Il contratto di locazione dev'essere scritto a pena di nullità

Il contratto di locazione per usi abitativi, si tratti dell'affitto dell'intera unità immobiliare o di una singola stanza, dev'essere stipulato per iscritto.

La forma scritta è prevista dalla legge quale requisito sostanziale per la validità dell'accordo (in gergo tecnico ad substantiam) e in sua assenza il contratto dev'essere considerato nullo, ossia come se non fosse mai esistito, con tutte le conseguenze del caso.

La giurisprudenza – nello specifico il Tribunale di Roma con la sentenza n. 21287 del 24 ottobre 2013 – è tornata ad occuparsi delle conseguenze per il caso d'inosservanza della forma dei contratti di locazione, con una specificazione: il conduttore non può registrare il contratto verbale per accedere ai benefici previsti dal decreto legislativo n. 23 del 2011 (ossia canone locatizio pari al triplo della rendita catastale se inferiore al canone concordato).

Forma dei contratti di locazione

Ai sensi dell'art. 1, quarto comma, della legge n. 431/98, a far data dalla sua entrata in vigore per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 21287, interpretando la norma ha spiegato che tale norma, per la sua ampia formulazione, ingloba ogni contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo e va, dunque, applicata anche ai contratti di locazione di porzioni (una o più stanze) di unità immobiliari abitative. Il contratto intercorso fra le parti, pertanto, è nullo per difetto di forma ad substantiam (artt. 1350, 1418 c.c.) (Trib. Roma 24 ottobre 2013 n 21287).

In buona sostanza un contratto di locazione, sia esso 4+4, 3+2, transitorio o comunque finalizzato a soddisfare esigenze abitative dev'essere redatto in forma scritta altrimenti bisogna considerarlo nullo e se il contratto è nullo esistono ben precise conseguenze (che vedremo più avanti).

Registrazione dei contratti di locazione

In ragione della necessità di contrastare i così detti affitti in nero, all' art. 1, comma 346 della legge n. 311/04, meglio nota come Legge finanziaria per il 2005 è stato stabilito che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Insomma un contratto scritto ma non registrato è nullo, ossia è come se non esistesse?

La questione è tutt'altro che di facile soluzione.

In una sentenza resa dal Tribunale di Messina nel mese di maggio del 2013 si legge che la tesi che appare preferibile sul piano sistematico, elaborata da autorevole dottrina ed espressa anche da giudici di merito (Trib. Bergamo 7 febbraio 2012, in Archivio delle locazioni e del condominio 2012, 4, 434; Trib. Catanzaro 22 luglio 2010, in Giurisprudenza di merito 2011, 661; Trib. Modena ord. 12 giugno 2006, in Foro italiano, 2007, 2926), la registrazione opera ab extrinseco come condicio iuris di efficacia, con la conseguenza che l'omessa registrazione determina conseguentemente non la nullità del contratto, ma soltanto la sua inefficacia (Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077).

Mancanza di forma scritta e conseguenze

Abbiamo detto che se manca la forma scritta il contratto è nullo, ossia giuridicamente non esiste.

Ciò, secondo la sentenza n. 21287 del Tribunale di Roma, porta due conseguenze.

In primis non sono utilizzabili i benefici previsti per la registrazione tardiva previsti dal decreto legislativo istitutivo della così detta cedolare secca (d.lgs n. 23/2011).

In tal senso, si legge nella pronuncia in esame che deve dirsi che la registrazione tardiva non vale a sanare la nullità del contratto per difetto di forma ad substantiam (come non vale a sanare qualunque altra nullità da cui il contratto di locazione possa essere affetto ex art. 1418 c.c.): gli effetti ex lege della registrazione, di cui alla norma citata, presuppongono l'esistenza di un contratto di locazione valido ed immune da vizi sotto ogni altro profilo diverso dalla mancata registrazione nel termine di legge.

D'altro canto, non sono nella specie applicabili le disposizioni dell'art. 3, commi 8 e 9 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, le quali si attagliano solo alle locazioni di autonome unità immobiliari oggetto di godimento nella loro interezza, come risulta sia dal richiamo all'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, circa il rinnovo del contratto (di cui si è già vista l'inapplicabilità alla locazione di una singola stanza), sia dal riferimento alla rendita catastale circa la misura del canone legale, giacché tale rendita è determinata per ciascuna unità immobiliare urbana, nella sua interezza e non è suscettibile di essere frazionata (artt. 3 ss. r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652) (Trib. Roma 24 ottobre 2013 n 21287).

Nel caso di specie il conduttore, che inizialmente s'era rifiutato di stipulare il contratto scritto predisposto dal proprietario, aveva provveduto a registrare un contratto verbale per ottenere l'accesso ai benefici previsti dalla legge, arrivando a pagare, per una stanza ammobiliata, un canone mensile di € 72,50 a fronte di uno concordato di € 400,00.

Qual è stata la conseguenza della decisione del Tribunale di Roma di considerare invalida la registrazione di un contratto verbale?

S'è considerato il conduttore un occupante dell'immobile senza titolo e come tale lo si è condannato al risarcimento del danno valutato guardando anche agli altri contratti di locazione delle altre stanze, tutti redatti in forma scritta e regolarmente registrati.