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Modificare parti comuni in condominio: ecco cosa dice la legge

Qual è la disciplina relativa alle parti comuni del condominio? Quali modifiche sono consentite e cosa dice la legge in merito a innovazioni e destinazioni d'uso
29 Gennaio 2019 ore 16:20 - NEWS Parti comuni

Che cosa sono le parti comuni del condominio?


La vita in condominio è spesso causa di svariati litigi: si pensi ai contrasti in merito alla ripartizione delle spese oppure alle difficoltà a trovare accordi in ordine alla effettuazione di interventi di manutenzione. Molte situazioni conflittuali riguardano la disciplina delle parti comuni del condominio.

Che cosa si intende per parti comuni di un condominio?
Quali sono gli obblighi e i diritti dei condomini su di esse?
Per non trovarsi impreparati sull'argomento è bene conoscere quelle che sono le modalità di uso delle cose comuni, nonché le norme previste dalla legge relative alle modifiche che si possono apportare ed entro quali limiti.

Le parti comuni di un edificio sono descritte all'articolo 1117 del codice civile come le parti che appartengono a tutti i condomini in maniera indivisa.
Il condominio, infatti, è una particolare forma di comunione in riferimento alla quale vi è la contitolarità di determinati spazi, appunto le parti comuni.

Al fine di evitare controversie o quanto meno ridurre le possibilità di lite, è opportuno innanzitutto conoscere quali sono le parti comuni del condominio e quelli che sono i comportamenti consentiti ai condomini al riguardo.
Molti dubbi sulla definizione di parti comuni sono stati superati grazie alla Riforma del Condominio attuata con la legge del 2012 con la quale sono state inserite ulteriori precisazioni all'interno della norma.

Parti comuni condominio
Le parti comuni possono essere suddivise in tre macrocategorie:

  • le parti dell'edificio costituenti elementi strutturali dello stesso (suolo, fondamenta, tetto lastrico solare, muri maestri, travi portanti, portoni d'ingresso, scale, portici, cortile facciata);

  • aree o locali finalizzati allo svolgimento di servizi in comune (parcheggio, portineria, lavanderia);

  • opere, installazioni o impianti il cui uso è comune (impianto di riscaldamento, idraulici, fognari, cisterne, ascensore).


In linea più generale, si tratta di quelle parti che strutturalmente sono destinate all'uso comune e che hanno la caratteristica di essere strumentali al godimento della proprietà esclusiva.
L'elenco del legislatore non è tassativo né esaustivo in quanto altri beni possono ritenersi comuni purché se ne accertino le sopra menzionate caratteristiche.

Abbiamo detto che la titolarità delle parti comuni è indivisa.
Lo afferma l'articolo 1119 del codice civile, in base al quale la divisione è possibile solo qualora non si renda più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condomino e previo consenso di tutti i partecipanti.

Parcheggio condominio
Come stabilito dall'articolo 1118 del codice civile, rispetto alle parti comuni, ciascun condomino può ritenersi proprietario in proporzione al valore della rispettiva proprietà privata.

Le parti comuni devono essere utilizzate dai condomini:

- secondo la loro normale destinazione (vedremo in seguito come la stessa può essere modificata);

- rispettando le norme contenute nel regolamento condominiale;

- senza compromettere o ledere l'uso della cosa comune da parte degli altri condomini.

Il partecipante alla comunione non può rinunciare alle parti comuni, nemmeno per ottenere una riduzione degli oneri condominiali.
Ciascun condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni.
Tuttavia la legge consente al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento o condizionamento centralizzato, qualora dal suo distacco non derivino:

- uno squilibrio nel funzionamento dell'impianto;

- un aggravio di spesa a carico degli altri condomini.

Il rinunciante sarà comunque tenuto a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma.

Un altro aspetto da ricordare, nel momento in cui si analizza i diritti in capo a ciascun condomino è che il condomino, nell'utilizzo della proprietà esclusiva non può mai ledere i diritti degli altri condomini sugli immobili di proprietà esclusiva né arrecare danno alle parti comuni.
In ogni caso è doveroso darne notizia all'amministratore che riferisce all'assemblea.

Modifiche cose comuni e regolamento condominiale


Quando si parla di modifiche da apportare alle parti comuni di un edificio condominiale è necessario innanzitutto fare riferimento al regolamento di condominio.
Per poter valutare se possibile o meno aggiungere elementi ulteriori, effettuare variazioni alle parti esistenti, innovazioni, migliorie ecc.,. punto di riferimento è certamente il documento che disciplina, tramite accordo tra i condomini, quella serie di questioni che vengono in esso descritte.


Nell'ambito del condominio, rientra tra le facoltà di ciascun condomino quella di apportare delle migliorie alle parti comuni.

La libera iniziativa del singolo deve tener conto di taluni limiti: abbiamo detto che non si può compromettere il godimento degli altri condomini né apportare delle variazioni alla destinazione d'uso delle parti comuni.

Non si può dunque trasformare il giardino in un parcheggio modificando l'uso cui esso è destinato.

Nel rispetto dei limiti sopra evidenziati, tuttavia, ciascun condomino, può apportare delle modifiche finalizzate a migliorare il godimento delle parti comuni, anche a proprie spese (articolo 1102 codice civile).

Diverse dalle modifiche in questione, consentite al singolo condomino, sono quelle che il codice civile definisce come delle innovazioni, che hanno delle caratteristiche ben precise.
Sono opere di trasformazione che incidono in maniera consistente sull'uso della cosa comune.
Per questo motivo è richiesto l'intervento dell'assemblea che deve liberare con determinati quorum e non sono mai consentite al singolo condomino.


Innovazioni in condominio


Qui di seguito vedremo quale sia la procedura da porre in atto per dare luogo a delle innovazioni in ambito condominiale. Le innovazioni sono disciplinate dall'articolo 1120 del codice civile che riporta quanto segue:

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3. l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma.
La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Art. 1120 cod.civ.

Sulle parti comuni del condominio possono essere effettuate delle innovazioni.
Per innovazioni si intendono, in base alla nuova formulazione del codice civile, quegli interventi diretti al miglioramento, all'uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni.

Modifiche in condominio

Come definite dalla giurisprudenza, sono una particolare modificazione dunque che rende, per così dire, nuova la cosa, con trasformazioni e cambiamenti dell'originaria funzione e destinazione o con un'alterazione della sua entità sostanziale (si veda Cassazione 18334/ 2012).

La maggioranza richiesta per tali innovazioni è quella degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno i due terzi dei millesimi.

Diversa maggioranza è necessaria per le altre innovazioni elencate dalla norma. Sia che si tratti di modificazione d'uso (come vedremo) che di innovazione l'intervento non può compromettere, sicurezza, stabilità e decoro architettonico del bene comune.
Altro limite, previsto solo per le innovazioni, è che esse rendano inservibili le cose comuni, all'uso o al godimento anche di un solo condomino.


Variazione destinazione d'uso delle parti comuni


Eventuali modifiche e variazioni della destinazione d'uso delle parti comuni devono essere deliberate nel corso dell'assemblea condominiale.
Le modifiche delle destinazioni d'uso sono disciplinate dall'articolo 1117 ter, articolo introdotto con la Riforma del condominio che afferma quanto segue:

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. Art. 1117 ter cod. civ.


Si tratta delle modifiche finalizzate a soddisfare esigenze di interesse condominiale per le quali viene richiesto un quorum dei 4/5 dei partecipanti al condominio e 4/5 dei millesimi.

Complessa è inoltre la procedura per la convocazione dell'assemblea: l'invio della convocazione con lettera raccomandata o con posta certificata deve pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione e deve essere affisso per non meno di trenta giorni nei locali di maggior uso o negli spazi a tal fine destinati.

Con l'articolo 1117 quarter è stata introdotta dalla Riforma del condominio una norma di riferimento, a tutela di eventuali azioni o interventi che possano ledere la destinazione d'uso delle parti comuni.
Esso afferma che:

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136. Art. 1117 quarter cod.civ.

riproduzione riservata
Articolo: Modifica di parti comuni in un condominio
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Modifica di parti comuni in un condominio: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Gianni
    Gianni
    Lunedì 7 Giugno 2021, alle ore 19:08
    Un condomino è proprietario di un immobile in piccolo condominio, dove per accedere al piano ha una scala esterna di proprita esclusiva.
    Vorrebbe sovrapporre un nuovo pavimento nel suddetto.
    Può farlo senza rendere conto a qualcuno essendo unico proprietario oppure no?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gianni
      Martedì 8 Giugno 2021, alle ore 10:02
      Sì, ne ha facoltà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Gianni
        Gianni Pasquale
        Martedì 8 Giugno 2021, alle ore 14:58
        Quindi per tutta la scala di proprietà può decidere di pavimentarla senza che nessuno possa opporsi?
        Perche mi riferisce che riscontra opposizioni da altri condòmini.
        Si tratrano di lastre di marmo oramai vecchie e malmesse quindi sia per decoro che per gusto personale ha deciso di sanare e sovrapporre delle nuove piastrelle.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Gianni
          Mercoledì 9 Giugno 2021, alle ore 10:01
          Se il regolamento di condominio non pone veti sulla tipologia dei materiali, è libero di scegliere tranquillamente. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Jessica
    Jessica
    Giovedì 3 Giugno 2021, alle ore 11:16
    Un condomino molto rumoroso chiede di attraversare parte del piazzale e del verde condominiali con tracce sottoterra per portare l'elettricità nel suo giardino.
    Che maggioranza deve avere per farlo e il mancato rispetto della concessione per la tettoia del giardino ( copertura non conforme o schiamazzi ) nel caso avesse questo permesso, consentono la revisione del voto o la revoca del permesso nel caso lo ottenga ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Jessica
      Domenica 6 Giugno 2021, alle ore 16:54
      Serve l'unanimità dei consensi. Nel caso di rilascio del nullaosta è chiaro che vanno poste delle condizioni restrittive fino alla revoca del provvedimento. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Duvida
    Duvida
    Giovedì 3 Giugno 2021, alle ore 00:00
    Un condomino vuole modificare una finestra in porta e utilizzare il tetto del bagno che al momento non ha utilizzo come terrazzo.
    Si tratta di un bagno che dà sul cortile interno.
    Parte del terrazzo andrebbe anche a coprire un piccolo vano di proprietà del condominio, utilizzato come ripostiglio.
    Quale maggioranza è necessaria per l'approvazione di tali modifiche?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Duvida
      Giovedì 3 Giugno 2021, alle ore 15:25
      Se il regolamento di condominio non vieta esplicitamente qualsiasi modifica alle facciate, coperture, ecc.,  l'art. 1102 del codice civile dà la facoltà a ciascun condomino di disporre del bene comune "purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto". Nella realtà è causa di una infinità di azioni legali, in quanto basta un solo condomino per fermare qualsiasi opera a farsi.  È altrettanto vero che nella richiesta di provvedimenti autorizzativi non è obbligatorio allegare il parere, ma la solita dicitura "fatti salvi i diritti dei terzi" apre la strada ai vari tribunali. Da ciò ne consegue che è richiesta l'umanità dei consensi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Jhon jhon
    Jhon jhon
    Domenica 16 Maggio 2021, alle ore 17:48
    Un condomino ha chiesto di prendere in affitto un locale comune e di apportare delle modifiche allo stesso. In particolare vorrebbe restringere il volume erigendo delle pareti e aprire una porta in una delle pareti. Lo può fare? bisogna che ci sia l'unanimità?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Jhon jhon
      Mercoledì 19 Maggio 2021, alle ore 10:43
      Lo può fare a due condizioni: il nullaosta da parte di tutti i condomini e che le opere non siano in contrasto con le norme urbanistiche vigenti nel comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Frank
    Frank
    Lunedì 10 Maggio 2021, alle ore 22:09
    Sono proprietario di un appartamento in un condominio di tre piani più un giardino e un piccolo edificio + giardino con accesso dal cortile comune.
    Una scala nell'androne permette l'accesso a quasi tutti gli appartamenti (non al piccolo edificio + giardino).
    Può un qualsiasi condomino, che fra l'altro non ha appartamenti serviti dalla scala, installare una porta o un cancello alla base delle scale?
    Può farlo senza autorizzazione condominiale?
    Per l'autorizzazione che maggioranza occorre?
    Di tutti i condomini o solo di quelli a cui la scala permette l'accesso ai loro appartamenti?
    Di quale maggioranza necessita lo stesso condomino per usare androne e cortile per la sua attività commerciale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Frank
      Giovedì 13 Maggio 2021, alle ore 18:59
      Non può farlo senza una espressa autorizzazione assemblare da votarsi all'unanimità in quanto comporta una modifica con una sostanziale riduzione dell'uso del bene comune. I partecipanti sono tutti coloro che ricevono, o che possono ricevere, direttamente un danno da tale deliberato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Grigoboss
    Grigoboss
    Lunedì 10 Maggio 2021, alle ore 17:43
    Una domanda in merito a chiusura o parziale riduzione ampiezza finestra comune che guarda su terrazzo di proprietà.
    Qual'è la maggioranza da ottenere in assemblea nel primo caso e nel secondo?
    Nel primo caso c'è una modifica della destinazione d'uso (non c'è più la finestra).
    Nel secondo caso ci sarebbe ancora la finestra anche se ridotta nelle dimensioni.
    La maggioranza è la medesima o cambia e qual'è?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Grigoboss
      Giovedì 13 Maggio 2021, alle ore 18:49
      Fermo restando l'accertamento della posizione urbanistica del fabbricato e sull'impatto in materia di sicurezza, legate alla chiusura di una finestra condominiale ed i vincoli strettamente connessi, nella prima ipotesi è richiesta l'unanimità dei consensi. Nella seconda è richiesta i 4/5 dei millesimi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Giovedì 6 Maggio 2021, alle ore 22:35
    Ottimo articolo.
    Abitiamo in un grande complesso immerso nel verde di circa 250 villette, alcune abitate da un unica famiglia e altre abitate da più famiglie alcune con a disposizione giardino e altre no.
    Esistono diverse amministrazioni condominiali: una che si occupa in generale di tutto il complesso e diverse amministrazioni che raggruppano serie di villette. Nel condominio di cui facciamo parte si ha intenzione di far diventare un aria comune verde in un area barbecue lastricata di mattoni autobloccanti.
    Ora chiedo gentilmente se potete rispondere alle seguenti questioni: questa trasformazione riguarda oltre il nostro condominio anche quello generale?
    Si può fare tale trasformazione?
    Se sì la maggioranza come deve essere calcolata?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonio
      Lunedì 10 Maggio 2021, alle ore 12:02
      È una domanda complessa che richiede una risposta semplice che presume la lettura di atti, documenti ed approfondimenti statutari. In linea generale non essendo una innovazione ma un miglior godimento della cosa comune, basta la maggioranza semplice (50%+1).  Riguardo alla modifica generale o meno e ai partecipanti, dipende se l'area è lottizzata e quindi gestita come a scomparti stagno con apposite tabelle millesimali parzializzate, oppure le aree esterne, essendo un bene comune a tutti, fanno parte di una unica gestione. In ogni caso è un progetto fattibile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francopollo
    Francopollo
    Giovedì 6 Maggio 2021, alle ore 16:34
    In un giardino condominiale si può costruire una struttura chiusa (es. una casetta) privata?
    Ovviamente tutte le spese a carico di chi usufruisce della struttura e senza occupare l'intero spazio del giardino.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francopollo
      Lunedì 10 Maggio 2021, alle ore 11:46
      Per arrivare alla realizzazione di una volumetria chiusa su un area condominiale vanno superati due ostacoli: il primo è avere il nullaosta da parte di tutti i condomini, nessuno escluso; il secondo è quello di verificare  se gli strumenti urbanistici comunali le permettono tale possibilità.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luca Bonomi
    Luca Bonomi
    Mercoledì 21 Aprile 2021, alle ore 17:08
    In un autosilo di 4 piani sotterranei, un condomino ha proposto di adibire uno spazio ( tra due porte tagliafuoco ) in uno spazio dove parcheggiare moto e motorini.
    Ovviamente prolungando l'impianto splinker.
    Eventualmente in caso i VV.FF. diano un ok ad adibire tali spazi ( uno per piano per 10 posti cad. ) di quanti millesimi necessita l'assemblea per decidere in tal senso?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luca Bonomi
      Venerdì 23 Aprile 2021, alle ore 16:00
      Serve la maggioranza semplice dei presenti che rappresentano la metà più uno dei millesimi di proprietà generale in quanto sono modifiche volte a migliorare la gestione e l'uso di un bene comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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