Modifica di parti comuni in un condominio

NEWS DI Condominio05 Ottobre 2012 ore 15:27
Gli interventi eseguiti sulle parti comuni dei condomini, hanno dato da sempre adito a controversie e pronunciamenti legislativi e della Corte di Cassazione.
condominio , intervento edilizio , lavoro edile , parti comuni
Arch. Emanuele Distefano

Curare i rapporti tra i condomini di un edificio non è cosa facile, soprattutto per l'Amministratore che deve mediare tra i vari argomenti ponendo freno anche a questioni puramente personali che travalicano in certi casi anche gli interessi comuni.

dispute in ambito di riunione condominialeMolte dispute, infatti, nascono da rancori e insofferenza tra singoli soggetti che, in occasione delle riunioni di assemblea, trasformano i dibattiti in ostruzionismo o, nei casi peggiori, in denuncie.

Parte degli argomenti, che solitamente accendono gli animi, riguardano gli interventi edilizi, eseguiti o da eseguire, sulle parti comuni e poste a carico di tutti i condomini o realizzate direttamente da un singolo proprietario.

Su questa questione, il nostro ordinamento Giuridico ha posto delle direttive, facenti capo al Codice Civile, che rilevano alcuni presupposti da adottare.

Breve riepilogo sulle norme


codici legislativiRimane evidente che l'ambito è molto complesso, soprattutto trattandosi d'interessi e gestioni di parti comuni.

Anche l'articolo 1102 del Codice Civile, del resto, tratta quest'argomento definendo delle condizioni che prevedono la possibilità di modifiche sulle cose comuni, apportate da un partecipante, al solo fine di incrementare il diritto di godimento.

In modo più specifico e sul tema delle Innovazioni, ossia d'interventi atti a un migliore rendimento delle cose comuni, il Libro Terzo, della proprietà, individua invece delle norme che regolano alcuni aspetti di questa materia.

lavori edili visti come innovazioniSolo per citare alcuni passaggi, poniamo ad esempio le condizioni imposte dall'articolo 1120, come: la maggioranza dell'assemblea (quinto comma articolo 1136), il mantenimento del decoro architettonico, la stabilità del fabbricato, e il rispetto dei singoli diritti.

Vi sono, chiaramente, anche altre considerazioni, estese in altri articoli, che riguardano in modo particolare la consistenza e natura delle Innovazioni.

Seguendo questa linea, infatti, si potrebbero configurare due distinte situazioni, ossia che l'intervento richieda una spesa eccessiva, e quindi trasformandosi in miglioria voluttuaria, o che preveda parti d'opera suscettibili a utilizzazione separata.
Per questi casi si richiama il concetto espresso dall'articolo 1121, che consente a chiunque di non contribuire ai lavori rinunciando ovviamente a ogni vantaggio.

Visto da una certa ottica, questo particolare è rivolto a quei soggetti che non nutrono interesse per l'innovazione o che, cosa alquanto consolidata in questo periodo, stanno affrontando con difficoltà l'attuale crisi economica.

Sullo stesso articolo si evincono anche altre condizioni che permettono un più esaustivo approfondimento della disposizione legislativa.

incremento economico dei diritti a seguito di innovazioni o migliorieQuesta breve panoramica, posta in termini generali, non tratta l'argomento sotto il profilo tecnico giuridico, ma pone l'attenzione sull'intricata condizione che vede, per certi versi, uno stato di conflitto tra l'interesse comune e quello del singolo proprietario.
Infatti, la maggior parte delle diatribe si generano in evidenza a fatti che pongono da un lato e come unico obiettivo un privilegio personale, connesso a un intervento sulla parte comune, e dall'altro il risentimento di soggetti che valutano queste azioni come lesivi dei propri diritti.

Queste condizioni, piuttosto attuali, hanno dato modo alla Corte di Cassazione di esprimere dei pareri molto interessanti sotto il profilo giuridico.

Modifica di una parte comune eseguita da un condomino


riunioni di assemblea condominialeRimanendo su questo tema, è singolare il pronunciamento della Corte di Cassazione, n. 28919 del gennaio 2011, che si basa concettualmente sulla possibilità di apportare modifiche a un bene comune con lo scopo di trarre un'utilità aggiuntiva alla proprietà.

Vista l'interpretazione personale della sentenza, si desume che un intervento finalizzato a quest'obiettivo debba avere una consistenza tale da non compromettere e alterare l'aspetto architettonico dell'edificio.

Nei fatti, si deve configurare un perfetto equilibrio tra le esigenze del singolo e l'interesse degli altri proprietari e quindi nell'assenza di condizioni che potrebbero in qualche modo comportare il deprezzamento del fabbricato.

rapporti amichevoli tra condominiNel caso in questione l'oggetto della contesa riguardava l'apertura di un vano porta su un muro e la rimozione di una fioriera, realizzato da un singolo condomino, al fine di creare un accesso secondario ed esclusivo alla sua proprietà.
Chiaramente, l'argomento è molto variegato né in questa sede è possibile tracciare una regola univoca valida per tutti.

Trattandosi, infatti, di temi prettamente tecnici, ogni singolo aspetto deve essere valutato in funzione della consistenza del singolo caso e dall'interpretazione resa dai Giudici tramite un'attenta analisi dell'intero testo delle varie Sentenze.

Quello che deve far riflettere, in questa breve trattazione, è la sostanza dell'argomento posta in concomitanza con i vari pareri giuridici che possono, in certe situazioni, risolvere in maniera amichevole alcune controversie sollevate in sede di assemblea.

riproduzione riservata
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  • Enrico Mantovani
    Enrico Mantovani
    Lunedì 31 Ottobre 2016, alle ore 17:31
    Sono il proprietario di una mansarda il cui tetto , di tipo ventilato ha problemi di infiltrazioni d'acqua.
    L'assemblea ha deliberato, senza avere la maggioranza assoluta, di cementare i coppi di colmo (soluzione accettata per mero risparmio economico) deprezzando le prestazioni energetiche delle mansarda, a tetto caldo, con relativo ACE non più' conforme.
    Come posso agire per tutelare gli interessi delle mansarde?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Enrico Mantovani
      Mercoledì 2 Novembre 2016, alle ore 09:40
      Innanzitutto va impugnata la delibera assembleare entro i 30gg. canonici ed inviare una raccomandata all'amministrore in carica, con avviso di ricevimento, diffidandolo ad eseguire opere atte a modificare dello stato dei luoghi ed a indire una nuova convocazione per la corretta delibera dei lavori di ripristino. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Enrico Mantovani
        Enrico Mantovani Pasquale
        Venerdì 4 Novembre 2016, alle ore 11:56
        Grazie per le indicazioni fornite.
        Se in assemblea i condomini non coinvolti nel problema ribadiscono il concetto che gli interessa solamente pagare poco a scapito delle mansarde?
        E se insistono sul fatto di mettere a posto il tetto trasformandolo in tetto caldo, il sottoscritto puo' far intervenire il comune e/o la provincia dato che cambiano le caratteristiche della copertura e relativi ACE?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Enrico Mantovani
          Domenica 6 Novembre 2016, alle ore 17:34
          La modifica del tipo di isolamento del tetto è sostanziale e per essere approvata deve essere all'unanimità, non basta la maggioranza semplice. Inoltre la stessa va incidere negativamente sulla cerificazione energetica anche di coloro che stanno ai piani inferiori. L'amministratore queste norme le conosce. Se quanto prima detto non viene rispettato, va immediatamente impugnata la delibera e citato a giudizio il condominio. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Enrico Mantovani
            Enrico Mantovani Pasquale
            Lunedì 7 Novembre 2016, alle ore 11:43
            Il problema che l'amministratrice Lucia di queste cose non ne sa' nulla,  e neppure le ditte che ha interpellato per l'intervento
            Infatti sono cadute dal pero quando ho sollevato la questione, viva la professionalita' in Italia.
            In conclusione amministratore e ditta esecutrice stanno dalla parte dei condomini con le braccine corte...!!!!
            rispondi al commento
  • Elenage
    Elenage
    Giovedì 25 Settembre 2014, alle ore 12:34
    Nel palazzo dove abito, il proprietario del magazzino al piano terra vorrebbe aprire tre varchi per altrettanti box auto ( ora ci sono dei finestroni) sulla facciata principale, che da su un cortile condominiale . Secondo un avvocato si può fare, ma dal punto di vista della sicurezza? non si rischia di indebolire il muro?
    rispondi al commento
  • Enzo
    Enzo
    Martedì 31 Dicembre 2013, alle ore 10:18
    In un condominio di 9 abitazioni è possibile fare il lavoro di tinteggiatura modificando completamente lo stile e i colori del vano scale senza aver fatto nessuna assemblea, ma di propria iniziativa e solo di conoscenza da parte di alcuni condomini?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Enzo
      Giovedì 2 Gennaio 2014, alle ore 17:21
      No, non è possibile.
      rispondi al commento
  • Castaldi Rodolfo
    Castaldi Rodolfo
    Mercoledì 11 Dicembre 2013, alle ore 09:08
    All'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria di ogni anno mi sono visto al punto 3 questa dicitura: "discussione e decisioni in merito alla proposta di ELIMINARE il giardino interno lato supercondominio con una pavimentazione rifacendo impermeabilizzazione con il fine di risolvere i problemi d'infiltrazione nei box sottostanti" presentazione preventivi e delibere.
    La domanda è: ma è possibile tutto ciò senza la maggioranza assoluta?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Castaldi Rodolfo
      Venerdì 13 Dicembre 2013, alle ore 13:01
      Più che la maggioranza assoluta potrebbe servire quella prevista per le innovazioni (art. 1120-1136, quinto comma, c.c.)
      rispondi al commento
  • Arianna
    Arianna
    Sabato 11 Maggio 2013, alle ore 18:57
    Abito al 3 piano in una mansarda, sul mio pianerottolo ci sono solo 2 appartamenti il mio e l'altro che al momento é vuoto, il proprietario é a Roma.
    Ho realizzato un murales sulla parete adiacente al mio ingresso, mi e'stato intimato di toglierlo in quanto parte comune, o sarà rimosso per vie legali.
    Mi stò informando con i vari articoli di condominio, ho trovato qualcosa sulle migliorie e innovazioni, ma vorrei un parere esperto che devo fare?
    Grazie
    rispondi al commento
  • Camillo Martelli
    Camillo Martelli
    Venerdì 22 Febbraio 2013, alle ore 18:03
    Il posto macchina, che ho regolarmente comprato insieme all'appartamento, è stato realizzato in discesa, per cui non mi è possibile parcheggiare la moto, mentre scendere o salire sull'autovettura messa trasversalmente rappresenta un pericolo per i trasportati.
    Ho realizzato una piattaforma per ovviare all'inconveniente, ma mi è stato intimato di rimuoverla.
    Cosa fare?
    rispondi al commento
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