Svolgimento dell'assemblea condominiale e privacy

Il condominio negli edifici è quella particolare forma di comunione nella quale coesistono beni in proprietà esclusiva, le unità immobiliari, e parti comuni ai titolari di esse e funzionali al loro miglior uso.

Con il termine privacy si fa riferimento a tutta quella serie di situazioni quotidiane nelle quali l'ordinamento giuridico riconosce esigenze di tutela della riservatezza alle persone o quanto meno bilancia queste esigenze contro altre (es. conoscibilità numeri telefono, anagrafe immobiliare, ecc.).

La privacy, meglio il diritto alla riservatezza delle persone in contrasto con le esigenze di pubblicità, o comunque di conoscibilità, di determinate fattispecie e circostanze emerge anche nell'ambito condominiale.

La recente legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, pomposamente chiamata riforma, non s'è occupata di questo aspetto, o meglio lo ha fatto solamente in relazione a due specifici aspetti: videosorveglianza e comunicazione del nome dei morosi.

Una recente guida operativa pubblicata dal Garante per la protezione dei dati personali, intitolata Il condominio e la privacy ha il merito di fare il punto della situazione anche in relazione ad altri aspetti: tra questi, quello dello svolgimento dell'assemblea condominiale.

Assemblea condominiale

Il codice civile non fornisce la nozione di assemblea condominiale.

Siccome il condominio non è una persona giuridica, l'assemblea non può essere considerata organo della compagine; l'organo giuridicamente parlando, infatti, è la parte della struttura che consente di prendere decisioni e compiere atti nell'interesse e per conto di questa.

In ambito condominiale, ossia in un ambito dove l'insieme delle persone non è chiaramente distinguibile dai singoli, l'assemblea condominiale dev'essere considerata un'articolazione utile a compiere gli atti di gestione delle cose comuni (art. 1117 c.c.).

L'atto che esprime la volontà dell'assemblea è la delibera.

Secondo la Cassazione, l'assemblea condominiale - atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c. - può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempreché non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale.

Ne consegue che le deliberazioni dell'assemblea dei condomini non sono impugnabili per difetto di competenza bensì restano soggette all'impugnazione a norma dell'art. 1137 c.c. soltanto per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, nella quale contrarietà confluisce ogni possibile deviazione del potere decisionale verso la realizzazione di fini estranei alla comunità condominiale (Cass. 13 agosto 1985 n. 4437).

Partecipazione all'assemblea condominiale

Tutti gli aventi diritto devono essere informati dello svolgimento dell'assemblea (art. 1136 c.c.).

Aventi diritto e non più condomini: queste le conseguenze della riforma sull'individuazione dei soggetti da convocare in assemblea.

Che si tratti d'un riferimento agli aventi diritto sulle cose comuni o agli aventi diritto a partecipare è oggetto di dibattito dottrinario che probabilmente troverà sfogo in giurisprudenza.

La differenza, infatti, non è di poco conto: se prendesse piede la seconda delle ipotesi indicate, ciò vorrebbe dire imporre all'amministratore l'obbligo di comunicazione dell'avviso di convocazione anche agli inquilini.

Allo stesso modo è possibile che all'assemblea debbano essere convocati anche soggetti completamente estranei alla compagine.

Si pensi al direttore dei lavori o ad un legale che deve dare indicazioni su una causa, ecc.

In tutte queste ipotesi, questi così detti soggetti estranei hanno diritto di partecipare o qualcuno si può opporre?

Secondo le indicazioni recentemente espresse dal Garante della privacy nella guida succitata, alla riunione condominiale in determinati casi possono partecipare anche soggetti diversi dai condòmini.
Si pensi, ad esempio, a tecnici o consulenti chiamati a relazionare su specifici lavori da svolgere ovvero alle ipotesi, normativamente previste, di presenza degli inquilini in relazione alla discussione di particolari questioni (ad esempio le spese del riscaldamento).

Tali soggetti, però, qualora l'assemblea condominiale ne ritenga necessaria la presenza, possono rimanere solo per il tempo necessario a trattare lo specifico punto all'ordine del giorno per il quale è richiesta la consulenza (Il condominio e la privacy).

Insomma gli inquilini e i consulenti possono partecipare senza che nessuno possa opporsi ma devono andar via appena s'è discusso di ciò che li interessa.

Nulla di nuovo rispetto alle indicazioni già fornite dalla stessa Autorità garante in passato.


Stando così le cose è lecito domandarsi: ed i delegati dei condomini estranei alla compagine?

Come mai loro possono sempre partecipare?

La risposta va cercata nella funzione della persona delegata, ossia nel fatto che egli rappresenta gli interessi del condomino rispetto a tutti gli argomenti posti in discussione.