Immobili abusivi: sanatoria solo se ultimati

Sanatoria abusi edilizi

La sanatoria di un abuso edilizio, tramite il cosiddetto condono, non può essere concessa se l'immobile non risulti ultimato, ossia non sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, compreso il solaio. A stabilirlo è il Consiglio di Stato con la sentenza n. 554 del 5 febbraio 2015.

Il caso

Il caso in oggetto riguarda il ricorso presentato nei confronti del Comune di Orbetello da un privato che, in seguito alla realizzazione abusiva di una costruzione in muratura a uso residenziale, aveva presentato domanda di sanatoria, ai sensi dell'articolo 39 della Legge 23 dicembre 1994, n. 724, sostenendo che lo stesso immobile fosse stato ultimato prima del 31 dicembre 1993.

Mediante documentazione fotografica, il Comune però aveva avuto modo di verificare che l'opera edilizia abusiva non sarebbe stata ancora ultimata, visto la mancanza del solaio di copertura, e come tale aveva respinto la domanda e, ai sensi dell'articolo 7 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 aveva ingiunto la demolizione del manufatto. Il caso è arrivato così dinanzi al Consiglio di Stato.

Sanatoria abusi edilizi

Prima di entrare nel merito della pronuncia del Consiglio di Stato, preme specificare alcune nozioni fondamentali. In primo luogo che il condono è un procedimento che consente la regolarizzazione amministrativa degli illeciti edilizi, quindi la sanatoria di opere abusivamente realizzate e l'estinzione dei reati penali connessi a tale attività illecita.

Per opere abusive si intende ai sensi dell'articolo 31 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 costruzioni (edifici) e altre opere (manufatti di ogni tipo e opere di urbanizzazione) che sono eseguite:

-senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse;

-in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa.

Il condono edilizio è una legge speciale e nel nostro Paese si sono succeduti tre condoni diversi:

-condono ex Legge n. 47 del 1985

-condono ex Legge n. 724 del 1994

-condono ex Legge n. 326 del 2003.

Il primo condono è quindi quello previsto alla Legge 28 febbraio 1985, n. 47 e intitolato Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie, mentre l'ultimo condono quello della Legge n. 326 del 2003, ha permesso di sanare abusi edilizi realizzati entro il 31 marzo 2003 e la cui domanda andava presentata entro il 31 marzo 2004. Allo stato attuale quindi non si può usufruire del condono edilizio.

Sanatoria abusi edilizi: quando l'immobile è ultimato?

Tornando alla sentenza del Consiglio di Stato, il supremo Giudice Amministrativo ribadisce che un immobile realizzato abusivamente non poteva essere sanato, quindi non si poteva fruire del condono e, nel caso di specie, non si poteva fare domanda di sanatoria ai sensi dell'articolo 31 della Legge n. 724 del 1993, perché non era stato ultimato.

Quando un immobile è ultimato? Viene in aiuto anche in questo caso la Legge n. 47/1985 secondo cui, all'articolo 31 secondo comma, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente.

Ciò significa che l'immobile è ultimato, secondo quanto disposto dalla Legge, in caso di:

-esecuzione del rustico (nel rustico è compresa, oltre alla muratura portante anche l'intelaiatura in cemento armato o in travi in acciaio e le tamponature perimetrali. L'edificio privo delle tamponature, si considera ultimato quando le chiusure esterne siano previste in materiali o strutture prefabbricate da applicare come vetrate che formano la parte o infissi che chiudono le aperture dell'intelaiatura)

-completamento copertura (deve essere costituita dal tetto ovvero dal solaio dell'ultimo piano realizzato).

Sanatoria abusi edilizi solo se ultimati: la decisione del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato, nel caso posto alla sua attenzione ha rilevato che risultando solo appoggiate sulle murature perimetrali le parti componenti il solaio, vale a dire pignatte in laterizio e travetti in c.a. precompresso, mancando il getto del calcestruzzo e la conseguente impermeabilizzazione, la copertura del manufatto non risulta completata e come tale l'opera non si può considerare ultimata e non potrà beneficiare del condono edilizio.

Una decisione questa del Consiglio di stato che conferma un orientamento già espresso in passato secondo cui l'ultimazione della costruzione richiedere anche il completamento della copertura (Sentenza sez. V, 19 ottobre 2011, n. 5625; sezione IV, 9 febbraio 2012, n. 683).