Come funziona il Fondo di garanzia per mutui per acquisto prima casa?

Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa

L’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale rappresenta un sogno e un obiettivo di tanti, soprattutto nel caso in cui l’unità immobiliare sia prima casa.

E questo è vero soprattutto nel nostro Paese, che rispetto a molte altre realtà europee considera l'investimento immobiliare come forse l’unico o come il più sicuro.

Per tale motivo soprattutto negli ultimi anni, i governi che si sono succeduti hanno dedicato particolare attenzione al tema della prima casa, prevedendo esenzioni dal pagamento di tributi, agevolazioni fiscali per il miglioramento degli immobili, anche al fine di adeguarli alle normative unionali.

Fondo garanzia - Getty Images

In tale direzione si colloca la misura introdotta, già da diversi anni, dalla L. n. 147/2013 (art. 1 comma 48 lett. c), meglio nota come Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa.

Si tratta di una garanzia prestata dallo Stato nell’ambito dei rapporti fra cittadino e istituti finanziari, che offre una garanzia pubblica sul mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa.

Per completezza si precisa che tale garanzia è riconosciuta, non solo in sede di compravendita, ma anche per la realizzazione di interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica di unità immobiliari che si intendano adibire a prima casa.

Di conseguenza, non è possibile accedere al Fondo per la ristrutturazione senza l’acquisto.

Il fondo garanzia è per la prima casa adibita ad abitazione principale

Preliminarmente alla analisi dell’agevolazione, occorre chiarire un concetto di estrema rilevanza in quanto propedeutico alla comprensione dei soggetti aventi diritto all’accesso a tale fondo.

Si tratta della distinzione fra la nozione di prima casa e il diverso concetto di abitazione principale.

Sovente le nozioni sono considerate e utilizzate erroneamente quali sinonimi.

Al contrario, prima casa e abitazione principale sono due concetti distinti, che indicano situazioni diverse, in particolare da un punto di vista fiscale.

Definizione prima casa e abitazione principale

Per prima casa si intende l’immobile acquistato per primo, da un punto di vista temporale, con la conseguenza che gli eventuali immobili acquistati successivamente sono considerati seconda casa anche allorquando vi si stabilisce la residenza e il domicilio fiscale.

L’abitazione principale è l’immobile dove il proprietario, ed eventualmente anche il suo nucleo familiare, stabiliscono la propria residenza o dimora abituale.

La normativa, che introduce il fondo di garanzia, riunisce tali concetti: fa riferimento alla prima casa, sicché possono avere accesso a tale beneficio soggetti che non siano già titolari di altri immobili acquistati prima (ndr non possono essere titolari di altre unità immobiliari, perché altrimenti non sarebbe più da considerarsi prima casa ma seconda), ma prevede anche che l’immobile debba essere adibito ad abitazione principale.


Fondo garanzia e abitazione principale - Getty Images

Con riferimento al requisito della non pre-possidenza di un altro immobile, occorre precisare che sono esclusi gli acquisiti per successione a causa di morte e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Ciò significa che anche se si acquista un immobile per primo e non si è titolari di altri immobili o si vuole ristrutturare l’immobile acquistato come prima casa, occorre risiedere o dimorare. Non si può dunque accedere al fondo per acquistare una casa, a esempio, al mare, dove non si risiede abitualmente ancorché prima casa.

A chi è rivolto il fondo di garanzia prima casa

L’accesso al fondo di garanzia può essere richiesto con riferimento a mutuo prima casa:

• non superiore a € 250.000;
  
  
• per l’acquisto di immobili iscritti a catasto nella categoria A (abitazioni civili), ad eccezione delle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi);
  
  
• l’immobile, inoltre, non deve avere le caratteristiche di immobile di lusso (decreto del ministero dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969).
  
  
  

Come funziona il fondo di garanzia

La garanzia del fondo copre il 50% della quota capitale del mutuo richiesto.

L’obiettivo di tale previsione è essenzialmente quella di facilitare l’accesso al credito a favore di una popolazione più vasta, che senza il fondo di garanzia potrebbe non ottenere il credito.

Ulteriore aspetto di non poco conto riguarda il fatto che, la copertura garantita dallo Stato è erogata direttamente a favore degli istituti finanziari che concedono il mutuo. Ciò significa che si instaura direttamente un rapporto fra lo Stato e la banca senza alcun coinvolgimento del soggetto beneficiario.


Il tasso, applicato sulla quota capitale finanziata e le condizioni del mutuo sono negoziabili con le banche, che concedono il mutuo.

Il soggetto finanziatore si impegna a non chiedere al soggetto richiedente mutuatario, ulteriori forme di garanzie aggiuntive oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato.

Chi può accedere al Fondo di garanzia?

Il Fondo è aperto a tutti: la normativa individua alcuni soggetti come prioritari, rispetto ad altri e sono:

• giovani coppie coniugate con o senza figli, dove almeno uno dei due ha una età inferiore a 35 anni e devono essere titolari di un rapporto di lavoro atipico;
  
  
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi;
  
  
• conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari.
  
  

A decorrere dal 25 dicembre 2020, possono accedere al fondo anche soggetti non rientranti nelle categorie non prioritarie sopra elencate, senza limiti di età o di reddito.

Novità sul Fondo di garanzie

Le recenti normative, e in particolare la legge di Bilancio, hanno apportato una serie di importanti correttivi di ampliamento della platea e di miglioramento della percentuale garantita.

In particolare, il Decreto Sostegni bis ha previsto l’innalzamento della garanzia statale fino all’80%, per tutti coloro che, rientrando nelle categorie prioritarie, hanno un ISEE non superiore a 40 mila euro annuo e richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.


Fondo garanzia - Getty Images

Tale previsione è stata estesa dall’ultima Legge di Bilancio per tutto il periodo di imposta 2024, ovverosia fino al 31 dicembre 2024.

La Manovra 2024 ha inoltre previsto ulteriori categorie prioritarie, che in caso di richiesta del mutuo per un importo superiore alla misura dell’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, beneficiano della garanzia ancora più ampia fino al 90%.

Si tratta di:

• nuclei familiari che includono tre figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui (categoria introdotta dalla Legge di bilancio 2024);
  
  
• nuclei familiari che includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 45.000 euro annui (categoria introdotta dalla Legge di bilancio 2024);
  
  
• nuclei familiari che includono cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 50.000 euro annui (categoria introdotta dalla Legge di bilancio 2024).
  
  
  

Come si accede al Fondo di garanzia

Per avere accesso alla iniziativa, occorre compilare un modulo scaricabile dal sito MEF o Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici S.p.A.) e comunque disponibile in banca, allegando un documento di identità (ovvero Passaporto, unitamente al Permesso di Soggiorno per cittadini stranieri).

Tale modulo è composto da tre diverse sezioni, che riguardano la tipologia di acquisto, per il quale si chiede l’accesso al Fondo, ovverosia acquisto “semplice”, acquisto con interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica e acquisto con accollo da frazionamento (da costruttore).

Sulla richiesta della garanzia si pronuncia la Consap, che entro 20 giorni deve relazionare la banca, che concede il mutuo, che a sua volta deve informare la Consap del perfezionamento e conclusione della procedura entro i successivi 90 giorni.