I contratti di locazione non registrati sono nulli?

NEWS DI Affittare casa
Non è affatto certo che alla mancata registrazione del contratto di locazione segua la nullità del contratto in quanto tale omissione potrebbe essere sanata.
03 Agosto 2013 ore 10:42
Avv. Alessandro Gallucci

ContrattoRispondere alla domanda che abbiamo posto con il titolo di questo articolo non è facile.

Il motivo: il luogo comune che, spesso, vede nelle leggi italiane dei capolavori d'incertezza, per usare un eufemismo, nella questione dei contratti di locazione non registrati tocca uno dei suoi massimi punti.

Incertezza teorica che porta con sè pesanti ricadute pratiche in un settore, quello delle locazioni, dove il ricorso al così detto nero è cosa, si dice, molto usale.

Certo è che un conto è la lotta all'evasione fiscale in qualsiasi sua forma, altro la confusione che si può creare minando alle basi un rapporto giuridico attraverso la sanzione più grave: quella della sua inesistenza.
Calma e gesso, come si suole dire, e cerchiamo di comprendere lo stato dell'arte.


Locazione e registrazione del contratto


Sul fatto che un contratto di locazione, per periodi di tempo maggiori di trenta giorni, debba essere registrato, ossia depositato presso l'agenzia delle entrate, non sorgono dubbi.

Norme di riferimento sono il d.p.r. n. 131/86, per l'obbligo in sé e da una Circolare del Ministero delle Finanze (Circolare ministero delle finanze 207/E) in relazione ai tempi.


Mancata registrazione e nullità


Nell'ottica di una sempre più aspra lotta all'evasione fiscale anche nel settore immobiliare , lo Stato, era la fine del 2004, ha imposto una stretta sui così detti contratti in nero.

Più nello specifico all' art. 1, comma 346 della legge n. 311/04, meglio nota come Legge finanziaria per il 2005 è stato stabilito che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Nullità in caso di mancata registrazione, che vuol dire?

Significa che se il proprietario e/o il conduttore non adempiono a quanto prescritto dalla legge, quel contratto è come se non esistesse e quindi ad esempio, il conduttore non avrebbe diritto ad occupare l'unità immobiliare così come il proprietario non avrebbe diritto al canone.

Usiamo il condizionale perché nonostante la legge non pare ammettere molte altre interpretazioni (verrebbe da dire I contratti non registrati sono nulli! Punto!), la dottrina e la giurisprudenza non sono affatto pacifiche.


Registrazione, nullità e registrazione tardiva


Non nullità intesa nel senso tecnico giuridico del termine ma semplice inefficacia sanata dalla registrazione del contratto.

In buona sostanza il contratto di locazione non registrato non produce effetti (giuridicamente parlando) fino alla sua registrazione ma al momento in cui si sana questo vizio esso inizia a produrli con efficacia ex tunc, vale a dire come se fosse stato registrato fin da quando ve n'era l'obbligo (ossia entro trenta giorni dalla sua conclusione).

Questa la tesi che è stata sposata dal Tribunale di Messina nello scorso mese di maggio.


Registrazione tardiva e efficacia sanante


Registrazione e pagamentoNella sentenza citata si dà atto che alla stregua di un primo indirizzo, la disposizione avrebbe elevato la norma tributaria al rango di norma imperativa la cui inosservanza determina nullità del contratto ai sensi dell'art. 1418, comma 1 c.c. (App. Brescia 28 maggio 2012, n. 682, in Archivio delle locazioni e del condominio 2013, 1, 71) (Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077).

Tuttavia, afferma il giudice siciliano, la tesi che appare preferibile sul piano sistematico, elaborata da autorevole dottrina ed espressa anche da giudici di merito (Trib. Bergamo 7 febbraio 2012, in Archivio delle locazioni e del condominio 2012, 4, 434; Trib. Catanzaro 22 luglio 2010, in Giurisprudenza di merito 2011, 661; Trib. Modena ord. 12 giugno 2006, in Foro italiano, 2007, 2926), la registrazione opera ab extrinseco come condicio iuris di efficacia, con la conseguenza che l'omessa registrazione determina conseguentemente non la nullità del contratto, ma soltanto la sua inefficacia (Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077).


Valenza tributaria della registrazione


In buona sostanza secondo il Tribunale di Messina l'omessa registrazione non può portare a far considerare il contratto nullo per una serie di motivi.

Tra di essi v'è l'art. 10, comma 3 dello statuto del Contribuente (legge n. 212/00), nel quale è stabilito che le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto.

Vi sono, inoltre, sempre secondo il giudice messinese, ragioni inerenti la formulazione letterale della norma (si legge in sentenza che la legge finanziaria per il 2005 qualifica come Nulli i contratti di locazione non registrati e non già quelli che lo siano tardivamente (cfr Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077).

A ciò si aggiunga che, è sempre il Tribunale di Messina a parlare, non sempre, l'uso del termine nullità è stato considerato decisivo ai fini dell'identificazione del tipo di patologia contrattuale del caso: sebbene l'art. 22 della legge n. 281/85 dica che sono inefficaci le clausole degli atti costitutivi di società per azioni, le quali subordinano gli effetti del trasferimento delle azioni al mero gradimento di organi sociali, la Suprema Corte ha affermato che la norma non intende sanzionare tali clausole di una inefficacia relativa, bensì di una vera e propria nullità, attesa la loro radicale ed assoluta inidoneità a produrre effetti (Cass. n. 8048/96); mentre le clausole vessatorie non specificamente sottoscritte dall'aderente sono qualificate come inefficaci dall'art. 1341 c.c., nella giurisprudenza si parla di nullità (relativa) delle stesse (Cass. n. 14570/12) (Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077).

Contratto di locazioneIn definitiva, afferma il giudice adito, l'analisi può concludersi con questo principio: l'art. 1, comma 346 della legge n. 311 del 2004, assegna alla registrazione il valore di una condicio juris da cui dipende l'efficacia e non la validità del contratto di locazione, con la conseguenza che anche se la stessa interviene tardivamente, rispetto al termine stabilito in generale dalla legge tributaria, il contratto produce effetti fin dal momento della sua conclusione (Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077, contra tra le ultime Trib. Roma 30 settembre 2010 n. 20529).

Siamo certi che, vista l'importanza della materia e l'alto tasso di litigiosità in materia locatizia, non tarderanno ad arrivare altre sentenze sull'argomento.

Vista l'incertezza, sarebbe comunque auspicabile un intervento risolutivo del Legislatore.

riproduzione riservata
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  • Lucia
    Lucia
    Lunedì 14 Novembre 2016, alle ore 13:40
    Due mesi fa ho firmato "un accordo tra le parti" (scrittura privata) praticamente un accordo tra me e il proprietario di casa per un appartamento con affitto annuale.
    Il contratto di affitto non è registrato, ora io voglio lasciare l'appartamento perchè non mi trovo bene e ho visto di meglio.
    Ho comunicato al proprietario la mia decisione di andare via e di lasciare libero l'appartamento dal 5 dicembre, mi è stato detto che ci stiamo comportando male e che vorrebbero un preavviso o almeno il mese successivo pagato e vogliono trattenere la cauzione che avevo girato via BONIFICO.
    Gli affitti li hanno voluti in nero.
    Inoltre mi hanno chiesto soldi per le bollette senza mai vederle,  inizio a sentirmi minacciata dalla proprietaria e presa in giro.
    Arrivata a questo punto, posso lasciare l'appartamento o devo dare preavviso?

    rispondi al commento
  • Valeriamalepasso
    Valeriamalepasso
    Martedì 17 Maggio 2016, alle ore 19:38
    Salve. sono inquilina da un anno in appartamento insieme al mio compagno, intestatario del contratto. quest'ultimo è stato firmato dalle due parti, ma mai registrato.noi senza interesse verso la cosa non abbiamo mai chiesto copia del suddetto post-registrazione.ma qualche settimana fa, il proprietario ci ha comunicato che sta vendendo casa. ovviamento ha chiesto a noi se fossimo interessati, ma loi ha fatto ad un prezzo di vendita alto. quando poi è scesa col prezzo non ci ha detto nulla consapevole che con noi avrebbe perso questo anno di loiczione all'atto dell'acquisto.detto cio: in virtù di questa sentenza di messina,anche se il nostro contratto non è stato registrato, è cmq ai fini legali valido come tutela verso il prossimo proprietario? e soprattutto, cio chge scritto nel contratto va ri-sottoscritto dagli eventuali nuovi proprietari??(oltre poi lke due mensilità anticipate che non ho capito chi dovra darcele indietro una volta andati via)grazie mille anticipatamente.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Valeriamalepasso
      Giovedì 19 Maggio 2016, alle ore 18:18
      E' bene che il contratto sia registrato per sanare l'irregolarità, salvo comunque obbligo di pagamento delle imposte (di registro) pregresse.
      rispondi al commento
  • Evelin81
    Evelin81
    Giovedì 30 Luglio 2015, alle ore 19:53
    Salve io ho un contratto di locazione regolarmente registrato con tutte le regolari registrazioni annuale, dichiarava solo la meta,quindi ho fatto richiesta di rimborso per la parte pagata in eccesso con rid quindi documentata invece loro anno registrato un contratto quasi identico con le cifre giuste, pagando solo una multa irrisoria il contratto e cosi divenuto retroattivo di molti anni come e possibile secondo me il nuovo non ha valore .
    rispondi al commento
  • Francescoesso
    Francescoesso
    Giovedì 17 Luglio 2014, alle ore 18:23
    Salve.Ho firmato un contratto di affitto e ho versato due mesi di anticipo, ci dovrei andare abbitare a settembre quindi il contratto non e ancora registrato.Per motivi economici non posso piu prendere questa casa in affitto. Come posso fare? Visto che se non e registrato e quindi e nullo.Basta comunicare ? Presumo che i due mesi di anticipo non li recupero vero? Grazie per la risposta
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Francescoesso
      Martedì 22 Luglio 2014, alle ore 19:08
      La situazione non è così facile come sembra. Deve mettersi d'accordo per rescindere. Però una risposta precisa, senza lettura delle carte non è possibile. Teoricamente il contratto, concluso oggi, dev'essere registrato oggi e non quando si andrà a vivere.
      rispondi al commento
  • Amanu
    Amanu
    Mercoledì 7 Maggio 2014, alle ore 11:47
    Mi trovo in una situazione particolare: esiste un contratto scritto 4+4 che ho scoperto non registrato. Ho comunicato la cosa al proprietario che mi ha risposto che, a seguito di un passaggio di proprietà, provvederà a stipularne uno nuovo. Il vecchio contratto sarà quindi da considerare nullo? In questo caso posso chiedere la restituzione di tutti i canoni regolarmente pagati?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Amanu
      Mercoledì 14 Maggio 2014, alle ore 17:18
      La questione, come avrà letto nell'articolo, è molto incerta. Io credo possa essere registrato fin da subito con sanatoria, di fatto, della nullità e subentro al momento della vendita.
      rispondi al commento
  • Little.wave.14
    Little.wave.14
    Giovedì 10 Aprile 2014, alle ore 15:03
    Salve vorrei una delucidazione se possibile.In un contratto di locazione che tra le clausole presenti la dicitura "Il contratto è stipulato per durata di anni 1 (uno) e si intenderà rinnovato per un altro anno se nessuna delle parti comunicherà disdetta."Quel "per un altro anno" è da intendersi esclusivamente per l'anno successivo oppure il contratto sarà rinnovato tacitamente di anno in anno anche per gli anni a seguire?Grazie
    rispondi al commento
  • Angelo
    Angelo
    Martedì 3 Dicembre 2013, alle ore 23:26
    Ciao, vorrei una mano: ma un contratto di affitto deve avere il timbro?
    Ed io affittuario dovrei pagre il contratto?
    Ti spiego: ho preso casa in affitto ma nn ce nulla di tutto questo anzi ce di peggio scritto da un contratto fatto su internet con il copia incolla.
    Il proprietario mi ha detto che lui paga la cedolare secca e devo aspettare un pó per avere il contratto registrato, ma la domada mi viene spontanea: ma lui può farlo fra un paio di mesi?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Angelo
      Giovedì 5 Dicembre 2013, alle ore 17:47
      Il contratto di locazione dev'essere registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione.
      Può farlo anche lei e se siete fuori termine, formalmente il contratto inizierà a valere dalla data della regsitrazione e se ricorrono i presipposti con un canone più basso (d.lgs n. 23/2011).
      rispondi al commento
  • Vincenzo Bruno
    Vincenzo Bruno
    Sabato 21 Settembre 2013, alle ore 10:09
    Concordo con la sentenza emessa dal tribunale di Messina.
    Mi rendo conto che ogni giorno e sempre più, promuovono leggi contro ogni logica del diritto.
    Sarebbe ora che le supreme corti di giustizia facessero un pò di chiarezza.
    rispondi al commento
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