Mediazione condominiale, al via l'obbligatorietà

Pronti? via! Il 19 settembre 2013 la mediazione in materia di controversie civili e commerciali torna ad essere obbligatoria per i prossimi quattro anni.

Merito o responsabilità (visto che l'acceso dibattito attorno all'obbligatorietà non s'è mai sopito) del così detto decreto del fare (d.l. n. 69/2013) e della legge di conversione (l n. 98/2013) che hanno reintrodotto nell'ordinamento l'obbligatorietà del tentativo di mediazione, apportando delle modifiche al decreto legislativo n. 28/2010.

In buona sostanza, tra qualche giorno, come afferma il comma 1-bis del d.lgs. 28/2010 chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, è tenuto, assistito dall'avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione […].

Novità della nuova mediazione

Sparisce l'obbligo di mediazione per i sinistri stradali, viene introdotta la necessaria assistenza dell'avvocato e se il tentativo fallisce al primo incontro l'organismo di mediazione non deve percepire alcun compenso.

Queste le novità di maggiore impatto che emergono leggendo il d.lgs n. 28/2010 così come modificato dal così detto decreto del fare (che a sua volta è stato convertito con modificazioni dalla legge n. 98/13).

Il testo finale, ironia della sorte, è il frutto di una mediazione tra i vari soggetti interessati: Governo (il cui intento, come si legge nel capo del decreto del fare era quello di migliorare l'efficienza del sistema giudiziario e di riduzione del contenzioso civile), avvocati e organismi di mediazione.

Tra le varie innovazioni non citate in precedenza, particolare rilevanza assume la riserva di competenza per gli organismi aventi sede nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia (art. 4, primo comma, d.lgs. n. 28/2010).

Nel vigore della precedente mediazione obbligatoria, due parti di Canicattì potevano trovarsi a mediare davanti ad un organismo di Campione d'Italia perché la promotrice del tentativo aveva deciso così: il rischio di mancata adesione in casi simili era altissimo.

Forse era un'ipotesi solamente teorica ma così facendo la si è eliminata del tutto.

Se si pensa però alla mediazione tra un'assicurazione ed un consumatore, con la prima a promuoverlo, si comprende che questa ipotesi non era poi così teorica.

Il verbale di conciliazione, nel caso di accordo firmato da parti ed avvocati, diviene titolo esecutivo valido per l'espropriazione forzata (cfr. art. 12 d.lgs n. 28/2010).

La nuova mediazione, che si ripete diverrà obbligatoria per le materie suindicate a partire dal 19 settembre, riguarderà da vicino anche il condominio negli edifici.

In questo modo torna ad avere particolare importanza una norma di quelle introdotte dalla così detta riforma del condominio: il riferimento è all'art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Mediazione in condominio

L'articolo 71-quater disp. att. c.c. recita:

Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.

La norma ha il merito di circoscrivere con maggiore chiarezza l'ambito di obbligatorietà del tentativo di mediazione nelle controversie che coinvolgono un condominio, vale a dire a quelle riguardanti le norme contenute negli artt. 1117-1139 c.c. (ciò sta a significare Disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice) e quelle di cui agli artt. 61-72 disp. att. c.c.

Restano esclusi dalla obbligatorietà del tentativo di mediazione il ricorso per decreto ingiuntivo (in questi casi la mediazione diviene obbligatoria solamente in caso di opposizione e comunque dopo la decisione sulla sospensione dell'efficacia del decreto, cfr. art. 5 d.lgs. n. 28/2010) e quelli di nomina e revoca dell'amministratore condominiale (in quanto rientranti nell'ambito della volontaria giurisdizione, cfr. art. 5 d.lgs. n. 28/2010).

Materie e modalità di mediazione

Tutte le controversie inerenti i rapporti interni al condominio, nonché quelle riguardanti i rapporti con l'amministratore saranno oggetto di mediazione obbligatoria.

Un condomino vuole impugnare una delibera? Prima di farlo deve esperire il tentativo di mediazione.

I condomini intendono far causa all'amministratore che non ha adempiuto correttamente al suo incarico? Idem.

Se sorge una controversia con la ditta esecutrice di lavori edili, invece, non è obbligatorio il tentativo di mediazione in quanto oggetto del contendere è un contratto di appalto non soggetto alla disciplina di cui al d.lgs n. 28/2010.

Amministratore e mediazione

Nel caso di procedimenti di mediazione, il ruolo dell'amministratore è quello di mero rappresentante della volontà assembleare.

Nessun potere di decidere per conto dei condomini: spetta sempre ai comproprietari decidere se aderire all'incontro e se accettare l'accordo che in quella sede è stato paventato.

E nel caso contrario, ossia quando è l'amministratore a dover promuovere una causa e prima di farlo è necessario rivolgersi ad un organismo di mediazione?

L'articolo in esame non è chiarissimo; leggendo il terzo comma sembrerebbe che per stare davanti al mediatore l'amministratore debba ottenere sempre l'autorizzazione dell'assemblea.

Eppure per promuovere determinate cause, si pensi a quelle riguardanti l'osservanza del regolamento, il mandatario della compagine può agire autonomamente (cfr. artt. 1130-1131 c.c.).

Ed allora?

La soluzione più logica rispetto all'intero impianto normativo sembrerebbe la seguente: l'amministratore può adire autonomamente l'organismo di mediazione nelle materie per le quali ha legittimazione autonoma a stare in giudizio ma per firmare l'accordo di mediazione deve munirsi di specifica autorizzazione assembleare.

L'art. 71-quater disp. att. c.c., infine, fa sì che il mediatore possa conciliare i tempi tecnici di convocazione delle assemblee con quelli di svolgimento del procedimento di mediazione che potrebbero non coincidere.