Prima Casa: definizione, requisiti e tasse da pagare
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Prima casa e abitazione principale: c'è una differenza?
La distinzione tra prima casa e abitazione principale è un questione spesso poco chiara che si presta facilmente a confusione; capita frequentemente, infatti, di usare entrambe le definizioni, per identificare la casa in cui si abita, indistintamente, come se fossero sinonimi.
A dire il vero, cadere in errore è molto facile perché spesso prima casa coincide con abitazione principale, esempio tipico è la famiglia che abita nell'unico appartamento di proprietà.
In questi casi, sovrapporre i due concetti viene pressocché spontaneo ma non sempre la prima casa coincide con l'abitazione principale. Vedremo a breve che un'abitazione può avere i requisiti di prima casa, ma non essere l'immobile in cui il proprietario ha la propria residenza, oppure, che un alloggio destinato ad abitazione principale può non essere stato acquistato usufruendo dei benefici prima casa. Cerchiamo dunque di fare chiarezza sui due concetti.
Prima Casa: quali caratteristiche per accedere al bonus fiscale?
Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dal bonus prima casa 2020 è importante in primo luogo che l'abitazione acquistata soddisfi requisiti specifici.
La legge prevede infatti che le agevolazioni prima casa spettino esclusivamente per gli immobili appartenenti alle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazione di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
I benefici fiscali sono previsti anche in caso di acquisto delle pertinenze dell'immobile che siano riconducibili alle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È comunque necessario che l'immobile sia considerabile come prima casa e che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio della suddetta abitazione.
Deve essere chiaro che non sussiste la possibilità di fruire del bonus prima casa se si acquista un immobile di lusso, ovvero rientrante nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
Prima casa: quali sono gli altri requisiti per accedere al bonus fiscale
Per poter beneficiare del bonus prima casa devono essere presenti talune caratteristiche che dovranno essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita. Vediamo quali:
- non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà, su altra abitazione per i quali si è fruito (lui acquirente o il coniuge) delle agevolazioni. Diversamente sarà necessario cedere tali diritti entro 12 mesi;
- non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione di altra casa situata nello stesso Comune in cui è situato l'immobile da acquistare e per cui si richiedono le agevolazioni prima casa;
- essere residente nel Comune in cui è situato l'immobile che si acquista come prima casa o vi si stabilisca la residenza entro 18 mesi dall'acquisto agevolato. Qualora sia Comune diverso occorre dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune.
Da quanto sopra riportato si evince che l'acquirente di una prima casa può essere proprietario anche di altra abitazione purché situata presso comune diverso.
Ciò che conta è che per quest'ultimo immobile il contribuente non abbia già fruito dei suddetti benefici.
Deduciamo quindi che la prima casa non è necessariamente il primo immobile acquistato, ma potrebbe anche essere la seconda casa; infatti, tra i requisiti è richiesta la residenza nel comune ove si acquista e non specificatamente nell'immobile acquistato.
Possiamo pertanto intuire che la prima casa può non coincidere con l'abitazione di residenza e cioè quella che, come vedremo nel punto successivo, viene definita abitazione principale.
Quali sono le agevolazioni prima casa?
Quali sono i vantaggi fiscali connessi all'acquisto di una prima casa come sopra definita?
Le agevolazioni riconosciute per l'acquisto della prima casa prevedono il pagamento di imposte ridotte al momento della compravendita, in particolare si prevede una riduzione dell'IVA e dell'imposta di registro.
In caso di acquisto da Impresa soggetta a IVA, quest'ultima sarà ridotta al 4%.
L'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e catastale saranno di importo fisso pari a 200 euro.
In caso di acquisto da privato l'imposta di registro sarà ridotta al 2% con un minimo di 1000 euro mentre le imposte ipotecaria e catastale saranno pari a 50 euro.
Accanto alla riduzione delle imposte dovute, chi acquista un'abitazione come prima casa può accedere, in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi:
- detrazione Irpef pari al 19% fino a 1000 euro sulle spese sostenute per il servizio di intermediazione immobiliare;
- detrazione pari al 19% degli interessi passivi del mutuo ipotecario.
Prima casa: le novità ai tempi del Coronavirus
Importanti novità in tema di agevolazioni prima casa dovute all'emergenza sanitaria da Covid-19. Per venire in contro alle esigenze dei contribuenti ostacolati in molte attività dalle misure restrittive per contenere i contagi, il Governo ha previsto la sospensione dei termini per ottenere le condizioni necessarie ai fini delle agevolazioni fiscali dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.
L'Abitazione Principale: differenza rispetto alla Prima Casa
Tra i termini di prima casa e abitazione principale vi sono differenze e, come vedremo di seguito, l'elemento discriminante è il concetto di dimora abituale.
Nel caso in cui, ai fini dell'esenzione dal pagamento dell'IMU, la legge richieda che l'immobile sia adibito ad abitazione principale, è necessario che per il contribuente l'immobile costituisca la sua dimora abituale.
Una definizione di abitazione principale è contenuta nella Legge di Bilancio 2020 in basa alla quale per abitazione principale si intende l'immobile iscritto o ascrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare presso la quale il possessore e i componenti del nucleo familiare abbiano fissato la residenza anagrafica e stabilito la dimora abituale.
Qualora i componenti della famiglia abbiano trasferito residenza anagrafica e la dimora abituale in immobili situati su territorio comunale ma diversi, le agevolazioni fiscali in riferimento all'abitazione principale per questi ultimi si applicano per un solo immobile.
In conclusione, possiamo dire che i benefici legati all'abitazione principale non sono goduti sull'immobile acquistato come prima casa se il titolare non vi abbia fissato la residenza, mentre possono essere goduti sull'immobile acquistato, anche senza l'agevolazione prima casa, ma sono necessarie la residenza anagrafica e la dimora abituale.
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