Come dimostrare l'esistenza di un fabbricato ante 1967

Se la costruzione non è leggittimata da un titolo abilitativo che ne attesti la liceità?

Dimostrare l'esistenza di un edificio costruito prima del 1967 è da sempre stato una caso molto sentito, dibattuto, discusso in tutte le sedi istituzionali e spesso oggetto di numerose ed interminabili cause giudiziarie che hanno visto contrapposti il cittadino e le istituzioni locali, nonostante ben tre sanatorie edilizie (L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/2003), e anche oggi la questione è di estrema attualità.

Normative e regolamenti prima e dopo il 1967 sulle concessioni edilizie

Facciamo un po' di chiarezza sull'obbligatorietà del provvedimento autorizzativo comunale, nel corso del tempo.

L'orientamento che si è delineato nel corso dei decenni dettato da leggi e regolamenti, interpretazioni e spesso da sentenze della Suprema Corte, è questo:

• Ante 17 agosto 1942, vigevano norme statali legate a fatti contingenti di igiene, risanamento, espropriazioni che si sommavano a quelle locali che erano più volte alla gestione del territorio quindi ampliamenti di aree urbane e a delineare i siti a destinazione industriale. Nell'ambito privato non era necessario alcun titolo edilizio sia per gli immobili costruiti all'interno che per quelli costruiti all'esterno del perimetro dei centri abitati, anche se il comune di Roma già nel lontano 1934 (delibera n. 5261 del 18.08.1934) aveva varato per l'intero territorio comunale, il Nuovo Regolamento Generale Edilizio con l'obbligo di permessi per qualsiasi intervento edilizio, anche di manutenzione straordinaria; A Milano si va addirittura al 1876, nato per rimediare alle speculazioni private;
  
  
• Dal 1942 al 31 settembre 1967 (Legge 17 agosto 1942, n. 1150), era obbligatorio il titolo edilizio solo per gli immobili costruiti all'interno dei centri abitati, con l'esclusione di quelli al di fuori dei centri abitati, salvo che nei grandi comuni dove l'obbligo era esteso a tutto il territorio;
  
  
• Dal 1° settembre 1967 ad oggi, era ed è obbligatorio il titolo edilizio in tutto il territorio comunale, per tutte le costruzioni realizzate all'interno ed all'esterno dei centri abitati.
  
  

La distinzione netta dei vari periodi descritti in precedenza, assume fondamentale importanza nel caso in cui ci si trovi davanti ad un immobile costruito senza la licenza edilizia o in parziale o totale difformità da essa.



Risalire all'esatto periodo della realizzazione del manufatto, sia esso una nuova costruzione, ampliamento o sopraelevazione è di vitale importanza perché ne deriva la fattibilità o meno di sanare l'abuso.

Purtroppo la prova documentale sulla data della costruzione ricade sul proprietario dell'immobile.

Come testimoniare l'esistenza di un immobile ante 1967 ad uno specifico periodo?

La prima cosa da fare è quella di accertare, con ragionevole certezza, la data o il periodo della edificazione, ricercando tra tutta la documentazione presente negli archivi di casa:

• Atti di compravendita;
  
  
• Planimetrie catastali;
  
  
• Contratti agrari;
  
  
• Planimetrie allegate a vecchi regolamenti edilizi o strumenti urbanistici che abbiano rilevato la presenza della costruzione;
  
  
• Contratti di utenze domestiche;
  
  
• Fotografie di soggetti appartenenti alla famiglia viventi con lo sfondo della casa nelle vicinanze.
  
  
  

Se tutto ciò non è sufficiente a datare l'esistenza di un edificio prima del 1967?

Possono essere un valido e fondamentale aiuto, le foto aeree ante 1° settembre 1967.

L'Istituto Geografico Militare, con sede a Firenze, ha nell'archivio foto aeree dal 1927 al 2010, si può chiedere copia indicando chiaramente il periodo e allegando un estratto di mappa catastale del terreno dove insiste il manufatto.


Diversamente anche il Servizio Geologico e Difesa del Suolo di ciascuna regione italiana dispone di un archivio particolareggiato del territorio.



Una volta individuato il periodo della costruzione è necessario accertarne la conformità o la difformità rispetto alle norme del regolamento edilizio vigente allora.

Nello specifico, sotto il profilo urbanistico rimane un abuso edilizio cosiddetto "minore", se realizzato in conformità degli strumenti urbanistici vigenti al momento dell'esecuzione, senza vincoli territoriali, a cui farà seguito l'iter burocratico favorevole per determinare la liceità della costruzione e la conseguente conformità urbanistica.

In altri casi può essere una condizione insanabile con tutte le conseguenze di legge.