Sanatoria di opere abusive senza pratica edilizia

Sanare le opere abusive senza pratica edilizia

Generalmente si pensa che, quando si vuole regolarizzare alcune opere eseguite senza titolo abilitativo (cioè abusivamente), sia inevitabile presentare una pratica edilizia a sanatoria, pagando a seconda delle circostanze una semplice oblazione oppure gli oneri concessori (urbanizzazione primaria e secondaria più il costo di costruzione) in misura doppia a titolo di sanzione.

Questo però non è sempre vero, perchéin alcuni Comuni è possibile regolarizzare gli abusi minori (purchè pienamente rispondenti ai requisiti indicati nei rispettivi strumenti normativi e di pianificazione urbanistica) senza presentare alcuna pratica edilizia a sanatoria.

Ambito di applicazione della sanatoria senza pratica edilizia

Un comune in cui la sanatoria di opere abusive viene regolarmente applicata è Bologna.

Infatti, l'articolo 100 comma 4 del Regolamento Urbanistico-Edilizio (RUE) prescrive che: [...] Qualora siano trascorsi 10 anni dalla loro ultimazione gli interventi edilizi abusivi che non abbiano comportato aumento di superficie utile, alterazione della sagoma planivolumetrica o nuova costruzione, si ritengono sanati a tutti gli effetti amministrativi, e non si procede pertanto all'applicazione delle relative sanzioni.
Il termine di prescrizione delle opere riconducibili alla manutenzione straordinaria, abusivamente eseguite, è di anni 5.

Abbiamo quindi tre diverse possibilità:

1) Per inteventi di ristrutturazione, restauro, risanamento eadeguamento funzionale (la nuova costruzione è infatti esclusa dalla casistica) eseguiti abusivamente - purchè ovviamente con le limitazioni chiaramente elencare nel RUE - il termine di prescrizione è di dieci anni.

2) Per le opere di manutenzione straordinaria - tra cui rientrano ad esempio l'esecuzione di modifiche interne, l'accorpamento di due unità immobiliari, il passaggio di uno spazio (ad esempio una stanza) da un'unità immobiliare ad un'altra, l'installazione di pergolati privi di copertura fissa e chiusure laterali, l'apertura di una porta o di una finestra, eccetera - il termine di prescrizione è invece ridotto a soli cinque anni.

3) Per il cambio di destinazione d'uso (con o senza opere), non indicato esplicitamente dal RUE, il discorso è invece assai più complesso, perché, pur non rientrando ovviamente nella nuova costruzione, questa tipologia di intervento a mio parere non sempre rientra nell'ambito di applicazione dell'articolo 100. Infatti, anche senza aumento della superficie utile, spesso un cambio di destinazione d'uso genera un incremento del carico urbanistico, cioè, a parità di superficie utile insediata, un aumento delle dotazioni urbanistiche richieste (sopratutto nel campo dei parcheggi) per compensare l'eventuale maggiore impatto ad esempio sul sistema dei parcheggi o sui volumi di traffico urbano.
Possiamo quindi ipotizzare che l'articolo 100 sia applicabile al cambio di destinazione d'uso (con un termine di prescrizione di dieci anni) solo quando non si verifica un aumento delle dotazioni urbanistiche richieste, come avviene ad esempio per il passaggio da ufficio o negozio ad abitazione (ma non viceversa).

4) La sanatoria ai sensi dell'articolo 100 non è applicabile a inteventi su parti strutturali dell'edificio che costituiscano interventi rilevanti ai fini della prevenzione del rischio sismico, così come stabiliti dalla normativa regionale in materia; mentre risulta applicabile anche agli edifici vincolati come beni culturali (cioè ai sensi del Decreto legislativo 42/2004), purchè si richieda preventivamente l'assenso della Soprintendenza.

Come applicare la sanatoria di opere abusive senza pratica edilizia

Verifiche preliminari

Per prima cosa, è necessario verificare tramite un'accurata lettura del regolamento edilizio (oppure del RUE, per i comuni dell'Emilia-Romagna) se nel comune in cui si trova l'edificio o unità immobiliare con opere abusive è prevista la sanatoria senza pratica edilizia.

In caso affermativo, bisogna quindi assicurarsi che le opere abusive abbiano i requisiti richiesti: ricordo infatti che l'esempio sopra descritto riguarda il solo comune di Bologna, e quindi l'effettiva applicabilità della sanatoria senza pratica edilizia andrà valutata caso per caso, perché altri comuni potrebbero aver stabilito requisiti diversi o più restrittivi.

Come inserire la sanatoria in una pratica edilizia normale

A questo punto, è consigliabile inserire la sanatoria in una pratica edilizia normale, cosa fattibile in due modi diversi:

1) In caso di interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o ampliamento, è possibile sanare le opere abusive con la normale pratica edilizia (CIL, SCIA o Permesso di Costruire), semplicemente predisponendo della documentazione aggiuntiva.
Infatti, oltre a compilare correttamente le specifiche opzioni per la sanatorie di opere abusive generalmente previste dalla modulistica edilizia dei comuni che ammettono questa possibilità, è necessario integrare la normale documentazione tecnica, ad esempio aggiungendo una descrizione delle opere da sanare all'interno della relazione tecnica e curando particolarmente la documentazione fotografica dello stato di fatto, che dovrà evidenziare gli abusi.

Inoltre, gli elaborati grafici saranno formati da cinque disegni, comprendenti:
- lo stato legittimo, così come risultante dall'ultima pratica edilizia presentata (o in mancanza di questa, come ad esempio nel caso di edifici storici mai oggetto di trasformazioni recenti, da una planimetria del catasto storico;
- lo stato di fatto, cioè il rilievo ovviamente comprensivo delle opere da sanare;
- gli interventi tra lo stato legittimo e lo stato di fatto, indicando in giallo le parti demolite e in rosso gli elementi aggiunti (anche se in alcuni comuni per non creare confusione nella regolarizzazione di opere abusive è esplicitamente richiesto l'uso di altri colori, come ad esempio il verde e il blu);
- il progetto;
- la normale tavola degli inteventi tra lo stato di fatto e il progetto, cioè il cosiddetto rosso e giallo.

2) Se invece non si devono eseguire interventi edilizi, è possibile presentare la Scheda Tecnica dell'Unità Immobiliare (o per le abitazioni unifamigliari dell'edificio) aggiornata, eventualmente corredata dalla domanda di Agibilità, qualora l'edificio ne fosse sprovvisto.

In questo caso, la documentazione specifica da predisporre è la seguente:
- relazione tecnica con descrizione delle opere da sanare;
- documentazione fotografica completa dello stato di fatto;
- tavola grafica con indicazione dello stato legittimo, dello stato di fatto e degli interventi tra lo stato legittimo e lo stato di fatto.

Oltre alla documentazione tecnica, è ovviamente necessario anche provare la datazione delle opere abusive, per verificare che siano effettivamente trascorsi i termini di prescrizione: questo può essere fatto presentando della documentazione probatoria (ad esempio una planimetria castale o fotografie in cui compaia la data di esecuzione) oppure con un semplice atto sostitutivo di notorietà firmato dal proprietario.