Con lo Sblocca Italia rinnovare, frazionare o accorpare appartamenti è diventato più facile

Novità sulle procedure edilizie introdotte con lo Sblocca Italia

Grazie allo Sblocca Italia (Legge 11 novembre 2014 n.164), eseguire alcuni interventi edilizi su immobili esistenti è diventato più semplice, veloce e talvolta anche più economico.

Lo Sblocca Italia ha infatti semplificato procedure e abbattuto costi modificando alcuni articoli del Testo Unico in materia edilizia, ossia il D.P.R. 6 giugno 2001, n.380.

Semplificazioni Sblocca Italia: quali interventi sono ora più semplici?

Si possono eseguire più facilmente opere di manutenzione straordinaria su unità abitative esistenti, come ad esempio l'apertura di porte interne, lo spostamento di pareti, il rifacimento di un servizio igienico esistente o la realizzazione di un servizio igienico in più, il rifacimento degli impianti, ecc.

Si possono anche unire due appartamenti per ricavarne uno più grande (sia sullo stesso piano che su piani differenti) o, al contrario, dividere un alloggio molto grande in due alloggi distinti. Questi ultimi interventi sono definiti accorpamento e frazionamento.

Per usufruire delle semplificazioni è però importante non modificare la volumetria complessiva dell'edificio e non modificare nemmeno la destinazione d'uso (ad esempio le semplificazioni non sono ammesse per la trasformazione da ufficio ad abitazione, da abitazione a laboratorio, ecc.).

Semplificazioni Sblocca Italia: iter burocratico

Per lavori da eseguire all'interno di un appartamento o per opere di frazionamento/accorpamento è possibile procedere senza richiedere e ottenere permessi dal Comune. Prima dell'inizio dei lavori bisogna tuttavia ricordarsi di presentare presso l'ufficio tecnico del Comune (o trasmettere per via telematica) una CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. Si tratta di una comunicazione di inizio lavori accompagnata da un'asseverazione firmata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra).

Qualora fra gli interventi da eseguire siano presenti anche opere strutturali, non sarà possibile presentare una CILA, ma si dovrà compilare e presentare una SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività. I lavori potranno comunque iniziare da subito, senza aspettare assensi da parte del Comune.

I modelli di CILA e SCIA sono reperibili presso l'ufficio tecnico del Comune e spesso anche scaricabili dal sito del Comune.

Semplificazioni Sblocca Italia: documenti da allegare alla CILA o SCIA

La CILA (o la SCIA in caso di opere che coinvolgono anche la struttura portante) dovranno essere presentate insieme ad alcuni allegati:
- gli elaborati di progetto, ossia le tavole con i disegni che mostrano lo stato di fatto e le modifiche che si intendono eseguire sull'immobile;
- l'asseverazione sottoscritta da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra), il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia;
- dati e documenti relativi all'impresa esecutrice principale (solitamente l'impresa edile);
- eventuale altra documentazione richiesta dal Comune o prevista dalla normativa regionale.

Quando i lavori saranno ultimati si potrà inviare all'ufficio tecnico del Comune anche una comunicazione di fine lavori, che in realtà per una CILA non è generalmente richiesta. Tuttavia tale comunicazione sarà valida ai fini dell'accatastamento e obbligherà l'amministrazione comunale a inoltrare tempestivamente e direttamente quanto necessario ai competenti uffici dell'Agenzia delle Entrate per l'aggiornamento catastale dell'immobile trasformato.

Semplificazioni Sblocca Italia: novità sui costi

Per lavori di frazionamento e accorpamento sono diminuiti i costi relativi agli oneri da pagare al Comune. Se i lavori non riguardano parti strutturali dell'edificio, questi interventi pagano un contributo di costruzione (che è dato dalla somma del costo di costruzione + gli oneri per le opere di urbanizzazione) commisurato all'incidenza delle sole opere di urbanizzazione. Quindi il costo di costruzione non va pagato.

Gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione sono poi dovuti solo se le trasformazioni effettuate generano un aumento di superficie calpestabile dell'unità immobiliare, comportando un aumento del cosiddetto carico urbanistico.

Il metodo di calcolo per la determinazione degli oneri è uguale in tutti i Comuni italiani, ma l'importo finale effettivo è determinato in base a tabelle parametriche deliberate autonomamente da ogni amministrazione comunale.

La semplificazione e la riduzione degli oneri per il frazionamento/accorpamento faciliterà la vita soprattutto a chi ha messo in vendita quadrilocali e ville e non riesce a trovare acquirenti. Negli ultimi anni il mercato di queste tipologie di abitazione ha subito un drastico calo, mentre sopravvive meglio il mercato dei bilocali. Se non si riesce a vendere un quadrilocale o una villetta, potrebbe allora rivelarsi utile frazionare l'immobile in appartamenti più piccoli e più facilmente vendibili.