Termine di grazia nei contratti di locazione

Morosità nei contratti di locazione

È uno degli argomenti più ricorrenti da quando la crisi economica ha colpito l'Italia: le famiglie (o comunque le persone) fanno fatica a pagare con regolarità gli affitti.

Il danno è per entrambe le parti contrattuali:

a) per il proprietario che perde un'entrata e si vede costretto ad imbarcarsi in una vera e propria avventura (questo oggi in termini di tempo e costi è l'ingresso in un'aula di giustizia);

b) per il conduttore che, pur volendo mettere in campo tutta la propria buona volontà, per evitare di aggravare la propria posizione si trova nella condizione di dover lasciare quanto prima l'abitazione.

Tanto è vera questa situazione che il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti è intervenuto con un provvedimento volto a dare attuazione all'articolo 6, comma 5, del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, per contrastare la così detta morosità incolpevole (si parla anche di fondo anti sfratto).

Con la locuzione morosità incolpevole si fa riferimento a quella situazione all'impossibilità sopravvenuta di far fronte al pagamento del canone locatizio derivante della perdita (o forte riduzione) della capacità di reddito del nucleo familiare (cfr. art. 2 d.m. 14 maggio 2014).

Chiaramente la perdita della capacità di reddito dev'essere incolpevole e per usufruirne bisogna avere determinati requisiti personali e obiettivi.

Tra questi, ad esempio:

a) reddito Ise fino a 35mila euro;

b) reddito Isee fino a 26mila euro;

c) bisogna essere destinatari di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida;

d) il contratto di locazione dev'essere registrato;

e) non si deve trattare di ville, abitazioni di lusso e simili.

Che cosa accade, invece, se non si rientra nell'ambito di applicazione del decreto per carenza dei requisiti oggettivi o soggettivi?

Al riguardo è bene ricordarlo, si può fare ricorso alla disciplina prevista dall'art. 55 della legge n. 392/78, che prevede una sorta di sanatoria in extremis, meglio conosciuta con l'appellativo termine di grazia.

Termine di grazia e locazioni abitative

Il primo elemento che dev'essere messo in evidenza è il campo di applicazione della normativa sul così detto termine di grazia; l'art. 55 l. n. 392/78 che lo disciplina, fa espresso riferimento all'articolo della medesima legge, riguardante i termini di pagamento di canoni e oneri accessori (leggasi spese condominiali) nell'ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo.

A nulla è valsa la sottoposizione della questione alla Corte Costituzionale: l'esclusione dall'ambito applicativo della disciplina delle locazioni commerciali non è costituzionalmente illegittimo (cfr. Corte Costituzionale ordinanza 14 dicembre 2001 n. 410).

In che cosa consiste esattamente questo così detto termine di grazia?

A mente del primo comma dell'art. 55 legge n. 392/78:

La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.

Si tratta di pagare non solo i canoni e gli oneri accessori scaduti fino a quel momento (in modo da sanare il pregresso), ma anche di versare quanto necessario ad evitare che i costi dell'azione legale restino in carico al proprietario.

Può accadere, però, che il conduttore sia in obiettiva situazione di difficoltà economica e che, tuttavia, egli prenda impegno a pagare chiedendo tempo.

In simili ipotesi, a specificarlo sono i commi secondo e terzo del medesimo articolo:

Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.

In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.

Il termine di novanta giorni diviene di centoventi, qualora l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, purché le stesse siano insorte dopo la stipulazione del contratto e siano dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà (cfr. art. 55, quarto comma, l. n. 392/78).

Il pagamento, dice il quinto ed ultimo comma dell'art. 55, nei modi e nei termini sopra descritti esclude la risoluzione del contratto.

Come dire: sebbene la parte possa essere in difficoltà economica ma non abbia i requisiti per accedere al così detto fondo anti sfratti, la legge consente comunque di evitare lo sfratto.

In ogni caso non si può far ricorso alla disciplina del così detto termine di grazia per più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio (cfr. art. 55, quarto comma, l. n. 392/78).