Locazione: contratto nullo in caso di mancata registrazione

Mancata registrazione locazione

Tutti i contratti di locazione di immobili devono essere obbligatoriamente registrati qualunque sia l'ammontare del canone pattuito entro 30 giorni dalla data di stipulazione. L'unico caso in cui non c'è l'obbligo di registrazione è relativo ai contratti di locazione che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno.

Ma cosa comporta la mancata registrazione del contratto di locazione? Mancando una normativa specifica vengono in aiuto alcune sentenze della Corte di Cassazione a cui si uniformano i tribunali, come recentemente ha fatto la Corte d'Appello di Roma con la sentenza n. 3753 del 24 giugno 2015. Vediamo nei dettagli cosa dice la giurisprudenza in caso di mancata registrazione del contratto di locazione.

Mancata registrazione locazione: le sentenze della Corte di Cassazione

Il contratto di locazione di beni immobili deve essere obbligatoriamente registrato, tuttavia la mancata registrazione non è espressamente disciplinata né dal Legislatore, né nel Codice civile. L'unico riferimento normativo è l'articolo 1, comma 346 della Legge n. 311 del 2004 (l'ex Finanziaria del 2005) il quale prevede che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono considerati nulli se non sono registrati.


Sulla questione della nullità o meno del contratto di locazione in caso di omessa o anche tardiva registrazione si è pronunciata la Corte di Cassazione in diversi momenti e con diversi orientamenti.

In primis con la sentenza n. 16089/2003 i giudici della Suprema Corte hanno avuto modo di stabilire che la mancata registrazione del contratto di locazione non determina la nullità del contratto stipulato tra le parti, bensì la sua inefficacia.

In seguito la stessa Cassazione con la sentenza n. 8230 del 7/04/2010, sez. III civile ha ribaltato il suo orientamento precedente, sposando la tesi per cui la mancata registrazione del contratto di locazione comporta solo l'inefficacia e non la nullità vera e propria.

Nonostante questa decisione, molti tribunali hanno seguito comunque una strada diversa. Si segnala a tal proposito una sentenza del Tribunale di Messina (Trib. Mess. 23/05/2013, n. 1077) secondo cui l'omessa registrazione del contratto di locazione non può portare a considerare il contratto nullo per una serie di motivi.

Ha aperto la strada per un cambiamento di rotta totale l'ordinanza interlocutoria n. 37 del 3 gennaio 2014 con cuila Corte ha chiesto alle Sezioni Unite di pronunciarsi in merito alla questione dell'omessa registrazione e conseguente nullità e sanabilità.

La Corte ha ritenuto che in materia di locazione, la mancata registrazione del contratto comporta la nullità che non può essere sanata neppure con la registrazione tardiva. La scrittura privata successivamente registrata è nulla perché costituisce un patto contrario alla legge e la successiva registrazione, secondo la Cassazione, non può sanare la nullità di un atto che è contrario alla legge e che peraltro è teso a realizzare un'evasione fiscale a vantaggio del proprietario-locatore.

Mancata registrazione locazione? Contratto nullo (sentenza n. 3753/2015 Corte d'Appello Roma)

L'ordinanza della Cassazione viene recepita anche dai tribunali come recentemente ha fatto la Corte d'Appello di Roma (sentenza n. 3753 del 24/06/2015).

Il caso riguarda un giudizio iniziato come sfratto per morosità riguardante un contratto di locazione stipulato il 20.01.2010 e poi registrato il 18.01.2011.

Nello stesso anno della registrazione, i locatori intimano al conduttore lo sfratto per morosità nel pagamento di alcuni canoni di locazione, oneri accessori, nonché della metà delle spese di registrazione, mentre il conduttore eccepisce la nullità del contratto di locazione in quanto non tempestivamente registrato ai sensi dell'articolo 1, comma 346 della Legge n. 311 del 2004.

La Corte d'Appello romana ritiene fondata la nullità del contratto di locazione per omessa registrazione e nulla vale la tardiva registrazione dello stesso.

La nullità del contratto di locazione inizialmente non registrato, infatti, secondo la Corte d'appello di Roma, non è sanata per effetto della seppure tardiva registrazione non estendendosi ai profili civilistici la sanatoria prevista per gli effetti fiscali in ipotesi di successivo adempimento dell'obbligo tributario inizialmente eluso.

In conclusione possiamo affermare che l'orientamento della giurisprudenza oggi dominante considera nullo il contratto di locazione che non sia stato registrato e tale nullità non è sanabile neanche in caso di registrazione tardiva. Il contratto è come se non fosse mai esistito, facendo così venire meno tutti gli effetti conseguenti.

Questo nell'ottica della lotta all'evasione fiscale, anche se si invoca un intervento normativo del Legislatore che chiarisca la questione in via definitiva.