Registrazione di contratti di locazione brevi

Contratto di locazione

Con le vacanze estive alle porte sarà facile fare ricorso a forme contrattuali per esigenze di carattere stagionale. Locazioni di breve durata: qualche giorno, poche settimane o al massimo un mese. Vale la pena sapere che cosa bisogna fare per essere a posto dal punto di vista fiscale e tributario.

La locazione è il contratto con il quale una parte, detta locatore, concede all'altra, detta conduttore, il godimento di un bene (mobile o immobile) per un determinato periodo di tempo dietro il pagamento di una somma di denaro, detta canone.

Il contratto di locazione è disciplinato da una serie di leggi, tra le più importanti è utile ricordare:

a) il codice civile, che norma gli aspetti fondamentali e svolge una funzione di regola generale;

b) la legge n. 431/98 dettata per la disciplina dei contratti di locazione ad uso abitativo;

c) la legge n. 392/78 (così detta legge sull'equo canone) che regola le locazioni per uso differente da quello abitativo nonché, in via residuale, alcuni aspetti degli affitti di case (si pensi alle spese condominiali, alla successione nel contratto, ecc.).

Non vanno poi dimenticate le norme di natura fiscale dettate per regolamentare i rapporti del contratto di locazione con il fisco. Due su tutte:

a) il d.p.r. n. 131/86 ossia il testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro;

b) l'art. 1, comma 346 della legge n. 311/04, meglio nota come Legge finanziaria per il 2005, infatti, nel quale fu specificato che:

I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Registrazione del contratto di locazione

La registrazione altro non è che il deposito di un atto presso la locale Agenzia delle Entrate al fine di adempiere al pagamento della così detta imposta di registro.

Di norma il proprietario dell'abitazione (ma l'operazione può essere compiuta anche dal conduttore) si reca presso tali uffici e deposita l'atto da registrare.

Il d.p.r. n 131/86 contiene al proprio interno una tariffa che consente di determinare il costo dell'imposta.

Ad ogni buon conto su di esso può dipendere la scelta del regime fiscale da parte del proprietario dell'immobile, si pensi al regime della così detta cedolare secca.

In caso di scelta del regime ordinario l'imposta è a carico delle parti in ugual misura, salvo diverso accordo (cfr. l. n. 392/78).

Quanto ai tempi di registrazione, ai sensi dell'art. 13 del d.p.r. n. 131/86:

La registrazione degli atti che vi sono soggetti in termine fisso deve essere richiesta, salvo quanto disposto dall'articolo 17, comma 3- bis , entro venti giorni dalla data dell'atto se formato in Italia, entro sessanta giorni se formato all'estero.

Per la locazione, di fatto, il termine è di trenta giorni per ragioni legate al pagamento dell'imposta.

L'omessa registrazione comporta la nullità del contratto di locazione in essere anche se la registrazione tardiva dovrebbe salvarne gli effetti. L'uso del condizionale, mai come in questo caso, è d'obbligo in quanto si tratta di valutazioni effettuate sulla scorta di pronunce giurisprudenziali.

Locazioni per brevi periodi

In effetti la Finanziaria per l'anno 2005 ha specificato che il contratto è da ritenersi nullo se, ricorrendone i presupposti, non è registrato.

Quali sono tali presupposti?

Indubbiamente la durata del contratto ne rappresenta uno.

In una circolare del 2011 l'Agenzia delle Entrate, analizzando alcuni aspetti della così detta cedolare secca, ebbe modo di specificare (meglio ribadire) che non sono soggetti all'obbligo della registrazione (e quindi al pagamento della relativa imposta) i contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno.

La stessa Agenzia specificò che la durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell'anno con il medesimo locatario (cfr. circolare n. 12 del 16 gennaio 1998).

In questi casi nessun obbligo immediato di registrazione e pagamento delle imposte legato solamente alle dichiarazioni dei redditi (nella quale dovrà comparire il guadagno ottenuto dal canone versato).