Questo sito utilizza cookie tecnici per annunci non profilati sulla tua esperienza di navigazione e cookie di terze parti per mostrarti invece annunci personalizzati in linea con le tue preferenze di navigazione. Per conoscere quali annunci di terze parti sono visibili sulle nostre pagine leggi l'informativa. Per negare il consenso dei soli cookie relativi alla profilazione clicca qui. Puoi invece acconsentire all'utilizzo dei cookie personalizzati accettando questa informativa. |
ACCETTA |
12 Luglio 2015 ore 00:46 - NEWS Affittare casa |
Tutti i contratti di locazione di immobili devono essere obbligatoriamente registrati qualunque sia l'ammontare del canone pattuito entro 30 giorni dalla data di stipulazione. L'unico caso in cui non c'è l'obbligo di registrazione è relativo ai contratti di locazione che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno.
Ma cosa comporta la mancata registrazione del contratto di locazione? Mancando una normativa specifica vengono in aiuto alcune sentenze della Corte di Cassazione a cui si uniformano i tribunali, come recentemente ha fatto la Corte d'Appello di Roma con la sentenza n. 3753 del 24 giugno 2015. Vediamo nei dettagli cosa dice la giurisprudenza in caso di mancata registrazione del contratto di locazione .
Il contratto di locazione di beni immobili deve essere obbligatoriamente registrato, tuttavia la mancata registrazione non è espressamente disciplinata né dal Legislatore, né nel Codice civile. L'unico riferimento normativo è l'articolo 1, comma 346 della Legge n. 311 del 2004 (l'ex Finanziaria del 2005) il quale prevede che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono considerati nulli se non sono registrati.
Sulla questione della nullità o meno del contratto di locazione in caso di omessa o anche tardiva registrazione si è pronunciata la Corte di Cassazione in diversi momenti e con diversi orientamenti.
In primis con la sentenza n. 16089/2003 i giudici della Suprema Corte hanno avuto modo di stabilire che la mancata registrazione del contratto di locazione non determina la nullità del contratto stipulato tra le parti, bensì la sua inefficacia.
In seguito la stessa Cassazione con la sentenza n. 8230 del 7/04/2010, sez. III civile ha ribaltato il suo orientamento precedente, sposando la tesi per cui la mancata registrazione del contratto di locazione comporta solo l'inefficacia e non la nullità vera e propria.
Nonostante questa decisione, molti tribunali hanno seguito comunque una strada diversa. Si segnala a tal proposito una sentenza del Tribunale di Messina (Trib. Mess. 23/05/2013, n. 1077) secondo cui l'omessa registrazione del contratto di locazione non può portare a considerare il contratto nullo per una serie di motivi.
Ha aperto la strada per un cambiamento di rotta totale l'ordinanza interlocutoria n. 37 del 3 gennaio 2014 con cuila Corte ha chiesto alle Sezioni Unite di pronunciarsi in merito alla questione dell'omessa registrazione e conseguente nullità e sanabilità.
La Corte ha ritenuto che in materia di locazione, la mancata registrazione del contratto comporta la nullità che non può essere sanata neppure con la registrazione tardiva. La scrittura privata successivamente registrata è nulla perché costituisce un patto contrario alla legge e la successiva registrazione, secondo la Cassazione, non può sanare la nullità di un atto che è contrario alla legge e che peraltro è teso a realizzare un'evasione fiscale a vantaggio del proprietario- locatore .
L'ordinanza della Cassazione viene recepita anche dai tribunali come recentemente ha fatto la Corte d'Appello di Roma (sentenza n. 3753 del 24/06/2015).
Il caso riguarda un giudizio iniziato come sfratto per morosità riguardante un contratto di locazione stipulato il 20.01.2010 e poi registrato il 18.01.2011.
Nello stesso anno della registrazione, i locatori intimano al conduttore lo sfratto per morosità nel pagamento di alcuni canoni di locazione, oneri accessori, nonché della metà delle spese di registrazione, mentre il conduttore eccepisce la nullità del contratto di locazione in quanto non tempestivamente registrato ai sensi dell'articolo 1, comma 346 della Legge n. 311 del 2004.
La Corte d'Appello romana ritiene fondata la nullità del contratto di locazione per omessa registrazione e nulla vale la tardiva registrazione dello stesso.
La nullità del contratto di locazione inizialmente non registrato, infatti, secondo la Corte d'appello di Roma, non è sanata per effetto della seppure tardiva registrazione non estendendosi ai profili civilistici la sanatoria prevista per gli effetti fiscali in ipotesi di successivo adempimento dell'obbligo tributario inizialmente eluso.
In conclusione possiamo affermare che l'orientamento della giurisprudenza oggi dominante considera nullo il contratto di locazione che non sia stato registrato e tale nullità non è sanabile neanche in caso di registrazione tardiva. Il contratto è come se non fosse mai esistito, facendo così venire meno tutti gli effetti conseguenti.
Questo nell'ottica della lotta all'evasione fiscale, anche se si invoca un intervento normativo del Legislatore che chiarisca la questione in via definitiva.
|
||
REGISTRATI COME UTENTE 322.876 Utenti Registrati |
Notizie che trattano Mancata registrazione locazione che potrebbero interessarti
|
Registrare un contratto d'affitto
Affittare casa - I contratti di locazione, fatta eccezione per quelli di durata inferiore ai 30 giorni vanno tutti registrati e depositati presso l'ufficio dei registri immobiliari entro e non oltre i venti giorni che seguono la stipula del contratto.
|
Affitto: non sono dovuti i lavori di tinteggiatura a fine locazione
Affittare casa - Quando si lascia la casa in affitto l'inquilino non è obbligato a tinteggiare le pareti. Lo dice la Corte di cassazione con la recente sentenza n. 29329 del 2019
|
Nuovo modello RLI per la registrazione e la rinegoziazione del canone d'affitto
Affittare casa - Dal 1° settembre obbligatorio l'uso di un nuovo modello RLI per la registrazione contratti di locazione immobiliari e per la richiesta revisione canone d'affitto.
|
Come registrare il contratto di locazione
Affittare casa - Tutta la procedura da seguire, le tasse da pagare e l'opzione alla cedolare secca per la registrazione del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo.
|
Niente detrazione interessi del mutuo se l'affitto è in corso
Detrazioni e agevolazioni fiscali - È possibile detrarre gli interessi passivi del mutuo contratto per l'acquisto di un immobile non adibito ad abitazione principale? Vediamo cosa dice la legge.
|
Affitto: il locatore può cedere il contratto senza consenso dell'inquilino
Affittare casa - Per la cessione del contratto di locazione da parte del padrone di casa non è richiesto il consenso del conduttore. Lo dice la Cassazione con una recente sentenza
|
Detrazione canone affitto con il modello 730 del 2019
Detrazioni e agevolazioni fiscali - Hai un canone da pagare? Nella dichiarazione dei redditi è possibile detrarre le spese sostenute per il contratto di locazione. Vediamo come si deve procedere.
|
Quali sono le imposte per i contratti d'affitto?
Affittare casa - Ecco quali sono le imposte da pagare quando si stipula un contratto d'affitto di un immobile a uso abitativo per chi sceglie la cedolare secca o altre soluzioni
|
Contratto d'affitto e proroga imposta di registro in Decreto Cura Italia: come funziona?
Affittare casa - Quando è possibile prorogare il pagamento dell'imposta di registro a fronte di un contratto di affitto o comodato di immobile. Ecco i chiarimenti del Fisco sul tema
|