Come registrare il contratto di locazione

Registrazione locazione

Quando si stipula un contratto di affitto, è d'obbligo effettuare la registrazione della locazione all'Agenzia delle entrate, ma solo se il contratto stesso supera i 30 giorni nel corso dell'anno solare. Ma come si procede? Quali tasse si devono pagare? Si può esercitare l'opzione per la cedolare secca? Rispondiamo a queste domande nell'articolo che segue.

Registrazione locazione: la procedura da seguire

L'obbligo di registrare i contratti di locazione di beni immobili è previsto qualunque sia l'ammontare del canone pattuito tra conduttore e locatore, tranne quando il contratto non supera i 30 giorni complessivi nell'anno.

La registrazione deve essere effettuata in via generale entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, seguendo queste modalità:

-on line utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia delle entrate (in via obbligatoria solo però per agenti immobiliari e possessori di almeno 10 immobili), ossia Fisconline o Entratel

-direttamente presso gli uffici dell'Agenzia delle entrate, compilando il modello RLI e portando almeno due copie, con firma in originale, del contratto da registrare, i contrassegni telematici per il pagamento dell'imposta di bollo (di importo di 16 euro ogni 4 facciate scritte), la ricevuta di pagamento dell'imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi

-tramite un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato che deve consegnare al contribuente due copie della ricevuta di avvenuta registrazione e una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.

Registrazione locazione: imposta registro e bollo

Al momento della registrazione del contratto, si devono pagare specifiche imposte come:

-imposta di registro: il cui importo varia a seconda dell'immobile locato (2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità per fabbricati a uso abitativo; per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l'imposta di registro). Sono il locatore e il conduttore a dover rispondere in solido del pagamento dell'intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

-imposta di bollo: per ogni copia del contratto da registrare, l'imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Le modalità di pagamento delle imposte sono:

-con il modello F24 Elementi identificativi, anche presso banche o uffici postali (i codici tributo da usare sono: 1500 - Imposta di registro per prima registrazione (locazione e affitto); 1501 - Imposta di registro per annualità successive (locazione e affitto); 1502 - Imposta di registro per cessione (locazione e affitto); 1503 - Imposta di registro per risoluzione (locazione e affitto); 1504 - Imposta di registro per proroga (locazione e affitto).

-addebito sul proprio c/c, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

Registrazione locazione: opzione per la cedolare secca

Al momento della registrazione del contratto di locazione è anche possibile optare per un regime facoltativo, ossia la cedolare secca sugli affitti, ossia il versamento di un'imposta sostitutiva di:

-Irpef

-addizionali Irpef (per la parte derivante dal reddito dell'immobile)

-imposta di registro

-imposta di bollo.

Scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione (anche se previsto nel contratto), inclusa la variazione accertata dall'Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell'anno precedente.

Possono scegliere il regime della cedolare secca solo le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l'immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Gli immobili per cui può essere esercitata l'opzione sono quelli rientranti nelle categorie catastali:

-A1 Abitazioni di tipo signorile

-A/2 Abitazioni di tipo civile

-A/3 Abitazioni di tipo economico

-A/4 Abitazioni di tipo popolare

-A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare

-A/6 Abitazioni di tipo rurale

-A/7 Abitazioni in villini

-A/8 Abitazioni in ville

-A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

-A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

L'aliquota da applicare per l'imposta sostitutiva è pari al:

-21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti

-10% per il quadriennio 2014-2017 e 15% dal 2018 sul canone di locazione concordato relativo ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative e ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Registrazione locazione: come scegliere la cedolare secca

L'opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata:

-alla registrazione del contratto

-nelle annualità successive.

Al momento della registrazione del contratto, l'opzione deve essere effettuata con il modello RLI, disponibile gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle entrate, entro 30 giorni dalla stipula del contratto o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto.

Il modello può essere presentato in via telematica da chi sottoscrive la richiesta, direttamente oppure tramite un intermediario abilitato.
Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l'imposta di registro e l'imposta di bollo.