Il contratto di locazione dev'essere scritto a pena di nullità

NEWS DI Normative15 Dicembre 2013 ore 10:44
Il contratto di locazione per usi abitativi dev'essere redatto in forma scritta a pena di nullità, e non farlo può avere conseguenze spiacevoli anche per l'inquilino.
locazione , contratto , registrazione , nullità
Avv. Alessandro Gallucci

ContrattoIl contratto di locazione per usi abitativi, si tratti dell'affitto dell'intera unità immobiliare o di una singola stanza, dev'essere stipulato per iscritto.

La forma scritta è prevista dalla legge quale requisito sostanziale per la validità dell'accordo (in gergo tecnico ad substantiam) e in sua assenza il contratto dev'essere considerato nullo, ossia come se non fosse mai esistito, con tutte le conseguenze del caso.

La giurisprudenza – nello specifico il Tribunale di Roma con la sentenza n. 21287 del 24 ottobre 2013 – è tornata ad occuparsi delle conseguenze per il caso d'inosservanza della forma dei contratti di locazione, con una specificazione: il conduttore non può registrare il contratto verbale per accedere ai benefici previsti dal decreto legislativo n. 23 del 2011 (ossia canone locatizio pari al triplo della rendita catastale se inferiore al canone concordato).


Forma dei contratti di locazione


Ai sensi dell'art. 1, quarto comma, della legge n. 431/98, a far data dalla sua entrata in vigore per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 21287, interpretando la norma ha spiegato che tale norma, per la sua ampia formulazione, ingloba ogni contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo e va, dunque, applicata anche ai contratti di locazione di porzioni (una o più stanze) di unità immobiliari abitative. Il contratto intercorso fra le parti, pertanto, è nullo per difetto di forma ad substantiam (artt. 1350, 1418 c.c.) (Trib. Roma 24 ottobre 2013 n 21287).

In buona sostanza un contratto di locazione, sia esso 4+4, 3+2, transitorio o comunque finalizzato a soddisfare esigenze abitative dev'essere redatto in forma scritta altrimenti bisogna considerarlo nullo e se il contratto è nullo esistono ben precise conseguenze (che vedremo più avanti).


Registrazione dei contratti di locazione


Contratto scrittoIn ragione della necessità di contrastare i così detti affitti in nero, all' art. 1, comma 346 della legge n. 311/04, meglio nota come Legge finanziaria per il 2005 è stato stabilito che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Insomma un contratto scritto ma non registrato è nullo, ossia è come se non esistesse?

La questione è tutt'altro che di facile soluzione.

In una sentenza resa dal Tribunale di Messina nel mese di maggio del 2013 si legge che la tesi che appare preferibile sul piano sistematico, elaborata da autorevole dottrina ed espressa anche da giudici di merito (Trib. Bergamo 7 febbraio 2012, in Archivio delle locazioni e del condominio 2012, 4, 434; Trib. Catanzaro 22 luglio 2010, in Giurisprudenza di merito 2011, 661; Trib. Modena ord. 12 giugno 2006, in Foro italiano, 2007, 2926), la registrazione opera ab extrinseco come condicio iuris di efficacia, con la conseguenza che l'omessa registrazione determina conseguentemente non la nullità del contratto, ma soltanto la sua inefficacia (Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077).


Mancanza di forma scritta e conseguenze


Abbiamo detto che se manca la forma scritta il contratto è nullo, ossia giuridicamente non esiste.

Ciò, secondo la sentenza n. 21287 del Tribunale di Roma, porta due conseguenze.

In primis non sono utilizzabili i benefici previsti per la registrazione tardiva previsti dal decreto legislativo istitutivo della così detta cedolare secca (d.lgs n. 23/2011).

In tal senso, si legge nella pronuncia in esame che deve dirsi che la registrazione tardiva non vale a sanare la nullità del contratto per difetto di forma ad substantiam (come non vale a sanare qualunque altra nullità da cui il contratto di locazione possa essere affetto ex art. 1418 c.c.): gli effetti ex lege della registrazione, di cui alla norma citata, presuppongono l'esistenza di un contratto di locazione valido ed immune da vizi sotto ogni altro profilo diverso dalla mancata registrazione nel termine di legge.

D'altro canto, non sono nella specie applicabili le disposizioni dell'art. 3, commi 8 e 9 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, le quali si attagliano solo alle locazioni di autonome unità immobiliari oggetto di godimento nella loro interezza, come risulta sia dal richiamo all'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, circa il rinnovo del contratto (di cui si è già vista l'inapplicabilità alla locazione di una singola stanza), sia dal riferimento alla rendita catastale circa la misura del canone legale, giacché tale rendita è determinata per ciascuna unità immobiliare urbana, nella sua interezza e non è suscettibile di essere frazionata (artt. 3 ss. r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652) (Trib. Roma 24 ottobre 2013 n 21287).

Nel caso di specie il conduttore, che inizialmente s'era rifiutato di stipulare il contratto scritto predisposto dal proprietario, aveva provveduto a registrare un contratto verbale per ottenere l'accesso ai benefici previsti dalla legge, arrivando a pagare, per una stanza ammobiliata, un canone mensile di € 72,50 a fronte di uno concordato di € 400,00.

Qual è stata la conseguenza della decisione del Tribunale di Roma di considerare invalida la registrazione di un contratto verbale?

S'è considerato il conduttore un occupante dell'immobile senza titolo e come tale lo si è condannato al risarcimento del danno valutato guardando anche agli altri contratti di locazione delle altre stanze, tutti redatti in forma scritta e regolarmente registrati.

riproduzione riservata
Articolo: Il contratto di locazione dev'essere scritto a pena di nullità
Valutazione: 4.25 / 6 basato su 4 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Il contratto di locazione dev'essere scritto a pena di nullità: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Il contratto di locazione dev'essere scritto a pena di nullità che potrebbero interessarti
Locazione: contratto nullo in caso di mancata registrazione

Locazione: contratto nullo in caso di mancata registrazione

In caso di mancata registrazione di un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, si prevede la nullità dello stesso contratto come ha precisato la Cassazione.
Locazione: nulli i canoni pattuiti in nero

Locazione: nulli i canoni pattuiti in nero

Nulla la scrittura privata successiva al contratto che stabilisce un canone di locazione più alto per evadere le tasse(Cassazione, sent.n°18213 del 17/09/2015).
Locazione, registrazione del contratto e canone di affitto

Locazione, registrazione del contratto e canone di affitto

La legge prevede un meccanismo di registrazione dei contratti di locazione che consente di entrate nel circuito legale con grande vantaggio sul canone da corrispondere.
Conseguenze del contratto di locazione senza forma scritta

Conseguenze del contratto di locazione senza forma scritta

La nullità del contratto di locazione a uso abitativo per assenza di forma scritta è rilevabile da entrambi o solo dal conduttore? La parola alle Sezioni Unite.
Successione nel contratto di locazione

Successione nel contratto di locazione

Il contratto di locazione, come quasi tutti i contratti, vincola solamente le parti che lo sottoscrivono, ma la legge prevede delle eccezioni a questo principio.
Discussioni Correlate nel Forum LavorincasaTag ForumLocazione
Img bilocalecertosa
Ho firmato un contratto di affitto a partire dal 27 dicembre con cedolare secca. (sono la proprietaria)Ho un grosso dubbio se la data di inizio e firma del contratto è...
bilocalecertosa 01 Gennaio 2017 ore 15:19 1
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.275 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
285.071 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Aeg prism 15 - telefono design dect cordless con segreteria telefonica digitale integrata, bianco
      Aeg prism 15 - telefono design...
      49.99
    • Gigaset a415a trio dect identificatore di chiamata nero
      Gigaset a415a trio dect...
      73.73
    • Sandisk ultra scheda di memoria microsdxc da 128 gb e adattatore, con a1 app performance, velocità fino a 100 mb-sec, classe 10, u1 (nuova vers
      Sandisk ultra scheda di memoria...
      49.99
    • Sandisk ultra scheda di memoria microsdxc da 64 gb + adattatore sd, con a1 app performance, velocità fino a 100 mb-sec, classe 10, u1, per foto
      Sandisk ultra scheda di memoria...
      29.99
    • Kanlux applique orientabile flessibile 3 faretto gu10 led 5,5 watt parete soffitto luce fredda 6500k.
      Kanlux applique orientabile...
      38.71
    • 45957 applique 15 cm per esterni lampada da parete led ad energia solare
      45957 applique 15 cm per esterni...
      5.50
    • Oregon atc 5000 videocamera outdoor
      Oregon atc 5000 videocamera outdoor...
      119.90
    • Auna 182tt usb giradischi usb
      Auna 182tt usb giradischi usb...
      59.90
    • Scheda Sintesi Vocale Combinatore Pstn Bentel
      Scheda sintesi vocale combinatore...
      99.82
    • Chord 188 205 pannello assorbitore
      Chord 188 205 pannello assorbitore...
      89.90
    • Auna registratore cassette usb per
      Auna registratore cassette usb per...
      59.90
    • Videoispezione camino
      Videoispezione camino...
      220.00
    • Lacie 9000436u fuel harddisk
      Lacie 9000436u fuel harddisk...
      193.12
    • Hofstein paul neuhaus square applique acciaio inox, bianco, 2-luci - moderno-design-classico - interno - sibo - tempo di consegna: 4-8 giorni lavorati
      Hofstein paul neuhaus square...
      21.60
    • Draper tools set 18 pz multimetro e cacciaviti isolati 05776
      Draper tools set 18 pz multimetro...
      55.11
    • Buffalo ls520de linkstation 520d harddisk
      Buffalo ls520de linkstation 520d...
      100.99
    • Posseik - armadietto da bagno con specchio, grigio
      Posseik - armadietto da bagno con...
      236.11
    • Lam gd0055-a-1 applique segno1x40w cv b.co-fasce trasp.
      Lam gd0055-a-1 applique segno1x40w...
      34.20
    • Prodipe lanen duo a1 coppia
      Prodipe lanen duo a1 coppia...
      109.00
    • Esi maya 44 usb+ interfaccia
      Esi maya 44 usb+ interfaccia...
      118.90
    • Stanton t92 giradischi dj usb
      Stanton t92 giradischi dj usb...
      299.90
    • Behringer nox 1010 mixer dj
      Behringer nox 1010 mixer dj...
      259.90
    • Pioneer djm 350 mixer dj
      Pioneer djm 350 mixer dj...
      494.00
    • Gemini pro audio sr 5
      Gemini pro audio sr 5...
      139.00
    • Roger&gallet roger&gallet thé vert sapone profumato 100gr
      Roger&gallet roger&gallet...
      5.93
    • Faro barcelona faro 32020 - mini eterfan ventilatore da soffitto bianco brillante-trasparente con motore dc
      Faro barcelona faro 32020 - mini...
      436.74
    • Electrolux eob 6640 aax combisteam forno disponibilita' immediata
      Electrolux eob 6640 aax combisteam...
      427.38
    • Guarnieri mobile porta tv supporto per televisori peso max 50 kg colore nero silver - 379
      Guarnieri mobile porta tv supporto...
      171.40
    • Mosquito magnet pioneer
      Mosquito magnet pioneer...
      599.00
    • Mosquito magnet pioneer + kit 6 mesi lurex
      Mosquito magnet pioneer + kit 6...
      764.99
    • Gemini pro audio sr 8
      Gemini pro audio sr 8...
      199.00
    • Soundmaster mcd 7400 impianto stereo
      Soundmaster mcd 7400 impianto...
      114.90
    • Ltc star 2 set audio
      Ltc star 2 set audio...
      89.90
    • Invotone mxfx12 mixer a 12
      Invotone mxfx12 mixer a 12...
      159.00
    • Alesis mictube duo preamplificatore microfono
      Alesis mictube duo...
      75.00
    • M audio studiophile cuffie studio
      M audio studiophile cuffie studio...
      128.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Policarbonato online
  • Officine Locati
  • Mansarda.it
  • Kone
  • Faidatebook
  • Black & Decker
  • Weber
MERCATINO DELL'USATO
€ 59 000.00
foto 4 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 1.00
foto 6 geo Torino
Scade il 02 Novembre 2018
€ 290.00
foto 3 geo Roma
Scade il 31 Gennaio 2018
€ 39 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 09 Settembre 2018
€ 800.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 49 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
106464
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok