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Modificare parti comuni in condominio: ecco cosa dice la legge

Qual è la disciplina relativa alle parti comuni del condominio? Quali modifiche sono consentite e cosa dice la legge in merito a innovazioni e destinazioni d'uso
- NEWS Parti comuni

Che cosa sono le parti comuni del condominio?


La vita in condominio è spesso causa di svariati litigi: si pensi ai contrasti in merito alla ripartizione delle spese oppure alle difficoltà a trovare accordi in ordine alla effettuazione di interventi di manutenzione. Molte situazioni conflittuali riguardano la disciplina delle parti comuni del condominio.

Che cosa si intende per parti comuni di un condominio?
Quali sono gli obblighi e i diritti dei condomini su di esse?
Per non trovarsi impreparati sull'argomento è bene conoscere quelle che sono le modalità di uso delle cose comuni, nonché le norme previste dalla legge relative alle modifiche che si possono apportare ed entro quali limiti.

Le parti comuni di un edificio sono descritte all'articolo 1117 del codice civile come le parti che appartengono a tutti i condomini in maniera indivisa.
Il condominio, infatti, è una particolare forma di comunione in riferimento alla quale vi è la contitolarità di determinati spazi, appunto le parti comuni.

Al fine di evitare controversie o quanto meno ridurre le possibilità di lite, è opportuno innanzitutto conoscere quali sono le parti comuni del condominio e quelli che sono i comportamenti consentiti ai condomini al riguardo.
Molti dubbi sulla definizione di parti comuni sono stati superati grazie alla Riforma del Condominio attuata con la legge del 2012 con la quale sono state inserite ulteriori precisazioni all'interno della norma.

Parti comuni condominio
Le parti comuni possono essere suddivise in tre macrocategorie:

  • le parti dell'edificio costituenti elementi strutturali dello stesso (suolo, fondamenta, tetto lastrico solare, muri maestri, travi portanti, portoni d'ingresso, scale, portici, cortile facciata);

  • aree o locali finalizzati allo svolgimento di servizi in comune (parcheggio, portineria, lavanderia);

  • opere, installazioni o impianti il cui uso è comune (impianto di riscaldamento, idraulici, fognari, cisterne, ascensore).


In linea più generale, si tratta di quelle parti che strutturalmente sono destinate all'uso comune e che hanno la caratteristica di essere strumentali al godimento della proprietà esclusiva.
L'elenco del legislatore non è tassativo né esaustivo in quanto altri beni possono ritenersi comuni purché se ne accertino le sopra menzionate caratteristiche.

Abbiamo detto che la titolarità delle parti comuni è indivisa.
Lo afferma l'articolo 1119 del codice civile, in base al quale la divisione è possibile solo qualora non si renda più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condomino e previo consenso di tutti i partecipanti.

Parcheggio condominio
Come stabilito dall'articolo 1118 del codice civile, rispetto alle parti comuni, ciascun condomino può ritenersi proprietario in proporzione al valore della rispettiva proprietà privata.

Le parti comuni devono essere utilizzate dai condomini:

- secondo la loro normale destinazione (vedremo in seguito come la stessa può essere modificata);

- rispettando le norme contenute nel regolamento condominiale;

- senza compromettere o ledere l'uso della cosa comune da parte degli altri condomini.

Il partecipante alla comunione non può rinunciare alle parti comuni, nemmeno per ottenere una riduzione degli oneri condominiali.
Ciascun condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni.
Tuttavia la legge consente al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento o condizionamento centralizzato, qualora dal suo distacco non derivino:

- uno squilibrio nel funzionamento dell'impianto;

- un aggravio di spesa a carico degli altri condomini.

Il rinunciante sarà comunque tenuto a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma.

Un altro aspetto da ricordare, nel momento in cui si analizza i diritti in capo a ciascun condomino è che il condomino, nell'utilizzo della proprietà esclusiva non può mai ledere i diritti degli altri condomini sugli immobili di proprietà esclusiva né arrecare danno alle parti comuni.
In ogni caso è doveroso darne notizia all'amministratore che riferisce all'assemblea.

Modifiche cose comuni e regolamento condominiale


Quando si parla di modifiche da apportare alle parti comuni di un edificio condominiale è necessario innanzitutto fare riferimento al regolamento di condominio.
Per poter valutare se possibile o meno aggiungere elementi ulteriori, effettuare variazioni alle parti esistenti, innovazioni, migliorie ecc.,. punto di riferimento è certamente il documento che disciplina, tramite accordo tra i condomini, quella serie di questioni che vengono in esso descritte.


Nell'ambito del condominio, rientra tra le facoltà di ciascun condomino quella di apportare delle migliorie alle parti comuni.

La libera iniziativa del singolo deve tener conto di taluni limiti: abbiamo detto che non si può compromettere il godimento degli altri condomini né apportare delle variazioni alla destinazione d'uso delle parti comuni.

Non si può dunque trasformare il giardino in un parcheggio modificando l'uso cui esso è destinato.

Nel rispetto dei limiti sopra evidenziati, tuttavia, ciascun condomino, può apportare delle modifiche finalizzate a migliorare il godimento delle parti comuni, anche a proprie spese (articolo 1102 codice civile).

Diverse dalle modifiche in questione, consentite al singolo condomino, sono quelle che il codice civile definisce come delle innovazioni, che hanno delle caratteristiche ben precise.
Sono opere di trasformazione che incidono in maniera consistente sull'uso della cosa comune.
Per questo motivo è richiesto l'intervento dell'assemblea che deve liberare con determinati quorum e non sono mai consentite al singolo condomino.


Innovazioni in condominio


Qui di seguito vedremo quale sia la procedura da porre in atto per dare luogo a delle innovazioni in ambito condominiale. Le innovazioni sono disciplinate dall'articolo 1120 del codice civile che riporta quanto segue:

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3. l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma.
La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Art. 1120 cod.civ.

Sulle parti comuni del condominio possono essere effettuate delle innovazioni.
Per innovazioni si intendono, in base alla nuova formulazione del codice civile, quegli interventi diretti al miglioramento, all'uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni.

Modifiche in condominio

Come definite dalla giurisprudenza, sono una particolare modificazione dunque che rende, per così dire, nuova la cosa, con trasformazioni e cambiamenti dell'originaria funzione e destinazione o con un'alterazione della sua entità sostanziale (si veda Cassazione 18334/ 2012).

La maggioranza richiesta per tali innovazioni è quella degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno i due terzi dei millesimi.

Diversa maggioranza è necessaria per le altre innovazioni elencate dalla norma. Sia che si tratti di modificazione d'uso (come vedremo) che di innovazione l'intervento non può compromettere, sicurezza, stabilità e decoro architettonico del bene comune.
Altro limite, previsto solo per le innovazioni, è che esse rendano inservibili le cose comuni, all'uso o al godimento anche di un solo condomino.


Variazione destinazione d'uso delle parti comuni


Eventuali modifiche e variazioni della destinazione d'uso delle parti comuni devono essere deliberate nel corso dell'assemblea condominiale.
Le modifiche delle destinazioni d'uso sono disciplinate dall'articolo 1117 ter, articolo introdotto con la Riforma del condominio che afferma quanto segue:

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. Art. 1117 ter cod. civ.


Si tratta delle modifiche finalizzate a soddisfare esigenze di interesse condominiale per le quali viene richiesto un quorum dei 4/5 dei partecipanti al condominio e 4/5 dei millesimi.

Complessa è inoltre la procedura per la convocazione dell'assemblea: l'invio della convocazione con lettera raccomandata o con posta certificata deve pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione e deve essere affisso per non meno di trenta giorni nei locali di maggior uso o negli spazi a tal fine destinati.

Con l'articolo 1117 quarter è stata introdotta dalla Riforma del condominio una norma di riferimento, a tutela di eventuali azioni o interventi che possano ledere la destinazione d'uso delle parti comuni.
Esso afferma che:

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136. Art. 1117 quarter cod.civ.

riproduzione riservata
Articolo: Modifica di parti comuni in un condominio
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Modifica di parti comuni in un condominio: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Francesco
    Francesco
    Sabato 30 Luglio 2022, alle ore 11:26
    Abito in un condominio quadrifamiliare a due piani con ingresso unico.
    I due condomini al piano terra hanno diviso le due loro proprietà con una siepe alta 2 metri che di fatto ha chiuso la parte comune condominiale che girava tutto attorno all'edificio e obbligandomi a fare il giro dell'edificio per recarmi dall'altro lato.
    Possiamo, io e l'altro condomino che abita al secondo piano ,creare un varco nella siepe in modo da ripristinare il passaggio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco
      6 giorni fa
      I condomini del piano terra non possono modificare arbitrariamente la parte condominiale. Il passaggio va ripristinato.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Enrico Canna
    Enrico Canna
    Martedì 19 Luglio 2022, alle ore 17:30
    La ringrazio moltissimo per la celere risposta. Le posso chiedere gentilmente se ha qualche riferimento in merito (anche giuridico) che posso portare al mio amministratore per agevolarlo nei lavori di approvazione? Sostanzialmente devo dimostrare che anche se la cantina è comune, per l'abbattimento delle barriere architettoniche non servono i 4/5
    rispondi al commento
  • Manuelamargilio
    Manuelamargilio
    Lunedì 11 Luglio 2022, alle ore 10:17
    Trattandosi di abbattimento delle barriere architettoniche ci vuole una maggioranza dei condomini pari ad almeno la metà del valore del condominio.
    rispondi al commento
    • Enrico Canna
      Enrico Canna Manuelamargilio
      Giovedì 14 Luglio 2022, alle ore 18:39
      La ringrazio moltissimo per la celere risposta. Le posso chiedere gentilmente se ha qualche riferimento in merito (anche giuridico) che posso portare al mio amministratore per agevolarlo nei lavori di approvazione? Sostanzialmente devo dimostrare che anche se la cantina è comune, per l'abbattimento delle barriere architettoniche non servono i 4/5.
      rispondi al commento
  • Enrico Canna
    Enrico Canna
    Sabato 9 Luglio 2022, alle ore 23:42
    Buongiorno, abbiamo approvato a maggioranza assoluta l’installazione di un ascensore per l’abbattimento delle barriere architettoniche avendo anche una persona disabile. Approvazione con 520 millesimi. L’ascensore, come stabilito dalla soprintendenza (essendo l’immobile vincolato) deve in stato di fermo riposare nel piano -1. Al -1 è presente una cantina condominiale inutilizzata. La minoranza dei condomini sostengono che occorre il 4/5 dei millesimi e non solo il 50% + 1 dato che è un cambio d’uso di destinazione. È corretto? Grazie 
    rispondi al commento
  • Mauro
    Mauro
    Martedì 21 Giugno 2022, alle ore 20:21
    Vorrei sostituire la porta del mio deposito alloggiata nei sotteranei in una muratura condominiale non portante dove ce ne sono altre.
    Vorrei metterne una uguale alle altre ma piu larga di 20 cm per fare cio devo tagliare 25 cm di muratura.
    Come devo comportarmi per essere in regola in tutti i campi?
    rispondi al commento
    • Manuelamargilio
      Manuelamargilio Mauro
      Mercoledì 22 Giugno 2022, alle ore 19:00
      Buongiorno, suggerisco innanzitutto di valutare con un tecnico la tipologia di lavoro da effettuare e poi rivolgersi all'amministratore di condominio al fine di tener conto anche del regolamento condominiale.
      rispondi al commento
  • Piero63
    Piero63
    Lunedì 20 Giugno 2022, alle ore 15:27
    Cortesemente avrei un quesito in merito all'utilizzo del sottotetto.
    Nel nostro condominio (6 alloggi) abbiamo deciso di dividere il sottotetto in parti uguali ciascuno ed utilizzarle come locali accessori (ripostiglio ecc.).
    Ora vorremmo procedere con il 110 ma il tecnico ci dice che essendo il sottotetto indivisibile fino alla scadenza della convenzione urbanistica non avremmo potuto dividere.In questi giorni è stata approvata un aggiornamento della L.R (piemonte) in riferimento all'utilizzo dei sottotetti.
    Possiamo pensare di utilizzare questa strada per regolarizzare la nostra situazione?
    Piero
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Piero63
      Martedì 21 Giugno 2022, alle ore 17:22
      Sì. Se la nuova legge regionale "apre le porte" ad un utilizzo diverso dei sottotetti, è corretto sfruttare questa opportunità, propedeutica all'adesione del Superbonus del 110%. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Manuelollo
    Manuelollo
    Lunedì 13 Giugno 2022, alle ore 19:17
    Salve.
    Vorrei avere un vostro chiarimento in merito alla mia vicenda.
    Abito all' interno di un condominio, nel vano -1, definito seminterrato, e lì ci sono solo io e l'accesso alle cantine.
    Le scale condominiali sono aperte e la loro conformazione fa sì che, quando piove, tutta l'acqua piovana si raccolga presso di me impedendomi anche di entrare in casa. sono anni che chiedo di poterle chiudere e sistemare i danni di infiltrazioni generati.
    Ovviamente il condominio latita.
    Quindi io ho disposto sulla parte frontale delle scale dei pannelli di plexiglass trasparenti (fissati alle ringhiere con fascette di plastica tutto doverosamente trasparente) per contenere l'ingresso dell'acqua pivana presso la mia porta di ingresso.
    Questa mattina i condomini hanno tolto i plexiglass.
    Che posso fare?
    Posso rimetterlo e sono in diritoo a farlo visto che il condominio non prende provvedimenti??
    Grazie per la risposta, che ovviamnte è urgente
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Manuelollo
      Mercoledì 15 Giugno 2022, alle ore 09:57
      Vista la perenne latitanza del condominio, Le consiglio di inviare una raccomandata A/R di messa in mora all'amministratore nella quale si chiede di provvedere, ad horas, di eseguire tutti gli interventi atti alla risoluzione definitiva del problema ammonendo, inoltre, che a partire dalla medesima tutti i danni subendi saranno addebitati. Se perseguono nella loro indifferenza, Le consiglio di adire per via giudiziaria. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giuseppe1983
    Giuseppe1983
    Venerdì 3 Giugno 2022, alle ore 13:48
    Io e mia moglie vorremmo realizzare nel sottotetto di esclusiva proprietà due terrazzini scoperti per una superficie di circa. mq. 30.00 su 220.00 mq di tetto collegati alla nostra unità al piano inferiore (verrà realizzata una scala di collegamento tra i due piani.Attualmente non siamo costituiti come condominio, non abbiamo amministratore.
    Io e mia moglie siamo proprietari di 2 unità immobiliari distinte ognuna intestata singolarmente e vantiamo la proprietà di metà della superficie dello stabile.
    Stabile cosi composto:
    Piano Terra 1 appartamento + 1 negozio = 1 proprietario 1 negozio = 1 proprietario
    Piano Primo 2 appartamenti = 2 proprietario (uno di mia esclusiva proprietà, uno dei miei genitori).
    Piano Secondo + sottotetto1 appartamento = 1 proprietario.
    Per tale modifica, nonostante a favore abbiamo la maggioranza delle teste (3/5) e la maggioranza di superficie di proprietà è necessario il parere favorevole anche degli altri condomini?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giuseppe1983
      Martedì 7 Giugno 2022, alle ore 10:00
      Fermo restando la regolarità urbanistica del Suo progetto, l'opera è soggetta al parere favorevole dei condomini, visto che trattasi di una innovazione sostanziale della copertura del fabbricato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
    • Manuelamargilio
      Manuelamargilio Giuseppe1983
      Martedì 7 Giugno 2022, alle ore 13:36
      Per le innovazioni è necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell'edificio.
      rispondi al commento
  • Giulia
    Giulia
    Venerdì 13 Maggio 2022, alle ore 09:48
    Sto valutando l'acquisto di un'appartamento in una palazzina di 8 appartamenti che in dotazione ha una porzione di sottotetto, non presente "ufficialmente" nella documentazione in quanto si tratta di uno spazio comune che gli 8 originali proprietari hanno deciso di ripartirsi sommariamente ed adibire i locali a ripostiglio.
    Dal momento che il tetto è in buone condizioni ma del tutto al rustico e invivibile, decisivo per l'acquisto è la possibilità di metter mano alla porzione a me dedicata, coibentarla adeguatamente, magari aprire un Velux, mettere dei pannelli fotovoltaici, e renderlo abitabile per ulteriore camera con un minimo di impianto elettrico e di riscaldamento/raffrescamento, anche con un semplice fancoil.
    Tutto ciò è possibile senza chiedere alcuna autorizzazione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giulia
      Martedì 17 Maggio 2022, alle ore 12:27
      Non è possibile. Innanzitutto per operare su una porzione di sottotetto di Sua proprietà va effettuato un frazionamento/divisione tra gli otto condomini e l'assegnazione a ciascuno del proprio spazio con un apposito provvedimento autorizzativo comunale seguito da rogito, da farsi prima dell'atto di acquisto. Una volta acquisita la proprietà potrà successivamente presentare una nuova pratica edilizia per il recupero della Sua porzione di sottotetto ed attuare il Suo progetto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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