Distanze tra fabbricati

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche
Una delle cause più frequenti di lite tra vicini è costituita dalle distanze tra le proprietà o dai muri di confine, regolamentate dal c.c. e dalle norme locali.
18 Luglio 2014 ore 12:41
Arch. Carmen Granata

Codice Civile e distanze tra fabbricati


Codice CivileUna delle cause più frequenti di lite tra vicini è costituita dalle distanze da tenere tra le rispettive proprietà o dai muri di confine.

Questa materia è disciplinata dal Codice Civile, dall'articolo 873 al 907, per quello che riguarda le distanze minime da rispettare.

Infatti la legislazione locale, come i Regolamenti Edilizi, le leggi ambientali regionali, le distanze di sicurezza dagli impianti e anche il codice della strada, possono imporre delle distanze minime superiori.

Il Codice Civile stabilisce che, tra due edifici che non siano costruiti in aderenza, deve esserci una distanza in linea d'aria di almeno 3 metri.

A questo principio possono esserci delle eccezioni: una sentenza della Cassazione ha, infatti, stabilito che se c'è accordo tra i vicini si può anche derogare a questa distanza minima.
Naturalmente ciò non è possibile quando la distanza tra gli edifici è indicata da un Regolamento Edilizio locale, come è nella prassi, quindi si tratta di una eventualità molto rara.

Un'altra eccezione può essere rappresentata dall'usucapione.
Se due edifici si trovano ad una distanza inferiore a tre metri da oltre vent'anni e nessuno dei due proprietari ha mai presentato obiezione, si può acquisire il diritto a mantenere questa distanza.

Balconi e distanzeÈ importante a questo punto capire cosa si intende per costruzione, per sapere da dove bisogna misurare la distanza. Tutti gli elementi strutturali (muri, travi, pilastri, scale, ecc.) sono costruzioni.
Gli aggetti, cioè le sporgenze come i balconi, sono interpretati in maniera diversa dai vari regolamenti.

Alcuni, infatti, specificano che fanno distanza se sono più larghi di una certa misura, mentre per altri sono in ogni caso costruzione e quindi vanno considerati nel calcolo della distanza.
Gli aggetti di carattere ornamentale come cornicioni marcapiano o lesene, non sono invece da considerare come costruzioni.

Per le costruzioni interamente sotterranee, come i garages, non occorre rispettare la distanza, a meno che il Regolamento Edilizio esprima palesemente il contrario.

Va poi ricordato che, al fine di incentivare l'efficienza energetica degli edifici, la legislazione nazionale e regionale ha previsto la deroga alle distanze fissate dai regolamenti locali, quando si realizzano interventi volti all'isolamento termico degli edifici.


Distanze e muri di confine


Muro di confineIl Codice Civile regolamenta anche la costruzione dei muri di confine, poiché all'art. 841 sancisce il diritto di ogni proprietario a recintare la sua proprietà.

Se il muro è alto meno di 3 metri, un edificio costruito nelle vicinanze dovrà sorgere ad almeno 3 metri di distanza. Se il manufatto supera i 3 metri, invece, la distanza dovrà essere osservata non dal fabbricato del vicino, ma dal muro di confine stesso.

Se un muro sorge esattamente sul confine tra due proprietà, anche se è stato costruito da uno solo dei due proprietari, l'altro ha diritto a chiederne la comunione, cioè ad acquisirne metà della proprietà, purché si faccia carico di metà delle spese di costruzione e di manutenzione.

Anche uno stesso fabbricato può essere costruito lungo il confine. In questo caso l'altro proprietario ha il diritto di appoggiarsi con una sua eventuale costruzione, sempre previo pagamento di metà delle spese di costruzione del muro.


Distanze e piante


Albero ed arbusti su confineIl Codice Civile stabilisce che un confine può essere segnato anche dalla presenza di siepi o piante: in questo caso, la loro manutenzione spetta in egual misura a entrambi i confinanti.
Quando si piantano nuovi vegetali bisogna che anche questi mantengano le distanze dai confini, che sono stabilite dal Codice civile in 3 metri per gli alberi di alto fusto, come noci, castagni, querce, pini, pioppi, ecc., in 1,5 metri per quelli di basso fusto (inferiori a 3 m di altezza) e in 1 metro per siepi, viti, arbusti e alberi da frutto inferiori a 2,5 m di altezza, o dai regolamenti locali se più restrittive.
Non va invece rispettata alcuna distanza se c'è un muro di confine e la pianta è alta meno di 3 m.

Anche per gli alberi vale l' usucapione , quindi se trascorrono vent'anni non possono più essere rimossi ma se muoiono non possono essere rimpiazzati.
È invece possibile richiedere per il vicino il taglio di radici o rami che invadano la sua proprietà.


Considerazioni finali sulle distanze tra fabbricati


In materia di distanze i regolamenti locali hanno il sopravvento sul Codice Civile, altrimenti non sarebbe possibile regolamentare muri, giardini o recinzioni comuni.
Chi vede infranto il proprio diritto alle distanze legali può chiedere l'abbattimento della costruzione o dell'albero che non le rispetta o il risarcimento del danno per il calo di valore del suo immobile o per la limitazione di veduta.

Finestra su confineSe si acquista un terreno da un vicino si può acquistare anche la cosiddetta servitù attiva, cioè stabilire per contratto che questo si impegni a non costruire o piantare alberi a meno di una certa distanza.

Infine vano spese alcune parole per quello che riguarda il diritto di veduta.
Sappiamo che quando un edificio è costruito su confine è possibile costruire in aderenza, annullando le distanze legali. Un'eccezione è costituita dal caso in cui su questo muro di confine siano presenti una finestra o un balcone da più di vent'anni.
In tal caso il proprietario può acquisire il diritto di veduta e pertanto va osservata la distanza di 3 metri.

riproduzione riservata
Articolo: Distanze tra fabbricati
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Distanze tra fabbricati: Commenti e opinioni


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  • Rosa
    Rosa
    Mercoledì 19 Luglio 2017, alle ore 15:55
    Il mio confinante vuole coprire una costruzione (mt 2.50x6)  a 50 cm dal confine, con simil 'perline' di mt 2 x 0.20 cad x rimediare all'infiltrazioni dell'acqua.
    Lo può fare?
    Non sono d'accordo perché recentemente ho costruito un box ma a mt. 7 dal confine.
    Mi chiedo le Leggi vengono imposte solo agli imbec.....?
    Rosa
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rosa
      Mercoledì 19 Luglio 2017, alle ore 18:36
      La distanza minima è inderogabile. Qualsiasi tipo di costruzione deve risultare ad almeno tre metri dal limite di proprietà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gabriele
    Gabriele
    Lunedì 15 Maggio 2017, alle ore 11:46
    Ho due finestre di un garage su un muro a confine con una campo di altra proprietà a destinazione agricola su cui non sono presenti edifici.
    Vorrei sapere se posso ampliare queste finestre o farne altre visto che ho già l'affaccio su altra proprietà.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gabriele
      Martedì 16 Maggio 2017, alle ore 08:55
      Il Codice Civile stabilisce che il proprietario di un muro contiguo al fondo altrui è libero di aprire luci sul muro medesimo, rispettando determinate caratteristiche dettate dall'art. 901. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Michele
    Michele
    Martedì 25 Aprile 2017, alle ore 15:13
    Vorrei sapere se un manufatto di 2 x 2 h 1,8 in mattoni costruito in anni 60 con un lato a confine della mia proprietà posto sotto il piano stradale, ma non presente in mappa e nemmeno in catasto, può vincolarmi a rispettare i 10 mt per edificare il mio fabbricato.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Michele
      Martedì 2 Maggio 2017, alle ore 08:09
      Il tipo di costruzione presente sul confine non pone nessun vincolo alla edificazione del Suo fabbricato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Matteo
    Matteo
    Venerdì 14 Aprile 2017, alle ore 12:49
    Volevo sapere se un edificio che non rispetta le distanze lo si può far rimuovere anche se condonato.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Matteo
      Martedì 18 Aprile 2017, alle ore 10:03
      Se l'edifico condonato non rispetta le distanze minime e viola le norme del codice civile, si può chiedere la demolizione parziale o anche l'abbattimento. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • D'assisi Stefano Luigi
    D'assisi Stefano Luigi
    Domenica 22 Gennaio 2017, alle ore 18:31
    Vorrei  sapere che dice la legge in merito la distanza da rispettare in una corte tra finestra e ingresso 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale D'assisi Stefano Luigi
      Martedì 24 Gennaio 2017, alle ore 09:00
      La distanza minima tra due proprietà diverse è di tre metri.  Molti regolamenti locali aumentano quanto stabilito dal c.c.  portando tale limite a 5 o anche a 10 metri. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Luciano
    Luciano
    Martedì 3 Gennaio 2017, alle ore 21:48
    Ho necessità di costruire una copertura permanente per la macchina in aderenza alla rete di confine del mio vicino(premesso che dal confine all'abitazione vi è una strada di circa 2,5 m sempre di sua proprietà) e premesso che lo stesso è in disaccordo.
    Quale strada potrei adottare per fare le cose in regola?
    Considerando che le abitazioni esistono da più di 20 anni (costruite dai nostri genitori e da noi figli ereditate) posso avvalermi dell'USUCAPIONE?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luciano
      Martedì 10 Gennaio 2017, alle ore 10:11
      La distanza minima prevista da c.c. per costruire tra una proprietà e l'altra è di mt. 3,00 che in realtà sono molti di più a seconda dei regolamenti locali. Per quanto attiene all'esercizio dell'usucapione è una pratica lunga e costosa. Il requisito minimo è di aver posseduto "esclusivamente" il bene da usucapire per oltre vent'anni ininterrottamente ed averci pagato tasse, tributi, ecc. e averci sostenuto tutte le spese di mantenimento e conservazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Rossella
    Rossella
    Giovedì 29 Dicembre 2016, alle ore 09:51
    Ho costruito una casa in legno classe passiva, il suo riscaldamento funziona principalmente tramite il sole.
    Accanto al mio stabile il terreno è diventato edificabile, c'è il rischio che la costruzione futura impedisca la corretta esposizione della mia casa hai raggi solari, creandomi un danno in termini economici in quanto i miei consumi aumenterebbero, venendo a mancare la fonte principale di riscaldamento.
    Per questa tipologia di case esistono delle normative specifiche in merito alle distanze?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rossella
      Martedì 3 Gennaio 2017, alle ore 09:04
      Non esistono specifice norme al riguardo. I regolamenti edilizi in genere prevedono che tra una costruzione e l'altra ci siano almeno 10 mt. e con altezze che non possono "ostacolare" la vista a quelle esistenti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Raffaele
    Raffaele
    Giovedì 27 Ottobre 2016, alle ore 11:38
    In un cortile privato, ho installato una tettoia con tegole e tetto spiovente avendo cura di lasciare circa 50cm dalla mia porta e circa un metro di distanza dalla finestra del vicino che ora dice di volermi fare causa.
    Mi chiedo se la distanza di 3 metri valga anche li dove tale distanza non è possibile in quanto lo spazio utile è meno di 2 metri.
    Inoltre tengo a precisare che, l'opera è stata effettuata in primo luogo per proteggere l'abitazione dalle intemperie che stavano causando infiltrazioni nell'abitazione e che al vicino è stata preclusa in pratica la sola veduta a piombo e non già quella frontale o obliqua in quanto il tetto è spiovente e non parallelo al suolo.

    P.S.l'opera è larga,partendo dalla sua finestra in avanti, 2,5 metri.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Raffaele
      Venerdì 28 Ottobre 2016, alle ore 10:48
      La distanza minima è inderogabile. Per poter installare la tettoia deve lasciare almeno tre metri dalla finestra del vicino anzichè uno come è attualmente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Michela
    Michela
    Domenica 23 Ottobre 2016, alle ore 18:33
    Vorrei porre questo quesito.
    Abbiamo un giardino diviso in parti uguali (4 parti) e non esiste un muro di confine tra noi proprietari mentre a est c'è un proprietario con il suo muro divisorio alto un metro ovest abbiamo il vaso fiume coperto anni fa.
    Uno dei proprietari (4parti) ha ereditato questo giardino perché è morta la sorella e vuole costruire in muratura un garage, quindi per entrare nella sua proprietà deve passare in un cortile, che è parte comune, attraversare il vaso fiume e entrare nella nuova costruzione.
    La mia domande è:
    può costruire?
    Quanti metri di distanza ci devono essere da un confine all'altro?
    Passando dal cortile dove noi parcheggiamo le auto o mettiamo le bici o a volte mettiamo il tavolo d'estate non potrò più mettere nulla?
    Se lui può fare il garage acquisisce il diritto di passaggio su una parte comune che è il cortile?
    Premetto che io non voglio che lo faccia!!!
    Spero di essere stata chiara e ringrazio anticipatamente.
    Michela
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Michela
      Martedì 25 Ottobre 2016, alle ore 09:45
      Il codice civile prevede una distanza minima di tre metri dal confine più vicino, ma i regolamenti locali vanno ben oltre (dai 5 ai 10 metri). Fermo restando che ci siano le condizioni per costruire (cosa da verificare in comune), visto che non ha l'accesso diretto dalla strada, sarete Voi condomini a dare o meno l'assenso al passaggio che, peraltro, deve essere unanime. Le rammento che quest'ultima è una pregiudizievole importante ai fini del rilascio del permesso a costruire. Va da sé che una volta concessa tale facoltà tutti i diritti vantati andranno persi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Michela
        Michela Pasquale
        Martedì 25 Ottobre 2016, alle ore 14:08
        Dott.Pasquale la ringrazio è stato molto gentile nel rispondere subito.
        Avrei bisogno di un'ultimo chiarimento: quindi se io non consento (anche solo io) a cedere la mia parte comune lui non potrà fare il garage, giusto?
        Le faccio una premessa solo perché non so se mi sono spiegata bene cioè giardino in questione nella parte ovest confina con il vaso fiume lungo 1,5 e subito dopo attaccato senza recinzione c'è la parte comune.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Michela
          Martedì 25 Ottobre 2016, alle ore 23:18
          Il confine ovest non ha la rilevanza come i restanti. Il condomino che ha interesse ad edificare è "costretto" a chiedere il diritto di passo agli altri comproprietari e senza l'assenso unanime non può farlo. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Lucas
            Lucas Pasquale
            Martedì 25 Luglio 2017, alle ore 09:16
            Volevo chiedere questo: il mio vicino sta facendo fare un progetto per fare una scala esterna in cemento armato, distanza 5 mt dalla mia proprietà', proprio di fronte alla mia finestra della cucina, in questo caso non vedrei più niente.
            Ho visto il progetto è un muro in cemento alto fino al tetto per 2.5 mt.
            Può  fare una cosa del genere che va ad oscurare la mia finestra?
            Grazie.
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Lucas
              Mercoledì 26 Luglio 2017, alle ore 08:41
              In generale qualsiasi ostruzione/oscuramento/limitazione alla vista diretta rappresenta una violazione alle norme del c.c.  Fatta questa debita premessa in prima istanza va accertata qual'è la distanza minima prevista dal regolamento edilizio comunale tra una costruzione e l'altra e le relative prescrizioni tecniche (limitazione del diritto reale dei terzi, coni d'ombra attraverso la ricostruzione di un rendering, ecc.) ed in via subordinata il danno che da questa costruzione ne deriva. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
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