Riforma del condominio e fondo per lavori di manutenzione

NEWS DI Manutenzione condominiale25 Giugno 2013 ore 10:28
La costituzione obbligatoria di un fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria ha destato più di qualche incertezza e molte interpretazioni errate.

Lavori in condominioTra le norme che hanno destato maggiore interesse e discussione nei sei mesi trascorsi tra l'approvazione della legge di riforma del condominio e la sua entrata in vigore, una menzione particolare la merita il cosiddetto fondo per opere straordinarie.

L'art. 1135, primo comma n. 4, c.c. è mutato; la differenza sostanziale e profonda tra prima e dopo l'entrata in vigore della riforma sta tutta nell'obbligatorietà dell'istituzione del fondo per i lavori.

Vale la pena comprendere come questo mutamento inciderà effettivamente sulla vita condominiale di tutti i giorni.


Fondo per i lavori tra passato e futuro


Il vecchio testo dell'art. 1135 n. 4 c.c. affermava che l'assemblea provvede a decidere sulle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

Il nuovo testo, invece, afferma che l'assemblea dei condomini deve provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

S'inserisce nel testo il riferimento alle innovazioni, ma soprattutto si specifica che la costituzione di un fondo speciale di pari importo all'ammontare dei lavori dev'essere obbligatoria.

Il costo (preventivato) dei lavori ammonta a 100.000 euro?
L' assemblea condominiale deve costituire un fondo speciale di pari importo.


Fondo speciale e interpretazioni errate


La norma, non è un'esagerazione, ha letteralmente scatenato il panico: s'è passati repentinamente da eccessi di pessimismo a soluzioni più o meno ardite e comunque pasticciate.

C'è stato addirittura chi ha sostenuto che le imprese debbano essere pagate anticipatamente e chi, invece, ha messo addirittura in dubbio la possibilità di applicare la norma riguardante il pagamento in base allo stato di avanzamento dei lavori (così detto S.A.L.).
Riforma del condominioVale la pena mettere ordine e cercare di comprendere che cosa sia effettivamente cambiato a partire dallo scorso 18 giugno.

In primis, soprattutto per evitare inutili ansie ed allarmismi, è bene specificare chiaramente quanto segue: il nuovo art. 1135 n. 4 c.c. non ha imposto il pagamento anticipato dell'impresa, né tanto meno ha modificato le norme fino ad ora applicate per la regolamentazione dei rapporti economici con la medesima.

Per essere ancora più chiari: l'impresa potrà essere ancora pagata alla fine dei lavori, con delle anticipazioni durante l'esecuzione delle opere o, se concordato e possibile, sulla base del cosiddetto stato di avanzamento dei lavori (art. 1666 c.c.).

Invitiamo chiunque fosse interessato e volesse verificare di leggere quanto riportato nell'intera legge n. 220/2012 (la riforma): a lettura finita ci si renderà conto che ogni ricostruzione che prevede fantomatiche modifiche ai rapporti impresa- condominio è frutto di allucinazioni dovute ai primi caldi estivi.

Il nodo centrale dell'intera vicenda resta quello delle modalità di versamento delle somme da parte dei condomini all'amministratore.


Fondo speciale e pagamenti delle somme


Davvero, com'è stato preconizzato da molti il nuovo art. 1135, primo comma n. 4, c.c. prevede il pagamento anticipato all' amministratore di una somma pari all'intero importo delle opere deliberate?

Anche qui s'è detto, forse anzi quasi certamente, molto di più di quanto la norma non dica.
L'incertezza resta solamente perché le norme sono sempre soggette ad interpretazioni più o meno elastiche.

Spieghiamoci meglio.

L'assemblea delibera l'esecuzioni di lavori straordinari per 100.000 euro; ai sensi della norma in esame l'assemblea deve costituire un fondo speciale di parti importo.

Ciò che la norma non dice è come questa somma dev'essere accantonata; insomma stando alla lettera della legge, che non vincola i condomini ad un immediato pagamento delle quote da essi dovute, l'assemblea potrà (come per le somme ordinarie) decidere dei versamenti rateizzati coordinandoli con i pagamenti contrattati con l'impresa.

In buona sostanza nulla di nuovo rispetto a quanto accadeva fino al 18 giugno, se non, appunto, per tale obbligatorietà.

Se le cose andranno, come pare doveroso, effettivamente in questa direzione, che cosa cambierà rispetto alla legge precedente?

Fondo speciale e obblighi dell'assemblea


Le novità riguarderanno prima d'ogni cosa i compiti dell'assemblea; essa dovrà istituire il fondo essendogli imposto dalla legge.

Dalla mancata costituzione del fondo possono discendere due conseguenze;

a) i condomini interessati potranno chiedere all'Autorità Giudiziaria, ex art. 1105, quarto comma, c.c., di provvedere a prendere i provvedimenti che l'assemblea non ha adottato;

b) se l'assemblea ha deliberato di non istituire il fondo, assenti e dissenzienti potranno impugnare quella delibera.

Proprio sull'impugnazione è bene soffermare l'attenzione.

Se l'assemblea non delibera alcunché in relazione al fondo quella deliberazione non può essere impugnata ma si potrà ovviare alla mancanza nei modi di cui al succitato punto a).

Fondo per lavoriIl motivo sta nel fatto che non si può domandare la dichiarazione d'invalidità di un qualcosa che non è stato deliberato; se i lavori sono stati deliberati con le giuste maggioranze, la validità della deliberazione degli interventi conservativi non può essere messa in discussione perché mancano disposizioni sul fondo.

Se l'assemblea delibera di non istituire il fondo, tale violazione può portare alla dichiarazione d'invalidità della delibera; stando ai principi a suo tempo stabiliti dalle Sezioni Unite (cfr. sent. n. 4806/05) dovrebbe trattarsi di vizio comportante annullabilità della delibera.

Res sic stantibus, solo assenti, astenuti e dissenzienti potranno impugnare la delibera nei modi e nel termine di trenta giorni indicato dall'art. 1137 c.c.

L'interesse ad impugnare (su cui in tanti si sono cimentati a discutere), come per il caso di delibera adottata con quorum inferiori a quelli previsti o con ordine del giorno incompleto, consiste nel vedere invalidata una deliberazione contraria alla legge.

A nostro avviso, in definitiva, proprio sul fondo speciale per i lavori, i cambiamenti saranno meno sconvolgenti di quelli annunciati.

riproduzione riservata
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  • Karug64
    Karug64
    Mercoledì 18 Aprile 2018, alle ore 08:58
    Nel mio condominio (10 appartamenti) si sono deliberati lavori straordinari di rifacimento dei ballatoi e delle facciate per un importo complessivo di 170.000,00.
    E' stata deliberata la costituzione del fondo.
    L'amministratore sostiene che non può obbligare i condomini a versare tutta la somma in unica soluzione (prima di dare inizio ai lavori), ma può chiedere, prima di iniziare i lavori, il 20% dell'importo totale, ottenuto il quale, può far iniziare i lavori alla ditta.
    In costanza di lavori, provvederà a richiedere le ulteriori somme.
    Io sostengo che PRIMA di inziare i lavori occorre aver raccolto tutta l'intera somma (per evitare eventuali contenziosi e blocchi lavori). 
    Per legge come ci si deve comportare ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Karug64
      Giovedì 26 Aprile 2018, alle ore 16:48
      Dipende da che cosa è stato deliberato. Comunque la costituzione del fondo prima dell'inizio dei lavori è un caso dubbio, o meglio è dubbio se alla costituzione del fondo debba corrispondere l'accantonamento dell'intera somma.
      rispondi al commento
  • Gian2
    Gian2
    Sabato 16 Dicembre 2017, alle ore 09:06
    Come ci si comporta se:l'assemblea delibera di accantonare una somma per un lavoro straordinario di cui, alla data della delibera, non si sa ancora un importo preciso ne sono stati esaminati preventivi. 
    Nel frattempo un condomino vende l'appartamento e solo successivamente il condominio delibera i lavori e la ditta che li dovrà eseguire.
    Le somme accantonate dal condomino cedente che fine fanno?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gian2
      Mercoledì 27 Dicembre 2017, alle ore 11:05
      Devono essere oggetto di accordo tra le parti interessate, in mancanza vanno restituite al cedente.
      rispondi al commento
  • Stefano Mandosi
    Stefano Mandosi
    Mercoledì 5 Luglio 2017, alle ore 07:32
    In un consorzio abitativo sono stati eseguiti lavori di rifacimento strade ma solo in parte, questo per mancanza di fondi necessari a coprire tutti i lavori.
    Lavori deliberati a suo tempo.
    É possibile effettuare lavori parziali deliberati in assemblea lasciando metà consorziati con strade dissennate?
    Compresi sia consorziati che hanno versato quote e altri no?
    Oppure non dovevano per nulla iniziare se non sicuri di accontentare tutti?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Stefano Mandosi
      Venerdì 7 Luglio 2017, alle ore 16:18
      Il consorzio è una cosa diversa da un condominio, in termini di gestione.
      rispondi al commento
  • 64brunica
    64brunica
    Venerdì 9 Giugno 2017, alle ore 15:53
    Salve! E che dire quando l'amm.re tramite lettera invita i condomni a effettuare il pagamento di lavori straordinari per adeguamento locale (per unità immobiliare) per euro 1900,00, per procedere a saldare la relativa fattura. Appare corretto? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 64brunica
      Mercoledì 14 Giugno 2017, alle ore 16:02
      Il quesito non è chiaro, se la spesa è deliberata nessun problema, se non era deliberata, ma urgente, idem.
      rispondi al commento
  • Francesco
    Francesco
    Giovedì 20 Aprile 2017, alle ore 23:36
    Abito in condominio dove nel 2014 sono stati deliberati lavori straordinari per circa 60.000 euro.
    Oggi non ho un reddito e sono comunque partiti i lavori senza fondo per lavori di manutenzione.
    L'amministratore mi dice che devo pagare per forza.
    Ma fatico già a pagare le bollette e fare la spesa di bene primario.
    Non mi posso permettere un avvocato.
    Qualcuno può darmi indicazioni su come posso procedere?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Francesco
      Mercoledì 26 Aprile 2017, alle ore 15:40
      Puoi provare a trovare un accordo per dilazionare i tempi di pagamento, ma non piuoi fare altro. Al massimo, ma questo devi valutarlo con un avvocato, puoi capire se ci sono estremi per impugnare la delibera, ma visto che parliamo di una decisione del 2014, mi pare difficile.
      rispondi al commento
  • Lui La Plume
    Lui La Plume
    Domenica 19 Febbraio 2017, alle ore 09:39
    In precedenza per molti lavori straordinari serviva l'unanimità, difficile da ottenere in assemblea anche se tali lavori erano desiderati da tutti.La riforma abbassò il quorum necessario inserendo l'obbligatorietà del fondo.
    Con questa obbligatorietà si mantenne la volontà unanime nell'eseguire tali opere straordinarie pur consentendo uno snellimento della approvazione prima talvolta quasi impossibile.
    Occhio a procedere ad approvare lavori straordinari con maggioranze "discutibili" ottenute con il consenso di "morosi" per i quali non pagare una quota in più ... non cambia certo la situazione.
    Meditate su quanto necessita per fare questi lavori straordinari attivando un "mutuo condominiale per ristrutturazioni" in questo caso si può dilazionare come desiderato il pagamento, ma ricompare quella "solidarietà" che il fondo "obbligatorio" fece sparire, ricompare e come giusto ricompare l'unanimità nella accettazione del rischio di insolvenza (per ottenere il mutuo firmano tutti i condomini).
    Per esperienza diretta ricordo un lavoro straordinario deliberato da una striminzita maggioranza che non versò le quote, per volontà di pochi il lavoro venne fatto con versamenti pari al 17% dell'importo, l'inutile lavoro venne poi coperto "arbitrariamente" con il ricavato della vendita per fallimento di uno dei tanti morosi (con diritto di voto).
    Non guardate questo fondo obnligatorio come una jattura, è un aiuto a chi fà fatica a pagare regolarmente le quote ordinarie ed una spesa senza freni lo porterebbe alla rovina.Versare i soldi necessari "prima" della spesa aiuta le persone corrette.
    rispondi al commento
  • Elisabetta
    Elisabetta
    Martedì 31 Gennaio 2017, alle ore 10:15
    Nel 2015 ho venduto un appartamento pagando completamente (circa 12000 euro) i lavori straordinari che dovevano essere effettuati da li a poco.
    Nel 2013 era stato creato un fondo dove versare la somma per effettuare appunto questi lavori di rifacimento facciate).
    Ad oggi, gennaio 2017 i lavori non sono ancora stati effettuati.
    Ho diritto alla restituzione totale dell'importo pagato?
    Inoltre vi chiedo, la delibera dell'assemblea ha una scadenza?
    Premetto che, come concordato con la parte acquirente in fase di rogito, tutte le fatture di questi lavori dovranno essere fatturate a mio nome per le eventuali detrazioni fiscali, essendo io il pagante dell'importo totale.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Elisabetta
      Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 15:21
      Potrebbe configurarsi un indebito arricchimento in favore del condominio (la delibera salvo prescrizioni di almeno 5 anni non ha scadenza). La questione andrebbe valutata carte alla mano (delinbera e atto d'acquisto). Puoi domandare una consulenza a pagamento ai consulenti del sito Lavorincasa.it Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
    • Lui La Plume
      Lui La Plume Elisabetta
      Mercoledì 22 Febbraio 2017, alle ore 14:43
      La riforma ha creato illusioni in quanti pensano di poter imporre a minoranze migliorie molto costose e spesso di dubbio valore.
      Prima era difficile raggiungere l'unanimità per deliberare cose volute da tutti, io come presidente dovetti accettare il voto di un condomino in nave via telefono satellitare senza quel voto ... non avremmo deliberato un distacco dal riscaldamento centralizzato voluto da tutti.
      Oggi la maggioranza delibera secondo la volontà unanime del condominio  ... ma l'obbligatorietà del fondo pari all'importo preventivato riesce a ricomporre senza ritardi quella volontà unanime.
      Se una maggioranza delibera prevaricando la volontà unanime o peggio le possibilità economiche di chi affronta una crisi economica che si protrae da troppo tempo nascono problemi.
      Bisogna che questa maggioranza si faccia carico di convincere i riluttanti ad aderire ai pagamenti, operazione difficile in presenza di difficoltà economiche irrisolvibili, ed allora i lavori non partono.Ho osservato in palazzi diversi alcuni comportamenti .... che creano problemi:
      1) in un caso per una delibera voluta da pochi con le deleghe dei morosi con una raccolta fondi pari al 17% è partita ugualmente .
      2) preso atto di una morosità eccessiva si è stabilito di procedere una volta raccolto un 80% dell'importo ... ed il lavoro .. ed i fondi .. sono bloccati da anni ...
      3) per risolvere un problema di distacco intonaco (poche migliaia di euro) un gruppetto di danarosi porta avanti un rifacimento facciata da 900 mila euro non deliberato ovviamente ma che ha portato a notare molti cartelli vendesi prima inesistenti.
      Senza procedere con assurdi litigi fra vicini e chissà mai che qualcuno preso dalla depressione non abbia un programma disperato, sarebbe opportuno evitare prevaricazioni ed usare le maggioranze previste dalle nuove normative con parsimonia, tenendo presente sempre che alcune "migliorie" non indispensabili che sono sentite come indispensabili solo da alcuni (si pensi ad un ascensore che a chi abita al primo piano serve poco) potrebbero essere trattate come opere personali .... e pagate dai soli interessati senza grosse perdite di tempo concordando direttamente con i fornitori i pagamenti e gli sconti.
      Se questo non avviene sarebbe opportuno inserire nella delibera una data di morte della stessa, se i soldi non verranno versati entro il ..... non se ne fà nulla.
      rispondi al commento
    • Dariodamario
      Dariodamario Elisabetta
      Mercoledì 2 Agosto 2017, alle ore 17:47
      Gent. Elisabetta,ho un problema identico al suo e che sto tentando di risolvere bonariamente ma finora senza riuscirci.Se tu hai trovato come venirne a capo, puoi comunicarmi cosa hai dovuto fare? 
      rispondi al commento
  • Pasquale Palmieri
    Pasquale Palmieri
    Mercoledì 7 Dicembre 2016, alle ore 20:14
    Ottimo - l'argomento è ben trattato
    rispondi al commento
  • Linda I
    Linda I
    Domenica 31 Luglio 2016, alle ore 20:07
    Ho acquistato a settembre un appartamento nel quale erano stati già deliberati dei lavori straordinari per il rifacimento della facciata, a carico del precedente proprietario.
    Durante tali lavori, per problemi con la ditta, il costo totale è lievitato di circa 2.000 euro per ogni condomino.
    L'amministratore chiede a noi quei soldi, ma ho il sospetto che spettino comunque al vecchio proprietario, in quanto si tratta di un ulteriore aggravio relativo a lavori concordati prima del nostro acquisto.
    Esiste una normativa in proposito?
    Cortesi saluti
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Linda I
      Mercoledì 3 Agosto 2016, alle ore 15:44
      No, è la giurisprudenza che afferma che la spesa per lavori già deliberati spetta a chi era condomino al momento della deliberazione, ma sul nuovo acquirente vige comunque la responsabilità solidale ai sensi dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
      rispondi al commento
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