Gli acquisti della proprietà a titolo orginario

Modi di acquisto della proprietà

L'art. 932 c.c. indica i modi di acquisto della proprietà, anche se l'elencazione non è tassativa.

Esso specifica che la proprietà si può acquistare mediante l'occupazione, l'invenzione, l'accessione, la specificazione, l'unione o la commistione, l'usucapione, la stipula di contratti, la successione ereditaria e le altre modalità indicate dalla legge.

Tradizionalmente si suole distinguere tra i modi di acquisto a titolo originario e i modi di acquisto a titolo derivativo.

La differenza essenziale è data dal fatto che mentre con i primi l'acquisto non si ricollega a un precedente diritto di proprietà altrui, al contrario con i secondi è essenziale il collegamento al diritto altrui; in questo secondo caso, dunque, le caratteristiche del diritto acquistato dipenderanno da quello precedente: ad esempio, se su di un bene insiste un'ipoteca, essa vi resterà.

Modi di acquisto a titolo originario

I modi di acquisto a titolo originario sono indicati dagli artt. 923 c.c. e ss.

Vediamone in estrema sintesi le caratteristiche.

Occupazione, invenzione e tesoro

L'occupazione riguarda solo le cose mobili e non quelle immobili (come le case) e consiste nell'impossessamento materiale della cosa.

Può trattarsi o di cose abbandonate o di cose ritenute dalla legge di nessuno o, se esiste il proprietario, con il suo permesso: ad esempio, così accade con la fauna selvatica che, da quando per legge appartiene al patrimonio dello Stato, può essere occupata solo con il suo permesso (v. artt. 923 c.c. e ss.).

Le cose immobili che non sono di nessuno passano allo Stato (art. 827 c.c.).

L'invenzione è sostanzialmente la scoperta di qualcosa che sia stata smarrita da qualcuno.

Può trattarsi solo di una cosa mobile, ma in questo caso non potrebbe essere altrimenti, essendo improbabile lo smarrimento di una cosa immobile.

Nel caso dell'invenzione la proprietà si acquisisce a distanza di un anno dall'esplicazione di determinate formalità (essenzialmente: consegna al sindaco e pubblicazione da parte del sindaco del ritrovamento, v. artt. 927-930).

Trascorso un anno senza che nessuno si sia fatto vivo (nella disciplina al proprietario sono equiparati il possessore e il detentore, ex art. 931 c.c.), la cosa (o il suo prezzo se per le circostanze la cosa è stata venduta) diviene di proprietà del ritrovatore.

Se invece il proprietario si fa vivo, egli dovrà pagare al ritrovatore, se questi lo vuole, una percentuale del valore o del prezzo ricavato (il decimo e, superati euro 5,16, il ventesimo del sovrappiù).

Se la cosa non ha valore commerciale, la misura del premio è individuata dal giudice (v. art. 930 c.c.).

Accanto all'invenzione c'è il ritrovamento del tesoro, che è il caso specifico della cosa mobile di pregio, nascosta o sotterrata, di cui nessuno può provare di essere proprietario.

Se la cosa non ha un particolare interesse storico o artistico si applicano le regole del tesoro (v. art. 932 c.c.), altrimenti quelle di cui al D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

Se la cosa è ritrovata nella proprietà (es. terreno o armadio) altrui e purchè la scoperta avvenga solo per caso, la proprietà va divisa per metà.

Accessione, unione e commistione

Tali modi contengono i criteri che la legge prevede per risollevare conflitti eventuali tra proprietari per via della commistione materiale dei beni.

Così con l'accessione qualunque piantagione, costruzione o opera posta sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo, salvo che il titolo o la legge dispongano diversamente (v. art. 934 c.c.).

Vi sono poi delle situazioni normate specificatamente e cioè il caso della costruzione effettuata dal proprietario del suolo ma con materiali altrui (v. art. 935 c.c.), quella effettuata dal terzo con materiali propri (v. art. 936 c.c.) e da un terzo con materiali altrui (v. art. 937 c.c.).

Vi è poi l'occupazione di porzione del fondo attiguo, anche detta accessione invertita, che si ha quando, costruendo su un proprio fondo, si sconfina nel fondo altrui: in tal caso, se non vi è opposizione entro tre mesi dall'inizio della costruzione, il giudice può attribuire al costruttore la proprietà, dietro pagamento di una indennità e del risarcimento dei danni (v. art. 938 c.c.).

Unione e commistione riguardano il caso dell'unione o del mescolamento di più cose appartenenti a più persone.

In tal caso, se i beni restano separabili, ciascuno mantiene la sua proprietà; altrimenti vi è comunione e ciascuno è proprietario in proporzione al valore delle sue cose.

Se però una delle cose si può considerare principale o è di molto superiore per valore, il suo proprietario acquisisce anche la proprietà delle altre, salvo la corresponsione del valore della cosa, a meno che il mescolamento o l'unione non siano avvenuti senza il suo consenso (in tal caso dovrà solo pagare la somma minore tra l'aumento di valore apportato alla cosa principale ed il valore della cosa accessoria; è comunque dovuto il risarcimento in caso di colpa grave (v. art. 939 c.c.).

Specificazione

Con la specificazione chi crea una cosa nuova, con materiale altrui, ne acquista la proprietà pagando all'altro il prezzo della materia, a meno che il valore di questa non sorpassi di molto quello della mano d'opera: in tal caso la proprietà passa al proprietario della materia, il quale pagherà la mano d'opera.

In tal caso il conflitto, più che tra proprietà, è tra proprietà e lavoro (v. art. 940 c.c.).

Alluvione e avulsione

L'alluvione el'avulsione sono infine risoluzioni di conflitti che sorgono per effetto di eventi naturali; in particolare, l'alluvione riguarda le unioni di terra e gli incrementi che si formano successivamente e impercettibilmente su fondi posti sulle rive di fiumi o torrenti (v. art. 941 c.c.); l'avulsione si ha se un fiume o torrente stacca per forza istantanea una parte considerevole e riconoscibile di un fondo contiguo al suo corso e la trasporta verso un fondo inferiore o verso l'opposta riva.

Nel caso dell'alluvione la proprietà passa (salvo le leggi speciali), mentre, nel secondo caso, la proprietà passa, ma dietro pagamento di una somma a titolo di indennità.

Usucapione

Anche l'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà.

Con l'usucapione però si acquistano a titolo originario anche i diritti reali di godimento (cioè superficie, usufrutto, enfiteusi, servitù, uso e abitazione); sono escluse le servitù non apparenti (v. art. 1061 c.c.), cioè che non si estrinsecano mediante opere visibili.