L'assemblea non può deliberare di non convocare un condomino

Partecipazione all'assemblea

Tizio, il mio vicino di casa non paga le rate condominiali! Per punirlo e sollecitarlo a pagare, oltre a sollecitare l'amministratore ad intraprendere l'azione legale, in assemblea abbiamo deciso che Tizio non dev'essere invitato alle riunioni fintanto che non salderà i propri debiti.

Abbiamo fatto bene?Non è giusto che decida che fare e quanto spendere e che poi non paghi!

Inutile prendere decisioni del genere: l'assemblea si deve sempre comporre di tutti i partecipanti al condominio (aventi diritto a partecipare, dice la legge) e la deliberazione presa senza che ogni condomino sia stato convocato può essere invalidata (art. 1136 c.c.).

In questo caso, la decisione dell'assemblea sarebbe da considerarsi nulla e se eseguita successivamente tutte le deliberazioni annullabili.

Il perché di quest'affermazione è giustificato da quanto deciso dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione. Si legge nella sentenza n. 4806/05 che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto.

Nell'ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.

In questo contesto, pertanto, la decisione di escludere il condomino dalle future riunioni è nulla in quanto per legge (art. 1136 c.c., 67 disp. att. c.c.) tutti i condomini hanno diritto di partecipare all'assemblea e tali norme sono considerate inderogabili (artt. 1138 c.c. e 72 disp. att. c.c.).

Essa, quindi, può essere impugnata senza limiti di tempo e da qualunque condomino, ivi compreso uno di quelli che ha concorso a deliberare (cfr. Cass. n. 6714/10).

La sentenza n. 4806/05 è stata pronunciata ben prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio ma la situazione è la stessa poiché la legge n. 220/2012, ha recepito in grandi linee, quanto affermato dalle Sezioni Unite in quell'occasione e comunque non ha scalfito la validità del principio espresso.

Omessa convocazione e conseguenze

Non solo la decisione di escludere un condomino è nulla, ma tutte le successive decisioni sono da ritenersi invalide in quanto adottate in violazione delle norme attinenti il procedimento di convocazione.

Ad essere più precisi, s'è vero, comèè vero che, nel caso descritto, le delibere successive alla prima devono essere considerate la conseguenza di un ordine contrario alla legge, esse potrebbero, di conseguenza, essere considerate nulle al pari della prima.

Ad ogni modo per prudenza è sempre bene impugnare le deliberazioni da considerarsi, astrattamente, annullabili nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c. (vale a dire per gli assenti entro 30 giorni dalla loro comunicazione).

L'unica sanzione possibile per il moroso, oltre all'azione giudiziaria con condanna alle spese, è quella prevista dall'ultimo comma dell'art. 63 disp. att. c.c. che recita: in caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.

La così detta azione con ricorso per decreto ingiuntivo.