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La proprietà, le spese e le responsabilità connesse al solaio interpiano
Solaio interpiano in condominio
L'art. 1125 del codice civile, nel disciplinare i costi di manutenzione del solaio interpiano, specifica che quelli necessari per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenuti in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
La norma disciplina in chiaramente in che modo debbano essere ripartite le spese di quei solai che, in relazione a due condomini, fungono rispettivamente da soffitto e da pavimento delle unità immobiliari di riferimento.
Si badi: il solaio interpiano tra parti comuni, si pensi al pianerottolo o al corridoio di un piano dell'edificio che funga altresì da soffitto del piano inferiore devono essere considerati parti comuni a tutti gli effetti; di conseguenza le relative spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà.
Vale la pena porre l'accento su alcuni punti chiave al fine di individuare chiaramente le ipotesi applicative contemplate dall'articolo in esame.
Innanzitutto, il solaio sul quale dovrà essere predisposto l'intervento deve essere quello posto tra due unità immobiliari. Si tratta di una regola che, come evidenziato dalla giurisprudenza, soffre delle eccezioni.
Che cosa accede se quel solaio avesse da una parte un'area comune e al di sotto un'unità immobiliare privata?
Si pensi a quelle ipotesi di cortile condominiale che funge da copertura a cantine e posti auto.
Secondo la Corte di Cassazione qualora il solaio di copertura delle autorimesse (o di altri locali interrati quali cantine, depositi, ecc.) che siano di proprietà esclusiva svolga anche la funzione di piano di calpestio che consente l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini.
In questo contesto, secondo i giudici di piazza Cavour, sussistono le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (così Cass. 14 settembre 2005 n. 18194).
Solaio, spese di manutenzione e responsabilità
È necessario chiarire un concetto.
Il criterio stabilito dall'art. 1125 c.c. vale quando è necessario mantenere e ricostruire soffitti, volte e solai nel caso di loro degrado dovuto al passare del tempo.
Questa, almeno, è l'interpretazione della norma data dalla giurisprudenza secondo la quale, invece, se la ricostruzione si rende necessaria per danni provocati dall'incuria da parte del condomino del piano sovrastante, la responsabilità dovrà essere attribuita a quest'ultimo per danni da cose in custodia ex art. 2051 c.c. (tra le altre si veda Cass. 23 maggio 1981 n. 3399).
Quanto a questo genere di responsabilità è utile richiamarne e metterli in evidenza con un esempio, al fine di comprendere al meglio l'ambito di operativa della norma appena citata.
La responsabilità per danni da cose in custodia – intendendo per custodia la proprietà o comunque la detenzione di un determinato bene (es. è custode anche il conduttore in relazione alle cose che può governare) – ha natura obiettiva; ciò vuol dire che il custode viene ad essere considerato responsabile in ragione di tale sua qualità e non per aver fatto qualcosa che abbia causato il danno medesimo.
Una responsabilità per posizione che non ammette esclusioni, se non quella consistente nel così detto caso fortuito cioè un evento imprevedibile e che non poteva essere in alcun modo evitato dal custode della cosa. Tra le ipotesi di caso fortuito può essere annoverato anche il fatto dello stesso danneggiato che abbia determinato il danno poi sofferto.
Per portare queste considerazioni di carattere generale al caso del solaio interpiano, è utile portare un esempio.
Si pensi al solaio esistente tra l'abitazione di Tizio e quella di Caio.
Si supponga che Tizio, proprietario del piano superiore, nel corso degli anni lasci deteriorare la propria pavimentazione fino a renderla insistente in alcuni punti, con logorio successivo anche del massetto. Si supponga che a seguito di uno sversamento di acqua l'abitazione di Caio, al piano inferiore subisca dei danni da infiltrazione anche al solaio.
Abbiamo colorato l'esempio con una situazione quasi paradossale, ma il nocciolo della vicenda è lo sversamento d'acqua e la successiva infiltrazione. In tali ipotesi, poiché le riparazioni sono conseguenti ad evento dannoso, le spese che le riguardano dovranno essere sostenute da chi le ha provocate.
Si tenga presente che per l'affermazione di responsabilità del custode è necessario:
a) una piena assunzione di responsabilità da parte sua;
b) una sentenza di condanna da parte dell'Autorità Giudiziaria.
In buona sostanza non si può giungere all'addebito della spesa da parte dell'assemblea condominiale unilateralmente e senza assunzione di responsabilità dell'interessato, allorquando il solaio interpiano si interponga tra un'unità immobiliare di proprietà comune (si pensi alla sala riunioni).
Solaio interpiano e balconi incassati
Un'ultima annotazione: ci si è chiesti se i balconi debbano essere considerati prolungamenti dei solai ai fini dell'applicazione dell'art. 1125 c.c.
La risposta varia a seconda della tipologia di balcone. In assenza di specifiche disposizioni legislative è necessario fare riferimento all'opera interpretatrice della giurisprudenza.
Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione, bisogna distinguere tra il caso dei balconi aggettanti, ossia quelli che sporgono dal prospetto, e il caso dei balconi incassati. I primi saranno di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento cui essi servono e quindi ognuno dovrà provvedere a mantenere a proprie spese la struttura.
I balconi incassati, invece, si connotano per la differente funzione del piano di calpestio: esso serve anche sostenere i muri che mi vi appoggiano, svolgendo una funzione sostanzialmente identica a quella dei solai interpiano di cui stiamo trattando.
Per rendere anche visivamente l'idea del balcone incassato, il riferimento è a quella struttura che non sporge rispetto alla facciata dello stabile, rimanendo per l'appunto incassata rispetto alla stessa.
Solo quando i balconi sono del tipo incassato, allora, si potrà applicare l'art. 1125 c.c. a fini della ripartizione delle spese relativa la piano di calpestio (cfr. su tutte Cass. 30 luglio 2004, n. 14576).
Le spese di manutenzione del solaio interpiano tra due unità immobiliari di proprietà esclusiva accedono ai benefici delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie nella misura in cui siano annoverabili tra le opere che ne consentono la fruizione in relazione agli interventi su unità immobiliari di proprietà esclusiva. In sostanza sono esclusi gli interventi di manutenzione ordinaria che riguardano solamente le parti comuni degli edifici.
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