Novità affitti brevi: comunicazione dati e versamento ritenute

Affitti brevi nuove regole

Di recente, l'attuale Esecutivo ha introdotto nuovi correttivi e nuovi obblighi di carattere dichiarativo per il contratto affitto breve.

La principale e più importante novità di carattere fiscale riguarda il reintrodotto obbligo dichiarativo all'Amministrazione finanziaria di specifici dati afferenti tali tipologie di locazione breve, che alimentano una specifica banca dati del Fisco.


I nuovi adempimenti in tema di locazioni brevi riguardano gli affitti breve periodo, ovverosia inferiori a 30 giorni, stipulati per varie ragioni, come locazione breve turistica, ma anche come locazione breve non turistica.

La normativa affitti brevi è contenuta nel decreto-legge del 24 aprile 2017 n. 50 (convertito, con modificazioni, dalla legge del 21 giugno 2017, n. 96).

La legge di Bilancio 2021 ha posto un limite al regime delle locazioni brevi, stabilendo un limite massimo di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta.

Al superamento di tale limite l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA.

Affitto breve

Preliminarmente alla disamina in ordine agli adempimenti e all'applicazione di tasse su affitti brevi, occorre definire cosa si intende per locazione breve, quando si configura e quali sono le forme diaffitto breve assimilabili.

La definizione di affitto a breve termine è disciplinata dall'art. 4, D.L. 24 aprile 2017, n. 50 a norma del quale il contratto di locazione breve è concluso per scopi abitativi per durata non superiore a 30 giorni (affitto per un mese) da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Tali tipologie di affitto brevi periodi generalmente prevedono altresì ulteriori servizi, quali a esempio, prestazione di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Tipologie di affitto breve assimilate

Per completezza, nell'ambito applicativo della normativa di riferimento in materia di contratti di locazione breve, rientrano anche i contratti di sublocazione o i contratti di locazione del comodatario.

La nuova normativa è applicabile a tali tipologie contrattuali di affitto breve a patto che siano stipulate alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, previsione di ulteriori servizi accessori, quali fornitura biancheria e pulizia locali ecc).

Affitti brevi da privato o intermediari

Giova precisare che, come emerge chiaramente dal dettato normativo, la disciplina prevista per gli affitti temporanei, si applica non solo in caso di contratto di locazione breve, concluso fra privati.

Essa, infatti, si applica anche con riferimento a contratto di affitto breve stipulato tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari a esempio appartamenti affitti brevi da locare.

Locazioni brevi adempimenti

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che invece dispongono di un appartamento in affitto breve periodo, sono tenuti a trasmettere i dati relativi ai contratti affitto brevi entro e non oltre il 30 giugno dell'anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati all'Amministrazione finanziaria.

Tali dati sono:

• nominativo;
  
  
• codice fiscale del locatore;
  
  
• durata del contratto;
  
  
• importo del corrispettivo lordo;
  
  
• indirizzo dell'immobile;
  
  
• anno di riferimento;
  
  
• dati catastali degli immobili

L'invio della comunicazione per i soggetti residenti è effettuata mediante il canale telematico Entratel, direttamente o tramite gli intermediari.


L'omessa o l'incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di affitto breve è punita con il pagamento della sanzione di cui all'art. 11, comma 1, del D.Lgs. n. 471/97, da euro 250 a euro 2.000.

La sanzione può essere ridotta allorquando la trasmissione venga effettuata entro i quindici giorni successivi alla data di scadenza o se nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

Affitti brevi cedolare secca

Oltre agli specifici obblighi dichiarativi nei confronti dell'Amministrazione finanziaria, la normativa in materia di affitti brevi, contempla anche chiari obblighi di versamento, sia nei confronti dei soggetti che mettono a disposizione appartamenti affitti brevi che percepiscono i redditi derivanti dai contratti di locazione breve.

Ai sensi dell'art. 4, della citata normativa a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, stipulati a partire da tale data, si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota del 21% in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.


Al fine di optare per il regime della cedolare secca, ai contratti di affitto breve, occorre esprimere l'opzione in sede di dichiarazione dei redditi atteso che, per tali tipologie di contratto, non sussiste alcun obbligo di registrazione presso gli Uffici dell'Agenzia delle entrate, come qualsivoglia altro contratto di affitto di maggiore durata.

Nel modello 730/2022 o modello Redditi, il reddito derivante dalle locazioni brevi deve essere indicato:

• nel quadro B o RB per il modello Redditi, come reddito fondiario, se il soggetto che percepisce il canone è il proprietario dell'immobile o il titolare di altro diritto reale;
  
  
• nel quadro D o quadro RL Redditi, come reddito diverso, se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario.
  
  
  

Affitti brevi regole fiscali

Specifici obblighi di versamento, sono previsti per i soggetti che svolgono attività di intermediazione in ambito immobiliare.

Tali soggetti, se intervengono nel processo di pagamento, a esempio incassando un canone o un corrispettivo per il servizio di intermediazione svolto, sono tenuti a effettuare sugli importi corrisposti, una ritenuta del 21%, in qualità di sostituti d'imposta, da versare tramite modello F24, con il codice tributo “1919” denominato:

Ritenuta operata all'atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve - articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (Risoluzione n 88/E del 2017).

Tale ritenuta non deve essere operata se l'intermediario non è in nessuna misura coinvolto nel processo di pagamento a esempio nel caso in cui il pagamento il conduttore versa il dovuto direttamente al locatore.

Se, infatti, l'intermediario abbia svolto mera attività di incontro fra domanda e offerta ma non sia intervenuto nel pagamento, sarà esonerato dall'applicazione di tale ritenuta.

La ritenuta deve essere operata all'atto del pagamento al locatore sul corrispettivo lordo (Provv. 132395/2017).