
    Lunedì 21 Novembre 2016, alle ore 12:10
    Chiedo a chio è esperto chiarimenti.
    Stò per comprare una proprietà al mare, con giardino davanti e dietro recintati e delimitati, parte del giardino posteriore non risulta accatastato con l'abitazione, ma si presume che sia ancora della società costruttrice, stiamo facendo accertamenti per sapere se la società è ancora attiva, se compro così comè a che vado incontro in futuro?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Carmine
      Lunedì 21 Novembre 2016, alle ore 18:28
      Sarebbe meglio, prima di acquistare, regolarizzare la situazione. E' difficile dire a cosa vai incontro, quanto meno ad una causa per acquisirne la proprietà per usucapione.
      rispondi al commento
  • Roberto
    Roberto
    Mercoledì 15 Giugno 2016, alle ore 16:26
    Gent.mi, nel 1998 ho acquistato una casa, succesivamente mi sono reso conto di avere una stanza, collegata al resto della casa con porta e gradini, non inserita nel mappale ma con un mappale diverso.

    Di questa stanza sto pagando un Imu come seconda casa.

    Come posso fare ad inserire questa stanza nelle mie proprietà ?

    Roberto Arba
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Roberto
      Mercoledì 15 Giugno 2016, alle ore 18:07
      Devi provvedere ad una procedura di accatastamento come unico immobile. A seconda della situazione preso i pubblici registri potrebbe essere necessari anche un'annotazione (e quindi un atto notarile) presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.
      rispondi al commento
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