Amministratore di condominio
L'amministratore di condominio, diceva la giurisprudenza prima dell'entrata in vigore della riforma (l. n. 220/2012), rappresenta un ufficio di diritto privato paragonabile a quello del mandato con rappresentanza: ciò fa sì che nei rapporti tra l'amministratore ed i condòmini trovino applicazione le norme dettate in materia di contratto di mandato (tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).
La legge n. 220/2012 ha fatto sostanzialmente propria questa indicazione specificando che al rapporto amministratore-condòmini si applicano le norme previste dall'art. 1129 c.c. e per quanto in esso non previsto, quelle di cui agli artt. 1703 e ss. c.c., ossia le norme sul mandato (cfr. art. 1129, quindicesimo comma, c.c.).
Quando parliamo di amministratore mandatario dei condòmini, quindi, lo facciamo semplificando; in sostanza il rapporto amministratore-condòmìni ha una sua specificità – si pensi ad esempio al fatto che non essendo il condominio un soggetto di diritto, l'amministratore rappresenti i singoli condòmìni, anche i dissenzienti, e non il condominio – ma di fondo è considerabile alla stregua d'un mandato, cioè di un contratto col quale una parte s'impegna a compiere per un'altra uno o più atti giuridici.
In questo contesto bisogna inquadrare i doveri dell'amministratore normati principalmente dagli artt. 1129-1130 c.c.; si pensi all'obbligo di rendicontazione annuale, a quello di apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale ed ancora a quello di consegnare, al momento della cessazione dell'incarico, la documentazione e tutte le cose afferenti il condominio.
Soffermiamo la nostra attenzione sulla prima e sulla terza delle incombenze appena menzionate, che sono state poi al centro di una controversia cui ha dato giustizia il Tribunale di Monza con la sentenza n. 2499 resa il 30 settembre 2014.
La pronuncia in esame, in sintesi, ha così stabilito: è legittima la richiesta di risarcimento del danno avanzata dal condominio verso l'amministratore che non abbia consegnato la documentazione al momento della sua revoca ed è legittimo altresì il provvedimento di sequestro conservativo adottato in sede laddove risultino dovute dal mandatario cessato dall'incarico anche delle some di denaro.
Partiamo dal primo aspetto per concludere con il sequestro conservativo.
Consegna della documentazione condominiale
L'amministratore, quale mandatario dei condòmini, assume la custodia di una serie di beni (es. chiavi locali impianti, ecc.) e documenti (registri, regolamento, tabelle millesimali, ecc.).
Essendo cose del condominio, queste devono essere restituite agli interessati (leggasi all'amministratore subentrante o a uno dei condòmini nel caso di revoca senza obbligo di nomina); prima dell'entrata in vigore della riforma per l'adempimento di questo obbligo si faceva riferimento alle norme sul mandato, mentre a partire dal 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma) è l'art. 1129, ottavo comma, c.c.
Non consegnare la documentazione equivale a rendersi colpevoli d'un inadempimento contrattuale. In tali casi, afferma il Tribunale di Monza sulla scorta di consolidata giurisprudenza di merito, dalla mancata consegna discende per l'amministratore l'obbligo di risarcire tutti i danni che il condominio afferma e sia in grado di dimostrare d'aver patito in conseguenza di tale mancanza (cfr. Trib. Monza 30 settembre 2014).
Si pensi, per esempio, alla mancata consegna dell'anagrafe condominiale con contestuale impossibilità di corretta convocazione di tutti i condòmini, o ancora alla mancata consegna della documentazione inerente i pagamenti da effettuare, ecc.
Né, dice il giudice brianzolo, l'esistenza di crediti dell'amministratore verso la compagine lo autorizza a ritenere la documentazione fino al pagamento in quanto non trova applicazione il principio inadimpleti non est adimplendum, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra le suddette prestazioni, originate da titoli diversi (cfr. Cass. 3.12.1999 n. 13504; Trib. Bari 5.10.2009) (così. Trib. Monza 30 settembre 2014 n. 2499).
Denaro del condominio e sequestro conservativo
Se l'amministratore è in possesso di documentazione del condominio, s'è capito, egli è tenuto a consegnarla, il giudice può ordinargli di farlo e comunque resta salvo il diritto del condominio al risarcimento del danno causato dalla ritardata (o omessa) consegna della documentazione.
E se dalla documentazione contabile si evince che l'amministratore ha ritenuto delle somme di denaro riferibili al condominio (la così detta cassa condominiale)?
In tali casi, è sempre il Tribunale di Monza a ricordarlo, è legittima l'adozione di un provvedimento cautelare quale il sequestro conservativo.
In ambito civilistico, tale provvedimento (cfr. art. 2905 c.c.), serve, come dice lo stesso aggettivo, a conservare determinati beni del debitore nell'interesse del creditore.
Per essere concesso, quindi, è necessaria non solamente la parvenza del buon diritto (così detto fumus boni iuris) ma anche il pericolo di danno irreparabile dovuto alla mancanza di beni sui quali successivamente soddisfare le ragioni creditizie.
Nel caso di specie, il Tribunale – in sede cautelare prima e nel successivo giudizio di merito in conferma – ha ritenuto corretto il provvedimento di sequestro conservativo, emesso contro l'amministratore uscente per una somma pari a quella che dalla documentazione pareva (e poi s'è accertato con certezza) dover essere riconsegnata al condominio.
L'amministratore di condominio, diceva la giurisprudenza prima dell'entrata in vigore della riforma (l. n. 220/2012), rappresenta un ufficio di diritto privato paragonabile a quello del mandato con rappresentanza: ciò fa sì che nei rapporti tra l'amministratore ed i condòmini trovino applicazione le norme dettate in materia di contratto di mandato (tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Essendo cose del condominio, queste devono essere restituite agli interessati (leggasi all'amministratore subentrante o a uno dei condòmini nel caso di revoca senza obbligo di nomina); prima dell'entrata in vigore della riforma per l'adempimento di questo obbligo si faceva riferimento alle norme sul mandato, mentre a partire dal 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma) è l'art. 1129, ottavo comma, c.c.
