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Modificare parti comuni in condominio: ecco cosa dice la legge

Qual è la disciplina relativa alle parti comuni del condominio? Quali modifiche sono consentite e cosa dice la legge in merito a innovazioni e destinazioni d'uso
Pubblicato il / Aggiornato il

Che cosa sono le parti comuni del condominio?


La vita in condominio è spesso causa di svariati litigi: si pensi ai contrasti in merito alla ripartizione delle spese oppure alle difficoltà a trovare accordi in ordine alla effettuazione di interventi di manutenzione. Molte situazioni conflittuali riguardano la disciplina delle parti comuni del condominio.

Che cosa si intende per parti comuni di un condominio?
Quali sono gli obblighi e i diritti dei condomini su di esse?
Per non trovarsi impreparati sull'argomento è bene conoscere quelle che sono le modalità di uso delle cose comuni, nonché le norme previste dalla legge relative alle modifiche che si possono apportare ed entro quali limiti.

Le parti comuni di un edificio sono descritte all'articolo 1117 del codice civile come le parti che appartengono a tutti i condomini in maniera indivisa.
Il condominio, infatti, è una particolare forma di comunione in riferimento alla quale vi è la contitolarità di determinati spazi, appunto le parti comuni.

Al fine di evitare controversie o quanto meno ridurre le possibilità di lite, è opportuno innanzitutto conoscere quali sono le parti comuni del condominio e quelli che sono i comportamenti consentiti ai condomini al riguardo.
Molti dubbi sulla definizione di parti comuni sono stati superati grazie alla Riforma del Condominio attuata con la legge del 2012 con la quale sono state inserite ulteriori precisazioni all'interno della norma.

Parti comuni condominio
Le parti comuni possono essere suddivise in tre macrocategorie:

  • le parti dell'edificio costituenti elementi strutturali dello stesso (suolo, fondamenta, tetto lastrico solare, muri maestri, travi portanti, portoni d'ingresso, scale, portici, cortile facciata);

  • aree o locali finalizzati allo svolgimento di servizi in comune (parcheggio, portineria, lavanderia);

  • opere, installazioni o impianti il cui uso è comune (impianto di riscaldamento, idraulici, fognari, cisterne, ascensore).


In linea più generale, si tratta di quelle parti che strutturalmente sono destinate all'uso comune e che hanno la caratteristica di essere strumentali al godimento della proprietà esclusiva.
L'elenco del legislatore non è tassativo né esaustivo in quanto altri beni possono ritenersi comuni purché se ne accertino le sopra menzionate caratteristiche.

Abbiamo detto che la titolarità delle parti comuni è indivisa.
Lo afferma l'articolo 1119 del codice civile, in base al quale la divisione è possibile solo qualora non si renda più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condomino e previo consenso di tutti i partecipanti.

Parcheggio condominio
Come stabilito dall'articolo 1118 del codice civile, rispetto alle parti comuni, ciascun condomino può ritenersi proprietario in proporzione al valore della rispettiva proprietà privata.

Le parti comuni devono essere utilizzate dai condomini:

- secondo la loro normale destinazione (vedremo in seguito come la stessa può essere modificata);

- rispettando le norme contenute nel regolamento condominiale;

- senza compromettere o ledere l'uso della cosa comune da parte degli altri condomini.

Il partecipante alla comunione non può rinunciare alle parti comuni, nemmeno per ottenere una riduzione degli oneri condominiali.
Ciascun condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni.
Tuttavia la legge consente al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento o condizionamento centralizzato, qualora dal suo distacco non derivino:

- uno squilibrio nel funzionamento dell'impianto;

- un aggravio di spesa a carico degli altri condomini.

Il rinunciante sarà comunque tenuto a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma.

Un altro aspetto da ricordare, nel momento in cui si analizza i diritti in capo a ciascun condomino è che il condomino, nell'utilizzo della proprietà esclusiva non può mai ledere i diritti degli altri condomini sugli immobili di proprietà esclusiva né arrecare danno alle parti comuni.
In ogni caso è doveroso darne notizia all'amministratore che riferisce all'assemblea.

Modifiche cose comuni e regolamento condominiale


Quando si parla di modifiche da apportare alle parti comuni di un edificio condominiale è necessario innanzitutto fare riferimento al regolamento di condominio.
Per poter valutare se possibile o meno aggiungere elementi ulteriori, effettuare variazioni alle parti esistenti, innovazioni, migliorie ecc.,. punto di riferimento è certamente il documento che disciplina, tramite accordo tra i condomini, quella serie di questioni che vengono in esso descritte.


Nell'ambito del condominio, rientra tra le facoltà di ciascun condomino quella di apportare delle migliorie alle parti comuni.

La libera iniziativa del singolo deve tener conto di taluni limiti: abbiamo detto che non si può compromettere il godimento degli altri condomini né apportare delle variazioni alla destinazione d'uso delle parti comuni.

Non si può dunque trasformare il giardino in un parcheggio modificando l'uso cui esso è destinato.

Nel rispetto dei limiti sopra evidenziati, tuttavia, ciascun condomino, può apportare delle modifiche finalizzate a migliorare il godimento delle parti comuni, anche a proprie spese (articolo 1102 codice civile).

Diverse dalle modifiche in questione, consentite al singolo condomino, sono quelle che il codice civile definisce come delle innovazioni, che hanno delle caratteristiche ben precise.
Sono opere di trasformazione che incidono in maniera consistente sull'uso della cosa comune.
Per questo motivo è richiesto l'intervento dell'assemblea che deve liberare con determinati quorum e non sono mai consentite al singolo condomino.


Innovazioni in condominio


Qui di seguito vedremo quale sia la procedura da porre in atto per dare luogo a delle innovazioni in ambito condominiale. Le innovazioni sono disciplinate dall'articolo 1120 del codice civile che riporta quanto segue:

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3. l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma.
La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Art. 1120 cod.civ.

Sulle parti comuni del condominio possono essere effettuate delle innovazioni.
Per innovazioni si intendono, in base alla nuova formulazione del codice civile, quegli interventi diretti al miglioramento, all'uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni.

Modifiche in condominio

Come definite dalla giurisprudenza, sono una particolare modificazione dunque che rende, per così dire, nuova la cosa, con trasformazioni e cambiamenti dell'originaria funzione e destinazione o con un'alterazione della sua entità sostanziale (si veda Cassazione 18334/ 2012).

La maggioranza richiesta per tali innovazioni è quella degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno i due terzi dei millesimi.

Diversa maggioranza è necessaria per le altre innovazioni elencate dalla norma. Sia che si tratti di modificazione d'uso (come vedremo) che di innovazione l'intervento non può compromettere, sicurezza, stabilità e decoro architettonico del bene comune.
Altro limite, previsto solo per le innovazioni, è che esse rendano inservibili le cose comuni, all'uso o al godimento anche di un solo condomino.


Variazione destinazione d'uso delle parti comuni


Eventuali modifiche e variazioni della destinazione d'uso delle parti comuni devono essere deliberate nel corso dell'assemblea condominiale.
Le modifiche delle destinazioni d'uso sono disciplinate dall'articolo 1117 ter, articolo introdotto con la Riforma del condominio che afferma quanto segue:

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. Art. 1117 ter cod. civ.


Si tratta delle modifiche finalizzate a soddisfare esigenze di interesse condominiale per le quali viene richiesto un quorum dei 4/5 dei partecipanti al condominio e 4/5 dei millesimi.

Complessa è inoltre la procedura per la convocazione dell'assemblea: l'invio della convocazione con lettera raccomandata o con posta certificata deve pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione e deve essere affisso per non meno di trenta giorni nei locali di maggior uso o negli spazi a tal fine destinati.

Con l'articolo 1117 quarter è stata introdotta dalla Riforma del condominio una norma di riferimento, a tutela di eventuali azioni o interventi che possano ledere la destinazione d'uso delle parti comuni.
Esso afferma che:

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136. Art. 1117 quarter cod.civ.

parti comuni condominio , diritti dei condomini , cose comuni , modifiche cose comuni
riproduzione riservata
Modifica di parti comuni in un condominio
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Modifica di parti comuni in un condominio: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Manud1
    Manud1
    Mercoledì 21 Febbraio 2024, alle ore 14:33
    Domanda per gli esperti:
    abito in un condominio dove è presente un appartamento a piano terra vuoto e in disuso che è una parte comune.
    Avrei necessità di un vano di circa 6 metri quadri presente in questo appartamento ad uso Deposito, quindi ad uso esclusivo facendomi carico di alcuni lavoretti da fare.
    Quali sono i punti da inserire nella richiesta per un Maggior uso di parte comune?
    rispondi al commento
    • Margiliomanuela
      Margiliomanuela Manud1
      Mercoledì 21 Febbraio 2024, alle ore 17:24
      Nella fattispecie più che una modifica di parte comune sarebbe un'attribuzione ad uso esclusivo per cui andrebbe comunque interpellata l'assemblea condominiale.
      rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Manud1
      Mercoledì 21 Febbraio 2024, alle ore 19:37
      Salvo espressi divieti posti in essere dal regolamento di condominio, l'art. 1102 del codice civile dispone quanto segue:
      "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.  Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".
      Pertanto la Sua formale richiesta da presentare all'amministratore dell'uso di un vano di 6 mq. di proprietà condominiale, deve fare capo all'art. 1102 del codice civile.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gcbas
    Gcbas
    Mercoledì 20 Dicembre 2023, alle ore 15:26
    Qual'è il significato letterale di modifica delle parti comuni di un edificio?
    Per esempio nel caso di installazione di pannelli fotovoltaici sulla lastrico solare che viene utilizzato solo per l'installazione di antenne, ipotizzando l'installazione di 6 pannelli su un lato del lastrico che non compromette il passaggio per le antenne e la loro manutenzione, questo comporterebbe una modifica?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gcbas
      Giovedì 21 Dicembre 2023, alle ore 15:09
      Il concetto letterale dei "modifica delle parti comuni di un edificio", nel caso specifico, ha subìto una notevole limitazione pratica.
      Sono tante le sentenze che consentono al singolo condomino di poter usare al meglio la cosa comune, ovviamente a determinate condizioni (Corte di Cassazione n. 1337 del 17.01.2023; la n. 2640 del 12 aprile 2023 della Corte d’Appello di Roma, ecc. tanto per citarne le più recenti). 
      La motivazione è data dall'equiparazione della posa dei pannelli solari alle antenne tv, in quanto non altera la funzione principale della copertura dell'edificio. 
      Pertanto l’intervento di installazione dell’impianto di pannelli fotovoltaici, non modifica in alcun modo le parti comuni, per cui il singolo condomino può installare i pannelli fotovoltaici senza il bene placet da parte dell’assemblea purchè non limiti parimenti l'azione degli altri condomini.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giordal
    Giordal
    Lunedì 27 Novembre 2023, alle ore 17:56
    In merito al mio quesito ed alla risposta ricevuta, chiedo se esistano pareri o norme giuridiche o  sentenze sull'argomento in quanto per sostenere una proposta occorre supportare le argometazioni con  dati certi per evitare contestazioni  a profusione di pareri e proposte.
    Giordal  
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giordal
      Martedì 28 Novembre 2023, alle ore 11:10
      Per la tipologia d'intervento è richiesta una maggioranza semplice in quanto rientra nella gestione ordinaria, anzi in materia di sicurezza l'amministratore può intervenire anche in deroga ai regolamenti.
      Nello specifico è difficile trovare una similitudine ma di sentenze sulla gestione ordinaria e sul relativo quorum ce ne sono tante. In ogni caso troverà sempre il condomino che la pensa diversamente e chiede un quorum diverso perchè reputa l'intervento ricadente nella gestione straordinaria, non è un caso che i tribunali italiani sono intasati e oberati da oltre 2 milioni di cause condominiali inutili.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giordal
    Giordal
    Domenica 26 Novembre 2023, alle ore 06:03
    Qual'è il quorum per deliberare in assemblea condominiale la riduzione dell'altezza della piscina esistente per migliorare la sicurezza dei condomini nonchè per la riduzione dei costi di servizio, gestione, manutenzione igienico sanitaria dell'impianto comune.-
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giordal
      Lunedì 27 Novembre 2023, alle ore 12:32
      Secondo l'art. 1136, in prima convocazione serve il 50%+1 dei partecipanti ed almeno la metà più uno dei millesimi.
      In assenza del quorum, in seconda convocazione bastano 1/3 dei partecipanti ed almeno un terzo dei millesimi.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Carducci1
    Carducci1
    Venerdì 24 Novembre 2023, alle ore 17:37
    Per collegare alle fogne comunali alcune villette di un parco privato, fornite tutte di pozzo nero, quale maggioranza assembleare occorre?
    Un singolo condomino può opporsi dovendosi posizionare delle vasche di raccolta dei liquami nel viale di proprietà comune?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Carducci1
      Lunedì 27 Novembre 2023, alle ore 12:17
      La sentenza della Cassazione Civile, Sez. II, 23/02/2023, n. 5642). ha chiarito che "la realizzazione di un impianto fognario condominiale in sostituzione di quello esistente, datato e non più funzionale pur eseguito con modalità tecniche diverse, viene approvato con la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., comma 2, (maggioranza degli intervenuti rappresentanti la metà del valore dei millesimi). "La sostituzione dell’impianto fognario deve dunque ritenersi intervento di straordinaria manutenzione".
      Nella stessa sentenza si fa una ulteriore puntualizzazione che è la prenessa alla Sua domanda successiva: "costituisce innovazione ai sensi dell’articolo 1120 c.c. non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entita” materiale del bene operandone la trasformazione ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere".
      Da quanto sopra ne scaturisce che l'opposizione all'esecuzione di tale opera deve valere la maggioranza degli aventi titolo.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Elio
    Elio
    Domenica 12 Novembre 2023, alle ore 21:37
    Il miei condomini vogliono modificare gli orti condominiali e trasformali in parcheggio (peraltro con posti non a norma e non sufficienti per tutti i condomini).
    Io non ho l'auto né la patente..
    Posso chiedere di essere esonerato dalle spese per questi lavori?
    Oppure posso oppormi in qualche modo?
    Siamo in 4 a rifiutare questi lavori e siamo in minoranza con i millesimi.
    Siamo condannati a pagare dei lavori salatissimi per dei parcheggi che nemmeno potremo mai sfruttare visto che non abbiamo neppure l'auto?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elio
      Lunedì 13 Novembre 2023, alle ore 13:36
      Salvo diversa disposizione prevista dal regolamento di condominio, dove viene espressamente richiesta l'unanimità dei consensi su ogni tipo di approvazione, di modifiche, mutazione, ecc. è possibile la trasformazione degli orti condominiali in parcheggio per auto, nel rispetto delle vigenti normative  urbanistiche e di sicurezza. 
      Essendo considerato un miglioramento economico che porta un maggior valore a tutte le unità facenti parte del condominio, anche se non coprono l'intero fabbisogno, tocca a tutti i condomini partecipare alla spesa, salvo accordi diversi che vanno sottoscritti ed approvati in sede di deliberazione.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giovanni 1
    Giovanni 1
    Sabato 11 Novembre 2023, alle ore 14:16
    Se un condomino abitante al primo piano fa scendere senza opere di muratura o altro che intacchi proprietà altrui un tubo aderente al muro per avere acqua nel cortile( adiacente a grata di scolo),  si può fare senza chiedere assemblea condominiale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giovanni 1
      Lunedì 13 Novembre 2023, alle ore 12:59
      Premesso che ogni caso va analizzato singolarmente, in linea generale è possibile installare una tubazione sulla facciata condominiale.
      Salvo espressi divieti posti in essere dal regolamento di condominio o da vincoli storico-architettonici o di particolare interesse artistico, l'art. 1102 del codice civile dispone quanto segue:
      "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.  Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".
      Il condominio, in ogni caso, deve essere edotto dell'iniziativa del singolo condomino.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alba1
    Alba1
    Giovedì 12 Ottobre 2023, alle ore 18:42
    Il condominio della casa che ho appena acquistato ha deliberato prima del mio acquisto di chiedere una perizia per la realizzazione di un parcheggio condominiale.
    L'amministratore mi ha mandato una parcella per la realizzazione del preventivo da parte di un ingegnere e tale parcella è risalente a una decisione presa prima del rogito.
    Devo pagarla io o I proprietari?
    Visto che hanno espresso loro l'approvazione a far emettere questo preventivo, non devono pagarlo loro?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alba1
      Venerdì 13 Ottobre 2023, alle ore 18:45
      È una spesa che tocca ai vecchi proprietari.
      Tutto quello chè è stato approvato e deliberato dall'assemblea condominiale prima del Suo rogito, è a carico dei venditori. 
      Cordiiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daniele1
    Daniele1
    Lunedì 18 Settembre 2023, alle ore 18:17
    A seguito di verbale Vvf sono stati prescritti dei lavori in autorimessa, visto che sono nuovo proprietario e questi lavori erano già previsti ma mai fatti, ho diritto di non partecipare alle spese perché non titolare al momento dell’entrata in vigore della normativa antincendio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniele1
      Martedì 19 Settembre 2023, alle ore 15:33
      È esentato dal pagamento delle spese dei lavori di adeguamento alla normativa antincendio solo se queste sono state approvate e deliberate dall'assemblea condominiale, prima dell'atto di acquisto.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Daniele 1
        Daniele 1 Pasquale
        Mercoledì 20 Settembre 2023, alle ore 16:49
        Anche se i lavori richiesti dai Vvf servono per eliminare delle anomalie create con installazione di cancelli non a norma installati prima dell'atto di acquisto. 
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Daniele 1
          Domenica 24 Settembre 2023, alle ore 09:51
          Purtroppo non è possibile. Lei è esentato dal pagamento delle spese solo se queste sono state approvate e deliberate dall'assemblea condominiale, prima del Suo rogito.  Cordiali saluti.
          rispondi al commento
      • Daniele 1
        Daniele 1 Pasquale
        Giovedì 28 Settembre 2023, alle ore 12:30
        Mi potrebbe dire la norma/legge di riferimento?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Daniele 1
          Giovedì 28 Settembre 2023, alle ore 13:04
          La sentenza della Corte di Cassazione n. 11199 del 28 aprile 2021 e precedenti. 
          La Suprema Corte ha stabilito che i costi dei lavori spettano a chi.... “era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione”.
          Cordiali saluti.
          rispondi al commento
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