Registrazione del contratto di locazione, tempi e costi

I contratti di locazione ad uso abitativo devono essere redatti in forma scritta pena la loro nullità (cfr. l. n. 431/78), quelli ad uso diverso devono essere redatti obbligatoriamente in forma scritta solamente se di durata superiore a nove anni (cfr. art. 1350 c.c.).

Non solo: tutti i contratti devono essere registrati, ossia depositati presso l'ufficio del registro.

Ai sensi dell' art. 1, comma 346 della legge n. 311/04, meglio nota come Legge finanziaria per il 2005, infatti, è stato stabilito che:

I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Ai sensi dell'art. 1 del d.p.r. n. 131/86, rubricato Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro:

L'imposta di registro si applica, nella misura indicata nella tariffa allegata al presente testo unico, agli atti soggetti a registrazione e a quelli volontariamente presentati per la registrazione.

In che tempi e quanto costa registrare i contratti di locazione?

Tempo per la registrazione

Ai sensi dell'art. 13 del d.p.r. n. 131/86:

La registrazione degli atti che vi sono soggetti in termine fisso deve essere richiesta, salvo quanto disposto dall'articolo 17, comma 3- bis , entro venti giorni dalla data dell'atto se formato in Italia, entro sessanta giorni se formato all'estero.

Solitamente, se si esegue una ricerca o si chiedono informazioni, viene risposto che il contratto di locazione dev'essere registrato entro trenta giorni dalla sua sottoscrizione.

Come mai c'è questa differenza?

In realtà, considerando che la registrazione segue il pagamento dell'imposta di registro e che per pagamento il termine è di 30 giorni dalla stipula, si considera valido quest'ultimo termine per ambedue gli adempimenti (Ministero delle Finanze circolare n. 207/E del 16/11/00) (Fonte Aduc.it).

Tanto il locatore quanto il conduttore devono (e possono nel caso d'inerzia dell'altra parte) registrare il contratto di locazione; la registrazione può essere fatta telematicamente o presso gli uffici competenti per territorio.

Tanto per le locazioni ad uso abitativo, tanto per quelle diverse, ai sensi dell'art. 8 della legge n. 392/78, salvo diversa disposizione:

Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.

Non sono soggetti a registrazione i contratti di locazione che hanno durata inferiore a trenta giorni.

Costo della registrazione

Quanto costa registrare un contratto di locazione?

Per saperlo bisogna guardare l'art. 5 dell'allegato 1 al d.p.r. n. 131/86.

Per quanto concerne i contratti di locazione urbani (quindi ad uso abitativo o commerciale/professionale) l'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo.

In sostanza ogni anno bisogna rinnovare la registrazione e pagare il 2% del canone.

Lo stesso articolo della tariffa allegata al decreto n. 186 contiene una nota nella quale si specifica che:

I) Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta, se corrisposta per l'intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità; la cessione senza corrispettivo degli stessi contratti è assoggettata all'imposta nella misura fissa di euro 67,00.

II) In ogni caso l'ammontare dell'imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00.

Cedolare secca

La registrazione, per così dire, classica può essere sostituita dalla cosiddetta cedolare secca, introdotta nel nostro ordinamento dal d.lgs. n. 23/2011.

Si tratta, in sostanza, di un'imposta sostitutiva di tutte le varie imposte e tasse derivanti dal contratto di locazione e pari al 21% del canone annuo.

La registrazione tardiva del contratto di locazione, ossia la registrazione effettuata fuori tempo massimo, può comportare l'appllicazione di un canone di locazione particolarmente favorevole per il conduttore, in quanto il d.lgs n. 23/2011 prevede la determinazione del canone in misura pari al triplo della rendita catastale, mantenendo valido il canone concordato solamente se inferiore a tale importo.