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Modificare parti comuni in condominio: ecco cosa dice la legge

NEWS Parti comuni29 Gennaio 2019 ore 16:20
Qual è la disciplina relativa alle parti comuni del condominio? Quali modifiche sono consentite e cosa dice la legge in merito a innovazioni e destinazioni d'uso

Che cosa sono le parti comuni del condominio?


La vita in condominio è spesso causa di svariati litigi : si pensi ai contrasti in merito alla ripartizione delle spese oppure alle difficoltà a trovare accordi in ordine alla effettuazione di interventi di manutenzione. Molte situazioni conflittuali riguardano la disciplina delle parti comuni del condominio.

Che cosa si intende per parti comuni di un condominio? Quali sono gli obblighi e i diritti dei condomini su di esse? Per non trovarsi impreparati sull’argomento è bene conoscere quelle che sono le modalità di uso delle cose comuni, nonché le norme previste dalla legge relative alle modifiche che si possono apportare ed entro quali limiti.

Le parti comuni di un edificio sono descritte all’articolo 1117 del codice civile come le parti che appartengono a tutti i condomini in maniera indivisa. Il condominio, infatti, è una particolare forma di comunione in riferimento alla quale vi è la contitolarità di determinati spazi, appunto le parti comuni.

Al fine di evitare controversie o quanto meno ridurre le possibilità di lite, è opportuno innanzitutto conoscere quali sono le parti comuni del condominio e quelli che sono i comportamenti consentiti ai condomini al riguardo. Molti dubbi sulla definizione di parti comuni sono stati superati grazie alla Riforma del Condominio attuata con la legge del 2012 con la quale sono state inserite ulteriori precisazioni all’interno della norma.

Parti comuni condominio
Le parti comuni possono essere suddivise in tre macrocategorie:

  • le parti dell’edificio costituenti elementi strutturali dello stesso (suolo, fondamenta, tetto lastrico solare, muri maestri, travi portanti, portoni d’ingresso, scale, portici, cortile facciata);

  • aree o locali finalizzati allo svolgimento di servizi in comune (parcheggio, portineria, lavanderia);

  • opere, installazioni o impianti il cui uso è comune (impianto di riscaldamento, idraulici, fognari, cisterne, ascensore).


In linea più generale, si tratta di quelle parti che strutturalmente sono destinate all’uso comune e che hanno la caratteristica di essere strumentali al godimento della proprietà esclusiva.
L’elenco del legislatore non è tassativo né esaustivo in quanto altri beni possono ritenersi comuni purché se ne accertino le sopra menzionate caratteristiche.

Abbiamo detto che la titolarità delle parti comuni è indivisa. Lo afferma l’articolo 1119 del codice civile, in base al quale la divisione è possibile solo qualora non si renda più incomodo l’uso della cosa comune a ciascun condomino e previo consenso di tutti i partecipanti.

Parcheggio condominio
Come stabilito dall’articolo 1118 del codice civile, rispetto alle parti comuni, ciascun condomino può ritenersi proprietario in proporzione al valore della rispettiva proprietà privata.

Le parti comuni devono essere utilizzate dai condomini:

- secondo la loro normale destinazione (vedremo in seguito come la stessa può essere modificata);

- rispettando le norme contenute nel regolamento condominiale;

- senza compromettere o ledere l’uso della cosa comune da parte degli altri condomini.

Il partecipante alla comunione non può rinunciare alle parti comuni, nemmeno per ottenere una riduzione degli oneri condominiali.
Ciascun condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni.
Tuttavia la legge consente al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto di riscaldamento o condizionamento centralizzato, qualora dal suo distacco non derivino:

- uno squilibrio nel funzionamento dell’impianto;

- un aggravio di spesa a carico degli altri condomini.

Il rinunciante sarà comunque tenuto a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma.

Un altro aspetto da ricordare, nel momento in cui si analizza i diritti in capo a ciascun condomino è che il condomino, nell’utilizzo della proprietà esclusiva non può mai ledere i diritti degli altri condomini sugli immobili di proprietà esclusiva né arrecare danno alle parti comuni.
In ogni caso è doveroso darne notizia all'amministratore che riferisce all'assemblea.

Modifiche cose comuni e regolamento condominiale


Quando si parla di modifiche da apportare alle parti comuni di un edificio condominiale è necessario innanzitutto fare riferimento al regolamento di condominio.
Per poter valutare se possibile o meno aggiungere elementi ulteriori, effettuare variazioni alle parti esistenti, innovazioni, migliorie ecc.,. punto di riferimento è certamente il documento che disciplina, tramite accordo tra i condomini, quella serie di questioni che vengono in esso descritte.

Nell’ambito del condominio, rientra tra le facoltà di ciascun condomino quella di apportare delle migliorie alle parti comuni. La libera iniziativa del singolo deve tener conto di taluni limiti: abbiamo detto che non si può compromettere il godimento degli altri condomini né apportare delle variazioni alla destinazione d’uso delle parti comuni.
Non si può dunque trasformare il giardino in un parcheggio modificando l’uso cui esso è destinato.

Nel rispetto dei limiti sopra evidenziati, tuttavia, ciascun condomino, può apportare delle modifiche finalizzate a migliorare il godimento delle parti comuni, anche a proprie spese (articolo 1102 codice civile).

Diverse dalle modifiche in questione, consentite al singolo condomino, sono quelle che il codice civile definisce come delle innovazioni, che hanno delle caratteristiche ben precise.
Sono opere di trasformazione che incidono in maniera consistente sull’uso della cosa comune.
Per questo motivo è richiesto l’intervento dell’assemblea che deve liberare con determinati quorum e non sono mai consentite al singolo condomino.


Innovazioni in condominio


Qui di seguito vedremo quale sia la procedura da porre in atto per dare luogo a delle innovazioni in ambito condominiale. Le innovazioni sono disciplinate dall'articolo 1120 del codice civile che riporta quanto segue:

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Art. 1120 cod.civ.

Sulle parti comuni del condominio possono essere effettuate delle innovazioni.
Per innovazioni si intendono, in base alla nuova formulazione del codice civile, quegli interventi diretti al miglioramento, all'uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni.

Modifiche in condominio

Come definite dalla giurisprudenza, sono una particolare modificazione dunque che rende, per così dire, nuova la cosa, con trasformazioni e cambiamenti dell’originaria funzione e destinazione o con un’alterazione della sua entità sostanziale (si veda Cassazione 18334/ 2012).

La maggioranza richiesta per tali innovazioni è quella degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno i due terzi dei millesimi. Diversa maggioranza è necessaria per le altre innovazioni elencate dalla norma. Sia che si tratti di modificazione d’uso (come vedremo) che di innovazione l’intervento non può compromettere, sicurezza, stabilità e decoro architettonico del bene comune.
Altro limite, previsto solo per le innovazioni, è che esse rendano inservibili le cose comuni, all’uso o al godimento anche di un solo condomino.


Variazione destinazione d'uso delle parti comuni


Eventuali modifiche e variazioni della destinazione d’uso delle parti comuni devono essere deliberate nel corso dell’ assemblea condominiale .
Le modifiche delle destinazioni d’uso sono disciplinate dall’articolo 1117 ter, articolo introdotto con la Riforma del condominio che afferma quanto segue:

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. Art. 1117 ter cod. civ.


Si tratta delle modifiche finalizzate a soddisfare esigenze di interesse condominiale per le quali viene richiesto un quorum dei 4/5 dei partecipanti al condominio e 4/5 dei millesimi.
Complessa è inoltre la procedura per la convocazione dell’assemblea: l'invio della convocazione con lettera raccomandata o con posta certificata deve pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione e deve essere affisso per non meno di trenta giorni nei locali di maggior uso o negli spazi a tal fine destinati.

Con l’articolo 1117 quarter è stata introdotta dalla Riforma del condominio una norma di riferimento, a tutela di eventuali azioni o interventi che possano ledere la destinazione d’uso delle parti comuni. Esso afferma che:

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136. Art. 1117 quarter cod.civ.

riproduzione riservata
Articolo: Modifica di parti comuni in un condominio
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Modifica di parti comuni in un condominio: Commenti e opinioni


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  • Liabelfiore
    Liabelfiore
    Mercoledì 2 Ottobre 2019, alle ore 10:00
    Buongiorno,abito in un caseggiato fatto di tre appartamenti. Il primo e il secondo piano (io abito al primo) hanno un grande terrazzo sul davanti e dei balconi laterali.Il mio vicino ha piastrellato tutta la sua facciata che da sul suo terrazzo, a mio avviso è sttao leso il decoro architettonico perchè la facciat asi presenta ora diversa metà bianca e la sua parte invece con piastrelle beige. Cosa posso fare? Nessun consenso è sttao chiesto e trattandosi di soli tre appartamenti non abbiamo amministratore. grazie per la cortese risposta. (allego foto) 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Liabelfiore
      Martedì 8 Ottobre 2019, alle ore 11:04
      Ha perfettamente ragione! Capisco il Suo disappunto per la violazione del decoro delle facciate dello stabile. Se il corpo di fabbrica risulta in aree sottoposte ai vincoli paesaggistico-ambientali, può fare un esposto/denuncia al sindaco del comune, diversamente è un fatto privato e deve improntare una causa civile per il ripristino del decoro architettonico del fabbricato. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Giusuf
    Giusuf
    Domenica 28 Luglio 2019, alle ore 15:59
    Siamo tre condomini di cui due proprietari e una parte appartiene all’atc.
    Vorremmo rifare il colore alla facciata ma non riusciamo a parlare con nessuno dell’atc.
    Come ci dobbiamo comportare?e nel caso l’atc ci rispondesse che non è d’accordo a rifare il colore?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giusuf
      Venerdì 2 Agosto 2019, alle ore 16:17
      In primis è importante stabilire se sono opere di straordinaria in quanto anche l'Atc non può sottrarsi. Per avere una possibilità di risposta è importante che tutte le Vostre richieste avvengano, esclusivamente, a mezzo raccomandata con avviso o PEC. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • René
    René
    Mercoledì 22 Maggio 2019, alle ore 12:08
    Sei condomini, nessun amministratore, nessun regolamento, nessuna assemblea formale: Due condomini italiani, quattro stranieri.
    Parcheggio condominiale viene usato da anni in piccola parte per i 5 bidoni (240l) condominiali.
    Due condomini di fronte del parcheggio, quale su quale tra l'altro persiste anche l'uso da parte del comune, vogliono spostare i bidoni (lontano da loro per motivi estetici e di fronte agli altri condomini dove sicuramente non viene miglorato l'aspetto estetico).
    Io che sono insieme al mio marito proprietario di due condomini mi oppongo.
    Qual'è la situazione legale ?
    Possono costringeremi ? 
    René
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale René
      Lunedì 27 Maggio 2019, alle ore 15:59
      Se l'accordo tra i sei condominii non si trova, scatta la rotazione del sito.  Una volta stabiliti i siti di posizionamento dei bidoni fate la turnazione trimestrale, bimestrale, ecc. In questo modo tutti avranno pari trattamento. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nastiaykuki
    Nastiaykuki
    Venerdì 18 Gennaio 2019, alle ore 18:26
    Vivo al secondo piano di una casa.
    La casa è vecchia quasi 100 anni e il tetto non ha nessun tipo di isolamento, le tegole sono rotte e ci sono buchi che fanno entrare acqua.
    Infatti dal sottotetto di mia proprietà filtra acqua dal soffitto in casa.
    Vorremo mettere apposto il tetto e magari alzarlo di 50cm, dato che ci serviranno delle camerette ,ottenendo cubatura spostando fuori dalla facciata le scale che conducono al nostro appartamento.
    Per questa modifica e per non avere problemi ci eravamo inizialmente proposti di pagare il tetto noi, anche se è in comune.la vicina al primo piano si oppone a qualsiasi modifica della casa, e dice di pagare la sua parte del tetto per rifarlo con non 1 cm di piu, poiché lei è troppo affezionata alla casa, ma semplicemente vuole solo attaccare briga con tutto il vicinato.
    Oltretutto si nasconde, va via spesso e non vuole nemmeno visionare il progetto.il vicino del piano terra, invece ci ha dato l’ok per la scala fuori e i 50 cm in più.
    La scala e il tetto nuovo non alterano lo stile della casa nè il passaggio.
    Non esistono planimetrie definite dell’altezza del tetto, all’ufficio Tecnico del comune.la vicina del primo piano ha chiuso illegalmente non molti anni fa, un suo passaggio esterno che porta a una casetta a parte, integrandola alla casa e creando cubatura che lei non possiede.
    Potrebbe essere il nostro asso nella manica poiché nessuno le ha approvato questa modifica esterna la casa.
    Sappiamo che se siamo proprietari del sottotetto abbiamo diritto a alzare di un po, sempre se abbiamo la cubatura per farlo...che avremmo se ci autorizzassero spostare le scale fuori, o aprire all’aria il vano scale,.quali sono i possibili futuri che si potrebbero creare? 
    Se la maggioranza è positiva a questi lavori e al comune pure hanno dato l’ok al progetto, ci sarebbe un modo per procedere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nastiaykuki
      Martedì 22 Gennaio 2019, alle ore 10:36
      Dare una risposta alla Sua domanda, senza la perfetta conoscenza dello stato dei luoghi, è molto difficile. Fermo restando la verifica della fattibilità urbanistica del Suo progetto, in termini legali se la vicina del primo piano rientra in parte o totalmente nella verticale della copertura del tetto, ha voce grossa sulle innovazioni del tetto stesso opponendosi ad ogni modifica. Più fattibile, invece, se la vicina è fuori dalla sagoma della copertura perchè in questo caso subentrano le distanze mnime tra costruzioni (da verificare all'U.T. del Suo comune).  In ogni caso ha un buon deterrente da far valere e che la potrebbe "frenare" nella sua azione ostativa: l'abuso edilizio commesso. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Enrico Mantovani
    Enrico Mantovani
    Lunedì 31 Ottobre 2016, alle ore 17:31
    Sono il proprietario di una mansarda il cui tetto , di tipo ventilato ha problemi di infiltrazioni d'acqua.
    L'assemblea ha deliberato, senza avere la maggioranza assoluta, di cementare i coppi di colmo (soluzione accettata per mero risparmio economico) deprezzando le prestazioni energetiche delle mansarda, a tetto caldo, con relativo ACE non più' conforme.
    Come posso agire per tutelare gli interessi delle mansarde?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Enrico Mantovani
      Mercoledì 2 Novembre 2016, alle ore 09:40
      Innanzitutto va impugnata la delibera assembleare entro i 30gg. canonici ed inviare una raccomandata all'amministrore in carica, con avviso di ricevimento, diffidandolo ad eseguire opere atte a modificare dello stato dei luoghi ed a indire una nuova convocazione per la corretta delibera dei lavori di ripristino. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Enrico Mantovani
        Enrico Mantovani Pasquale
        Venerdì 4 Novembre 2016, alle ore 11:56
        Grazie per le indicazioni fornite.
        Se in assemblea i condomini non coinvolti nel problema ribadiscono il concetto che gli interessa solamente pagare poco a scapito delle mansarde?
        E se insistono sul fatto di mettere a posto il tetto trasformandolo in tetto caldo, il sottoscritto puo' far intervenire il comune e/o la provincia dato che cambiano le caratteristiche della copertura e relativi ACE?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Enrico Mantovani
          Domenica 6 Novembre 2016, alle ore 17:34
          La modifica del tipo di isolamento del tetto è sostanziale e per essere approvata deve essere all'unanimità, non basta la maggioranza semplice. Inoltre la stessa va incidere negativamente sulla cerificazione energetica anche di coloro che stanno ai piani inferiori. L'amministratore queste norme le conosce. Se quanto prima detto non viene rispettato, va immediatamente impugnata la delibera e citato a giudizio il condominio. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Enrico Mantovani
            Enrico Mantovani Pasquale
            Lunedì 7 Novembre 2016, alle ore 11:43
            Il problema che l'amministratrice Lucia di queste cose non ne sa' nulla,  e neppure le ditte che ha interpellato per l'intervento
            Infatti sono cadute dal pero quando ho sollevato la questione, viva la professionalita' in Italia.
            In conclusione amministratore e ditta esecutrice stanno dalla parte dei condomini con le braccine corte...!!!!
            rispondi al commento
  • Elenage
    Elenage
    Giovedì 25 Settembre 2014, alle ore 12:34
    Nel palazzo dove abito, il proprietario del magazzino al piano terra vorrebbe aprire tre varchi per altrettanti box auto ( ora ci sono dei finestroni) sulla facciata principale, che da su un cortile condominiale . Secondo un avvocato si può fare, ma dal punto di vista della sicurezza? non si rischia di indebolire il muro?
    rispondi al commento
  • Enzo
    Enzo
    Martedì 31 Dicembre 2013, alle ore 10:18
    In un condominio di 9 abitazioni è possibile fare il lavoro di tinteggiatura modificando completamente lo stile e i colori del vano scale senza aver fatto nessuna assemblea, ma di propria iniziativa e solo di conoscenza da parte di alcuni condomini?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Enzo
      Giovedì 2 Gennaio 2014, alle ore 17:21
      No, non è possibile.
      rispondi al commento
  • Castaldi Rodolfo
    Castaldi Rodolfo
    Mercoledì 11 Dicembre 2013, alle ore 09:08
    All'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria di ogni anno mi sono visto al punto 3 questa dicitura: "discussione e decisioni in merito alla proposta di ELIMINARE il giardino interno lato supercondominio con una pavimentazione rifacendo impermeabilizzazione con il fine di risolvere i problemi d'infiltrazione nei box sottostanti" presentazione preventivi e delibere.
    La domanda è: ma è possibile tutto ciò senza la maggioranza assoluta?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Castaldi Rodolfo
      Venerdì 13 Dicembre 2013, alle ore 13:01
      Più che la maggioranza assoluta potrebbe servire quella prevista per le innovazioni (art. 1120-1136, quinto comma, c.c.)
      rispondi al commento
  • Arianna
    Arianna
    Sabato 11 Maggio 2013, alle ore 18:57
    Abito al 3 piano in una mansarda, sul mio pianerottolo ci sono solo 2 appartamenti il mio e l'altro che al momento é vuoto, il proprietario é a Roma.
    Ho realizzato un murales sulla parete adiacente al mio ingresso, mi e'stato intimato di toglierlo in quanto parte comune, o sarà rimosso per vie legali.
    Mi stò informando con i vari articoli di condominio, ho trovato qualcosa sulle migliorie e innovazioni, ma vorrei un parere esperto che devo fare?
    Grazie
    rispondi al commento
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