Cedolare secca: tutte le novità del 2017

Cos'è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale dei canoni di locazione facoltativo e alternativo all'ordinario, introdotto dall'art. 3 del D.Lgs. 23 del 2011 e nel corso degli anni specificato e modificato.

Nel presente articolo analizzeremo aspetti della sua attuale disciplina.

L'opzione per tale regime comporta la scelta di pagare un'imposta, nella forma della cedolare secca, che sostituisce l'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e delle relative addizionali, nonché l'imposta di registro e di bollo applicate alla registrazione del contratto, alla risoluzione e alle proroghe dei contratti di affitto.

Secondo l'Agenzia delle Entrate la cedolare secca non sostituisce l'imposta dovuta per la cessione del contratto di locazione (Circ. 20/2012).

Sono ammessi al regime anche i contratti per i quali non è obbligatoria la registrazione.

Se si opta per la cedolare secca anche la fideiussione prestata per il conduttore è esente dall'imposta di registro e di bollo.

Di contro ai benefici, vi è lo svantaggio per il locatore di non potere chiedere l'adeguamento del canone (la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell'anno precedente) per tutto il periodo in cui si avvale dell'opzione della cedolare secca.

Per poter esercitare l'opzione del regime alternativo il locatore deve darne preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia a esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

L'aliquota della cedolare secca

L'aliquota della cedolare ammonta generalmente al 21% del canone annuo stabilito dalle parti.

L'aliquota (dal 2013) è del 15% per i contratti previsti per i contratti di affitto a canone concordato per immobili posti nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del DL 551/1988) o nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal CIPE, il Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), anche se transitori, ha precisato l'Agenzia delle Entrate).

A norma del DL 47/2014 per gli anni dal 2014 al 2017 l'aliquota del 15% è ridotta al 10% e va applicata anche ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

Chi può optare per la cedolare secca e per quali immobili

La facoltà di scelta del regime spetta al locatore, persona fisica, che può essere al contempo il proprietario del bene o il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione).

Secondo l'Agenzia delle Entrate (Circ. 26/2011) le unità immobiliari ammesse al regime fiscale sono quelle rientranti nelle categorie catastali da A1 a A11; è dunque esclusa l'A10, che comprende uffici o studi privati: infatti, l'immobile deve essere abitativo e locato per uso abitativo; ammesse al regime anche le pertinenze, purché locate insieme con l'abitazione o anche con atto successivo, che però deve avere le stesse parti contrattuali, deve dichiarare il contratto dell'unità abitativa con espressa menzione della pertinenzialità (Circ. 26/2011).

Sono ammesse alla cedolare secca anche le unità immobiliari abitative locate a cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro purché siano sublocate a studenti universitari e siano date nella disponibilità dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

L'opzione non può essere esercitata per le locazioni di immobili ad uso abitativo effettuate nell'esercizio dell'attività d'impresa (o di arti e professioni).

Secondo l'Agenzia delle Entrate (Circ. 26/2011), in caso di più titolari, l'opzione deve essere esercitata da tutti; chi non la esercita paga l'imposta di registro per la misura spettante alla sua quota. Deve essere comunque versata l'imposta di bollo sul contratto di locazione.

Mancata richiesta della registrazione: sanzioni

Se non è richiesta la registrazione del contratto di locazione il D.Lgs. 2011 prevede l'applicazione della sanzione amministrativa (di cui all'art. 69, DPR 131/1986) che va dal 120% al 240% dell'imposta dovuta.

Se invece la richiesta di registrazione avviene ma con oltre 30 giorni di ritardo, è prevista la sanzione amministrativa dal 60% al 120% per cento dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro.

Invece, la mancata comunicazione della proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione se il contribuente ha comunque pagato i versamenti e indicato i relativi redditi nel quadro apposito della dichiarazione di redditi.

Se non è comunicata la proroga o la risoluzione del contratto entro trenta giorni si è soggetti alla sanzione pari a 100 euro; se il ritardo è entro i trenta giorni la sanzione è ridotta a 50 euro.

Quando si può optare per la cedolare secca e quando va pagata

L'opzione dura per tutta la durata del contratto e della proroga.
Si può effettuare sia alla registrazione che negli anni successivi (per i contratti pluriennali).


In tale ultimo caso non si ha però diritto a rimborsi per quanto già pagato a titolo di imposte di bollo e di registro. Così come può essere revocata e poi riassunta successivamente alla revoca.

La revoca va fatta entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente e comporta il versamento dell'imposta di registro, se dovuta.



Va utilizzato il modello RLI fac-simile reperibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
La cedolare secca va pagata entro il termine stabilito per il versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Sul sito dell'Agenzia delle Entrate sono reperibili tutte e informazioni utili al pagamento (scadenza, tributi, importi).

Cedolare secca e reddito

Nel calcolo del reddito necessario per la verifica del possesso di requisiti reddituali (ai fini dell'ottenimento di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria) si computa anche il reddito assoggettato alla cedolare secca.

Il detto reddito rientra anche nel calcolo della situazione economica equivalente (di cui al noto modello ISEE).

Cedolare secca, contratti transitori e contratti brevi

Secondo l'Agenzia delle Entrate la cedolare secca può applicarsi anche ai contratti a uso transitorio purché stipulati nei Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa (Circ. 8/2017).

Il DL 50/2017, in attesa di conversione, ha esteso la normativa ai contratti di locazione brevi (durata non superiore a 30 giorni) e ha istituito adempimenti per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line.

Per tutte le ulteriori informazioni si può consultare il sito dell'Agenzia delle Entrate.