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Mediazione civile per compenso dell'amministratore condominiale

Le liti sul compenso dell'amministratore di condominio devono essere sempre precedute da un tentativo di conciliazione, salvo il caso di azione per decreto ingiuntivo.
28 Agosto 2014 ore 01:07 - NEWS Amministratore di condominio

Mediazione e condominio


L'art. 5, del D.Lgs. 28/2010 ricomprende tra le materie oggetto di mediazione obbligatoria, pena l'improcedibilità della domanda, anche il condominio ; ma quali sono le controversie condominiali che richiedono il tentativo obbligatorio di mediazione?

Mediazione condominialeLa dizione condominio utilizzata dal decreto sulla mediazione è sicuramente sufficientemente vasta e vaga da richiedere una specificazione.

Specificazione che non è tardata ad arrivare con il nuovo art. 71-quater, Disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, (introdotto dalla riforma del condominio), per il quale per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

Praticamente ogni genere di controversia afferente alla materia. Quindi anche quella riguardante il compenso preteso dall' amministratore .

Il compenso dell'amministratore è infatti regolato, oltre che inquadrato nell'intero assetto normativo delle norme del condominio, in particolare dagli artt. 1129, quattordicesimo comma, c.c. e, per rinvio dello stesso articolo, dall'art. 1709 c.c. (onerosità del mandato) e dall'art. 1135, co. 1., n.1), c.c.


Azioni giudiziali riguardanti il compenso dell'amministratore


Sul punto, l'ordinanza emessa il 26 maggio 2014 dal Tribunale di Bari contribuisce innovativamente ad arricchire il contenuto della materia oggetto di mediazione obbligatoria in questo campo, specificando che anche le questioni circa il pagamento dei compensi siano soggette al tentativo di mediazione obbligatorio.

Nel caso di specie, a fronte di un'azione giudiziale nella quale l'ex amministratore chiedeva il pagamento dei propri onorari ad un condominio, su eccezione della controparte il giudice riteneva (per la prima volta in Italia) che anche i compensi vantati all'amministratore rientrano nella materia condominiale .

Ed infatti, così sancisce l'ordinanza del Tribunae di Bari: il presupposto della domanda attorea è costituito dalle obbligazioni nei rapporti tra Amministratore e Condominio di tal guisa da ritenere che la fattispecie in esame ricada nella materia del condomino per la quale è previsto l'esperimento del procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Compenso amministratoreOra, è bene precisare che la questione si atteggia in maniera differente a seconda che l'amministratore agisca in giudizio mediante azione ordinaria di cognizione oppure mediante procedimento per ingiunzione.

La differenza sostanziale tra le due è che nel caso dell'azione ordinaria si ricorre al giudice perché accerti direttamente e pienamente il diritto fatto valere e poi eventualmente condanni al pagamento. Nel secondo caso il creditore ha la possibilità di abbreviare i termini tramite un'istruzione sommaria ed ottenere così un provvedimento senza contradditorio che, decorsi quaranta giorni senza che sia fatta opposizione, oppure immediatamente, a seconda dei casi, diverrà titolo esecutivo; in tali casi l'istruzione piena ed eventuale è soggetta alla successiva, eventuale, opposizione dell'ingiunto.

Questo secondo procedimento è possibile, il famoso ricorso per decreto ingiuntivo, solo nei casi in cui si abbia prova scritta del diritto fatto valere, secondo quanto sancito dall'art. 633 c.c.; tipico caso sono le fatture emesse per compensi.

Ebbene, nei casi di mediazione obbligatoria, mentre nell'ipotesi del processo di cognizione la domanda non può essere proposta senza avere preventivamente tentato la mediazione, nel caso del procedimento di ingiunzione il momento dell'esperimento obbligatorio di conciliazione è spostato dopo la eventuale opposizione dell'ingiunto fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione (art. 5, co.4, lett. a, D.Lgs. 28/2010); data la intrinseca snellezza e rapidità del procedimento di ingiunzione, la mediazione è spostata in avanti al momento dell'eventuale cognizione piena, precisamente alla prima udienza, fatti salvi comunque i provvedimenti cautelari (cioè quelli emessi sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione).

Sostanzialmente, le conseguenze sono identiche a quelle dell'omesso tentativo di mediazione laddove obbligatorio: alla prima udienza fissa la successiva udienza a dopo la scadenza del termine di tre mesi per la conclusione del procedimento e assegna contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.

Nel caso dei compensi professionali il diritto si fa molto spesso valere mediante fattura, dunque mediante decreto ingiuntivo, senza dubbio la strada più veloce e meno costosa. Nel caso di fatture dell'amministratore, se approvate dall'assemblea può anche ottenersi la provvisoria esecuzione ex art.642 c.p.c. e 63, disp. att. c.c..

Ricordiamo infine che ai sensi dell'art. 71-quater disp. att. c.c,

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.


Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.


La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.

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