Spese condominiali contestate

Spese condominiali

Chi e perché è obbligato a pagare le spese condominiali?

La domanda sembra banale, ma invece nasconde dei risvolti tutt'altro che di pronta soluzione.

Partiamo dal perché si pagano le spese condominiali per poi passare all'individuazione dei soggetti obbligati.

Le spese condominiali si pagano perché s'è proprietari dell'unità immobiliare ubicata in condominio. Si tratta, ce lo dicono la dottrina e la giurisprudenza, di un'obbligazione propter rem (cfr. Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

La dottrina ha spiegato che sono tali quelle obbligazioni derivanti dalla contitolarità del diritto reale sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni (A. Scarpa, L'obbligazione propter rem dei condomini per le spese di conservazione delle parti comuni, Riv. giur. edilizia 004, 1, 107).

Così come si pagano le rate del mutuo perché s'è stipulato un contratto con la banca, nel caso delle spese condominiali il vincolo al pagamento sta nel fatto che s'è proprietari dell'immobile; la misura dell'obbligo, poi, è questione rimessa alla gestione del condominio.

Il proprietario, s'è detto, paga in quanto proprietario. Esistono, tuttavia, una serie di altri soggetti tenuti al pagamento degli oneri condominiali. Si pensi all'usufruttuario o al conduttore.

Il primo di questi due è tenuto a contribuire direttamente verso il condominio, rispondendo in solido con il proprietario (art. 67 disp. att. c.c.).

L'inquilino, invece, non ha nessun rapporto diretto con l'amministratore per ciò che concerne le spese condominiali, almeno così dice l'unanime giurisprudenza di legittimità ed è obbligato al pagamento solamente verso il proprietario di casa. Il conduttore che non paga gli oneri condominiali non rischia di vedersi notificare un decreto ingiuntivo dall'amministratore condominiale, ma – a determinate condizioni – una intimazione di sfratto dal proprietario.

La misura dell'obbligo contributivo è determinata dal preventivo e dal rendiconto di gestione, che sono atti predisposti dall'amministratore e approvati dall'assemblea.

Nell'ambito di tali documenti contabili, poi, è possibile individuare le spese che spettano all'usufruttuario (es. spese ordinarie) e al conduttore (es. quelle connesse all'erogazione di servizi, quali pulizia scale, luce, ecc.).

Questo il contesto di carattere generale: vediamo ora che cosa si può fare se ci sono delle spese condominiali contestate, anche in relazione alla veste assunta dal contestatore.

Contestazione delle spese condominiali

Ciò che dice il preventivo o il rendiconto, non è la bibbia: insomma il suo contenuto, entro determinati limiti e condizioni, può essere contestato. Lo stesso dicasi per la richiesta avanzata dal proprietario verso l'inquilino.

Nel preventivo e nel rendiconto, si diceva, sono inserite le spese condominiali rispettivamente da sostenersi nel corso dell'anno, nonché quelle sostenute durante l'anno di gestione appena trascorso. È da qui che parte tutto, anche le eventuali contestazioni dell'usufruttuario e del conduttore. Vediamo perché.

Esempio di spese condominiali contestate dal proprietario

Tizio, proprietario di un locale commerciale nel condominio Alfa con accesso esclusivo dalla pubblica via, si avvede che al momento dell'approvazione del rendiconto gli sono addebitate spese condominiali per la pulizia delle scale, dalle quali è specificamente escluso sulla base del regolamento condominiale. In tal caso Tizio ha due possibilità:

a) contestare la spesa in sede di approvazione del rendiconto chiedendo il ricalcolo della sua quota e conseguentemente la modifica del piano di riparto;

b) in caso di insuccesso, contestare le spese condominiali addebitategli mediante un'impugnazione della delibera condominiale.

Esempio di spese condominiali contestate dall'usufruttuario

Caio, usufruttuario di un appartamento nel condominio Beta, si avvede che al momento dell'approvazione del rendiconto gli sono addebitate spese condominiali straordinarie, che, invece dovrebbero essere poste in capo al nudo proprietario. In tal caso Caio ha due possibilità:

a) contestare la spesa in sede di approvazione del rendiconto chiedendo il ricalcolo della sua quota e conseguentemente la modifica del piano di riparto con addebito al nudo proprietario;

b) in caso di insuccesso, contestare le spese condominiali addebitategli mediante un'impugnazione della delibera condominiale.

Si badi: rispetto al condominio nudo proprietario e usufruttuario sono solidamente obbligati (art. 67 disp. att. c.c.); la contestazione della delibera, pertanto, ha valore soprattutto per ristabilire una regolarità formale dei conti che possa tornare utile nel caso di azione di rivalsa ma che non precluderebbe al condominio di agire contro l'usufruttuario al di là della corretta imputazione formale di quel costo, stante per l'appunto la succitata solidarietà tra questi due soggetti nei rapporti con il condominio.

Esempio di spese condominiali contestate dal conduttore

Sempronio, conduttore di un appartamento nel condominio Beta, si avvede che tra le spese condominiali che gli vengono richieste è inserito anche il costo dell'assicurazione condominiale che dev'essere pagato dal proprietario. Egli può farlo presente al proprietario:

a) chiedendo la rideterminazione della quota e riservandosi di pagare in quel momento;

b) rideterminando egli stesso il dovuto, specificando per iscritto al proprietario il perché del pagamento in misura inferiore, invitando a desistere dal chiedergli quella somma in futuro;

c) pagando il tutto riservandosi di domandarne la restituzione al termine di ulteriori verifiche.

È utile ricordare che l'esempio dell'assicurazione è estensibile a tutte le altre che, per legge o per contratto, devono essere poste in capo al proprietario. Nei casi di spese dubbie, infine, il conduttore può sempre attivare la procedura di cui all'art. 9, terzo comma, l n. 392/78 che recita:

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.