Posti auto in condominio, cosa fare e come comportarsi

Posto auto condominiale

Motivo di accese discussioni in contesti condominiali sono le questioni afferenti al parcheggio condominiale.

Occupazione abusiva cortile comune, dubbi in merito alla distanza parcheggio da abitazione o comportamenti poco rispettosi di condomini per l' utilizzo box auto come deposito, sono solo alcuni dei motivi più dibattuti, che sovente possono sfociare in annosi contenziosi.


Conoscere le principali regole di comportamento per l'utilizzo di un posto auto, in particolare se sito in contesti condominiali, è dunque di fondamentale importanza.

È bene precisare che quanto in seguito verrà esposto, riguarda il parcheggio condominiale, ovverosia di proprietà di tutti i condomini, in quanto bene comune.

È di immediata evidenza che, nelle ipotesi in cui i parcheggi non siano condominiali, valgono regole diverse e, pertanto, al singolo condomino è riconosciuto il diritto all'uso esclusivo posto auto, che potrà garantire anche mediante installazione di dissuasori parcheggio area condominiale.

Differenza tra box privato e garage e differenza tra parcheggio e posteggio

Attualmente sussistono diverse soluzioni per garantire il parcheggio in cortile condominiale.

Se il Legislatore, nell'indicare il posto auto utilizza termini quali box, o aree destinate al parcheggio o autorimessa,nella prassi quotidiana si è soliti fare riferimento a termini diversi quali garage, spesso confondendo le differenze.

La differenza tra box privato e garage attiene essenzialmente alle dimensioni posto auto.

Il garage è solitamente un locale di proprietà che può ospitare anche più veicoli, poiché avente misure parcheggio auto più ampie rispetto al box ed è sovente collocato sotto il piano stradale, dedicato al parcheggio condominiale.

Il box auto definizione, di proprietà di singoli condomini, ha invece dimensioni di un posto auto (in particolare, la larghezza posto auto) nettamente inferiori tali da ospitare un solo autoveicolo.

Sussiste altresì una chiara differenza tra posto auto e autorimessa.

Per autorimessa si intende quell'area coperta destinata esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli con i servizi annessi.

Ulteriore motivo di confusione è dovuto all'indiscriminato utilizzo del termine parcheggio quale sinonimo di posteggio. In realtà, è possibile tracciare una chiara differenza tra parcheggio e posteggio.

Il parcheggio riservato ai condomini è uno spazio pubblico o privato destinato alla sosta dei veicoli. Il posteggio, invece, ha un significato più ampio in quanto è un luogo adibito alla sosta di vari tipi di veicoli e non solo.

Posti auto condominiali normativa

A seguito della riforma condominiale, l'art. 1117, al punto 2, contempla il parcheggio condominiale nel novero delle parti comuni dell'edificio condominiale.

Oltre tale precisa classificazione del posto macchina come parte comune, il codice civile non fornisce altri riferimenti normativi che disciplinino in maniera chiara la gestione e l'esercizio del diritto di parcheggio in area condominiale.

Ciò significa che, per conoscere i diritti e i doveri in merito, occorre fare riferimento al regolamento condominiale o a principi sanciti dalla spesso ondivaga giurisprudenza, in particolare, della Corte di cassazione.

Ciò nondimeno, pur non sussistendo per i posti auto condominiali normativa chiara, è possibile individuare regole generali di gestione del posto auto, che tuttavia, è bene precisare, possono essere derogate da diverse pattuizioni dell'assemblea condominiale.

Utilizzo del parcheggio condominiale

Come rilevato, salvo diversa previsione, il posto auto condominiale è considerato una parte comune e come tale può essere utilizzato da tutti i condomini, nel rispetto della destinazione d'uso e senza ledere o limitare il diritto degli altri condòmini di farne uso.

In caso di uso paritario fra i condomini, per eventuali piani di riparto delle spese per il rifacimento o la manutenzione del posto auto, occorre fare riferimento alle tabelle millesimali di proprietà.

Come usufruire del parcheggio condominiale?

Se si abita in un edificio con molti posti auto, verosimilmente, non vi dovrebbero essere troppe problematiche da gestire, ma se le misure parcheggio auto condominiale sono ridotte, come fare?
Come stabilire chi ha diritto di parcheggio in area condominiale?

È bene precisare sin dal principio che la legge non fornisce criteri direttivi in tal senso per regolamentare il diritto di parcheggio davanti casa.

È infatti, anche in questo caso, competenza dell'assemblea condominiale l'assegnazione posti auto in cortile condominiale e, dunque, è sempre l'assemblea a stabilire chi e come si ha il diritto di fruire del posto auto in condominio.

Di recente, la giurisprudenza maggioritaria sembra concorde nel ritenere che se i posti invece dei box hanno una dimensione minima, tale da non consentire a tutti i condomini il diritto di parcheggio in area condominiale, c'è bisogno di ricorrere ai criteri turnazione posti auto condominiali.


Tale criterio di turnazione rappresenta un'applicazione concreta del principio di cui all'art. 1102 c.c. secondo cui ciascun proprietario può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne pari uso.

I condomini avranno, pertanto, diritto di fruire a turno del parcheggio in cortile condominiale.

L'assemblea, viceversa, non ha il potere di escludere alcun condomino dal diritto di parcheggio in area condominiale.

Come garantire l'applicazione dell'utilizzo a turnazione del parcheggio condominiale?

Come rilevato, il Legislatore non è andato oltre la definizione dI parcheggio quale parte comune condominiale. Al fine di regolamentare l'utilizzo del posto macchina, occorre rifarsi al regolamento condominiale.

Qualora tale regolamento non contenga alcuna disposizione in tale senso, il condomino interessato all'applicazione del criterio di turnazione può fare richiesta direttamente all'assemblea condominiale, per l'adozione di tale sistema di assegnazione posti auto in cortile condominiale, con delibera assunta a maggioranza semplice, ovvero con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.

Posto auto in condominio le regole

Posto che il potere di disporre dell'area condominiale privata per il parcheggio compete esclusivamente all'assemblea condominiale, è possibile prevedere nel regolamento condominiale che il parcheggio sia destinato ad uso esclusivo dei condòmini.

Ciò significa che il parcheggio condominiale può essere impedito ai non residenti, con la conseguenza che per parenti, amici dei condomini non è possibile parcheggiare, evitando, dunque, il parcheggio di estranei nel cortile condominiale.



Altra regola di solidarietà sociale, prevede il diritto per condomini disabili di avere assegnato gratuitamente un posto auto nel parcheggio condominiale.

Il D.M. del Ministero dei lavori pubblici n. 236/1989, stabilisce le dimensioni posto auto assegnato a un soggetto portatore di handicap.

Le dimensioni posto auto, in questi casi, devono avere le misure parcheggio auto pari ad almeno 1 ogni 50 o frazione di 50, di larghezza non inferiore a m 3,20.

Parcheggio abusivo in area condominiale

Come fare nel caso di un posto auto privato occupato abusivamente o senza titolo, o ancora come non far parcheggiare davanti casa?

In tali circostanze, è bene provare a esporre un avviso di non parcheggiare e a rivolgersi in primis all'amministratore di condominio.



Qualora tale tentativo non dovesse sortire l'effetto desiderato, l'amministratore può procedere all'invio di una diffida alla rimozione del veicolo parcheggiato nel posto auto senza titolo o, ancora, multare il condomino inadempiente o agire in giudizio per chiedere al giudice la rimozione forzata.

Distanze e parcheggi condominiali

Motivo di accese discussioni in ambito condominiale è il problema, relativo alle distanze da rispettare per il parcheggio delle auto dei condomini.

È importante premettere che si tratta di una tematica caratterizzata da lacune normative e da interventi giurisprudenziali, pronunciatesi in singoli casi specifici.

Distanze dei posti auto dal cancello, dall'edificio condominiale, spazio di manovra dal garage: situazioni diverse e soluzioni non sempre coerenti.

Distanza dal parcheggio all'edificio condominiale

Primo dubbio che spesse si pone sul tema riguarda la distanza che deve intercorrere fra l'auto parcheggiata e l'edificio condominiale.

Al riguardo, viene in soccorso l'art. 157, Codice della strada, che pur non potendo trovare applicazione esclusivamente per le aree non aperte al pubblico, si ritiene, per orientamento condiviso, applicabile anche al comparto condominiale.

Tale disposizione prevede che la distanza tra l'auto parcheggiata e l'edificio deve essere tale da assicurare il passaggio dei pedoni e, in ogni caso, non deve essere inferiore a un metro.

Distanze dal parcheggio alle aree garage

Distanze ancora diverse devono essere rispettate nel caso di auto parcheggiate in prossimità di garage. In tal caso, è necessario, in primis, garantire lo spazio di manovra per l'entrata e l'uscita libera.

Sul punto, è importante precisare che non sussiste una normativa chiara applicabile a casi del genere.


Il primo riferimento normativo che potrebbe trovare applicazione nel caso di specie è rappresentato dall'art. 3.6.3, Decreto ministeriale del 01.02.1986 (Norme di sicurezza antincendio per la costruzione e l'esercizio di autorimesse e simili) a norma del quale le corsie di manovra devono consentire il facile movimento degli autoveicoli e devono avere ampiezza non inferiore a 4,5 m, e a 5 m nei tratti antistanti i box, o posti auto, ortogonali alla corsia.

Anche se a un primo impatto tale norma sembra risolutiva della problematica, in realtà tale riferimento è applicabile a locali coperti destinati ad autorimesse, con la conseguenza che non può ritenersi applicabile in ambito condominiale.

A medesime conclusioni si giunge con riferimento al CDS, la cui applicazione in ambito condominiale, come rilevato, è controversa.

Alla luce di tali considerazioni, è evidente che in situazioni di tal genere trova applicazione il disposto di cui all'art. l'art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Non sussistendo una specifica normativa al riguardo, si ritiene non sussistente una distanza specifica. La possibilità di manovra in entrata e in uscita deve essere valutata nel caso concreto con l'aiuto di un tecnico, al fine di consentire il corretto bilanciamento fra il diritto al parcheggio e il diritto di manovra di altro condomino.