Spese condominiali ripartite sulla base dell'utilità del solaio interpiano

Spese per la manutenzione della terrazza

È legittima la delibera che ripartisce le spese relative ai lavori sulla terrazza sulla base del criterio ex art. 1125 c.c., se il bene è di utilità comune.

Questo è quanto ha deciso il Tribunale di Trento con sentenza 1 aprile 2014 n. 417.

Il caso. Alcuni condomini, proprietari di unità immobiliari sottostanti una terrazza di proprietà esclusiva di altro condomino, impugnavano la delibera condominiale che ripartiva le spese relative ai lavori di detta terrazza secondo il criterio di cui all'art. 1125 c.c., quindi per metà a carico del proprietario della terrazza e per metà a carico dei proprietari sottostanti.

L'impugnazione partiva dal presupposto secondo il quale trattandosi di interventi concernenti la praticabilità della terrazza, le relative spese si sarebbero dovute porre integralmente a carico dei proprietari utilizzatori della stessa. A sua volta, il condominio si difendeva asserendo che la delibera era addirittura favorevole agli attori, in quanto la ripartizione avrebbe in realtà dovuto seguire il criterio ex art. 1126 c.c. (1/3 al condomino con l'uso esclusivo e 2/3 agli altri sottostanti).

Il Tribunale di Trento con la sentenza succitata ha rigettato la domanda asserendo che nella determinazione del criterio di riparto di tali spese è necessario considerare anche l'utilità derivante dal bene comune e aderendo all'orientamento giurisprudenziale che applica in via analogica il criterio ex art. 1125 c.c.

Art. 1125 e applicazione analogica

Secondo l'articolo 1125 c.c. - non toccato dalla riforma del condominio del 2012 - Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

La norma, perlomeno nel suo significato letterale, ha carattere speciale perché si riferisce specificatamente alla categoria dei soffitti, delle volte e dei solai.

Ma, afferma sempre il Tribunale di Trento, nel caso sottoposto alla sua attenzione non ha rilievo qualificare il bene quale terrazza a livello o lastrico solare: ciò che rileva ai fini dell'utilizzabilità del criterio ex art. 1125 è invece l'utilità derivante dal bene comune, rilevando poi, in via accessoria, il tipo di lavoro (cioè, non solo la pavimentazione, ma anche la guaina) e le cause del degrado, tra cui non solo il traffico veicolare, ma anche la scarsa manutenzione; manutenzione, dunque, a cui tutti i condomini sono tenuti.

Il carattere speciale della norma ex art. 1125 c.c. rispetto al generale criterio della ripartizione delle spese condominiali ex art. 1123, c.c., co.1 è dato dall'utilità del bene (testualmente la sentenza recita nella generalità dei casi le spese che riguardano i beni comuni devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base della tabella millesimale relativa alla proprietà. Tuttavia, nella determinazione del criterio di riparto di tali spese è necessario considerare anche l'utilità derivante dal bene comune).

Conclude dunque il Giudice con l'applicazione in via analogica della norma ex art. 1125 c.c. al caso di specie. L'applicazione analogica è possibile, secondo l'art. 12, co.2 delle Preleggi, se una controversia non può essere decisa con una precisa disposizione; infatti in tal caso si ha riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe; se il caso rimane ancora dubbio, si decide secondo i principi generali dell'ordinamento giuridico dello Stato.

Orientamenti della giurisprudenza attuale

In sentenza il Giudice accenna alla discordanza in giurisprudenza sul criterio di ripartizione delle spese in caso di lavori su terrazza e dichiara, senza motivare il perché, di propendere per il criterio di ripartizione in parti uguali, ex art. 1125.

Il criterio concorrente è invece fornito dall'art. 1126 c.c., che prevede la ripartizione di 1/3 e 2/3 tra proprietario soprastante e proprietari sottostanti, in merito al lastrico solare. Effettivamente la giurisprudenza sul punto è abbastanza ondivaga, ma sembra mostrare di recente una preferenza per il criterio fornito dall'art. 1126 c.c.: vedasi fra tante, Cass. Civ. 22896/2013, per cui […] le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino, che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti […] (S.U. 29.4.1997 n. 3672, Cass. 13.12.2007 n. 26239, Cass. 17.10.2001 n. 12682, Cass. n. 3465/2012). (Tra le più recenti Trib. Lecce, 2573/2014; Trib. Bari, 14.03.2014).

La sentenza del Tribunale di Trento si pone quindi attualmente controcorrente, senza peraltro fornire un accenno al criterio ex art. 1126 c.c., che pure il convenuto menziona nelle sue difese.