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Modificare parti comuni in condominio: ecco cosa dice la legge

Qual è la disciplina relativa alle parti comuni del condominio? Quali modifiche sono consentite e cosa dice la legge in merito a innovazioni e destinazioni d'uso
29 Gennaio 2019 ore 16:20 - NEWS Parti comuni

Che cosa sono le parti comuni del condominio?


La vita in condominio è spesso causa di svariati litigi : si pensi ai contrasti in merito alla ripartizione delle spese oppure alle difficoltà a trovare accordi in ordine alla effettuazione di interventi di manutenzione. Molte situazioni conflittuali riguardano la disciplina delle parti comuni del condominio.

Che cosa si intende per parti comuni di un condominio?
Quali sono gli obblighi e i diritti dei condomini su di esse?
Per non trovarsi impreparati sull'argomento è bene conoscere quelle che sono le modalità di uso delle cose comuni, nonché le norme previste dalla legge relative alle modifiche che si possono apportare ed entro quali limiti.

Le parti comuni di un edificio sono descritte all'articolo 1117 del codice civile come le parti che appartengono a tutti i condomini in maniera indivisa.
Il condominio, infatti, è una particolare forma di comunione in riferimento alla quale vi è la contitolarità di determinati spazi, appunto le parti comuni.

Al fine di evitare controversie o quanto meno ridurre le possibilità di lite, è opportuno innanzitutto conoscere quali sono le parti comuni del condominio e quelli che sono i comportamenti consentiti ai condomini al riguardo.
Molti dubbi sulla definizione di parti comuni sono stati superati grazie alla Riforma del Condominio attuata con la legge del 2012 con la quale sono state inserite ulteriori precisazioni all'interno della norma.

Parti comuni condominio
Le parti comuni possono essere suddivise in tre macrocategorie:

  • le parti dell'edificio costituenti elementi strutturali dello stesso (suolo, fondamenta, tetto lastrico solare, muri maestri, travi portanti, portoni d'ingresso, scale, portici, cortile facciata);

  • aree o locali finalizzati allo svolgimento di servizi in comune (parcheggio, portineria, lavanderia);

  • opere, installazioni o impianti il cui uso è comune (impianto di riscaldamento, idraulici, fognari, cisterne, ascensore).


In linea più generale, si tratta di quelle parti che strutturalmente sono destinate all'uso comune e che hanno la caratteristica di essere strumentali al godimento della proprietà esclusiva.
L'elenco del legislatore non è tassativo né esaustivo in quanto altri beni possono ritenersi comuni purché se ne accertino le sopra menzionate caratteristiche.

Abbiamo detto che la titolarità delle parti comuni è indivisa.
Lo afferma l'articolo 1119 del codice civile, in base al quale la divisione è possibile solo qualora non si renda più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condomino e previo consenso di tutti i partecipanti.

Parcheggio condominio
Come stabilito dall'articolo 1118 del codice civile, rispetto alle parti comuni, ciascun condomino può ritenersi proprietario in proporzione al valore della rispettiva proprietà privata.

Le parti comuni devono essere utilizzate dai condomini:

- secondo la loro normale destinazione (vedremo in seguito come la stessa può essere modificata);

- rispettando le norme contenute nel regolamento condominiale;

- senza compromettere o ledere l'uso della cosa comune da parte degli altri condomini.

Il partecipante alla comunione non può rinunciare alle parti comuni, nemmeno per ottenere una riduzione degli oneri condominiali.
Ciascun condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni.
Tuttavia la legge consente al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento o condizionamento centralizzato, qualora dal suo distacco non derivino:

- uno squilibrio nel funzionamento dell'impianto;

- un aggravio di spesa a carico degli altri condomini.

Il rinunciante sarà comunque tenuto a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma.

Un altro aspetto da ricordare, nel momento in cui si analizza i diritti in capo a ciascun condomino è che il condomino, nell'utilizzo della proprietà esclusiva non può mai ledere i diritti degli altri condomini sugli immobili di proprietà esclusiva né arrecare danno alle parti comuni.
In ogni caso è doveroso darne notizia all'amministratore che riferisce all'assemblea.

Modifiche cose comuni e regolamento condominiale


Quando si parla di modifiche da apportare alle parti comuni di un edificio condominiale è necessario innanzitutto fare riferimento al regolamento di condominio.
Per poter valutare se possibile o meno aggiungere elementi ulteriori, effettuare variazioni alle parti esistenti, innovazioni, migliorie ecc.,. punto di riferimento è certamente il documento che disciplina, tramite accordo tra i condomini, quella serie di questioni che vengono in esso descritte.


Nell'ambito del condominio, rientra tra le facoltà di ciascun condomino quella di apportare delle migliorie alle parti comuni.

La libera iniziativa del singolo deve tener conto di taluni limiti: abbiamo detto che non si può compromettere il godimento degli altri condomini né apportare delle variazioni alla destinazione d'uso delle parti comuni.

Non si può dunque trasformare il giardino in un parcheggio modificando l'uso cui esso è destinato.

Nel rispetto dei limiti sopra evidenziati, tuttavia, ciascun condomino, può apportare delle modifiche finalizzate a migliorare il godimento delle parti comuni, anche a proprie spese (articolo 1102 codice civile).

Diverse dalle modifiche in questione, consentite al singolo condomino, sono quelle che il codice civile definisce come delle innovazioni, che hanno delle caratteristiche ben precise.
Sono opere di trasformazione che incidono in maniera consistente sull'uso della cosa comune.
Per questo motivo è richiesto l'intervento dell'assemblea che deve liberare con determinati quorum e non sono mai consentite al singolo condomino.


Innovazioni in condominio


Qui di seguito vedremo quale sia la procedura da porre in atto per dare luogo a delle innovazioni in ambito condominiale. Le innovazioni sono disciplinate dall'articolo 1120 del codice civile che riporta quanto segue:

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3. l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma.
La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Art. 1120 cod.civ.

Sulle parti comuni del condominio possono essere effettuate delle innovazioni.
Per innovazioni si intendono, in base alla nuova formulazione del codice civile, quegli interventi diretti al miglioramento, all'uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni.

Modifiche in condominio

Come definite dalla giurisprudenza, sono una particolare modificazione dunque che rende, per così dire, nuova la cosa, con trasformazioni e cambiamenti dell'originaria funzione e destinazione o con un'alterazione della sua entità sostanziale (si veda Cassazione 18334/ 2012).

La maggioranza richiesta per tali innovazioni è quella degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno i due terzi dei millesimi.

Diversa maggioranza è necessaria per le altre innovazioni elencate dalla norma. Sia che si tratti di modificazione d'uso (come vedremo) che di innovazione l'intervento non può compromettere, sicurezza, stabilità e decoro architettonico del bene comune.
Altro limite, previsto solo per le innovazioni, è che esse rendano inservibili le cose comuni, all'uso o al godimento anche di un solo condomino.


Variazione destinazione d'uso delle parti comuni


Eventuali modifiche e variazioni della destinazione d'uso delle parti comuni devono essere deliberate nel corso dell' assemblea condominiale .
Le modifiche delle destinazioni d'uso sono disciplinate dall'articolo 1117 ter, articolo introdotto con la Riforma del condominio che afferma quanto segue:

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. Art. 1117 ter cod. civ.


Si tratta delle modifiche finalizzate a soddisfare esigenze di interesse condominiale per le quali viene richiesto un quorum dei 4/5 dei partecipanti al condominio e 4/5 dei millesimi.

Complessa è inoltre la procedura per la convocazione dell'assemblea: l'invio della convocazione con lettera raccomandata o con posta certificata deve pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione e deve essere affisso per non meno di trenta giorni nei locali di maggior uso o negli spazi a tal fine destinati.

Con l'articolo 1117 quarter è stata introdotta dalla Riforma del condominio una norma di riferimento, a tutela di eventuali azioni o interventi che possano ledere la destinazione d'uso delle parti comuni.
Esso afferma che:

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136. Art. 1117 quarter cod.civ.

riproduzione riservata
Articolo: Modifica di parti comuni in un condominio
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Modifica di parti comuni in un condominio: Commenti e opinioni


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  • Cicciotto82
    Cicciotto82
    4 giorni fa
    Complimenti per la rubrica.
    Sono proprietario di un box interrato, inserito in un garage comune ad altri tanti condomini, progettato talmente male che non vi arriva aria tanto che tutto ciò che vi stipo perisce in brevissimo tempo.
    Siamo tantissimi condomini e auspicare ad una messa a norma sarebbe a dire poco illusorio.
    Se volessi a mie spese, facendo tutto a norma, creare delle aperture in alto le pareti del mio box, con la tecnica delle bocche di lupo, quindi andando a modificare parte dei marciapiedi dell'edificio ( il marciapiede resterebbe tale ma con delle grate in corrispondenza delle bocche di lupo) cosa mi devo aspettare?
    Devo chiedere autorizzazioni agli altri?
    Ne và della salubrità del box.
    rispondi al commento
    • Manuelamargilio
      Manuelamargilio Cicciotto82
      2 giorni fa
      Non è chiaro se il marciapiede sia nel cortile condominiale oppure faccia parte della strada pubblica.
      rispondi al commento
  • Day9
    Day9
    Martedì 22 Settembre 2020, alle ore 10:21
    All'interno del nostro appartamento vorremmo trasformare una finestra (che affaccia sul nostro balcone) in portafinestra.
    La modifica non si vedrebbe nemmeno dalla strada, perchè il balconcino è un po' rientrante.
    È' necessario chiedere l'autorizzazione ai condomini?
    Se sí, è necessaria l'unanimità o basta la maggioranza?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Day9
      Giovedì 24 Settembre 2020, alle ore 11:39
      Sì, è necessario chiedere il parere preventivo all'assemblea di condominio che ne deve dare l'assenso a maggioranza qualificata. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Aleph0
    Aleph0
    Martedì 28 Luglio 2020, alle ore 07:05
    Abito in un condominio non costituito di sei unità.
    Si vorrebbe ricavare dall'area di manovra dell'autorimessa un locale tecnico per posizionare gli apparati necessari all'installazione degli impianti fotovoltaici (inverter e batterie).
    Quale maggioranza necessita una modifica di questo tipo, che prevede variazione della destinazione d'uso di una parte di un'area comune?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Aleph0
      Mercoledì 29 Luglio 2020, alle ore 10:32
      Per tale innovazione è richiesta la maggioranza dei 4/5 dei partecipanti o dei millesimi del fabbricato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Micheletrezza
    Micheletrezza
    Lunedì 22 Giugno 2020, alle ore 19:15
    Abito in un condominio di 9 proprietari al terzo ed ultimo piano.
    A questo livello ci sono il mio appartamento (una mansarda) e di fronte un grande sottotetto condominiale.
    Per accedere a questo terzo livello c'è una scala di legno discretamente ripida e, dopo tanti anni, ultimamente anche un po scricchiolante.
    Ora la mia idea è quella di proporre una nuova soluzione per sostituire definitivamente la scala esistente creandone una nuova che vada ad abbattere la pendenza (ho già un progetto lasciato dai vecchi proprietari).
    La scala salirà tre gradini circa per poi virare tutta a sinistra per poi risalire altri 3 gradini.
    Volevo sapere se secondo voi questo tipo di intervento è attuabile ed eventualmente in che termini (per maggioranza o unanimità).
    Nel caso sarei disposto (ma solo se viene abbattuta la pendenza) ad accollarmi l'intero costo della nuova realizzazione della scala.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Micheletrezza
      Giovedì 25 Giugno 2020, alle ore 17:48
      La scala di collegamento al piano terzo è una componente strutturale dell'edificio. Oltre a servire la Sua abitazione rappresenta anche l'unico accesso al grande vano condominiale.  Qualsiasi modifica necessita il consenso unanime di tutti, magari se c'è qualche condomino restio alla Sua proposta potrebbe acconsentire nel caso di esenzione totale alla spesa. Cordiali saluti.   
      rispondi al commento
  • Clarissa2
    Clarissa2
    Domenica 14 Giugno 2020, alle ore 11:55
    Buongiorno,sono proprietaria di un negozio al piano terra di un palazzo con condominio. L'amministratore mi ha inviato una richiesta di pagamento per i lavori effettuati ai balconi. Ovviamente io non ho balconi avendo solo un negozio, quindi chiedo è normale che io debba partecipare alla spesa? E soprattutto in che entità? c'è una tabella di riferimento (in basse alla quale posso verificare in base ai millesimi) in quanto l'importo è molto alto rispetto a quello degli altri conomini che hanno gli appartamenti nonostante io non abbia molti millesimi? Ad esempio ho notato che un condomino che ha 42 mill. paga meno di me che ne ho 39. Grazie in anticipo per la risposta
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Clarissa2
      Lunedì 15 Giugno 2020, alle ore 12:18
      La risposta è un pò complessa. La struttura del balcone (soletta di calcestruzzo) è di proprietà di chi ha il caplestio come anche l'impermeabilizzazione e del pavimento. Lei è tenuta a pagare la parte comune dell'edificio e cioè l'intonaco ed il rivestimento della sola parte a vista (fioriere, stucchi e pitture) del frontalino che di solito va dai 16/20 cm. Il calcolo, quindi, deve tener conto di queste variabili distinguendo tra proprietà privata e condominiale.  Se ci sono degli errori nella stesura della "Tabella A" di proprietà generale, vanno determinati e ricalcolati, incaricando un tecnico per la rettifica. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Salvatore19
    Salvatore19
    Domenica 7 Giugno 2020, alle ore 23:37
    Abito in un condominio di 4 appartamenti.
    Un condomino di sua iniziativa a installato nel muro condominiale ma a pochi centimetri dall'ingresso della propria porta basculante, un faretto a led (naturalmente illumina solo il suo ingresso privato).
    Può farlo senza chiedere l’autorizzazione all’assemblea?
    Che maggiorazione serve per farlo installare?
    Se lo rimuove, arreca un danno anche all’estetica del condominio, per quanto marginale, lo si può citare per danni?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Salvatore19
      Giovedì 11 Giugno 2020, alle ore 12:44
      Anche per modesti interventi che interessano il bene o l'uso comune, è buona norma chiedere il parere o il consenso agli altri condividendi. Nella fattispecie il faretto (ad uso personale), è stato posato sul muro che è di tutti ed, in quanto tale, tutti devono esprimere il loro benestare. In caso di rimozione va ripristinato lo stato dei luoghi antecedente alla posa. Riguardo ai danni, in via puramente teorica, sono ammessi anche quelli. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Matreo
    Matreo
    Venerdì 29 Maggio 2020, alle ore 17:15
    Ho un problema con un condomino.
    La mia è una palazzina di tre livelli con tre unità familiari, la mia posta al secondo piano.
    La scala comune: il primo inquilino ha accesso ma non la usa causa altro ingresso, ad usarla siamo io, che non abito più nel palazzo, e l'affittuario/quasi proprietario della mansarda al terzo piano.
    Ora, dato che praticamente l'uso è limitato al terzo condomino, quest'ultimo ha ben pensato di espandersi per tutte scale con sue cose (scarpe, stenditori, mobiletti vari, scope e stracci).
    Questo comportamento è stato ripreso più volte ma, data la mia assenza, ovviamente il problema ritorna puntualmente.
    C'è inoltre da aggiungere che tale comportamento mi impedisce di vendere la mia proprietà perché scoraggia i possibili acquirenti già all'ingresso dello stabile!
    È possibile una via legale?
    Non abbiamo mai avuto un'amministrazione condominiale e fin ora non c'era mai stato bisogno ma con persone così...
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Matreo
      Mercoledì 3 Giugno 2020, alle ore 18:37
      L'amministratore in questi casi non serve! Purtroppo è un problema di cattiva educazione che a volte porta ad esacerbare gli animi con conseguenze imprevedibili. Le consiglio una lettera di diffida da parte di un legale di Sua fiducia, con la speranza che basti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fior77
    Fior77
    Martedì 26 Maggio 2020, alle ore 07:34
    Ho comprato casa da poco al piano rialzato in un condominio di 24 appartamenti dove esiste un area parcheggio di circa 32 posti macchina e alle spalle un area verde formata da piccoli orti destinati alle abitazioni più uno spazio verde condominiale.
    Io affaccio con il salone e la cameretta di mia figlia sul cortile parcheggio e con la cucina, bagno, cameretta e camera da letto sul giardino.
    Leggendo un vecchio verbale di assemblea ho riscontrato che i proprietari degli orti possono parcheggiare la seconda macchina davanti ai propri orti.
    E fin qui ci siamo.
    Il problema è che un condomino sta iniziando a parcheggiare sotto la mia camera da letto in un area comune a tutti dicendomi che lui d'estate l'ha sempre fatto fra l'altro si tratterebbe pure di una terza auto.
    Io gli ho risposto che quella è un area condominiale e quindi un bene di tutti e non del singolo ed inoltre ho la camera da letto e quindi mi reca dei disagi.
    Come posso procedere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fior77
      Sabato 30 Maggio 2020, alle ore 09:11
      Il fatto che il condomino usi la cosa comune a suo piacimento non gli da' nessun diritto né di farlo e né di acquisirlo. In ogni caso, in materia di sicurezza, chiunque parcheggi l'auto in prossimità della Sua abitazione deve sostare ad almeno un metro e mezzo e con la parte anteriore dell'auto. Le consiglio di scrivere una lettera all'amministratore, in modo da normare le spiacevoli abitudini. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Fior77
        Fior77 Pasquale
        Domenica 31 Maggio 2020, alle ore 19:16
        Grazie 
        rispondi al commento
  • Giovanni731
    Giovanni731
    Domenica 24 Maggio 2020, alle ore 20:04
    In un condominio con 18 unità abitative è possibile che il proprietario dell'ultimo piano crei, senza nessuna delibera, un ampliamento del ballatoio per spostare la porta di ingresso alla propria abitazione?
    Lui ha fatto solo una comunicazione appellandosi art.1102, ma il ballatoio non c'è e verrebbe creato ex-novo al solo scopo di modificare l'ingresso al suo appartamento.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giovanni731
      Lunedì 25 Maggio 2020, alle ore 13:25
      L'art. 1102 del codice civile dispone: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.  Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".  Come si legge il bene comune rimane di tutti non di un singolo, quindi, da quanto descrive rappresenta una violazione delle norme. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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