Locazione, registrazione del contratto e canone di affitto

Contratto di locazione

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Questa la definizione di contratto di locazione contenuta nell'art. 1571 c.c..

La legge, con specifico riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo, prevede tre tipologie di contratto:

a) quella così detta a canone libero di durata di quattro anni con rinnovo automatico salvo particolari casi di disdetta (cfr. artt. 2-3 l. n. 431/98);

b) quella a canone concordato, ossia i contratti triennali con rinnovo per un biennio, rispetto ai quali le parti devono sottostare a determinati vincoli (cfr. l. n. 431/98 e d.m. 30.12.2002);

c) quella per particolari esigenze transitorie (es. lavoratori in trasferta, studenti universitari, ecc.) della durata minima di 1 mese e della durata massima di 18 mesi.

Tutti questi contratti devono essere redatti in forma scritta pena la loro nullità.

Obbligo di registrazione dei contratti di locazione

I contratti di locazione finalizzati a soddisfare esigenze di carattere abitativo devono essere registrati attraverso deposito presso l'ufficio del registro (agenzia delle entrate).

A stabilirlo l' art. 1, comma 346 della legge n. 311/04, meglio nota come Legge finanziaria per il 2005, a mente del quale:

I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Sulla nullità, la più grave forma d'invalidità di un contratto, vi sono tutt'ora posizioni non univoche.

Ad ogni buon conto, a dirlo è l'art. 13 del d.p.r. n. 131/86:

La registrazione degli atti che vi sono soggetti in termine fisso deve essere richiesta, salvo quanto disposto dall'articolo 17, comma 3 - bis, entro venti giorni dalla data dell'atto se formato in Italia, entro sessanta giorni se formato all'estero.

In realtà, considerando che la registrazione segue il pagamento dell'imposta di registro e che per pagamento il termine è di 30 giorni dalla stipula, si considera valido quest'ultimo termine per ambedue gli adempimenti (Ministero delle Finanze circolare n. 207/E del 16/11/00) (Fonte Aduc.it).

Registrazione tardiva e canone di locazione

Il legislatore (leggasi il Parlamento e comunque anche il Governo, che spesso interviene quale legislatore d'urgenza o delegato) è sempre alla ricerca di mezzi e strumenti idonei ad arginare il fenomeno dei così detti affitti in nero.

Tra questi v'è quello previsto e disciplinato dall'art. 3, ottavo comma, d.lgs n. 23 del 2011.

Recita la norma:

Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

Esempio.

Tizio e Caio stipulano un contratto di locazione ma il proprietario (è l'esempio più classico ma esistono casi in cui è il conduttore) non vuole registrarlo.

Ebbene, in tali ipotesi, il conduttore potrà attivarsi per ottenere una registrazione che inizia a far decorrere il contratto, come se si trattasse di un normale contratto 4+4 dal momento della sua registrazione. Anche se il contratto sta per spirare per normale scadenza del termine? Sì.

In tal caso come si determina il canone di locazione, che, s'è detto in principio, per i contratti 4+4 è liberamente determinato dalle parti?

Si moltiplica il valore della rendita catastale per 3, mentre se il canone già applicato è minore rispetto alla risultante di questa moltiplicazione, si applica quello stabilito dalle parti.

Rispetto alla così detta cedolare secca, il canone così determinato è rivalutato di anno in anno in base agli indici ISTAT.

La norma, che con l'opportunità di pagare canoni bassi (è noto il valore irrisorio di molte rendite catastali rispetto ai prezzi di mercato) faceva presagire una forte emersione del così detto nero, non ha sortito gli effetti sperati così come in generale la così detta cedolare secca disciplinata dal medesimo decreto legislativo.