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Prima Casa: definizione, requisiti e tasse da pagare

Quali sono le differenze tra i concetti di prima casa e abitazione principale? Due termini importanti per comprendere le agevolazioni fiscali in caso di acquisto
01 Ottobre 2020 ore 09:33 - NEWS Proprietà

Prima casa e abitazione principale: c’è una differenza?


La distinzione tra prima casa e abitazione principale è un questione spesso poco chiara che si presta facilmente a confusione; capita frequentemente, infatti, di usare entrambe le definizioni, per identificare la casa in cui si abita, indistintamente, come se fossero sinonimi.

A dire il vero, cadere in errore è molto facile perché spesso prima casa coincide con abitazione principale, esempio tipico è la famiglia che abita nell'unico appartamento di proprietà.

In questi casi, sovrapporre i due concetti viene pressocché spontaneo ma non sempre la prima casa coincide con l’abitazione principale. Vedremo a breve che un'abitazione può avere i requisiti di prima casa, ma non essere l'immobile in cui il proprietario ha la propria residenza, oppure, che un alloggio destinato ad abitazione principale può non essere stato acquistato usufruendo dei benefici prima casa. Cerchiamo dunque di fare chiarezza sui due concetti.


Prima Casa: quali caratteristiche per accedere al bonus fiscale?


Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dal bonus prima casa 2020 è importante in primo luogo che l’abitazione acquistata soddisfi requisiti specifici.
La legge prevede infatti che le agevolazioni prima casa spettino esclusivamente per gli immobili appartenenti alle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);

  • A/3 (abitazioni di tipo economico);

  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);

  • A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);

  • A/6 (abitazione di tipo rurale);

  • A/7 (abitazioni in villini);

  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).


Abitazione principale
I benefici fiscali sono previsti anche in caso di acquisto delle pertinenze dell’immobile che siano riconducibili alle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È comunque necessario che l’immobile sia considerabile come prima casa e che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio della suddetta abitazione.

Deve essere chiaro che non sussiste la possibilità di fruire del bonus prima casa se si acquista un immobile di lusso, ovvero rientrante nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).


Prima casa: quali sono gli altri requisiti per accedere al bonus fiscale


Per poter beneficiare del bonus prima casa devono essere presenti talune caratteristiche che dovranno essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita. Vediamo quali:

  • non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà, su altra abitazione per i quali si è fruito (lui acquirente o il coniuge) delle agevolazioni. Diversamente sarà necessario cedere tali diritti entro 12 mesi;

  • non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione di altra casa situata nello stesso Comune in cui è situato l’immobile da acquistare e per cui si richiedono le agevolazioni prima casa;

  • essere residente nel Comune in cui è situato l’immobile che si acquista come prima casa o vi si stabilisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto agevolato. Qualora sia Comune diverso occorre dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune.


Bonus prima casa
Da quanto sopra riportato si evince che l’acquirente di una prima casa può essere proprietario anche di altra abitazione purché situata presso comune diverso.
Ciò che conta è che per quest’ultimo immobile il contribuente non abbia già fruito dei suddetti benefici.

Deduciamo quindi che la prima casa non è necessariamente il primo immobile acquistato, ma potrebbe anche essere la seconda casa; infatti, tra i requisiti è richiesta la residenza nel comune ove si acquista e non specificatamente nell'immobile acquistato.

Possiamo pertanto intuire che la prima casa può non coincidere con l'abitazione di residenza e cioè quella che, come vedremo nel punto successivo, viene definita abitazione principale.


Quali sono le agevolazioni prima casa?


Quali sono i vantaggi fiscali connessi all’acquisto di una prima casa come sopra definita?

Le agevolazioni riconosciute per l’acquisto della prima casa prevedono il pagamento di imposte ridotte al momento della compravendita, in particolare si prevede una riduzione dell’IVA e dell’imposta di registro.


In caso di acquisto da Impresa soggetta a IVA, quest’ultima sarà ridotta al 4%.
L’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e catastale saranno di importo fisso pari a 200 euro.

In caso di acquisto da privato l’imposta di registro sarà ridotta al 2% con un minimo di 1000 euro mentre le imposte ipotecaria e catastale saranno pari a 50 euro.

Accanto alla riduzione delle imposte dovute, chi acquista un’abitazione come prima casa può accedere, in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi:

  • detrazione Irpef pari al 19% fino a 1000 euro sulle spese sostenute per il servizio di intermediazione immobiliare;

  •  detrazione pari al 19% degli interessi passivi del mutuo ipotecario.


Prima casa: le novità ai tempi del Coronavirus


Importanti novità in tema di agevolazioni prima casa dovute all’emergenza sanitaria da Covid-19. Per venire in contro alle esigenze dei contribuenti ostacolati in molte attività dalle misure restrittive per contenere i contagi, il Governo ha previsto la sospensione dei termini per ottenere le condizioni necessarie ai fini delle agevolazioni fiscali dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.


L'Abitazione Principale: differenza rispetto alla Prima Casa


Tra i termini di prima casa e abitazione principale vi sono differenze e, come vedremo di seguito, l’elemento discriminante è il concetto di dimora abituale.

Agevolazioni prima casa
Nel caso in cui, ai fini dell’esenzione dal pagamento dell’IMU, la legge richieda che l’immobile sia adibito ad abitazione principale, è necessario che per il contribuente l’immobile costituisca la sua dimora abituale.

Una definizione di abitazione principale è contenuta nella Legge di Bilancio 2020 in basa alla quale per abitazione principale si intende l’immobile iscritto o ascrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare presso la quale il possessore e i componenti del nucleo familiare abbiano fissato la residenza anagrafica e stabilito la dimora abituale.

Qualora i componenti della famiglia abbiano trasferito residenza anagrafica e la dimora abituale in immobili situati su territorio comunale ma diversi, le agevolazioni fiscali in riferimento all’abitazione principale per questi ultimi si applicano per un solo immobile.

In conclusione, possiamo dire che i benefici legati all'abitazione principale non sono goduti sull'immobile acquistato come prima casa se il titolare non vi abbia fissato la residenza, mentre possono essere goduti sull'immobile acquistato, anche senza l'agevolazione prima casa, ma sono necessarie la residenza anagrafica e la dimora abituale.

riproduzione riservata
Articolo: Prima casa definizione requisiti e residenza
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Prima casa definizione requisiti e residenza: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Maria
    Maria
    Martedì 13 Luglio 2021, alle ore 20:09
    Ho comprato un appartamento prima casa nel maggio 2016.
    Ho iniziato la Ristrutturazione mentre ero in affitto.
    A fine di agosto del 2016 ci siamo trasferiti tutta la famiglia nell' appartamento acquistato e chiesto la residenza.
    Devo pagare imposta comunale o qualsiasi altra cosa del comune?
    rispondi al commento
  • Shirli
    Shirli
    Martedì 22 Giugno 2021, alle ore 20:08
    Posso fare un mutuo sull'appartamento in cui abito con mia madre?
    Lei se ne vuole andare ma io non sono intenzionata.
    rispondi al commento
  • Manuela
    Manuela
    Venerdì 19 Marzo 2021, alle ore 01:00
    Sono compropietaria con mia madre al 50 per cento di una casa, di cui paghiamo ancora il mutuo, in cui vive lei.
    Lavoro in un altra regione da sei anni e ho un domicilio diverso, ora vorrei acquistare in comproprietà col mio compagno.
    Stiamo per avere un figlio, posso fare un mutuo e intestare ad entrambi la nuova casa sempre come prima casa?
    Devo spostare la residenza?
    E pagherei tasse come prima o come seconda?
    Cosa mi conviene fare?
    rispondi al commento
  • Pas85
    Pas85
    Venerdì 12 Febbraio 2021, alle ore 17:33
    Sono proprietaria (al 50% con mia sorella) di un'immobile acquistato con agevolazioni prima casa.
    Adesso, voglio acquistare un nuovo immobile in un comune diverso per andarci a vivere stabilmente con il mio compagno, trasferendo anche la residenza.
    A questo punto, quale delle due abitazioni risulterà seconda casa, se lo risulterà?
    C'è un modo per evitarlo?
    rispondi al commento
  • Eugenio67
    Eugenio67
    Sabato 6 Febbraio 2021, alle ore 14:44
    Buongiorno avrei una domanda da porre a voi esperti: sono sposato in separazione dei beni ( separazione che è stata scelta durante l'atto di matrimonio e non fatta successivamente . .) La casa di mia proprietà, intestata solo a me, è stata acquistata prima del matrimonio ( sto ancora pagando il mutuo . . ) Ora mia moglie desidera comprare un'altra casa in comune diverso da questo, dove ci trasferiremmo,  e usufruire delle agevolazioni prima casa intestando casa e mutuo solamente a se stessa. Questo in previsione del fatto che la casa dove attualmente viviamo è in vendita, verrà venduta .Chiedevo quindi questo: è possibile  con questo regime di separazione dei beni contratto durante l'altro di matrimonio e non successivamente, usufruire dell'agevolazione prima casa per l'acquisto da parte di mia moglie, non pagando l'IMU su entrambe le case fino al momento della vendita della prima casa? Grazie 
    rispondi al commento
  • Dani65
    Dani65
    Giovedì 21 Gennaio 2021, alle ore 12:39
    Sto acquistando un appartamento da intestare a mia figlia minorenne, in un comune diverso da quello di residenza del nucleo familiare, mantenendone l'usufrutto fino alla sua maggiore età.
    È vero che, usufruendo delle agevolazioni sulla prima casa, l'obbligo di cambiare la residenza, nel caso di un minorenne, nasce nel momento in cui raggiunge la maggiore età e non entro 18 mesi dal rogito?
    rispondi al commento
    • Manuelamargilio
      Manuelamargilio Dani65
      Giovedì 21 Gennaio 2021, alle ore 18:38
      I genitori possono convivere con il minore e a lui intestare l'appartamento ma devono aver fissato la residenza.I genitori potranno essere intestatari di altro appartamento.
      rispondi al commento
  • Lorenzo
    Lorenzo
    Sabato 12 Dicembre 2020, alle ore 15:22
    Sto per acquistare un appartamento che sarà prima casa ed dimora abituale.
    Causa lavori, vi entrerò dopo un mese, periodo nel quale continuerò a risiedere nell'appartamento che ho in affitto.
    Come devo comportarmi per il cambio di residenza? d
    Devo farlo subito dopo l'acquisto o quando vi entrerò definitivamente?
    Se lo faccio in quest'ultimo caso, dovrò pagare l'Imu per un mese?
    Ed anche la Tari sarà soggetta per un mese alla tariffa seconda casa?
    rispondi al commento
  • Ferrakon
    Ferrakon
    Martedì 17 Novembre 2020, alle ore 01:11
    Buongiorno, vorrei sapere se dopo la separazione assistita con assegnazione della casa coniugale in comproprietà alla moglie e al figlio minore, posso chiedere un mutuo prima casa per un'abitazione in altro comune.
    Premetto che non ho mai usufruito dell'agevolazione per prima casa e che questa diverrebbe la mia abitazione principale.
    rispondi al commento
    • Manuelamargilio
      Manuelamargilio Ferrakon
      Martedì 17 Novembre 2020, alle ore 17:41
      Si, poiché non ha fruito delle agevolazioni su tutto il territorio nazionale e poiché acquisterebbe su altro Comune
      rispondi al commento
  • Patrizio
    Patrizio
    Mercoledì 4 Novembre 2020, alle ore 21:43
    Avevamo una abitazione aquistata con agevolazione prima casa dove vivevamo.
    Anni dopo mia moglie a ricevuto in donazione una casa e abbiamo pagato su questa l'IMU come seconda
    Adesso abbiamo venduto la casa dove abitavamo e mia moglie si è trasferita nella casa avuta in donazione; ha diritto a non pagare l'IMU.
    Io invece ho spostato la residenza in una seconda casa di proprietà di mio padre, mio padre ha diritto all'esenzione dell'IMU.
    rispondi al commento
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