Differenza tra affitti brevi e locazioni turistiche

Affitti brevi e locazioni turistiche: quali sono le differenze

Ultimamente stiamo molto sentendo parlare di affitti brevi. Il Governo, infatti, con una serie di recenti provvedimenti, ha messo mano alla normativa che disciplina questa tipologia di contratto.


Cerchiamo di far il punto della situazione chiarendo altresì quella che è la differenza tra affitto breve e locazione turistica, termini che spesso si confondono.

Il primo punto da evidenziare è che gli affitti brevi rientrano comunque nella più ampia categoria di locazioni turistiche quando sono finalizzati a tale scopo.
Tuttavia, e in questo aspetto sta la differenza, possono essere conclusi anche per altre motivazioni, come ragioni di lavoro o studio.
Inoltre, a differenza delle locazioni ad uso turistico, la cui durata può arrivare a 3 mesi, gli affitti brevi devono necessariamente avere una durata inferiore ai 30 giorni.

Che cos'è un affitto breve

Con il termine affitto breve si intende una formula di affitto che presenta delle caratteristiche proprie rispetto a un normale contratto di locazione con il quale si concede in godimento ad altri un immobile.

I tratti distintivi di un affitto breve riguardano la durata, la tassazione e una serie di specifici adempimenti che devono essere effettuati.

L'affitto breve è stato introdotto dal DL 50/20217 che ne fornisce una disciplina all'articolo 4. Il locatore potrà concedere in locazione il proprio immobile, situato in Italia, al di fuori dell'esercizio di un'arte o un'attività di impresa o professione, per un uso esclusivamente abitativo.

La durata deve essere limitata, tanto che si parla di affitti brevi solo laddove essi abbiano una durata inferiore ai 30 giorni. Tale periodo di durata deve essere considerato in relazione a ogni singolo contratto e non in riferimento alla persona che concede in locazione.

Chi può concludere affitti brevi

Il contratto per una locazione breve può essere stipulato:

• dal proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento, sublocatore o comodatario, direttamente con il conduttore;
  
  
• da un professionista che esercita attività di intermediazione immobiliare (agenzia immobiliare);
  
  
• enti che gestiscono piattaforme telematiche che mettono in contatto persone interessate ad affittare e persone che dispongono di un immobile da concedere in locazione.

Solitamente una casa si affitta per brevi periodi casa a turisti o in generale a chi viaggia per brevi periodi.


È importante ricordare che l'affitto breve è spesso soggetto a regolamenti e limiti imposti da enti locali a salvaguardia dell'equilibrio tra interessi delle persone che risiedono in un dato Comune e le esigenze del turismo.

Prima di intraprendere questo genere di attività è dunque bene essere informato su quelle che sono le normative che la disciplinano. La normativa è complessa in quanto sono coinvolte disposizioni di carattere civilistico, fiscale e amministrativo.

Regime fiscale degli affitti brevi

L'articolo 4 del DL 50/2017 ha introdotto uno specifico regime fiscale in caso di affitto breve. In alternativa alla tassazione ordinaria Irpef, sui canoni di locazione si applica la cedolare secca con aliquota ridotta al 21%.

Si uniscono al prelievo fiscale obblighi di comunicazione dei dati la sostituzione del prelievo fiscale da parte degli intermediari immobiliari.

A seguire la legge di Bilancio 2021 ha specificato che tale regime fiscale trova applicazione qualora vengano impiegati non più di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta.

Diversamente si presume il carattere imprenditoriale di questa modalità di locazione che, abbiamo visto, non consente l'uso dell'affitto breve. Tale regola vale anche se ci si avvale del servizio messo a disposizione da intermediari immobiliari.

La legge di Bilancio 2024 recentemente approvata ha apportato ulteriori novità. Qualora venga destinato alla stipula di un contratto breve più di un appartamento per ciascun periodo di imposta l'aliquota della cedolare secca sarà pari al 26% sul secondo appartamento.

Servizi accessori

In base all'articolo 4 del DL 50, tuttavia, devono essere necessariamente presenti, come servizi accessori, la fornitura della biancheria da letto e da bagno e la pulizia dei locali.

Non sono previsti invece fornitura di colazione, somministrazione di alimenti e bevande, noleggio auto o bici, guide turistiche.

Altri servizi presenti potrebbero essere il servizio di accoglienza, connessione internet, servizi di trasporto. Non sono previsti invece fornitura della colazione, la somministrazione di cibi e bevande, così come noleggio auto e bici o guide turistiche.

Adempimenti

A partire dal 2023 la normativa relativa agli affitti brevi ha previsto a carico dei gestori di piattaforme telematiche di intermediazione l'obbligo di procedere con l'identificazione di chi affitta tramite il portale.

Tali dati devono essere inviati ogni tre mesi all'Agenzia delle Entrate insieme all'indicazione dei canoni e delle operazioni portate a termine.

Locazioni turistiche, cosa sapere

Le locazioni turistiche rientrano nella più ampia categoria dei contratti di affitto di immobili ai sensi dell'articolo 1571 del codice civile e sono conclusi per finalità propriamente turistiche.

Non si prevede però la fornitura di servizi accessori che sono tipici delle strutture ricettive. Inoltre, a differenza degli affitti brevi che abbiamo sopra delineato, possono prevedere una durata superiore ai 30 giorni.


Vista la finalità turistica che li caratterizza costituiscono un'importante opportunità per fare reddito sia in forma primaria che secondaria.

Ecco che chi dispone di una seconda casa, soprattutto in località che costituiscono un'attrazione turistica, decide di destinarla a tale scopo e trarre così un profitto senza i rischi tipici dei contratti di locazione ad uso abitativo.

Le caratteristiche del contratto di locazione turistica

Le Locazioni Turistiche si riferiscono ai contratti di affitto di immobili o porzioni di essi concessi per finalità turistiche, senza fornitura di servizi accessori e complementari tipici delle strutture ricettive di cui alle normative turistiche vigenti.

La durata della locazione turistica

Tra gli elementi che caratterizzano questa tipologia di contratto vi è la durata che non può essere superiore ai 3 mesi. Alla scadenza del contratto esso si scioglie automaticamente. Non è necessario dunque che venga inviata lettera di disdetta da una delle parti.

A parte l'affitto breve che abbiamo già descritto, la locazione turistica può essere anche di svariate durate. Se è lunga, si ha la vera e propria casa vacanze.

Registrazione del contratto e adempimenti

Qualora la locazione abbia durata superiore ai 30 giorni vi è l'obbligo di provvedere alla registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate.

Entro il termine di 30 giorni dalla sottoscrizione dovrà infatti essere versata l'imposta di registro nella misura pari al 2% dell'ammontare del canone pattuito, salvo sia stato optato il regime di cedolare secca.

Una volta effettuata la conclusione del contratto, entro il termine di 48 ore, il proprietario dovrà provvedere a effettuare denuncia del contratto presso l'autorità di pubblica sicurezza.

Scopo dell'affitto

Lo scopo dell'affitto è quello di soddisfare le esigenze di turisti o viaggiatori che per breve tempo sono alla ricerca di alloggi da destinare alle loro vacanze o comunque esigenze turistiche e di viaggio.

È necessario che il conduttore abbia necessità di soggiornare nella casa unicamente per il periodo di viaggio o riposo e non per soddisfare esigenze abitative.

Ad ogni modo non è richiesto dalla legge che l'immobile si collochi in una località nota dal punto di vista turistico. Lo scopo della sottoscrizione del contratto deve risultare con evidenza dal contratto firmato.

Forma del contratto e contenuto

Il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta.

Come ogni contratto di locazione anche la locazione turistica deve contemplare il pagamento di un canone di affitto in favore del proprietario che verrà liberamente pattuito dalle parti.

Nel contratto deve essere precisato se l'immobile viene consegnato con all'interno mobili di arredo e quali. L'elenco consentirà al proprietario di verificare se al termine del contratto è tutto presente e in che stato si trovano i mobili.

Il contratto prevede la corresponsione di una caparra, ovvero la somma che viene versata dal conduttore a garanzia dell'impegno preso dal conduttore.

Nell'accordo viene previsto il recesso, ovvero la possibilità di ritirare il proprio consenso qualora non si possa o non si voglia più dare corso al periodo di vacanza, facoltà che può essere riconosciuta al conduttore.

Il proprietario ha tutto il diritto di apporre delle regole, come ad esempio il divieto di fumare nell'abitazione, di portare degli animali, di ricevere ospiti e di non fare schiamazzi soprattutto nelle ore serali.

Regime fiscale delle locazioni turistiche

Per quanto concerne il regime fiscale, anche in caso di locazioni turistiche è possibile avvalersi del regime facoltativo, alternativo al pagamento dell'Irpef e delle addizionali, costituito dalla cedolare secca che deve applicarsi nella misura del 21% sui canoni percepiti dal proprietario dell'immobile.

Tale scelta dovrà essere debitamente comunicata dal locatore.
Sull'affitto ad uso turistico è dovuta altresì da parte del conduttore il versamento di una tassa di soggiorno. La decisione spetta al Comune che ha diritto di stabilirne l'ammontare.