IMMOBILIARE
Definizione prima casa, requisiti e quali tasse da pagare
NEWS DI Detrazioni e agevolazioni fiscali
Prima casa e abitazione principale: qual è la differenza?
La distinzione tra prima casa e abitazione principale è un concetto spesso poco chiaro e che si presta facilmente a confusione; capita frequentemente, infatti, di usare entrambe le definizioni, per identificare la casa in cui si abita, indistintamente, come se fossero sinonimi.
A dire il vero, cadere in errore è molto facile perché spesso prima casa coincide con abitazione principale, esempio tipico è la famiglia che abita nell'unico appartamento di proprietà e quindi sovrapporre i due concetti è per molti quasi automatico.
Vedremo a breve, invece, che i casi possono essere diversi e che un’abitazione può avere i requisiti di prima casa, ma non essere l’immobile in cui il proprietario ha la propria residenza, oppure, che un alloggio destinato ad abitazione principale può non essere stato acquistato con i benefici prima casa.
È opportuno, quindi, chiarire bene la differenza tra i due concetti, essendo tale distinzione determinante per poter usufruire di benefici e agevolazioni fiscali sull'acquisto.
La Prima Casa
Con la definizione di prima casa individuiamo il primo immobile di proprietà, acquistato da una persona fisica, destinato ad abitazione.
Perché una prima casa possa usufruire di agevolazioni fiscali, occorre la compresenza di determinati requisiti:
-l'immobile, oggetto di compravendita, deve essere un’abitazione residenziale e non di lusso;
-l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza, o nel quale egli stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dalla data del rogito, oppure nel Comune in cui l’acquirente lavora o studia o in cui ha sede il suo datore di lavoro.
L’acquirente deve invece rispondere alle seguenti caratteristiche:
- deve essere una persona fisica;
- deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare, ne esclusivo ne per quota o in regime di comunione, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, di altra abitazione su tutto il territorio nazionale acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge godendo delle agevolazioni acquisto prima casa;
- deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, esclusivo o in comunione col coniuge, che insistono su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato.
È importante sottolineare che quindi chi intende acquistare un immobile usufruendo dei benefici prima casa possa anche essere proprietario di un’altra casa in un altro comune, purché per questa non abbia già usufruito dei suddetti benefici.
Deduciamo quindi che la prima casa non è necessariamente il primo immobile acquistato, ma potrebbe anche essere la seconda casa; infatti, tra i requisiti è richiesta la residenza nel comune ove si acquista e non specificatamente nell’immobile, pertanto possiamo intuire che la prima casa può non coincidere con l’abitazione di residenza e cioè quella che, come vedremo nel punto successivo, viene definita abitazione principale.
La Legge di Stabilità ha inserito la possibilità, a partire dal 01/01/2016, per chi possiede già un immobile al momento dell'acquisto, di usufruire dell'agevolazione fiscale prima casa a condizione che questo venga venduto entro 12 mesi, pena la decadenza delle agevolazioni e pagamento della differenza.
È bene evidenziare che essendo la definizione di prima casa strettamente legata al momento dell' acquisto, quanto detto vale solamente per quelle abitazioni che sono state realmente acquistate e quindi esclude immobili oggetto di donazioni o eredità.
Quali sono le agevolazioni prima casa ?
Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa consentono la riduzione dell’Iva dal 21% al 4% per chi acquista casa da un’impresa e per chi acquista da privati la riduzione dell’imposta di registro prima casa sul valore catastale dal 9% al 2%.
Il bonus prima casa 2017 si estende anche agli acquisti per successioni e donazioni e per chi vende e riacquista una prima casa, entro un anno, è previsto anche il diritto al credito d’imposta.
Si ricorda che i benefici ottenuti possono essere revocati qualora si riscontrino delle irregolarità:
- false dichiarazioni;
- non possedere la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti;
- vendere o donare l’immobile entro i 5 anni dall’acquisto e non riacquistare un’altra prima casa entro un anno.
Accertata la perdita delle agevolazioni fiscali, si dovranno versare le imposte risparmiate e gli interessi, subendo una sanzione del 30% dell’imposta stessa.
In caso di ravvedimento da parte del contribuente, è possibile ottenere una riduzione delle sanzioni.
L’Abitazione Principale:
«Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente». undefined
Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale:
«La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale»
Pertanto, affinché un immobile possa definirsi abitazione principale, devono sussistere tre condizioni:
• il possesso o la proprietà o altro titolo reale quale ad esempio l'usufrutto o il diritto di abitazione;
• la residenza anagrafica;
• la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.
Per dimostrare che si dimora abitualmente in un luogo devono esistere, oltre alla residenza che è rinvenibile tramite visura catastale o nei pubblici registri, delle circostanze oggettive e documentabili capaci di dimostrare la continuità della permanenza, come ad esempio le intestazioni di utenze di luce, gas, telefono, acqua e i relativi consumi ragionevolmente proporzionati al numero di abitanti.
La definizione di abitazione principale si estende dunque ai familiari del proprietario qualora dimorino nell’abitazione abitualmente.
Nel caso di separazione tra coniugi, finché non interviene la sentenza di divorzio, è considerato familiare anche il coniuge separato.
In caso di divorzio, invece, se nell’immobile i familiari conservano la dimora abituale al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque la detrazione per la quota di competenza.
In conclusione possiamo dire che i benefici legati all’abitazione principale non sono goduti sull’immobile acquistato come prima casa se non vi abbiamo la residenza, mentre possono essere goduti sull’immobile acquistato anche senza l’agevolazione prima casa, ma nel quale abbiamo la residenza e vi dimoriamo abitualmente.
Quali sono le agevolazioni per l'abitazione principale?
Per l'abitazione principale sono previste le seguenti agevolazioni:
- riduzione o esenzione IMU , TASI e altri tributi locali;
- detrazione degli interessi passivi del mutuo casa;
- riduzione delle tariffe per le utenze domestiche di luce, acqua, gas, telefono;
- deduzione della rendita catastale dalla dichiarazione dei redditi.
Chi possiede un immobile quali tasse deve pagare?
La Legge di Stabilità 2014 ha introdotto l'Imposta Unica Comunale, IUC, un tributo locale il cui presupposto è costituito dal possesso o dalla occupazione, a vario titolo, di immobili ubicati nel Comune e all'erogazione e alla fruizione di servizi comunali. 
La IUC si compone di tre parti:
IMU: imposta municipale unica, di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili;
TASI: tassa sui servizi indivisibili, a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile;
TARI: tassa sui rifiuti, destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell'utilizzatore.
Vediamo nello specifico le competenze per i singoli tributi.
Tasi 2017
Non è dovuta per la prima casa, ovvero per le abitazioni principali non di lusso.
Sono escluse anche le pertinenze della prima casa, cioè quelle strutture che rientrano nelle categorie:
C/2: magazzini e locali di deposito;
C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse senza fine di lucro;
C/7: tettoie chiuse o aperte.
Non è dovuta per gli inquilini in affitto qualora si tratti di abitazione principale.
L’esenzione vale se l’immobile costituisce abitazione principale:
- per il possessore:proprietario, usufruttuario e/o titolare di altro diritto reale;
- per l’utilizzatore: inquilino, comodatario. 
Se l’inquilino o il comodatario non risiedono o non dimorano nell’immobile condotto in locazione o in comodato tali soggetti saranno tenuti al versamento della TASI.
La TASI è comunque dovuta dal possessore, proprietario o titolare di altro diritto reale, nella percentuale fissata dal Comune.
È dovuta per tutte le altre tipologie di immobili:
• le seconde case,
• i negozi e uffici,
• gli immobili d’impresa
• i fabbricati rurali da uso strumentale
IMU 2017
Non si applica al possesso dell'abitazione principale ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e delle relative pertinenze, classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna categoria.
É dovuta da:
- possessori di immobili, terreni e aree fabbricabili a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o diritto di superficie;
- possessori di immobili, assegnatari della casa coniugale in seguito a separazione, divorzio o annullamento del matrimonio, con l’eccezione dell’abitazione principale;
- concessionari di aree demaniali;
- locatari in caso di leasing immobiliare.
Tari 2017
La tassa sui rifiuti deve essere pagata al Comune da tutti i cittadini che possiedono o detengono a qualsiasi titolo locali o aree scoperte in grado di produrre rifiuti urbani.
La Tari è stabilita autonomamente dai singoli Comuni, è si compone di due parti:
- una parte fissa calcolata in base alla superficie dell’immobile;
- una parte variabile commisurata al numero dei componenti della famiglia.
La Tari, non è dovuta:
- per le aree condominiali comuni e non utilizzate in via esclusiva come ad esempio l’androne e le scale di un palazzo;
- per le aree non suscettibili di produrre rifiuti in modo autonomo, come le cantine, le terrazze e i balconi;
- per le aree pertinenziali scoperte o accessorie di locali già soggetti a tributo;
- per locali che non sono suscettibili di produrre rifiuti.
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Agevolazioni fiscali: la deduzione per l'abitazione principalePer l'abitazione principale è prevista la deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all'ammontare della rendita catastale dell'immobile e delle pertinenze.
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