Parcheggio in condominio: posti auto scoperti

Parcheggio condominiale: posti auto scoperti

Una particolare tipologia di parcheggio è quella che prevede i posti auto scoperti.

Questo tipo di zona destinata a parcheggio, è sostanzialmente un'area limitrofa ad un edificio o posta al suo interno e destinata a la sosta della autovetture.



Tecnicamente parlando non si è di fronte ad un autorimessa in quanto quest'ultima, ai sensi della normativa vigente, è:

un'area coperta destinata esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli con i servizi annessi D.M. 16 febbraio 1986

Ad ulteriore conferma di ciò, ci è di conforto la parte finale della norma secondo la quale non sono considerate autorimesse le tettoie aperte almeno su due lati.

In sostanza, dato che il posto auto scoperto non è soggetto alla disciplina di prevenzione incendi, vale la pena domandarsi:

1. quando una zona adiacente ad un edificio potrà definirsi zona destinata a parcheggio e di conseguenza zona contenete posti auto scoperti;
   
   
2. qual è il regime di proprietà delle zone destinate a parcheggio;
   
   
3. nel caso di edificio in condominio, o di edificio di un unico proprietario ma con più inquilini, come si dovranno utilizzare i posti auto.
   
   

Ai sensi dell'art. 41 sexies l. 1150/42, come novellata dal Legge 765/67 (c.d. legge ponte),
in ogni edificio di nuova costruzione debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.

Ciò significa che già al momento del rilascio del permesso di costruire nei progetti depositati si dovrà prevedere una zona destinata a parcheggio.

Se essa non avrà la forma dell'autorimessa, nel senso sopra esplicitato, potremo parlare di posti auto scoperti.

Solitamente ogni singolo posto auto è delimitato da strisce bianche orizzontali che a seconda degli spazi possono essere (unitamente o alternativamente) addossate ai muri o poste al centro della zona di sosta.


Negli edifici unifamiliari, si pensi alle villette a schiera o a vere e proprie ville, il problema non si porrà: sarà il proprietario in relazione agli spazi a disposizione a poter individuare una zona da destinarsi a posto auto scoperto.

In questo caso, così come nel caso di edificio con più unità immobiliari ma con unico proprietario non si pongono problemi d'identificazione del titolare della zona, che coinciderà con il proprietario dell'edificio.

L'utilizzo, nel caso di locazione delle unità immobiliari, potrà essere disciplinato:

1. dai singoli contratti di locazione (es. affitto della casa più posto auto numerato o più genericamente di posto auto nella zona a ciò deputata);
   
   
2. dai singoli conduttori delle unità immobiliari in accordo tra di loro oppure con la partecipazione del proprietario, laddove quest'ultimo abbia inteso mettere a disposizione degli affittuari la zona destinata a parcheggio senza disciplinarne l'utilizzo nei singoli contratti.
   
   

I problemi possono sorgere laddove si sia di fronte ad uno spazio auto scoperto di proprietà condominiale.

Chi sarà il proprietario della zona in questi casi?

Come dovrà essere disciplinata la sosta?

Innanzitutto il riferimento va fatto all'art. 41 sexies, secondo comma, l. 1150/42 a norma del quale gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.



Ciò significa che il costruttore non sarà obbligato a vendere la zona destinata a parcheggio assieme alle singole unità immobiliari.

Tuttavia, dato per assodato, che la zona sia di proprietà comune, se alla cessione dell'appartamento non è seguita l'assegnazione di un determinato posto auto (si pensi all'atto che dica “costituisce pertinenza il posto auto contrassegnato dal n. X), come si dovrà utilizzare questi spazi?

Cosa accade se i posti auto scoperti sono in numero minore rispetto ai condomini?

In questi casi l'organo deputato a decidere è l'assemblea di condominio.

Così l'assise condominiale, a maggioranza, potrà:

1. deliberare l'uso turnario del parcheggio inadatto a contenere contemporaneamente tutte le autovetture di condomini. Secondo la Cassazione, infatti, il diritto al pari uso non significa anche uso contemporaneo poiché in cado di oggettiva impossibilità di garantirlo è sufficiente che anche in momento diversi tutti ne possano usufruire;
   
   
2. decidere, sempre con votazione maggioritaria, e laddove non siano già presenti, di delineare gli spazi a parcheggio con delle strisce orizzontali.
   
   

In nessun caso, salvo accordo tra tutti i partecipanti al condominio, si potranno assegnare i posti più comodi sulla base dei millesimi di proprietà o prevedere dei turni di utilizzo più lunghi sulla base degli stessi parametri.

Qualunque siano i millesimi, infatti, tutti i condomini hanno diritto di utilizzo paritario delle cose comuni, ivi compresi i parcheggi.