Scioglimento del condominio, gli adempimenti e i poteri del giudice

Divisione degli edifici in condominio

Il codice civile disciplina le modalità di divisione del condominio; norme di riferimento sono gli articoli 61-62 delle disposizioni di attuazione.

In sostanza, la legge consente, laddove uno o più edifici originariamente costituivano un solo condominio, lo scioglimento della compagine.

Gli articoli testé citati hanno posto l'interprete di fronte ad alcune difficoltà di lettura cui la Suprema Corte di Cassazione ha dato sovente risposte chiare e precise.

Prima d'ogni cosa è utile ricordare cosa dicono le norme citate in principio.

Nel caso in cui i piani e/o le porzioni di piano di un edificio o un gruppo di edifici appartengano a proprietari diversi – dice il primo comma dell'art. 61 disp. att. c.c. – e si possa addivenire a una divisione che dia luogo a parti, le quali abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, l'originario condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Il secondo comma chiude la norma specificando che lo scioglimento così individuato può essere sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) deliberato dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.

Il comma si chiude con la specificazione che tale risultato può essere disposto dall'Autorità Giudiziaria su domanda presentata da almeno un terzo dei condòmini di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Si pensi al condominio Alfa che si compone della Scala A e della Scala B. Le due scale non hanno nulla in comune essendo costruite in aderenza; anche i lastrici sono divisi da un muretto. In tal caso con le maggioranze indicate dall'art. 61 disp. att. c.c. l'assemblea potrà deliberare lo scioglimento del condominio con la contestuale nascita dei condominii Scala A e Scala B, ove tali contesti abbiano le caratteristiche per essere considerati tali.

Ogni compagine così formatasi dovrà essere dotata di un proprio codice fiscale e se necessario dovrà provvedere alla nomina di un amministratore condominiale.

Il successivo art. 62 disciplina due ipotesi particolari e specifica che:

a) la divisione può avvenire anche se alcune parti restano in comune (si pensi all'impianto di riscaldamento o a quello idrico);

b) la divisione può avvenire anche se è necessario eseguire delle opere innovative per addivenirvi, indicando la maggioranza richiesta, ossia quella indicata dal quinto comma dell'art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio).

Scioglimento del condominio

Un'interessante sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n. 24380 dell'1 dicembre 2010, delinea con chiarezza il concetto di possibilità dello scioglimento, rimarcando che tale aspetto deve riguardare la struttura dello stabile da dividere e non solamente i profili meramente gestori delle costituende compagini.

La Cassazione, nella sentenza succitata, concentrando la propria attenzione sul significato dell'art. 61 disp. att. c.c. specifica che quando la norma fa riferimento a edifici autonomi esclude in partenza che la separazione cui si addiverrà possa concretizzarsi esclusivamente in una autonomia amministrativa, poiché il termine edificio in essa contenuto va riferito a una costruzione piuttosto che all'ambito gestionale.

In conseguenza di ciò, specifica la Suprema Corte, per darsi luogo alla costituzione di più condominii, l'edificio dev'essere diviso in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo.

Questa regola di carattere generale soffre di un'eccezione, ossia quella contemplata dall'art. 62 disp. att. c.c., il quale facendo riferimento alle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. consente la divisione anche meramente amministrativa.

In sostanza per la Cassazione, nella sentenza succitata, la divisione è possibile anche se restano in comune alcune parti che, a ogni modo, non possono essere tali e tante da rendere lo scioglimento una mera separazione amministrativa e non anche fisica.

L'art. 62 disp. att. c.c., aggiungiamo noi, prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, è stata utilizzata quale addentellato normativo che giustificasse la esistenza del così detto supercondominio.

Rispetto allo scioglimento del condominio per il quale si rendano necessarie opere edili (cfr. art. 62 disp. att. c.c.), la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che in tal caso esso può essere disposto solamente dall'assemblea, in quanto gli articoli delle disposizioni di attuazione che disciplinano questa fattispecie lasciano intendere che l'intervento dell'Autorità Giudiziaria è limitato alle ipotesi di scioglimento che non necessita d'interventi materiali (cfr. Cass. 19 dicembre 2011 n. 27507).

Accertamento, questo, che evidentemente deve essere svolto caso per caso.