Scioglimento del condominio

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Un'interessante sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n. 24380 dell'1 dicembre 2010 consente, laddove uno o più edifici originariamente costituivano un solo condomino, lo scioglimento della compagine.
19 Gennaio 2011 ore 14:42
Avv. Alessandro Gallucci

Il codice civile, più nello specifico gli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione, disciplina le modalità di divisione del condominio.
ScioglimentoIn sostanza la legge consente, laddove uno o più edifici originariamente costituivano un solo condomino, lo scioglimento della compagine.
Un'interessante sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n. 24380 dell'1 dicembre 2010, delinea con chiarezza il concetto di possibilità dello scioglimento, rimarcando che tale aspetto deve riguardare la struttura dello stabile da dividere e non solamente i profili meramente gestori delle costituende compagini.

Prima d'ogni cosa è utile ricordare cosa dicono le norme citate in principio.
Ai sensi dell'art. 61 disp. att. c.c. :
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione
.
Il successivo art. 62
specifica che la divisione può avvenire anche se alcune parti restano in comune (si pensi all'impianto di riscaldamento o a quello idrico) e come si debba agire se per la divisione sia necessario porre in essere delle opere innovative.
La Cassazione, nella sentenza succitata, concentrando la propria attenzione sul significato dell'art. 61 disp. att. c.c. specifica che:
il tenore della norma, riferito all'espressione edifici autonomi esclude di per se che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine edificio va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, dev'essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo.Scioglimento
La sola estensione che può consentirsi a tale interpretazione è quella prevista dall'art. 62 citato, il quale fa riferimento all'art. 1117 cod. civ. (parti comuni dell'edificio in quanto destinate in modo permanente al servizio generale e alla conservazione dell'immobile, riguardato sia ne suo complesso unitario che nella separazione di edifici autonomi).

In questo ultimo caso, l'istituzione di nuovi condomini non è impedita dalla permanenza, in comune delle cose indicate dall'art. 1117, la cui disciplina d'uso potrà formare oggetto di particolare regolamentazione riferita alle spese e agli oneri relativi.

Al di fuori di tali interferenze di carattere amministrativo espressamente previste dalla legge, se la separazione del complesso immobiliare non può attuarsi se non mediante interferenze ben più gravi, interessanti la sfera giuridica propria di altri condomini, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù o altri oneri di carattere reale, è da escludere, in tale ipotesi che l'edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale, pur essendo eventualmente autonoma la funzionalità di esso riferita alla sua destinazione e gestione amministrativa
. (Cass. 1 dicembre 2010 n. 24380).
In sostanza la divisione è possibile anche se restano in comune alcune parti che, ad ogni modo, non possono essere tali e tante da rendere lo scioglimento una mera separazione amministrativa e non anche fisica.
Accertamento, questo, che evidentemente deve essere svolto caso per caso.

riproduzione riservata
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